Cour d'appel, 19 mars 2024. 22/01936

CF/SH Numéro 24/00953 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 19/03/2024 Dossier : N° RG 22/01936 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IINT Nature affaire : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité Affaire : S.C.I. RENIDA C/ Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] [A] [U] [E] [F] [G] [I] [J] [Y] [W] [C] [H] S.A. GENERALI IARD S.A.R.L. AGENCE ATLANTIC CONTROLE S.A MMA IARD Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 Mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 16 Janvier 2024, devant : Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile Madame BLANCHARD, Conseillère Madame REHM, Magistrate honoraire assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.C.I. RENIDA agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 7] [Adresse 7] Représentée et assistée de Maître VIAL de la SELARL VIAL AVOCATS, avocat au barreau de DAX INTIMES : Syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]' représenté par son syndic en exercice, Madame [C] [H] [Adresse 2] [Localité 8] Madame [A] [U] née le 20 Juin 1951 à [Localité 16] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 8] Madame [E] [F] [G] veuve de Monsieur [P] [L] [J] née le 28 Septembre 1947 à [Localité 14] de nationalité Française [Adresse 10] [Adresse 10] Madame [I] [J] ès qualité d'héritière de feu Monsieur [J] née le 20 Février 1981 à [Localité 17] de nationalité Française [Adresse 5] [Adresse 5] Madame [Y] [W] née le 21 Février 1973 à [Localité 15] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 8] Madame [C] [H] née le 18 Novembre 1961 à [Localité 13] de nationalité Française [Adresse 6] [Adresse 6] Représentés et assistés de Maître SUHAS, avocat au barreau de DAX S.A. GENERALI IARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée et assistée de Maître CORBINEAU de la SELARL GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de BAYONNE S.A.R.L. AGENCE ATLANTIC CONTROLE - AAC - prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 9] [Adresse 9] S.A MMA IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Adresse 3] Représentées par Maître DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX assistées de Maître PEREZ, de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS sur appel de la décision en date du 27 AVRIL 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX RG numéro : 19/00808 EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié reçu le 29 janvier 2004 par Maître [T] [R], notaire à [Localité 12], la SCI Renida a acquis un ensemble immobilier sis : [Adresse 2], bien cadastré Section [Cadastre 11]. La SCI Renida a mandaté la société AAC Atlantic Contrôle pour procéder au diagnostic SRU obligatoire à toute mise en copropriété du bien. La société AAC a déposé son rapport le 12 août 2013 et l'immeuble a été placé sous le régime de la copropriété par acte notarié du 9 octobre 2013. Par acte notarié du 30 décembre 2013, Madame [H] a acquis les lots numéros 2 et 7 de 1'immeuble. Madame [U] a acquis les lots numéros 1 et 5 par acte notarié du 6 octobre 2014. Madame [G] et Monsieur [J], au droit duquel vient désormais Madame [I] [J], ont acquis les lots numéros 4 et 6. Madame [W] a enfin acquis les lots numéros 3 et 8 par acte notarié du 7 avril 2017. Arguant de désordres et d'inachèvements, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] a, par acte d'huissier du 23 février 2016, saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance de Dax afin de solliciter l'organisation d'une expertise judiciaire. Par ordonnance du 19 avril 2016, une expertise judiciaire a été ordonnée, confiée a Monsieur [O]. Par ordonnance du 15 mai 2018, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à la SARL AAC et son assureur, la Compagnie Generali Assurance IARD. Le 13 février 2019, Monsieur [O] a rendu son rapport. Il a relevé une série de désordres, malfaçons et défauts de conception, dont sept seraient de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination : - la façade nord n'a pas été reprise et présente des désordres, - la façade est n'est pas terminée et présente des désordres et de nombreuses malfaçons, non conformités techniques et non conformité au permis de construire, - la façade ouest a subi des modifications qui ne sont pas conformes au permis de construire, - les parties communes ne sont pas terminées. Elles nécessitent des travaux complémentaires afin de rendre l'immeuble conforme à la réglementation incendie, ainsi que des travaux de finition intérieure, - la charpente n'a pas été rénovée. Elle nécessite des travaux de remplacement d'éléments dégradés, - le conduit de cheminée a été démoli, - l'habillage de la périphérie du compteur électrique a été terminé avant l'expertise. Par actes d'huissier des 6 et 7 juin 2019, le Syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires ont assigné la SCI Renida, la SARL AAC Contrôle et son assureur, la Compagnie Generali Assurances IARD devant le Tribunal de grande instance de Dax, afin de les voir condamner solidairement à leur payer les sommes dues au titre de la réparation des désordres constatés par l'expert judiciaire, ainsi qu'en réparation des préjudices économiques et de jouissances subis. Par acte d'huissier du 13 juillet 2020, les demandeurs ont assigné la Mutuelle du Mans Asurances IARD (MMA IARD), assureur décennal de la SARL AAC, devant 1e Tribunal Judiciaire de Dax, afin de la voir condamner solidairement avec son assuré. Suivant jugement contradictoire du 27 avril 2022 (RG n°19/00808), le tribunal judiciaire de Dax a : - Condamné la SCI Renida à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], la somme de 163 389,69 € TTC au titre des travaux nécessaires, - Condamné la SCI Renida à payer à Madame [U], la somme de 46 080,00 € en réparation de son préjudice économique, - Condamné la SCI Renida à payer à Madame [E] [G] et Madame [I] [J], la somme de 2 400,00 € en réparation de leur préjudice de jouissance, - Condamné la SCI Renida à payer à Madame [C] [H], la somme de 2 400,00 € en réparation de son préjudice de jouissance, - Condamné la SCI Renida à payer à Madame [Y] [W], la somme de 2 400,00 € en réparation de son préjudice de jouissance, - Autorisé Monsieur le Bâtonnier des Avocats de Dax à libérer les fonds détenus sur le compte CARPA séquestre, soit la somme de 106 639,91 € au profit du Syndicat des copropriétaires, à titre d'acompte sur sa créance à l'encontre de la SCI Renida, - Condamné la SCI Renida à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], à Madame [E] [G], Madame [I] [J], Madame [U], Madame [H] et Madame [W], la somme de 4 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamné la SCI Renida à payer à la société AAC et à son assureur, la compagnie MMA IARD, la somme de 2 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamné la SCI Renida à payer à la société GENERALI IARD, la somme de 2 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamné la SCI Renida aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de Maître Poudenx pour ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, - Débouté les parties du surplus de leurs demandes. Les motifs du jugement sont les suivants : - Sur la recevabilité de l'action du syndic : en application de l'article 55 alinéa 1er du décret numéro 67-233 du 17 mars 1967, le tribunal a relevé que le syndicat des copropriétaires avait été autorisé à agir par résolution votée à l'AG du 28 septembre 2020 ce qui régularisait l'éventuelle irrégularité que seul un copropriétaire pouvait soulever et que dès lors, son action était recevable. - Sur la responsabilité de la SCI Renida : il ressort des constatations de l'expert, non contestées par la SCI Renida, que sa responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil. En effet, parmi les désordres constatés, sept d'entre eux sont de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination, dont plusieurs portent directement atteinte à la sécurité des personnes. -le tribunal a retenu pour le préjudice de jouissance des copropriétaires une somme de 600 € par mois. - il a retenu un préjudice économique pour Madame [U] dans l'incapacité de louer le local commercial du fait de la remontée des eaux usées. - sur la responsabilité de la SARL AAC et de son assureur la SA MMA IARD : l'expert n'a relevé aucun manquement de la société AAC à ses obligations contractuelles après avoir comparé le rapport de diagnostic de l'immeuble de la société AAC établi en vertu de l'article L111-6-2 du code de la construction avec les désordres constatés par l'expert judiciaire. Par déclaration d'appel du 8 juillet 2022 (RG n°22/1936), la SCI Renida a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a : - Condamné la SCI Renida à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], la somme de 163 389,69 € TTC au titre des travaux nécessaires, - Condamné la SCI Renida à payer à Madame [U], la somme de 46 080,00 € en réparation de son préjudice économique, - Condamné la SCI Renida à payer à Madame [E] [G] et Madame [I] [J], la somme de 2 400,00 € en réparation de leur préjudice de jouissance, - Condamné la SCI Renida à payer à Madame [C] [H], la somme de 2 400,00 € en réparation de son préjudice de jouissance, - Condamné la SCI Renida à payer à Madame [Y] [W], la somme de 2 400,00 € en réparation de son préjudice de jouissance, - Autorisé Monsieur le Bâtonnier des Avocats de Dax à libérer les fonds détenus sur le compte CARPA séquestre, soit la somme de 106 639,91 € au profit du Syndicat des copropriétaires, à titre d'acompte sur sa créance à l'encontre de la SCI Renida, - Condamné la SCI Renida à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], à Madame [E] [G], Madame [I] [J], Madame [U], Madame [H] et Madame [W], la somme de 4 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamné la SCI Renida à payer à la société AAC et à son assureur, la compagnie MMA IARD, la somme de 2 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamné la SCI Renida à payer à la société GENERALI IARD, la somme de 2 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamné la SCI Renida aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de Maître Poudenx pour ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, - Débouté les parties du surplus de leurs demandes. Aux termes de ses dernières conclusions du 3 juillet 2023, la SCI Renida, appelante, entend voir la cour : Vu le jugement du 27 avril 2022 du Tribunal judiciaire de Dax Vu le contrat d'assurance de la société AGENCE ATLANTIC CONTRÔLE Vu l'articles 1792 et suivants du Code Civil Vu l'article 1231-1 du Code civil Vu 'article 1240 du Code Civil Vu le rapport d'expertise Vu les pièces et éléments versés au débat - réformer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité décennale de la SCI RENIDA, et statuant à nouveau : Constater que le Tribunal : - ne s'est pas prononcé sur la réception, - n'a pas identifié les désordres de nature décennale, en les distinguant des inachèvements et non conformités - ne s'est pas prononcé sur la causalité entre les travaux réalisés par la SCI RENIDA et les désordres graves pouvant relever de l'article 1792 du Code civil - dire que la SCI RENIDA ne peut engager sa responsabilité sur le fondement décennal, - dire que son éventuelle responsabilité ne peut concerner que les seuls et uniques désordres relevant d'une faute contractuelle, et non d'un inachèvement, - dire que les acquéreurs doivent assumer les conséquences de leur choix d'acheter un bien immobilier dans un immeuble en cours de rénovation, à tout le moins, - laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 2] » et autres copropriétaires une part significative de responsabilité, - rejeter les demandes formulées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 2] » autres que celles concernant les désordres affectant les travaux réalisés, - rejeter les demandes formulées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 2] » au titre de l'achèvement du bâtiment, - Réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI RENIDA à payer la somme globale de 163 389,69 € TTC au titre des travaux et des honoraires et statuant à nouveau : - réduire le montant des condamnations de la SCI RENIDA aux sommes exclusivement destinées à réparer les désordres de nature décennale, - réformer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la Société AGENCE ATLANTIC CONTRÔLE S.A. et la S.A. MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD et statuant à nouveau : - Dire que la Société AGENCE ATLANTIC CONTRÔLE a failli à ses obligations contractuelles et engage sa responsabilité, - Rejeter les conclusions de la Sté AAC et des MMA tendant à la confirmation de sa mise hors de cause, - déterminer la part respective de responsabilité de la société AGENCE ATLANTIC CONTRÔLE et de la S.C.I. RÉNIDA, - condamner in solidum la Société AGENCE ATLANTIC CONTRÔLE S.A. et la S.A. MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD à garantir et relever indemnes la SCI RENIDA des condamnations qui seraient prononcées au profit du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE «[Adresse 2]» et des autres copropriétaires, - Constater que la SCI RENIDA s'est désistée de son appel au regard de la Cie GENERALI, - réformer le jugement en ce qu'il a fait droit aux réclamations des copropriétaires au titre de leurs prétendus préjudices immatériels, et statuant à nouveau : - Débouter Madame [A] [U] de ses demandes de dommages-intérêts, - débouter Mesdames [G] et [J], Madame [H], Madame [W] de leur demande de 2 400 € de préjudice de jouissance, Et en tout état de cause : - rejeter toutes prétentions contraires, En cas de réformation du jugement, - ordonner la libération des fonds séquestrés en CARPA au profit de la S.C.I. RÉNIDA, - constater, sur le montant des frais d'expertise, que la SCI RENIDA a consigné 2 700 € sur les 11 999,47 € versés à l'expert, - déduire, en cas de condamnation de la SCI RENIDA aux dépens en ce compris les frais d'expertise, la somme de 2 700 €, - statuer ce que de droit sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens en fonction de la part de responsabilité de chacune des parties, dont distraction faite au profit de Maître Aurélie VIAL, Avocat sur son affirmation de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Par leurs dernières conclusions du 24 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 2]", Madame [A] [U], Madame [E] [F] [G] veuve de Monsieur [P] [L] [J], Madame [I] [J], Madame [Y] [F] [Z] [W] et Madame [C] [H], intimés et appelants incidents, entendent voir la cour : - débouter la SCI RENIDA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] », ainsi que des copropriétaires à titre personnel ; - confirmer le jugement dont appel, en ce qu'il a condamné la SCI RENIDA à payer, ' la somme de 163 389,69 € TTC, au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2] », au titre des travaux nécessaires, ' la somme de 46 080,00 €, à Madame [A] [U], en réparation de son préjudice économique, ' la somme de 2 400,00 €, chacune, à Madame [E] [G] et Madame [I] [J], à Madame [C] [H] et à Madame [Y] [W], en réparation de leur préjudice de jouissance. - confirmer le jugement dont appel, en ce qu'il a condamné la SCI RENIDA à payer, au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] », à Madame [E] [G], Madame [I] [J], Madame [A] [U], Madame [C] [H] et Madame [Y] [W], la somme de 4 000,00 €, au titre de l'Article 700 du Code de procédure civile ; - confirmer le jugement dont appel, en ce qu'il a condamné la SCI RENIDA aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [S] [O] pour la somme de 11 999,47 € TTC, dont distraction au profit de Maître POUDENX pour ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ; Réformant la décision du 1er Juge pour le surplus et sur l'appel incident des concluants : - Voir dire et juger que la SARL Agence ATLANTIC CONTRÔLE (AAC) a engagé sa responsabilité, à l'égard du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2]» ainsi qu'au profit des copropriétaires à titre personnel, au visa des dispositions de l'Article 1231-1 du Code Civil, Vu les dispositions des Articles 1792 et 1231-1 du Code Civil, - Voir condamner la SARL Agence ATLANTIC CONTRÔLE (AAC) et son assureur, la SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, in solidum avec la SCI RENIDA, à payer : ' au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] », la somme de 163 389,69 € TTC, au titre des travaux nécessaires, ' à Madame [A] [U], la somme de 51 840 € + mémoire, en réparation de son préjudice économique, pour les années 2014 à 2022. ' à Mesdames [E] [G] et [I] [J], la somme de 2 400€ TTC, en réparation de leur préjudice de jouissance. ' à Madame [C] [H], la somme de 2 400 € TTC, en réparation de son préjudice de jouissance. ' à Madame [Y] [W], la somme de 2 400 € TTC, en réparation de son préjudice de jouissance. -Voir dire et juger que les sommes allouées seront indexées sur l'évolution de l'indice INSEE de la Construction publié entre la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire et la date de l'arrêt à intervenir ; - Voir condamner en cause d'appel la SARL Agence ATLANTIC CONTRÔLE (AAC) et son assureur, la SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, in solidum avec la SCI RENIDA, à payer, au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2]», à Madame [E] [G], à Madame [I] [J], à Madame [A] [U], à Madame [C] [H] et à Madame [Y] [W], la somme de 3 000,00 €, au titre de l'Article 700 du Code de procédure civile ; -Voir condamner en cause d'appel la SARL Agence ATLANTIC CONTRÔLE (AAC) et son assureur, la SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, in solidum avec la SCI RENIDA, aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [S] [O] pour la somme de 11 999,47 € TTC ; -Voir autoriser Monsieur le Bâtonnier des Avocats de DAX à libérer les fonds détenus sur le Compte CARPA SEQUESTRE, soit 106 693,91 €, au profit des requérants, à titre d'acompte sur leur créance à l'encontre de la SCI RENIDA, de la SARL Agence ATLANTIC CONTRÔLE (AAC) et de son assureur, la SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD ; - Autoriser Maître Jean-Pierre POUDENX à recouvrer ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'Article 699 du code de procédure civile. Par leurs dernières conclusions du 5 janvier 2023, la SA AAC Agence Atlantic Contrôle et la SA MMA IARD, intimées, entendent voir la cour : Vu l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 55 alinéa 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Vu les articles 1240 et 2224 du Code civil, Vu l'article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation ; Vu l'article 700 du Code de procédure civile ; Vu l'article 1792 du Code civil ; - déclarer mal fondée la SCI RENIDA en son appel en ce qu'il est dirigé à l'encontre de la société AAC ATLANTIC CONTROLE et de la SA MMA IARD ; - déclarer mal fondés les copropriétaires pris individuellement et le Syndicat des copropriétaires de leur appel incident formé au visa des articles 1792 et 1231-1 du Code civil à l'encontre de la société AAC ATLANTIC CONTROLE et de la SA MMA IARD ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société AAC ATLANTIC CONTROLE et de la SA MMA IARD ; - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI RENIDA à payer à la société AAC ATLANTIC CONTROLE et la SA MMA IARD une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Y ajoutant, - Condamner la SCI RENIDA à payer en cause d'appel à la société AAC ATLANTIC CONTROLE et la SA MMA IARD une somme complémentaire de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamner la SCI RENIDA aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise. Très subsidiairement, - Juger que la Cie MMA IARD, en cas de condamnation, ne sera tenue que franchise contractuelle de 3 050 euros déduite. Par ordonnance du 16 mai 2023, le magistrat chargé de la mise en état de la Cour d'appel de Pau a constaté le désistement partiel de l'appel RG n°22/01936 formulé le 8 juillet 2022 par la SCI Renida, en ce qu'il est dirigé contre la SA Generali IARD. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2023. MOTIFS Sur la responsabilité de la SCI Renida : La SCI Renida dont la responsabilité a été retenue par le tribunal sur le fondement de l'article 1792 du code civil avait devant le tribunal reconnu cette responsabilité sur ce fondement. Devant la cour, elle en conteste l'application à son endroit en l'absence de réception des travaux et déclare que le litige devrait être circonscrit uniquement aux désordres affectant les travaux datant de moins de dix ans et relève qu'en l'absence de réception et en cas d'inachèvement des travaux sa garantie décennale ne peut être recherchée. Elle demande à la cour de juger que son éventuelle responsabilité ne peut concerner que les seuls et uniques désordres relevant d'une faute contractuelle, et non d'un inachèvement. Elle ajoute qu'au vu des actes notariés de vente, les acquéreurs ont accepté les risques et qu'elle n'a pas à supporter la charge financière d'un achèvement intégral de l'immeuble alors que les acquéreurs ont acheté un immeuble inachevé et en mains d'un diagnostic réglementaire. Cependant, il convient d'observer que l'action dirigée contre la SCI Renida l'est d'une part par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 8], institué selon le règlement de copropriété du 9 octobre 2013 publié le 30 octobre 2013 et d'autre part, par les copropriétaires. L'article 1792-1 2 °du code civil dispose qu'est réputé constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Si l'achèvement n'est pas nécessairement une condition de la réception, en revanche la réception est une condition d'application des articles 1792 et suivants du code civil. En l'absence de réception, les dispositions des articles 1792 et 1792-1 du code civil ne peuvent s'appliquer à l'action de l'acquéreur d'une maison individuelle dirigée contre le vendeur ayant fait construire l'ouvrage vendu. (Cass 3e civ 27/02/2013 n°12-12.148). Si l'immeuble est vendu alors qu'il n'est pas achevé, ou qu'il n'y a pas eu réception, la responsabilité du vendeur ne relève que du droit commun. En l'espèce, l'expert judiciaire M. [O] a relevé l'absence de réception des travaux, outre une durée de chantier anormalement longue, les travaux de gros-oeuvre ayant été réalisés de novembre 2005 à novembre 2007, les travaux partiels d'électricité en 2008, les travaux de plâtrerie en 2012, des travaux d'électricité et de plomberie de décembre 2011 à novembre 2012 et des travaux de peinture de manière sporadique en 2014. Il a en outre noté l'absence de tout suivi de chantier hors gros oeuvre par un maître d'oeuvre. Aussi, la condition de la présence d'une réception des travaux n'est pas remplie et la responsabilité de la SCI Renida ne peut être recherchée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal. Les acquéreurs déclarent que si la garantie décennale ne peut pas être invoquée, tous les désordres décrits par l'expert judiciaire relèveraient dès lors de la responsabilité contractuelle pour faute prouvée. La clause selon laquelle l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée dans les lieux tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, ne peut être opposée au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], non partie à l'acte. L'expert judiciaire après avoir examiné les désordres a conclu en page 42 à des défauts d'exécution et de finition, des erreurs de raccordement de réseaux de plomberie avec un mélange des eaux usées et des eaux vannes, des non-conformités aux règles de l'art, des absences d'ouvrages, des non-conformités aux règles relatives à la sécurité incendie et des non-conformités aux règles sanitaires et en a dressé un tableau récapitulatif qui vise les façades, le ravalement, les menuiseries extérieures, la non conformité à la réglementation incendie, le réseau d'évacuation, la main courante de l'escalier principal, le garde corps, le local poubelle, les volets. L'expert judiciaire a expliqué que ces non-conformités provenaient de l'absence de maîtrise d'oeuvre au stade de la mise au point des marchés de travaux et de leur exécution, du recours à des entrepreneurs méconnaissant manifestement les règles de l'art ainsi que le recours à des personnes non qualifiées dont il n'a pas eu pour certaines l'identité. Il en a conclu que l'immeuble était inhabitable et présentait des risques pour la sécurité et la santé de ses occupants. Ces éléments caractérisent des fautes de la part de la SCI Renida, maître de l'ouvrage et vendeur qui a ensuite vendu cet immeuble atteint de ces désordres et non-conformités. La SCI ne peut prétendre utilement ici que les acheteurs ont acheté l'immeuble en l'état en ayant accepté les risques puisque sa responsabilité est recherchée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et que la réparation des désordres à hauteur d'un montant de 163 389,69 € porte sur des parties communes. Ces manquements engagent sa responsabilité sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de la résidence pour les dommages affectant les parties communes. Le jugement qui a condamné la SCI Renida au paiement de la somme de 163 389,69 € sera confirmé mais en raison d'une substitution de motifs. Il convient de rappeler que seuls les intérêts au taux légal sont de droit à compter du jugement qui a prononcé les condamnations en application de l'article 1231-7 du code civil. L'indexation de la somme de 163 389,69 € sera prévue entre le dépôt du rapport d'expertise du 13 février 2019 et le jugement du 27 avril 2022. Le jugement sera complété sur ce point, à défaut d'une demande en première instance sur ce point, mais s'agissant d'un accessoire. Vis-à vis des copropriétaires à l'échelon individuel, l'expert judiciaire a estimé à quatre mois les travaux de réparation des parties communes pour laquelle la SCI Renida est condamnée, ce qui va créer inéluctablement et par ricochet un préjudice de jouissance pour chacun des copropriétaires. Aussi, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a alloué à chacun la somme de 600 € par mois soit 2 400 € à ce titre à l'exception de Mme [W]. En effet, il ressort de l'acte notarié du 7 avril 2017 portant vente à Mme [Y] [W] par la SCI Renida d'un appartement de type T3 de 41,47 m² pour le prix de 105 000 € où il y est précisé Page 13 : le vendeur déclare que les procédures suivantes sont en cours dans la copropriété : objet des procédures : parachèvement de l'immeuble (tel qu'il résulte du protocole d'accord transactionnel sus énoncé portant sur l'attente du résultat de l'expertise ) état des procédures en cours; le vendeur et l'acquéreur conviennent de ce qui suit concernant le procès : toutes les conséquences à venir concernant le procès, qu'elles donnent naissance à une dette (..) Ou à une créance (..) feront la perte ou le profit de l'acquéreur. En conséquence, Mme [W] ne peut prétendre à la moindre somme pour réparer un trouble de jouissance dès lors qu'elle a acquis en connaissance de cause des désordres et renoncé à tout recours à leur titre. Le jugement sera infirmé sur ce point. Concernant le préjudice économique de Mme [U] qu'elle invoque en raison de l'impossibilité de louer l'appartement en raison des infiltrations d'eaux usées dans la douche, il ressort des termes de son acte notarié d'acquisition du 6 octobre 2014 les termes suivants : Un courrier de la régie municipale des eaux de la ville de [Localité 8] du 24 juillet 2013 a été annexé qui précise : - les points conformes au règlement général d'assainissement de la ville de [Localité 8] : l'immeuble est desservi par le réseau public d'assainissement ; il y est raccordé et l'immeuble possède un regard de façade (EU et EP) ; - les points non conformes : l'immeuble ne possède pas de bac à graisse ; obligation d'en installer un de 1.000 litres pour l'ensemble de la résidence ; les eaux de pluie et les eaux usées ne sont pas séparées. Il résulte d'un mail de la régie des eaux du 6 octobre 2014 (annexé) qu'un contrôle de conformité des installations privatives du bien a été effectué ; le vendeur déclare avoir fait installer un bac à graisse, et réalisé les travaux exigés par la régie des eaux, ce qui est à la parfaite connaissance de l'acquéreur aux présentes. Or, ce courriel du 6 octobre 2014 n'est pas annexé et en revanche, il est produit par Mme [U] une lettre de la régie municipale des eaux et de l'assainissement de la ville de [Localité 8] adressée au notaire en charge de l'établissement de l'acte, datée du 9 octobre 2014 soit postérieure à l'établissement de l'acte, selon laquelle l'immeuble possède un bac à graisse mais qu'il subsiste un point non conforme au règlement général d'assainissement de la ville de [Localité 8] en ce que les eaux de pluie et les eaux usées ne sont pas séparées. La SCI Renida a commis une faute à l'égard de Mme [U] en déclarant dans l'acte qu'elle avait réalisé les travaux exigés par la régie des eaux alors que cette lettre démontre le contraire et que le logement de Mme [U] à usage collectif a été envahi par des eaux usées du fait de la non-conformité de l'assainissement. La clause prévoyant que Mme [U] prend l'immeuble en l'état ne peut être ainsi appliquée dès lors que la venderesse, la SCI Renida, connaissait le désordre avant la vente et qu'elle ne peut donc exclure sa garantie de ce chef. Aussi, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Renida à payer à Mme [U] la somme de 46 080 € en son préjudice économique consistant en une perte de loyers dont le montant n'a pas été discuté par la SCI Renida et qui sera actualisé à la somme de 51 840 €. Sur la responsabilité de la SARL AAC Agence Atlantique Contrôle : Pour solliciter la condamnation de la société AAC à la réparation des désordres subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence, celui-ci invoque les manquements contractuels de la société AAC dans l'exercice de sa mission de diagnostic pour voir engager sa responsabilité délictuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires. La SCI Renida invoque les mêmes manquements dans le cadre de son appel en garantie contre la société AAC. Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient en appliquant les dispositions de l'article L 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel après s'être livré à une analyse exhaustive de la comparaison des désordres relevés par l'expert et les observations de la société AAC pour conclure qu'aucun manquement ne pouvait être retenu contre la société AAC. À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d'ajouter : - le diagnostic a été réalisé le 12 août 2013 soit à une date selon laquelle l'article L111-6-2 du code de la construction et de l'habitation prévoyait que toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité prévu par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU). Cette disposition a été remplacée par la loi du 24 mars 2014 donc non applicable à l'espèce, avec la mise en oeuvre d'un diagnostic technique global dit DTG plus précis et plus technique. - dans le cadre de ce diagnostic SRU, l'analyse ne porte que sur le constat visuel de l'état apparent, à l'inverse de l'analyse de l'état du bien et des travaux à réaliser du DTG. - il ne peut être reproché à la société AAC de ne pas avoir signalé des éléments manquants dans les travaux comme l'a fait l'expert judiciaire dès lors que cela ne relève pas de sa mission et alors que notamment pour le dispositif incendie, elle a mentionné la nécessité d'avoir recours à un professionnel à cet effet. - la société AAC ne pouvait refuser d'intervenir comme le prétend le syndicat des copropriétaires ou refuser la mise en copropriété puisqu'elle a attiré l'attention de défauts mineurs nécessitant donc le recours à des travaux pour y remédier, non suivi d'effet par la SCI pour certains comme le ravalement, la reprise des enduits, la mise en conformité des menuiseries. - ce défaut d'obtempérer par la SCI Renida puis par le syndicat des copropriétaires a amplifié les désordres relevés ensuite six ans après par l'expert judiciaire et aucun reproche ne peut donc être retenu contre la société AAC à ce titre. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes dirigées contre la société AAC et son assureur la société MMA IARD. Les demandes accessoires seront également confirmées. L'équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et aux copropriétaires à l'exception de Mme [W], et à la société AAC et son assureur une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Constate la révocation de l'ordonnance de clôture et sa fixation à l'audience des plaidoiries, Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Renida à payer à Mme [Y] [W] la somme de 2 400 € au titre de son préjudice de jouissance, statuant à nouveau sur ce point : Déboute Mme [Y] [W] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, Confirme le jugement pour le surplus des dispositions soumises à la cour, y ajoutant : Dit que la somme de 163 389,69 € sera assortie de l'indice BT01 du 13 février 2019 au 27 avril 2022, Rappelle que les intérêts au taux légal sont dus à compter du jugement du 27 avril 2022 pour l'ensemble des condamnations, Actualise la somme due à Mme [A] [U] de 46 080 € TTC à 51 840 €, Condamne la SCI Renida à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 2]", Madame [A] [U], Madame [E] [F] [G] veuve de Monsieur [P] [L] [J], Madame [I] [J], et Madame [C] [H] ensemble la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Renida à payer à la SARL AAC Agence Atlantic Contrôle et la SA MMA IARD ensemble la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SCI Renida et Mme [W] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Renida aux dépens d'appel dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE