Cour d'appel, 28 septembre 2022. 20/01637

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 28 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/ 404 N° RG 20/01637 N° Portalis DBVB-V-B7E-BFRMS [E] [F] [K] [F] [N] [Z] C/ OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 3] PAYS DE LERINS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pascal ALIAS Me Charles TOLLINCHI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de CANNES en date du 12 Décembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119000849. APPELANTS Mademoiselle [E] [F] née le 3 Mars 1955 à [Localité 4] (ITALIE), demeurant [Adresse 5] Madame [K] [F] née le 20 Mai 1967 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 2] Monsieur [N] [Z] né le 30 Juillet 1990 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 2] représentés par Me Pascal ALIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Jennifer GUIGUI, avocat au barreau de GRASSE INTIMEE OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 3] PAYS DE LERINS représenté par son président directeur Général en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Franck BANERE, membre de la SELARL Cabinet Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 3] PAYS DE LERINS a consenti à Mme [E] [F], suivant acte en date à [Localité 3] du 2 Juin 1999 un contrat de location portant sur un appartement de type T2 sis à [Localité 3]), Résidence er Juillet 2009. Mme [O] [F], mère de Mme [E] [F] demeure également dans une résidence HLM appartenant à la SOCACONAM, résidences Faisant valoir que Mme [E] [F] a quitté son domicile pour aller loger chez sa mère, et que Mme [K] [F], s'ur de Mme [E] [F] occupe avec son fils, M. [N] [Z], l'appartement loué par Mme [E] [F] , suivant exploit en date du 26 Juin 2019, L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 3] PAYS DE LERINS a assigné Mme [E] [F] , M. [N] [Z] et Mme [K] [F] devant le Tribunal d'Instance de CANNES, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail du 2 Juin 1999 consenti à Mme [E] [F] sur le logement sis [Adresse 5], en raison de sa sous-location et de la non occupation du logement par Mme [E] [F]. Par jugement rendu le 12 décembre 2019, le Tribunal a : PRONONCE la résiliation du bail intervenu le 2 juin 1999 entre L'OFFlCE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 3] PAYS DE LERINS et Mme [E] [F] portant sur un appartement de type T2 sis à [Localité 3], Résidence ORDONNE en conséquence à Mme [E] [F] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire et de restitution des clés dans ce délai, L'OFFlCE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 3] PAYS DE LERINS pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [E] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin ; DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2, R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Mme [E] [F] à payer à L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 3] PAYS DE LERINS, une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du présent jugement une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dûs, et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ; ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision ; DEBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ; CONDAMNE in solidum Mme [E] [F], M. [N] [Z] et Mme [K] [F] aux entiers dépens de la présente instance. Par déclaration au greffe en date du 3 février 2020, les consorts [F] [Z] ont interjeté appel de cette décision. Ils sollicitent : DIRE Mme [E] [F], M. [N] [Z] et Mme [K] [F] recevables en leurs écritures et bien fondés en leur appel ; CONSTATER l'absence de sous-location prohibée imputable aux locataires ; CONSTATER l'existence d'un hébergement à titre gratuit et provisoire d'un membre de la famille non prohibé tant par la loi que par les dispositions contractuelles prévues au bail ; CONSTATER que Mme [H] [R], occupante déclarée auprès de l'OPH [Localité 3] PAYS DE LERINS, a occupé les lieux, et ce, de façon continue ; CONSTATER l'absence de non-occupation illégale des lieux loués imputable aux locataires ; CONSTATER qu'une exigence d'une occupation de son logement loué d'une durée minimum de huit mois par an est imposée par la loi sauf circonstances exceptionnelles, notamment lorsque l'absence des lieux résulte de contraintes professionnelles ou de tout autre motif légitime ; DIRE ET JUGER que Mme [E] [F] a été contrainte de s'absenter temporairement de son logement afin de s'occuper de sa mère, Mme [O] [F], en raison de l'âge et de l'état de santé de cette dernière ; CONSTATER qu'à ce titre, Mme [E] [F] a été rémunérée par le Conseil Général pour s'occuper de sa mère ; CONSTATER que Mme [E] [F] a exercé la profession d'aide à domicile auprès de sa mère âgée, devenue son employeur ; DIRE ET JUGER qu'en raison de l'aide apportée à sa mère, Mme [E] [F] pouvait légitimement s'absenter de son logement durant plusieurs mois, sans que cela constitue une faute, de nature à résilier le contrat de bail ; DIRE ET JUGER que Mme [E] [F] n'avait pas la volonté de quitter son logement ; DIRE ET JUGER que Mme [E] [F] a toujours respecté ses obligations légales et ses obligations contractuelles, découlant du contrat de bail ; DIRE ET JUGER Mme [E] [F] de bonne foi ; DIRE ET JUGER que c'est à tort que les premiers juges ont cru pouvoir déduire de l'absence de sous-location, l'existence d'une non-occupation des lieux par les locataires pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion des locataires ; En conséquence, INFIRMER la décision rendue par le Tribunal d'instance de Cannes en date du 12 décembre 2019 dans toutes ses dispositions ; ANNULER la résiliation du bail ; ANNULER l'expulsion de Mme [E] [F] et de tous autres occupants des lieux ; En toute hypothèse, CONDAMNER l'OPH [Localité 3] LE LERINS à verser aux concluantes, aux termes des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, la somme de 3.500 € ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. A l'appui de leur recours, ils font valoir : - qu'il ne peut y avoir résiliation du bail pour sous location prohibée, puisque Mme [E] [F] a simplement hébergé à titre gratuit sa soeur et son neveu en difficultés financières et ce de façon provisoire (ils ont retrouvé un logement), quoique leurs noms aient été indiqués sur la boîte aux lettres, - que le bail interdit certes la sous location mais n'interdit pas au preneur d'héberger des proches, - qu'il ne peut davantage y avoir résiliation du bail pour non occupation par le locataire du logement loué, - que certes une occupation du logement loué d'une durée minimum de 8 mois par an est imposée par la loi mais une occupation d'une durée inférieure peut être justifiée dans certaines circonstances, - qu'en l'espèce il n'est pas établi que Mme [E] [F] n'ait pas occupé son logement sur le durée minimum imposée par la loi mais en outre elle a été contrainte de suspendre son activité professionnelle et de se rendre chez sa mère pour devenir son aide à domicile au regard de l'état de santé de cette dernière, - qu'elle n'a jamais quitté son logement mais s'est absenté provisoirement pour prendre soin de sa mère âgée et malade, -qu'elle a à sa charge sa fille [H] [R] occupante des lieux depuis 2000 de manière continue, en situation de handicap. L' OPH [Localité 3] LE LERINS conclut : CONFIRMER le jugement rendu par la Tribunal d'instance de Cannes le 12 décembre 2019 en ce qu'il a : PRONONCE la résiliation du bail intervenu le 02 juin 1999 entre l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 3] PAYS DE LERINS et Mme [E] [F] portant sur un appartement de type T2 sis à [Localité 3], [Adresse 5] ; ORDONNE en conséquence à Mme [E] [F] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire et de restitution des clés dans ce délai, L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 3] PAYS DE LERINS pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [E] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L433-1 et L433-2, R433-5 et R433-6 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Mme [E] [F] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 3] PAYS DE LERINS une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du présent jugement une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dûs, et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE in solidum Mme [E] [F], M. [N] [Z] et Mme [K] [F] aux entiers dépens de la présente instance ; Statuant à nouveau, CONDAMNER Mme [E] [F] à verser la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC au titre de la première instance ; DEBOUTER Mme [E] [F], M. [N] [Z] et Mme [K] [F] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions. CONDAMNER solidairement Mme [E] [F], M. [N] [Z] et Mme [K] [F] à verser la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens de l'instance, au titre de l'appel Il soutient : - que Mme [E] [F] l'a par courriers du 26 octobre 2017 et du 2 novembre 2017 sollicité pour obtenir que le bail de sa mère soit mis à son nom et le sien au nom de sa fille âgée de 39 ans qui a l'AAH et sollicite un logement social depuis 5 ans, - qu'il résulte de l'enquête de ressources adressée à la mère de Mme [E] [F] le 17 mai 2018 que cette dernière habite avec elle, - qu'il ressort d'un sommation interpellative du 29 octobre 2018 que c'est la soeur et non la fille de Mme [E] [F] qui habite le bien objet du bail en question, ce que confirme un procès verbal du 27 mai 2019, - que tant le contrat de bail que la loi interdisent toute sous location et imposent une occupation personnelle du logement, - que devant huissier de justice Mme [E] [F] a avoué avoir quitté le logement définitivement pour loger dans le logement de sa mère et ce même pendant les hospitalisations de cette dernière, - qu'il n'ait pas reproché la sous location du bien. - que le fait que Mme [E] paie son loyer et ses charges n'implique pas qu'elle occupe le bien, - que sa soeur et son neveu n'ont quitté le logement que suite à l'assignation, - que si le 20 mai 2020, la fille de Mme [E] [F] a pu déclarer vivre dans le logement en question c'est postérieurement au jugement, L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail L'intimé ne soutient plus en cause d'appel la résiliation du bail pour sous location prohibée, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner si le bien objet du bail a fait l'objet d'une sous location prohibée de nature à justifier la résiliation sollicitée. L'article L442-3-5 du CCH dispose que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins 8 mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de non respect, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment de deux courriers émanant de Mme [E] [F] des 26 octobre 2017 et 2 novembre 2018 adressés au bailleur que cette dernière y déclare habiter avec sa mère et que son logement, objet de la présente procédure, est occupé seulement par sa fille. Cet état de fait est confirmé par un courrier du 17 mai 2018 émanant du bailleur et adressé à la mère de Mme [E] [F] qui précise que l'étude de l'enquête de ressources montre que cette dernière a été inscrite en qualité d'occupante. En outre, il résulte d'une sommation interpellative du 29 octobre 2018, que Mme [K] [F], soeur de Mme [E] [F] a déclaré à l'huissier de justice occuper le logement, objet des présentes, avec son fils. De plus, selon procès verbal de constat du 27 mai 2019, l'huissier de justice a relevé pour l'appartement, objet de la procédure, que la soeur de Mme [E] [F], Mme [K] [F], lui a déclaré que sa soeur titulaire du bail ne vit plus ici, qu'elle habite avec sa fille chez leur mère, qu'elle est hébergée à titre gratuit par sa soeur depuis environ un an et demi et qu'elle vit avec son fils. En ce qui concerne l'appartement de la mère de Mesdames [E] et [K] [F], l'huissier de justice relève que Mme [E] [F] lui a déclaré résider de façon régulière dans l'appartement de sa mère, ce alors même que cette dernière était absente puisqu'hospitalisée. Enfin, il convient de constater que le logement en question n'a qu'une chambre ce qui rend peu probable son occupation par Mesdames [E] et [K] [F] avec la fille de la première et le fils de la seconde. Ainsi, le bailleur établit que depuis au moins un an et demi avant l'assignation, Mme [E] [F] vivait chez sa mère, certes embauchée par cette dernière depuis le 7 juin 2015 en qualité d'aide à domicile, mais sans justifier de la dégradation de l'état de santé de sa mère avant mai 2019, de nature à expliquer la non occupation de son propre logement, depuis fin 2017 et ce, même lorsque sa mère était hospitalisée. Il importe peu que Mme [E] [F] établisse avoir réglé le loyer et les charges de l'appartement en question, ni que sa soeur et son neveu, suite à l'assignation, résident dans un nouveau logement, que sa fille, ce qu'elle n'établit pas, qui n'est pas titulaire du bail ait résidé de façon continue à cette adresse depuis 2000 ou qu'elle même soit revenue y vivre. En abandonnant son logement social durant 1 an et demi, sans justification, et au regard de la difficulté d'obtention de tels logements, Mme [E] [F] a commis une faute contractuelle suffisamment grave pour justifier de la résiliation judiciaire du bail et de ses suites. Ainsi, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les appelants sont condamnés in solidum aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 décembre 2019 par le Tribunal d'instance de CANNES Y ajoutant DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE in solidum Mesdames [E] et [K] [F] et M. [N] [Z] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT