Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 18/12605

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 18/12605 N° Portalis 352J-W-B7C-CODER N° MINUTE : 6 Assignation du : 31 Octobre 2018 contradictoire JUGEMENT rendu le 16 Mai 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. PHILEAS FROG [Adresse 13] [Localité 18] représentée par Me Marie-Sophie LANGERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0493 DÉFENDERESSE S.C.I. DU [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 11] représentée par Maître Agnès BAUVIN de la SAS CABINET DURAND CONCHEZ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0086 Décision du 16 Mai 2024 18° chambre 1ère section N° RG 18/12605 - N° Portalis 352J-W-B7C-CODER COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge assistés de Madame Manon PLURIEL, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe , DEBATS A l’audience du 13 Février 2024, tenue en audience, publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 4 mai 1999, Mme [R] [B] aux droits de laquelle vient la SCI du [Adresse 3] par acte de vente notarié du 12 octobre 2016, a donné à bail à la société Phileas Frog des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 18] pour une durée de neuf ans. Ledit bail a fait l'objet d'un renouvellement le 12 juin 2008 à compter du 1er mai 2008 pour une durée de neuf ans. Par acte extrajudiciaire du 31 octobre 2016, la SCI du [Adresse 3] a délivré à la société Phileas Frog un congé avec refus de renouvellement et paiement d'une indemnité d'éviction pour le 30 avril 2017. La société Phileas Frog a quitté les lieux loués le 9 juin 2017. Par lettre du 23 juin 2017, les parties se sont accordées pour mandater M. [O] [L], expert amiable, pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction. Par acte d'huissier du 31 octobre 2018, la société Phileas Frog a assigné la SCI du [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction. M. [O] [L] a établi un rapport le 10 octobre 2019 mentionnant une indemnité d'éviction basée sur le transfert du fonds de commerce comprise entre 56.600 euros et 61.800 euros. Par ordonnance rendue le 12 mars 2020, le juge de la mise en état a condamné la SCI du [Adresse 3] à payer à la société Phileas Frog la somme de 20.000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'éviction, a débouté les parties du surplus de leurs demandes et a réservé les dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 juin 2021, la société Phileas Frog demande au tribunal de : - la dire recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, - dire qu’à compter 30 avril 2017 le bail conclu entre les parties était arrivé à son terme en raison d’un congé avec refus de renouvellement signifié le 31 octobre 2018, - dire qu’en l’absence de paiement d’une indemnité d’éviction elle était disposée à rester dans les lieux, - dire qu’elle a quitté les lieux le 9 juin 2017 et a réglé l’intégralité des sommes dues jusqu’au 30 juin 2017, - dire que la SCI du [Adresse 3] reste débitrice d’un trop-perçu de loyer d’un montant de 560,88 euros et du dépôt de garantie d’un montant de 2.500,00 euros non restitué, - fixer à dire d’expert, le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est dû à la somme de 61.800,00 euros, Par conséquent, - condamner la SCI du [Adresse 3] à lui payer la somme de 560,88 euros au titre du trop-perçu, - condamner la SCI du [Adresse 3] à lui payer la somme de 2.500,00 euros au titre du dépôt de garantie non restitué, portant intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, - condamner la SCI du [Adresse 3] à lui payer la somme de 41.800 euros correspondant à l’indemnité d’éviction après déduction de la provision déjà versée, hors intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation soit le 31 octobre 2018, En tout état de cause, - rejeter l’ensemble des demandes de la SCI du [Adresse 3] ; - condamner la SCI du [Adresse 3] à lui verser une indemnité de 5.000,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI du [Adresse 3] aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître Langeron y compris les droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement, - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - réserver les dépens, - rappeler que “la présente ordonnance” est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire, Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mai 2021, la SCI du [Adresse 3] demande au tribunal de : - la juger recevable en ses demandes, - juger la société Phileas Frog irrecevables en ses demandes, En conséquence, - fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société Phileas Frog à la somme de 24.000 euros, - juger que compte tenu de la somme de 20.000 euros déjà versée par ses soins, elle ne pourra être condamnée qu’à payer la somme de 4.000 euros à la société Phileas Frog, - condamner la société Phileas Frog à lui régler la somme de 21.214,80 euros HT au titre des travaux de remise en état des locaux, soit la somme de 18.714,80 euros HT après déduction du montant du dépôt de garantie de 2.500 euros à conserver par elle, - condamner la société Phileas Frog à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2021, l’affaire plaidée à l’audience du 23 novembre 2021 et mise en délibéré au 14 février 2022, délibéré ensuite plusieurs fois prorogé. En raison du temps écoulé depuis la fixation du délibéré initial, de l'empêchement durable du magistrat rapporteur du dossier et du changement survenu dans la composition du tribunal, il a été ordonné, par décision du 19 octobre 2023, la réouverture des débats à l'audience du 12 février 2024 pour plaidoiries ou dépôt de dossiers. A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 16 mai 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur les demandes de donner acte ou de constat Le dispositif des conclusions de la société Phileas Frog contient diverses demandes de “Déclarer”, “Constater”, “Dire et juger”. Il est rappelé, au visa de l’article 12 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l'objet d'une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir dire et juger ou déclarer ou constater, qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Sur la demande de restitution du trop-percu de loyer Aux termes de l'article 1353 du même code en sa version applicable au litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. La société Phileas Frog fait valoir qu’elle a réglé l’intégralité du deuxième trimestre 2017, soit la somme de 2.993,56 euros, valant indemnité d’occupation, et qu’un trop-perçu d’un montant de 560,98 euros a été encaissé par le bailleur. La SCI du [Adresse 3] réplique que cette demande ne peut aboutir dans la mesure où la société Phileas Frog est partie de son propre chef avant la fin du deuxième trimestre. Il est établi que par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 31 octobre 2016, le bail conclu entre les parties est arrivé à son terme au 30 avril 2017. Dès lors, la société Phileas Frog était en droit de libérer les lieux à partir de cette date, de sorte que c’est à tort que la bailleresse se dit bien fondée à conserver l’ensemble des sommes versées au titre du deuxième trimestre 2017. La SCI du [Adresse 3] sera donc condamnée à payer à la société Phileas Frog la somme de 560,98 euros de ce chef. Sur l’indemnité d’éviction Sur la force probante du rapport d’expertise La société Phileas Frog fonde ses demandes indemnitaires sur la base d’un rapport d’expertise amiable effectué par M. [O] [L], expert inscrit sur la liste des experts judiciaires de la cour d’appel de Paris. La SCI du [Adresse 3] conteste la force probante de ce rapport d’expertise, faisant soutenir qu’il est constant que le juge ne peut se fonder uniquement sur une expertise non judiciaire et ce, alors même que les opérations ont été menées contradictoirement, comme l’a jugé à plusieurs reprises la Cour de cassation. En application des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. En l’espèce, M. [O] [L], expert inscrit sur la liste des experts en gestion immobilière de la cour d’appel Paris a été missionné par les deux parties, qui sont convenues de le désigner et de déterminer sa mission suivant une lettre de mission signée le 23 juin 2017 ; les parties sont en outre convenues de régler chacune pour moitié les honoraires de l’expert. Dès lors, il ne peut être considéré ni envisagé une quelconque dépendance de l’expert vis à vis de l’une ou l’autre des parties, et la situation est en l’espèce différente de celles ayant donné lieu aux arrêts de la Cour de cassation invoqués par la SCI du [Adresse 3], espèces dans lesquelles, même si les opérations ont pu être menées contradictoirement, l’expert amiable a été nommé à la demande seulement d’une des parties Il est en outre établi et non contesté que la société Phileas Frog et la SCI du [Adresse 3] ont participé aux opérations d’expertise et ont pu faire valoir leur point de vue, notamment par la voie de dires adressés à l’expert qui y a répondu. Dès lors, la SCI du [Adresse 3] ne peut valablement se prévaloir de l’absence de force probante de ce rapport, étant entendu au demeurant : - qu’elle ne sollicite aux termes du dispositif de ses écritures, ni que ce rapport soit écarté des débats, ni qu’il soit déclaré nul, - que malgré ses réserves, la SCI du [Adresse 3] n’a pas estimé nécessaire de saisir le juge de la mise en état d’une éventuelle demande d’expertise judiciaire, - que les pièces ayant pu être discutées lors des opérations d’expertise sont versées au dossier et sont de nouveau soumises, dans le cadre de la présente instance, à la discussion des parties et à l’attention du tribunal, de sorte que le rapport en litige n’est pas le seul élément probant versé aux débats. S’agissant enfin des réserves mentionnées dans le rapport, il appartient au tribunal d’en apprécier la teneur et la portée, et celles-ci ne rendent pas de facto, la créance de la société Phileas Frog incertaine comme le soutient à tort la SCI du [Adresse 3]. Sur la fixation de l’indemnité d’éviction Sur l'indemnité principale Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre." L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail. En l’espèce, M. [L] conclut à un montant de l’indemnité d’éviction, laquelle est fondée sur le transfert du fonds de commerce, entre 56.600 et 61.800 euros, selon l’admission ou non du gain Pinel. Les parties s’accordent pour dire, comme l’expert, que l’indemnité principale est une indemnité de transfert, laquelle doit être fixée à la valeur du droit au bail. Il est en effet établi que la société Phileas Frog a déménagé, que son fonds de commerce a été transféré à proximité (450 mètres) au [Adresse 13], et qu’elle verse un loyer annuel de 12.000 euros HT HC soit 489 euros/m2b HTHC pour environ 27m2b. La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée. Selon le rapport d'expertise non contesté sur ces points par les parties, les locaux qui abritent une activité d’agence de voyage sont situés dans le [Localité 18], dans le quartier dit des Epinettes, proche de celui des Batignolles, au [Adresse 3], voie à sens unique de circulation qui relie l’[Adresse 14] à la [Adresse 19]. Ce site bénéficie d’une bonne desserte par les transports en commun (métro et lignes de bus). Les locaux sont proches de l’enseigne Tati située à 150 m [Adresse 15] et en face d’un magasin Franprix. M. [L] conclut que la [Adresse 16] présente une commercialité de quartier en l’absence de commerce fédérateur ou de destination mais où les services sont bien représentés. Les locaux loués dépendent d'un immeuble en pierre de taille, élevé sur caves, d’un rez de chaussée commerciale, de quatre étages droits et d’un cinquième étage en léger retrait avec un petit balcon filant. L’expert conclut à un bel immeuble de caractère qui nécessite un ravalement. La boutique présente un linéaire de vitrine d’un peu plus de 5 mètres, au soubassement plein. La devanture est composée de deux pans vitrés fixes placés de chaque côté de la porte d’entrée centrale à simple ventail. Les locaux sont distribués sur deux niveaux : - un rez de chaussée avec accueil et réception de la clientèle dans cette surface de vente avec bureau, placard technique, wc avec fenêtres et un local social doté d’un évier et éclairé par une fenêtre de toit style velux, - un sous-sol relié par escalier privatif avec une réserve. L'expert conclut que l’ensemble est en mauvais état. Il fixe la surface réelle à 60,09 m2, et propose une pondération de la surface de 36 m2p, qui n'est pas contestée par les parties et qui sera donc retenue. Sur la valeur locative de marché L’expert judiciaire estime la valeur locative de marché unitaire à la somme de 650 euros/m2, soit une valeur locative de marché annuelle arrondie à 24.000 euros HT HC (650 x 36m2b). La SCI du [Adresse 3] critique ce montant, faisant état de l’estimation faite par l’agence Godo et Fenech Gestion, en date du 20 juin 2019, selon laquelle la valeur locative du local est plutôt de 1.700 € HT HC par mois, soit 20.400 € par an HT HC (566 €/m2 B an HT HC x 36 m2). Elle estime que le montant des travaux de mise en état des locaux doit être pris en compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction puisque ces locaux étaient en mauvais état. Or aux termes de son rapport, M. [L] a pris en compte ces travaux, notamment pour fixer la valeur locative de marché puisque après avoir noté que les locaux étaient en mauvais état (page 10), il indique en page 18 que “Depuis le départ de Phileas Frog, les locaux sont commercialisés au prix de 833 €/M2 (36m2B) soit un loyer annuel sollicité de 30.000 € AN HT HC. Ce montant nous apparaît élevé et la commercialisation “s’éternise”. Le bailleur nous a transmis, lors de la visite des lieux, un devis pour la réalisation de travaux dans les locaux (sols, murs, peintures, appareils sanitaires). Le coût desdits travaux ressortirait à 25.457,76 euros TTC. Cette rénovation nécessaire est, aussi, l’un des enjeux de la négociation avec un éventuel preneur. Après négociation et en raison de la tendance déflationniste des loyers des boutiques (hors site n°1) nous évaluons le loyer économique à 650€/m2b HT HC x 36m2b = 23.400 € AN HT HC arrondis à 24.000 € AN HT HC. L’expert a également, pour fixer la valeur locative de marché, procédé par comparaison avec les différentes locations proposées dans le quartier y compris la mise en location faite par la SCI du [Adresse 3] qu’il estime excessive. S’agissant des références locatives M. [L] cite notamment : - quatre références de premières locations : * [Adresse 13] (local agence de voyage où la société Phileas Frog a déménagé), bail du 15 juillet 2017, surface pondérée de 27 M2b pour 489 euros, * angle [Adresse 16] Truffaut, agence immobilière, bail de 2011, surface pondérée de 20 m2b pour 510 euros, * [Adresse 2]/[Adresse 20], location de voiture, bail de 2016, surface pondérée de 90 m2b pour 720 euros, * [Adresse 4], restauration, bail de 2014, surface pondérée de 115 m2b pour 730 euros. - 3 références de propositions de locations (loyers sollicités avant négociations) * [Adresse 9], surface pondérée de 146 m2b pour 404 euros, * [Adresse 7], surface pondérée de 67m2b pour 418 euros, * [Adresse 3] (ancienne boutique de la société Phileas Frog), surface pondérée de 37 m2b pour 766 euros (1er trimestre 2019). Compte tenu des caractéristiques des locaux, (immeuble en pierre de taille qui mériterait un ravalement, locaux vétustes mais fonctionnels pour une agence de voyage), de leur situation géographique, dans une rue dépendant d’un quartier résidentiel composée de petits commerces où les services sont bien représentés, en face du magasin Franprix), des éléments de comparaison ci dessus exposés, la valeur locative unitaire de marché de 650 euros m2b retenu par l’expert est parfaitement fondée. Dès lors la valeur locative de marché sera fixée à la somme de 23.400 euros AN HT HC arrondie à 24.000 euros AN HT HC (650€/m2B HT HC x 36m2b) Sur la valeur locative de renouvellement M. [L] relève dans son rapport qu’en raison de l’activité d’agent de voyage exercée par la société Phileas Frog dans les locaux, le loyer aurait été déplafonné si le bail avait été renouvelé au 1er mai 2017, ce que les parties ne contestent pas. Il estime la valeur locative en renouvellement au 1er mai 2017 au prix unitaire de 425 euros/m2B/an soit une valeur locative en renouvellement arrondie à 15.000 euros par an HT HC. Outre les caractéristiques des locaux, les clauses du bail qui autorisent l’activité d’agence de voyage, et les éléments de comparaison ci-dessus rappelés, l’expert a également pris en compte six références concernant des renouvellements de baux judiciaires ou amiables : * [Adresse 12], lingerie, bail de juillet 2010, surface pondérée de 70,23 M2B pour 341 euros, * [Adresse 6], [Adresse 10], alimentation, bail de novembre 2010, surface pondérée de 455 M2b pour 360 euros, * 56 rue des Dames, pharmacie, bail de 2010, surface pondérée de 71 M2b pour 423 euros, * [Adresse 1], restauration, bail d’octobre 2013, surface pondérée de 114 M2b pour 432 euros, * 10 boulevard de [Localité 17], prêt à porter, bail de 2012, surface pondérée de 35,50 M2b pour 731 euros, * [Adresse 5], agence de voyage, bail de 2010, surface pondérée de 46,15 M2b pour 826 euros La société Phileas Frog est d’accord avec la valeur de renouvellement unitaire fixée par l’expert tandis que la SCI du [Adresse 3] estime que celle-ci “est anormalement basse” et doit être fixée à 500 euros/m2b, sans autre explication. Compte tenu des termes de comparaison en locations amiables, nouvelles et renouvelées, et en fixation judiciaire, dans le quartier environnant, en considération également de la situation géographique des lieux loués pour l’activité exercée, de la bonne desserte du site par les transports en commun, des caractéristiques propres des locaux ci-dessus décrites, et notamment de la vétusté des locaux, de l’immeuble nécessitant un ravalement, du bail ne présentant pas de clauses exorbitantes à la charge du preneur il sera retenu une valeur locative en renouvellement, telle que fixée par M. [L] à hauteur de 425 euros/m2b/an. Il en découle une valeur locative annuelle de renouvellement de 15.300 euros HT HC arrondie à 15.000 euros HT HC. Sur le coefficient de commercialité L’expert a retenu un coefficient de commercialité de 4,5 en tenant compte de l’emplacement du commerce, tel que ci dessus rappelé, en face du magasin Franprix. Les parties sont d’accord avec ce coefficient. Il en ressort une valeur vénale du droit au bail “pur”, sur la base d’un différentiel de loyer de 9000 euros/an HT HC de 40.500 euros arrondie à 40.000 euros, telle que demandée par la société Phileas Frog. Sur les conséquences de l’article L145-34 dernier alinéa Les parties s’opposent sur la prise en compte du gain Pinel, qui correspond à la capitalisation de la différence entre la valeur locative de renouvellement et le loyer qui aurait été obtenu en application de la règle de lissage de l’augmentation résultant du plafonnement par palier de 10% instituée par la “loi Pinel” du 18 juin 2014. Ce dispositif instaurant un effet différé et progressif de l’augmentation du loyer participe potentiellement à la majoration du droit au bail. L’expert ne s’est pas formellement positionné sur cette question précisant que le montant du gain Pinel, s’il était appliqué, s’élèverait à 4.657 euros selon le calcul mentionné en page 21 de son rapport. La SCI du [Adresse 3] estime que le gain Pinel n’est pas applicable pour des locaux à usage exclusif de bureau tandis que la société Phileas Frog soutient que la valeur locative du local à usage d’agence de voyage doit être alignée sur celle des locaux situés en boutique, invoquant la clause de destination du bail. Celle-ci prévoit que les lieux loués sont destinés à l’usage de “organisation promotion et plus généralement toute opération se rapportant à l’organisation de voyages ou de séjours individuels ou collectifs- des produits de cette activité- prestations de services liés à l’accueil touristique.” Cette activité d’agence de voyage prévue au bail n’implique pas de manipulation de marchandises et l’activité exercée est donc une activité que l’on peut qualifier d’intellectuelle, ce qui est désormais parfaitement établi en jurisprudence, laquelle pour la fixation du prix du bail renouvelé considère qu’il s’agit d’une activité exclusive de bureaux justifiant l’application de l’article R145-11 du code de commerce. Dès lors, l’article L145-34 dernier alinéa n’est pas applicable en l’espèce et la société Phileas Frog sera déboutée de sa demande formée de ce chef. Le montant de l’indemnité d’éviction principale sera donc fixée à la somme de 40.000 euros. Sur les indemnités accessoires Sur les frais de remploi Les frais de remploi sont des frais destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu’il devra débourser à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau titre locatif et, notamment, des droits de mutation, des honoraires de transaction et des frais juridiques. La société Phileas Frog réclame à ce titre la somme de 8242 euros telle qu’estimée par l’expert en tenant compte de la loi Pinel. La SCI du [Adresse 3] admet le mode de calcul proposé par l’expert concernant les droits d’enregistrement (tout en contestant l’assiette) et conteste le montant des honoraires d’avocat retenu, proposant de retenir 2258 euros. Les droits d’enregistrement sont dus à hauteur de la somme de 510 euros (40.000-23 000) x 0,03. S’agissant des frais, ils seront retenus à hauteur de la somme non contestée de 3960 euros HT correspondant aux honoraires d’agence, et de celle de 2258 euros s’agissant des frais d’avocat étant entendu que les frais réclamés à ce titre par la société Phileas Frog incluent des honoraires liées à la présente procédure, qui ont vocation à être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A ces montants s’ajoute la somme de 114 euros au titre de la publication au journal spécial des entreprises, soit une indemnité globale au titre des frais de remploi de 6842 euros. Sur le trouble commercial Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l'indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale. L’expert a chiffré ce poste à la somme de 3.522 euros, soit trois fois l’EBE moyen, conformément aux usages retenus en la matière, ce que réclame la société Phileas Frog. La SCI du [Adresse 3] soutient que l’EBE retraité doit s’élever à la somme de 11.087 euros en retenant 18.000 euros comme valeur locative en renouvellement du bail, sans autre contestation sur le mode de calcul opéré par l’expert; Au vu des bilans et comptes de résultat produit pour les années 2014, 2015 et 2016, la moyenne de l’EBE avant retraitement du loyer s’élève à 18.173 euros. A cette somme il convient de déduire le différentiel entre le loyer de renouvellement estimé et le loyer moyen payé soit : 15.000 [10.928 (2014) 10.748 (2015) + 11.068 (2016)] : 3 = 4085 euros. D’où un EBE annuel retraité de (18.173 -4.085) = 14.088 euros. Il sera donc alloué à la société Phileas Frog au titre des frais du trouble commercial la somme de 3522 euros (14.088 x 3/12). Sur les frais de double loyer. La société Phileas Frog réclame à ce titre la somme de 1013 euros, soutenant qu’elle a quitté les locaux le 9 juin 2017, ce qui est avéré et non contesté, et que le nouveau bail a pris effet le 15 mai 2017, soit une période avec un double loyer de 28 jours, d’où une indemnisation selon le calcul suivant : 13200 euros/an HT HC (loyer rue Nollet)/ 365 x 28 jours. La SCI du [Adresse 3] conteste cette indemnité, soutenant que le congé prenant effet le 31 octobre 2016, la société Phileas Frog avait la possibilité de partir avant le 9 juin 2017, et à tout le moins dès la signature du bail rue Nollet le 9 mai 2017. Pour autant, il est constant que l’indemnité d’éviction doit réparer l’entier préjudice subi par le locataire évincé. En l’espèce, le délai de 28 jours séparant la signature du nouveau bail de la libération des anciens locaux n’apparaît nullement excessif, la société Phileas Frog faisant valoir à juste titre qu’elle a dû déménager une boutique exploitée depuis plus de 20 ans et organiser les nouveaux locaux. Dès lors, le tribunal retiendra cette indemnité à hauteur de 1013 euros. Frais de déménagement : Il sera alloué à ce titre la somme non contestée de 550 euros Frais divers : Il sera alloué à ce titre la somme non contestée de 3.451 euros Conclusion sur l’indemnité d’éviction Il résulte de ce qui précède que l’indemnité d’éviction due par la SCI du [Adresse 3] à la société Phileas Frog s’élève à la somme globale de 55.378 euros se décomposant comme suit: * Indemnité principale : 40.000 euros * Indemnités accessoires : ° Frais de remploi : 6.842 euros ° Trouble commercial : 3.522 euros ° Frais de double loyer : 1.013 euros ° Frais de déménagement : 550 euros ° Frais divers : 3.451 euros Compte tenu du versement de 20.000 euros intervenu à la suite de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 12 mars 2020, la SCI du [Adresse 3] sera donc condamnée à payer à la société Phileas Frog la somme de 35.378 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur les demandes de la SCI du [Adresse 3] au titre des travaux et du dépôt de garantie La SCI du [Adresse 3] sollicite la condamnation de la société Phileas Frog à lui payer la somme de 21.214,80 euros correspondant au coût de la remise en état des locaux qui selon la bailleresse ont été restitués dans un état déplorable alors qu’elle avait l’obligation d’entretenir les lieux. Elle précise que la société Phileas Frog ne justifie d’aucune pièce démontrant la réalité de travaux d’entretien qui auraient été effectués pendant le cours du bail. La société Phileas Frog réplique que le mauvais état des locaux est dû à la vétusté et incombe à la bailleresse, que l’exploitation des locaux a duré plus de 20 ans et qu’à la lecture du devis communiqué par la SCI du [Adresse 3] , il apparaît que de nombreux travaux sont destinés à une remise à neuf des locaux. Elle conteste en outre la TVA réclamée par la SCI du [Adresse 3] de même que l’option incluse dans le devis prévoyant la reprise du faux plafond. A titre liminaire, il sera rappelé qu’il appartient à la SCI du [Adresse 3], qui soutient à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, que la société Phileas Frog a manqué à son obligation d’entretien de rapporter la preuve de ce manquement et non à la société Phileas Frog de rapporter la preuve contraire. Selon l'article 1720 et 1755 du code civil, à moins d'une clause contraire claire et précise, le preneur n'est pas tenu des grosses réparations et des dégradations dues à la vétusté qui résultent de l'usure normale des locaux. Selon l'article 1732 du code civil, le preneur est tenu des dégradations causées par sa jouissance. L'article 1731 du code civil prévoit en outre que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Selon l'article 1134 devenu 1003 du même code, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; qu'en vertu de l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil, le preneur qui restitue les locaux en mauvais état est tenu d'indemniser le bailleur. En l’espèce, le bail liant les parties prévoit en son article VII que le preneur devra “prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance”, et “ prendre à sa charge les simples réparations locatives ou de menu entretien (les autres réparations incombant au preneur au bailleur conformément à l’article 606 du code civil) ainsi que les dégradations et pertes survenus pendant la jouisssance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.” Le bailleur quant à lui aux termes de l’article VII est “tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’ussage pour lequel ils ont été loués ou pour les rendre conformes aux normes d’hygiène et de sécurité et de faire toutes les réparations autres que locatives.” En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI du [Adresse 3] fait état du rapport d’expertise du 10 octobre dont les “photographies prises par M. [L] font état de l’état très dégradé des locaux” et du devis établi par la bailleresse le 18 juillet 2017 portant sur la réfection du local, pour un montant total de 21.214,80 HT soit 25.457,76 euros TTC. Il est par ailleurs versé aux débats par la société Phileas Frog un procès verbal de constat d’état des lieux de sortie établi le 9 juin 2017 par Maître [C], huissier de justice, duquel il ressort que les murs et sols sont très usagés avec des traces de décollemenst et de trous, que dans un placard électrique se trouvent de nombreux câblages électriques et informatiques, avec des fils à nu, que les sanitaires sont sales et usagés, que la devanture est abîmée. Eu égard à la durée d'occupation des locaux par la société Phileas Frog, qui était dans les lieux depuis plus de 20 ans, celle ci ne peut en tout état de cause être tenue d’une remise à neuf des locaux ; pour autant, les constatations ci dessus révèlent un manquement à son obligation normale d’entretien, de sorte qu’il est justifié de mettre à sa charge une partie des travaux mentionnés au devis, à hauteur de 12.000 euros. La SCI du [Adresse 3] sera autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 2.500 euros de sorte qu’après compensation, la société Phileas Frog sera condamnée à lui payer la somme de 9.500 euros. Sur les autres demandes La SCI du [Adresse 3], qui succombe en plus grande partie et est à l’initiative de la délivrance du congé ayant donné lieu à la présente instance, supportera la charge des dépens dont distraction au profit de Maître Langeron, étant précisé que les dépens étant légalement définis, il n’y a pas lieu de rappeler ce que ceux ci comprendront en l’espèce, pas plus qu’il n’y a lieu de statuer sur des frais d’exécution futurs tel que sollicité par la société Phileas Frog. Par aileurs la SCI du [Adresse 3] sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Phileas Frog la somme de 2.000 euros. Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire compte tenu de l’ancienneté et de la nature de l’affaire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Dit que par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 31 octobre 2018 le bail conclu entre la SCI du [Adresse 3] et la société Phileas Frog est arrivé à son terme 30 avril 2017, Condamne la SCI du [Adresse 3] à payer à la société Phileas Frog la somme de 560,88 euros au titre du trop perçu d’indemnité d’occupation, Fixe le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI du [Adresse 3] à la société Phileas Frog à la somme globale de 55.378 euros se décomposant comme suit: * Indemnité principale : 40.000 euros * Indemnités accessoires : ° Frais de remploi : 6.842 euros ° Trouble commercial : 3.522 euros ° Frais de double loyer : 1.013 euros ° Frais de déménagement : 550 euros ° Frais divers : 3.451 euros Condamne la SCI du [Adresse 3] à payer à la société Phileas Frog, après la déduction de la provision versée à hauteur de 20.000 euros, la somme de 35.378 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, Fixe à la somme de 12.000 euros la somme due par la société Phileas Frog à la SCI du [Adresse 3] au titre des travaux de remise en état, Autorise la SCI du [Adresse 3] à conserver le montant du dépôt de garantie à hauteur de 2.500 euros, Condamne en conséquence la société Phileas Frog à payer à la SCI du [Adresse 3] la somme de 9.500 euros au titre des travaux de remise en état, Condamne la SCI du [Adresse 3] à payer à la société Phileas Frog la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Rejette toutes les autres demandes des parties, Condane la SCI du [Adresse 3] aux dépens dont distraction au profit de Maître Langeron, avocat, Ordonne l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 16 Mai 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME