Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/03164

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03164 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4L7R N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le 27 juin 2024 DEMANDERESSE S.A. HOMYA , [Adresse 2] représentée par Me Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS, 4 Rue Galilée 75116 Paris , Toque K0073 DÉFENDEURS Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté Madame [S] [O], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 23 avril 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03164 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4L7R EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 23/04/2010, la SA GECINA a donné à bail à [D] [O] et [S] [O] un appartement non meuble situé au [Adresse 1], lot 1496 ainsi qu'un parking couvert simple 6279 et une cave n°23, moyennant un loyer initial de 1790 euros par mois outre 80 euros par mois de provision sur charges. Par acte sous seing privé à effet au 15/05/2020, la SA GECINA a donné à bail à [D] [O] et [S] [O] un emplacement de parking couvert petit, situé [Adresse 3], 2ème sous-sol, n°270 lot 6270, moyennant un loyer initial de 100,70 euros par mois. Par acte notarié du 05/05/2020, la SA HOMYA, nouvelle dénomination de la société GEC 25, est devenue propriétaire de ces biens à compter du 23/04/2020. Par actes de commissaire de justice du 07/02/2024 remis à étude, la SA HOMYA a fait assigner [D] [O] et [S] [O] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir : à titre principal : - prononcer la résiliation du bail consenti le 23/04/2010 et portant sur les lieux sis [Adresse 1], lot 1496 ainsi qu'un parking couvert simple 6279, ainsi que du bail portant sur l'emplacement de parking sis [Adresse 3], 2ème sous-sol, n°270 lot 6270, pour défaut répété de paiement des loyers, charges et défaut de présentation de l'attestation d'assurance ; - ordonner l'expulsion des défendeurs et de tous les occupants de leurs chefs de ces lieux ; à titre subsidiaire : - constater la résiliation de ces baux par acquisition des clauses résolutoires au titre du défaut de paiement des loyers et défaut de présentation de l'attestation d'assurance ; en tout état de cause : - pour le bail portant sur les lieux sis lieux sis [Adresse 1], lot 1496 ainsi qu'un parking couvert simple 6279, condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 5654,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités échus au 15/01/2024 avec intérêts au taux légal depuis la date du commandement de payer du 23/10/2023 ; - condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation égale à deux fois le dernier loyer quotidien par jour de retard majorée des charges, à compter du 24/12/2023 ou depuis le jugement prononçant la résiliation du bail jusqu'à la libération complète des lieux ; - condamner solidairement les défendeurs à verser à la société GECINA la somme de 565,40 euros à titre de pénalité contractuelle ; - pour le bail portant sur l'emplacement de parking couvert petit, situé [Adresse 3], 2ème sous-sol, n°270 lot 6270, condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 353,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités échus au 15/01/2024 avec intérêts au taux légal depuis la date du commandement de payer du 23/10/2023 ; - condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer majoré des charges, à compter du 24/12/2023 ou depuis le jugement prononçant la résiliation du bail jusqu'à la libération complète du parking ; - condamner solidairement [D] [O] et [S] [O] à lui payer la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement [D] [O] et [S] [O] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SA HOMYA indique notamment que [D] [O] et [S] [O] ne règlent pas les loyers et charges à terme depuis plusieurs années, causant plusieurs procédures à leur encontre. Elle indique que sept commandements de payer ont été délivrés au cours des dernières années, et que trois précédentes procédures judiciaires ont été introduites pour ces mêmes motifs. Elle ajoute que l'attestation d'assurance n'est pas produite par les locataires malgré les commandements d'avoir à produire cette attestation délivrés en 2019 puis en 2023. Elle conclut en l'existence de manquements manifestes, graves et répétés de la part des locataires dans l'exécution des contrats. L'affaire était appelée et examinée à l'audience du 23/04/2024. La SA HOMYA, représentée par son conseil, actualise la dette locative du bail d'habitation à la somme de 8178,04 euros et celle du bail du parking 6270 à la somme de 706,83 euros, termes d'avril 2024 inclus. Elle maintient ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance. [D] [O] et [S] [O], régulièrement avisés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. L'affaire a été mise en délibéré au 27/06/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, la SA HOMYA justifie avoir notifié les assignations au PREFET DE [Localité 4] le 08/02/2024, son action est recevable. Sur la demande de résiliation judiciaire des baux et d'expulsion Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA HOMYA produit un décompte démontrant qu'à la date du 16/04/2024, [D] [O] et [S] [O] sont redevables des sommes de 8178,04 euros et 706,83 euros au titre de leurs baux susmentionnés. S'il ressort des décomptes locatifs que les locataires effectuent quelques virements, ceux-ci sont aléatoires et ne permettent pas d'apurer la dette. Le solde de compte est débiteur depuis janvier 2023 s'agissant de l'emplacement de parking 6270 et depuis août 2022 s'agissant du logement et du parking 6279. La bailleresse produit par ailleurs les sept commandements de payer et mises en demeure délivrés entre le 13/01/2015 et le 23/10/2023, démontrant de la répétition des manquements de la part des locataires. Elle produit également les décisions rendues les 13/09/2016, 26/05/2020 et 10/03/2022 démontrant de plusieurs saisines antérieures par la bailleresse pour les mêmes causes, les locataires réglant finalement la dette quelques jours avant l'audience. Aussi, [D] [O] et [S] [O] n'ont pas produit l'attestation d'assurance qui leur a pourtant été demandée par la bailleresse par commandement remis par commissaire de justice le 23/10/2023 et le 05/03/2019. L'arriéré locatif est important et [D] [O] et [S] [O] ne comparaissent pas à l'audience pour s'en expliquer. Le défaut de présentation d'une attestation d'assurance n'est également pas expliqué par les locataires, absents. Compte-tenu du caractère répété des manquements en paiement des loyers et charges, de l'absence de production d'une attestation d'assurance, de l'augmentation des dettes locatives, mis en perspective avec la durée des baux et les trois précédentes procédures judiciaires pour les mêmes motifs, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résolution des contrats aux torts exclusifs de [D] [O] et [S] [O] et par voie de conséquence, à prononcer leurs expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef dans les conditions prévues par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Sur la demande de versement d'une indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, [D] [O] et [S] [O] seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l'appartement à la bailleresse ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise. Il n'y a pas lieu de majorer le montant des indemnités d'occupation, la bailleresse ne justifiant pas d'un préjudice financier supérieur à la perte de loyer et des charges, réparée par la fixation d'une indemnité d'occupation. Sur la demande de condamnation au titre de la pénalité contractuelle La demanderesse sollicite la condamnation en paiement au bénéfice de la SA GECINA. Or, cette société n'est pas dans la cause. La demande sera rejetée. Sur la demande en paiement au titre des arriérés locatifs Le locataire est tenu au paiement des loyers, conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisés. Au regard des décomptes locatifs produits et en l'absence de toute contestation par [D] [O] et [S] [O] du principe et du montant des dettes, ils seront solidairement condamnés à payer à la SA HOMYA, selon décomptes arrêtés au 16/04/2024, termes d'avril 2024 inclus : - la somme de 8178,04 euros au titre du bail consenti le 23/04/2010 et portant sur les lieux sis [Adresse 1], lot 1496 ainsi qu'un parking couvert simple 6279 ; - la somme de 706,83 euros au titre du bail portant sur l' emplacement de parking couvert petit, situé [Adresse 3], 2ème sous-sol, n°270 lot 6270. Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation compte tenu des paiements intervenus après la délivrance des commandements de payer. Sur les demandes accessoires [D] [O] et [S] [O], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande, en application de l'article 700 du code de procédure civile, de condamner [D] [O] et [S] [O] au paiement de la somme de 800 euros. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail consenti le 23/04/2010 et portant sur les lieux sis [Adresse 1], lot 1496 ainsi qu'un parking couvert simple 6279 ainsi, aux torts exclusifs de [D] [O] et [S] [O] à compter de la date de la présente décision ; PRONONCE la résiliation du bail à effet au 15/05/2020 et portant sur l' emplacement de parking couvert petit, situé [Adresse 3], 2ème sous-sol, n°270 lot 6270, aux torts exclusifs de [D] [O] et [S] [O] à compter de la date de la présente décision ; ORDONNE en conséquence à [D] [O] et [S] [O] de libérer les lieux, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoires, et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire dans ce délai, la SA HOMYA pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion des lieux, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement [D] [O] et [S] [O] à verser à la SA HOMYA une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation, pour chaque contrat de bail résilié, d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si les contrats s'étaient poursuivis, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; REJETTE la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ; CONDAMNE solidairement [D] [O] et [S] [O] à payer à la SA HOMYA au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décomptes arrêtés au 16/04/2024, termes d'avril 2024 inclus, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés dus postérieurement le cas échéant : - la somme de 8178,04 euros au titre du bail consenti le 23/04/2010 et portant sur les lieux sis [Adresse 1], lot 1496 ainsi qu'un parking couvert simple 6279 ; - la somme de 706,83 euros au titre du bail portant sur l' emplacement de parking couvert petit, situé [Adresse 3], 2ème sous-sol, n°270 lot 6270 ; DIT que ses sommes porteront intérêts à taux légal à compter de la date de l'assignation ; CONDAMNE solidairement [D] [O] et [S] [O] à payer à la SA HOMYA une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement [D] [O] et [S] [O] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le greffier La juge des contentieux de la protection