Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/07086

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07086 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WXG N° MINUTE : 8/2024 JUGEMENT rendu le 15 mai 2024 DEMANDERESSE Madame [T] [I] veuve [K], demeurant [Adresse 5] (BELGIQUE) - représentée par Me Delphine CHAMBON-MONTESQUIER, avocat au barreau de LILLE, [Adresse 1] DÉFENDEUR Monsieur [J] [V], demeurant [Adresse 2], représenté par Me Ophélie IAFRATE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque D0407 COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et de Caroline CROUZIER, Greffière lors du délibéré DATE DES DÉBATS : 05 février 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 15 mai 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 15 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07086 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WXG EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 18 avril 1991, Monsieur [H] [K] aux droits duquel vient Madame [T] [I] veuve [K] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [J] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2164,26 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [J] [V] le 11 octobre 2022. Par assignation du 26 juillet 2023, Madame [T] [I] veuve [K] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -2349,82 euros représentant l'arriéré locatif au 14 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour ses causes et de l'assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts, -2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023 intervenu en cours d'instance, la bailleresse a fait délivrer au locataire un nouveau commandement de payer la somme principale de 15834,14 euros dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat. À l'audience du 5 février 2024, Madame [T] [I] veuve [K] maintient l'intégralité de ses demandes, actualisées à la somme de 17795,12 euros au 2 février 2024 s'agissant de la demande en paiement et à la somme de 4000 euros pour les frais irrépétibles. Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles et demande une limitation des délais de paiement éventuels à la durée de deux ans, un délai de 6 mois avant le prononcé d'une astreinte en cas de travaux et la compensation des dettes réciproques. En défense, Monsieur [J] [V] demande le prononcé de la nullité du commandement de payer du 1er juillet 2022, le rejet de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résolution judiciaire, des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, l'autorisation de régler ses loyers et ses charges le 7 de chaque mois, la condamnation de Madame [T] [I] veuve [K] à effectuer des travaux de réfection de l'installation électrique sous astreinte, sa condamnation à lui payer la somme de 4184,20 euros en réparation de son trouble de jouissance, la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral, la somme de 10000 euros en réparation du préjudice résultant du rappel des charges et la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le juge se réfère aux conclusions des parties soutenues oralement. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Madame [T] [I] veuve [K] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur le constat de la résiliation du bail Il est relevé à titre liminaire que les décomptes locatifs produits au débat, en ce qu'ils ne comportent aucun solde mensuel, ne permettent pas de vérifier la progression de la dette et d'apprécier facilement, alors que les loyers sont tous réglés par le locataire, que la dette se compose intégralement des régularisations de charges pour les années 2021 et 2022 intervenues toutes les deux le 1er novembre 2023, de l'appel de la TOM 2022 et de la TOM 2023 intervenu le 1er octobre 2023 et des provisions sur charges pour l'année 2023 appelées en totalité le 1er septembre 2023 pour la période du 1er janvier au 1er septembre 2023 puis par provision de 468 euros par mois à compter du 1er octobre 2023. Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer doit comporter la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement aux fins d'obtenir une aide financière à peine de nullité. Selon l'article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée pour vice de forme, sauf formalité substantielle ou d'ordre public, qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité. En l'espèce, un premier commandement de payer reproduisant la clause résolutoire prévue au contrat a été signifié au locataire le 1er juillet 2022 pour obtenir le paiement de la somme de 2164,26 euros. L'absence de mention de l'adresse du fonds de solidarité et de la possibilité de le saisir aux fins d'obtenir une aide financière dans ce commandement de payer, qui prive de facto le locataire d'une information relative à l'un de ses droits, lui crée nécessairement un grief. En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité du commandement de payer du 1er juillet 2022. En tout état de cause, il ressort du décompte locatif que cette somme représentant l'arriéré locatif dû au 1er juin 2022 a bien été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement par le paiement de la somme de 1086,47 euros le 4 juillet 2022 et par le paiement de la somme de 1086,47 euros le 23 août 2022, étant rappelé que l'imputation des paiements du locataire se fait à défaut d'autre demande de sa part sur les dettes qu'il a le plus intérêt à acquitter en application de l'article 1342-10 du code civil. En conséquence, les causes du commandement de payer ayant été réglées dans le délai imparti, la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges et les demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation présentées sur le fondement de ce commandement de payer ne pouvaient aboutir. Un nouveau commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 1er décembre 2023 pour obtenir le paiement de la somme de 15834,14 euros. Cette somme n'a pas été réglée dans le délai de deux mois. Elle se compose toutefois ainsi que rappelé ci-dessus de charges appelées pour les années 2021 et 2022 le 1er novembre 2023 (9630,61 euros au total), des TOM 2022 et 2023 appelées le 1er octobre 2023 (984 euros), des provisions sur charges de l'année 2023 appelées le 1er septembre 2023 pour la période du 1er janvier au 1er septembre 2023 (4212 euros), et de la provision sur charge appelée à compter du 1er octobre 2023 de 468 euros par mois (le loyer s'élevant à 1086,47 euros). La délivrance d'un commandement de payer en cours d'instance, immédiatement après des appels de charges particulièrement conséquents et en partie tardifs au regard de la date d'exigibilité d'une partie des charges, demandés dans un laps de temps très court, étant rappelé qu'en application de l'article 23, " Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande", caractérise une mauvaise foi certaine de la demanderesse qui la prive réciproquement de se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire. En conséquence, la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer du 1er décembre 2023 et les demandes subséquentes sont rejetées. 1.3. sur le prononcé de la résiliation judiciaire Suivant l'article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux. En l'espèce, ainsi qu'il a été caractérisé ci avant, au regard des dates des appels de charges adressés à Monsieur [J] [V] pour les charges 2021, 2022, 2023, les charges ayant toutes été appelées entre le 1er septembre 2023 et le 1er novembre 2023 pour un montant total de 15026,61 euros, le défaut de paiement des charges et provisions sur charges par le locataire ne constitue en l'état pas un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail. En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation judiciaire et les demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation sont rejetées. 2. Sur la dette locative En l'espèce, Madame [T] [I] veuve [K] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 février 2024, Monsieur [J] [V] lui devait la somme totale de 17723,59 euros, terme de février 2024 inclus, déduction faite des frais figurant au décompte. Monsieur [J] [V] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision compte tenu de l'annulation du premier commandement de payer, de l'imputation des paiements sur la dette la plus ancienne et de la compensation constatée ci après, conformément aux articles 1231-6, 1344-1 et 1342-10 du code civil. Il est précisé par ailleurs que le juge n'a pas le pouvoir de fixer la date de paiement du loyer. Néanmoins, il ressort du courrier du mandataire de Madame [T] [I] veuve [K] du 11 juin 2021 qu'un paiement est attendu par celui ci entre le 3 et le 10 de chaque mois. Il est ainsi relevé qu'un accord du bailleur est donc intervenu et permet à Monsieur [J] [V] de régler son loyer et ses charges conformément à cet accord. 3. Sur la demande de délais de paiement La demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire fondée sur l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est sans objet en l'absence d'acquisition de la clause résolutoire mais Monsieur [J] [V] a en tout état de cause sollicité des délais de paiement. En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, au regard de la situation financière de Monsieur [J] [V], il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités déterminées par le juge et visées au dispositif de la présente décision. 4. Sur la demande de travaux et d'indemnisation d'un trouble de jouissance Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, " si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.(…) Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. " Il ressort de ces dispositions qu'une installation électrique exposant le locataire à un danger constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent permettant l'indemnisation du trouble de jouissance correspondant, même en l'absence de mise en demeure, et la condamnation du bailleur à des travaux. Par ailleurs, des travaux réalisés par le locataire sans l'autorisation préalable du bailleur peuvent faire l'objet d'une indemnisation lorsqu'ils relèvent de l'urgence. Toutefois en l'espèce, le devis produit par Monsieur [J] [V] qui fait état d'une installation vétuste et dangereuse et la facture relative à la panne électrique survenue le 28 février 2022 s'ils constituent des indices d'un dysfonctionnement majeur de l'installation électrique sont insuffisants à caractériser le désordre invoqué et doivent être corroborés par d'autres éléments d'appréciation (expertise amiable, compte rendu du service technique de l'habitat…). Ainsi, le manquement invoqué par Monsieur [J] [V] n'est pas établi et sa demande de travaux et de dommages intérêts au titre de son trouble de jouissance et de son préjudice moral est donc rejetée. 5. Sur la demande de dommages et intérêts En application de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Suivant l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Une faute dans l'exécution du contrat engage la responsabilité contractuelle de son auteur s'il en résulte un préjudice sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil. En l'espèce, il a été caractérisé ci avant que l'instance a été engagée alors que les causes du commandement de payer du 1er juillet 2022 avaient été réglées dans le délai de deux mois, et la dette locative s'élevait alors à un mois de loyer, la somme demandée dans l'assignation comprenant le mois courant. Par ailleurs, ont été demandées consécutivement au titre des charges de 2021 à 2023 le 1er septembre 2023, le 1er octobre 2023 et le 1er novembre 2023 des somme particulièrement importantes (4212 puis 984 puis 9630,61 euros), outre une provision sur charge à compter du 1er octobre 2023 de 468 euros par mois. Un nouveau commandement de payer a été délivré en cours d'instance pour le paiement de charges qui venaient d'être appelées auprès du locataire et qui dataient pour une partie de l'année 2021 alors qu'un paiement par 12ème était exigible par le locataire pour les charges de l'année 2021. Ce rappel soudain et brutal de charges traduit un manquement de Madame [T] [I] veuve [K] à son obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat et caractérise une faute qui a occasionné un préjudice moral conséquent à Monsieur [J] [V] lequel lui a fait part de son désarroi et de son angoisse compte tenu de son âge, de ses problèmes de santé, du montant important des sommes soudainement appelées et de sa crainte d'une expulsion. En conséquence, Madame [T] [I] veuve [K] sera condamnée à payer à Monsieur [J] [V] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts. 6. Sur la compensation Suivant l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Ainsi, après compensation, Monsieur [J] [V] sera condamné à payer à Madame [T] [I] veuve [K] la somme de 13723,59 €. 7. Sur les mesures accessoires La capitalisation des intérêts, de droit, est ordonnée. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [J] [V] qui succombe partiellement supportera les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile limités au seul coût de l'assignation, à l'exclusion de tout autre frais et notamment du coût des commandements de payer, compte tenu du rejet de la demande d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail. Sa demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée. Par ailleurs, l'équité justifie de rejeter la demande de Madame [T] [I] veuve [K] au titre des frais irrépétibles. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, ANNULE le commandement de payer signifié le 1er juillet 2022, REJETTE la demande de Madame [T] [I] veuve [K] de constat d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges, sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire, et ses demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation ; CONDAMNE Monsieur [J] [V] à payer à Madame [T] [I] veuve [K] la somme de 17723,59 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 février 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts, CONDAMNE Madame [T] [I] veuve [K] à payer à Monsieur [J] [V] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE en conséquence Monsieur [J] [V] à payer à Madame [T] [I] veuve [K] après compensation la somme résiduelle de 13723,59, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts, AUTORISE Monsieur [J] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer et des charges courants, une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, et au plus tard le 10 ème jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance de 200 euros à sa date exacte, l'échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, RAPPELLE qu'aux termes de l'article 1343-5 du code civil, les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge, REJETTE la demande de travaux et d'indemnisation d'un trouble de jouissance et du préjudice moral résultant de l'installation électrique, CONSTATE qu'un accord est intervenu entre les parties pour le paiement du loyer et des charges entre le 3 et le 7 de chaque mois suivant la lettre du 11 juin 2021, REJETTE toutes les autres demandes, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit, DÉBOUTE les parties des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [J] [V] aux dépens exclusivement limités au coût de l'assignation du 26 juillet 2023, à l'exclusion de sa dénonciation à la prefecture et du coût des commandements de payer. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge