Tribunal judiciaire, 13 novembre 2025. 25/00384

N° RG 25/00384 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C53PC 13CH JCP CIVIL N° MINUTE 2025/ N° ARCHIVES 2025/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT JUGEMENT DU 13 Novembre 2025 DEMANDEUR: S.C.I. SEVEBREIZH, demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, avocats au barreau de LORIENT à : DEFENDEUR: Madame [P] [C], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Julie BESNARD GREFFIER : Claudine AUDRAN DÉBATS : 02 Octobre 2025 DÉCISION : Mise à disposition le 13 Novembre 2025 par décision contradictoire et en premier ressort. Le 13/11/2025 : Exécutoire à Maître Hélène BERNARD Copie à [P] [C] et Préfet du MORBIHAN EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2023, la SCI SEVEBREIZH a donné à bail à Madame [P] [C] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 1] à LORIENT (56100) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 550 euros charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, la SCI SEVEBREIZH a fait assigner Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 4 septembre 2025 pour voir: -constater ou à défaut prononcer la résiliation de plein droit du bail souscrit entre les parties le 1er mai 2023, par le jeu de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers, -constater ou à défaut prononcer la résiliation de plein droit du bail souscrit entre les parties le 1er mai 2023, par le jeu de la clause résolutoire, pour défaut de fournir une assurance contre les risques locatifs, -ordonner son expulsion immédiate des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, -condamner Madame [P] [C] à payer à la SCI SEVEBREIZH : -la somme de 1150 euros correspondant aux loyers impayés, charges arrêtés à la date du 2 juin 2025, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir, -une indemnité d’occupation conventionnelle égale à la somme de 550 euros par mois, et ce jusqu’à libération formelle des lieux, -la somme de 160 euros au titre de la clause pénale figurant au contrat de location à parfaire au jour de l’audience, -les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires qui produiront intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 24 décembre 2024, -la somme de 800 euros au titre de dommages-intérêts, sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil, -la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -condamner Madame [P] [C] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et commandement pour défaut d’assurance, ainsi que les frais de délivrance de l’assignation. Pour les raisons développées lors des audience du 2 octobre 2025, la SCI SEVEBREIZH, représentée par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 8190 euros, mois de septembre 2025 inclus. Bien qu’ayant comparu à l’audience du 4 septembre 2025, Madame [P] [C] n’a pas comparu à celle du 2 octobre 2025, ne s’est pas fait représenter et n’a pas sollicité de renvoi. Il sera statué par jugement contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION: Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés: Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. L’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. La SCI SEVEBREIZH sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [P] [C] à lui verser la somme de 8190 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de septembre 2025 inclus. Madame [P] [C] n’a pas justifié de versements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse. Il résulte de la lecture du décompte que la bailleresse sollicite une indemnité d’occupation fixée à 1030 euros alors que le loyer mensuel actualisé était de 550 euros. Rien ne justifie que cette indemnité d’occupation ne soit pas égale au montant du loyer mensuel actualisé. Dès lors, il convient de recalculer le montant de la dette locative en retenant une indemnité d’occupation d’un montant de 550 euros. Madame [P] [C] sera donc condamnée à payer à la SCI SEVE BREIZH la somme de 4350 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 2 octobre 2025, mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la résiliation du contrat de bail : L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SCI SEVEBREIZH produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 8190 euros, mois de septembre 2025 inclus. Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans le délai de deux mois. Madame [P] [C] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 lui a été signifié le 24 décembre 2024. Madame [P] [C] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois. Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI SEVEBREIZH à la date du 24 février 2025. Sur l'expulsion de la locataire: Madame [P] [C] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique. Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux: L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 du même code, qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement. Le texte précise toutefois que le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L 442-4-1 du Code de la construction et de l'habitat n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. En outre l'article L 412-2 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois. La SCI SEVEBREIZH forme une demande pour voir supprimé le délai pour quitter les lieux. En application des textes sus visé, la suppression du délai pour quitter les lieux doit être spécialement motivée. Or la demanderesse ne verse aucun élément nécessitant une telle suppression du délai pour quitter les lieux. Il ne figure d'ailleurs pas non plus d'élément dans les débats justifiant une telle suppression. Aussi, il convient de débouter la SCI SEVEBREIZH de cette demande de suppression du délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. Sur l'indemnité d'occupation : Le contrat de bail étant résilié à compter du 24 février 2025, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 550 euros charges comprises, à compter de la date précitée. Sur la notification de la résiliation du bail au préfet : Compte tenu de la situation de Madame [P] [C] et en application des dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées. Sur la demande au titre de la clause pénale: L’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. Au regard des dispositions légales précitées, la SCI SERBREIZH ne peut se prévaloir de la clause pénale figurant dans le contrat de bail. Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation en paiement de la somme de 160 euros. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le bailleur : Aux termes des dispositions de l'article 1231-1du code civil, Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, une telle preuve n'est pas rapportée. La demande formulée à titre de dommages et intérêts par la SCI SEVEBREIZH sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires: En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [C] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront les frais du commandement de payer les loyers et sera condamnée à payer à la SCI SEVEBREIZH la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code. PAR CES MOTIFS,  Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe : Condamne Madame [P] [C] à verser à la SCI SEVEBREIZH la somme de 4350 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 2 octobre 2025, mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Constate l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI SEVEBREIZH à la date du 24 février 2025. Dit que l'expulsion de Madame [P] [C] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. Déboute la SCI SEVEBREIZH de sa demande de suppression du délai pour quitter les lieux. Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 550 euros charges comprises, à compter de la date du 24 février 2025 et dit qu'elle ne pourra être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte. Condamne Madame [P] [C] à verser à la SCI SEVEBREIZH la somme mensuelle de 550 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter d’octobre 2025 et jusqu'à la date de libération effective des lieux. Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [P] [C] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées. Déboute la SCI SERBREIZH de sa demande au titre de la clause pénale. Déboute la SCI SEVEBREIZH de sa demande de dommages et intérêts. Condamne Madame [P] [C] à payer à la SCI SEVEBREIZH la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Condamne Madame [P] [C] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer. Le présent jugement a été signé par J.BESNARD , Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT