Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/01008

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Adresse 3] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 6] N° RG 23/01008 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOQF Minute : 24/00107 Etablissement public [Localité 8] HABITAT Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272 C/ Madame [C] [D] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, Assistée de Madame [V] [S], Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 9 JANVIER 2024 tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame [V] [S], Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier ENTRE DEMANDEUR : Etablissement public [Localité 8] HABITAT, [Adresse 4], représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège, Représenté par Maître DOUËB Thierry, avocat au barreau de Paris D’UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [C] [D], demeurant [Adresse 5] non comparante, ni représentée D’AUTRE PART Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me DOUEB Thierry Copie délivrée à : Mme [D] [C] Mr le sous-préfet de la SSD EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16/08/2019, l’OPH [Localité 8] Habitat a donné à bail à Mme [C] [D] un logement à usage d’habitation sis, [Adresse 5], moyennant paiement de la somme mensuelle de 415,20 € au titre du loyer outre les provisions sur charges. Une somme égale çà un mois de loyer hors charges a été déposé entre les mains du bailleur à titre de dépôt de garantie. Par exploit de commissaire de justice du 07/11/2023 [Localité 8] Habitat, Office Public de [Localité 8] Habitat (EPIC) a fait assigner Mme [C] [D] en référé aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, pour défaut de paiement du loyer, - En conséquence, . ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, . dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, . condamner la défenderesse, à titre provisionnel, à lui payer : - la somme de 10 997,81 € au titre de l’arriéré locative arrêté au terme du mois d’octobre 2023 inclus, assorti des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11/07/2022, - une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de novembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, - condamner la défenderesse à produire l’assurance locative, sous astreinte de 15 € par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir, - condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. A l’audience du 09/01/2024 la présidente a indiqué n’avoir reçu aucun élément sur la situation personnelle et financière de la locataire. L’OP de [Localité 8] Habitat, représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Il a actualisé le montant de sa créance à la somme de 11 932,47 €, terme du mois de décembre 2023 inclus, soulignant toutefois des paiements résiduels et irréguliers et a enfin ajouté que la locataire n’a pas communiqué l’attestation d’assurance du logement. Mme [C] [D], citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire instrumentaire, n’a pas comparu ni personne pour elle. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 27/02/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ». Conformément à l’article 24,§ II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de [Localité 8] doit être réputée avoir été régulièrement informée deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de la situation d’impayé, le bailleur social justifiant en avoir informé la caisse d’allocations familiales par courrier distribué le 12/10/2022. Conformément à ce même article, § III tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 08/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience. La demande est recevable. Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de la délivrance du commandement « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». En l’espèce, les conditions générales du bail comportent une clause à l’article 11 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer la somme en principal de 2 604,36 € a été signifié à la locataire le 11/07/2022. Cet acte qui rappelait tant les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit et le paiement intégral de la dette locative n’est pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 12/09/2022 à minuit par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile. En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l’absence de la défenderesse qui n’a pu en débattre, l’actualisation de la créance sera écartée et seules les demandes formées dans l’acte introductif d’instance seront retenues. En l’espèce, l’examen du décompte détaillé arrêté au jour de l’assignation inclut des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale d’un montant total de 76,20 € (7,62 € x 10) qui ne sauraient être retenues, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que la locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Il en résulte qu’au jour de l’assignation, la défenderesse reste redevable de la somme non sérieusement contestable de 10 921,61 €. Faute pour elle d’établir un paiement libératoire et malgré trois paiements résiduels depuis le mois d’octobre 2023, Mme [C] [D] sera condamnée par provision au paiement de la somme de 10 921,61 € au titre de l’arriéré locatif, terme du mois d’octobre 2023 inclus. L’article 24 V. dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, elle n’a formulé aucune demande de délai que le juge ne peut soulever d’office et même s’il apparaît qu’elle a effectué trois versements depuis le mois d’octobre, pour des montants de 150 €, 200 € et encore 200 €, ce qui démontre sa bonne foi, force est de constater qu’elle n’a pas versé le montant intégral du loyer courant. En conséquence, le bail est résilié depuis le 13/09/2022. Mme [C] [D] devra libérer les lieux et les laisser libres de tout occupant de son chef. A défaut de libération volontaire, l’OP de Seine saint Denis Habitat sera autorisé à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision. Depuis le 13/09/2022 la défenderesse occupe le logement sans droit ni titre. Depuis lors, elle est redevable, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et des charges récupérables dûment justifiées et ce, jusqu’à la libération effective des lieux. Le bail étant résilié et l’expulsion de la défenderesse étant accordée, la demande de condamnation à produire l’assurance locative sous peine d’astreinte sera rejetée, une telle obligation étant nécessairement liée à la continuité du bail. Mme [C] [D] succombe à l’instance. Elle doit être condamnée au paiement des dépens. L’équité commande en revanche de ne pas faire droit à la demande formée par la société bailleresse au titre des frais irrépétibles. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à la disposition des parties par les soins du greffe, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 16/08/2019 ont été réunies le 12/09/2022 à minuit ; Condamnons Mme [C] [D] à payer à [Localité 8] Habitat, Office Public de [Localité 8] Habitat (EPIC) la somme de 10 921,61 euros (dix mille neuf cent vingt et un euros et soixante et un centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et de charges, terme du mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Rejetons le surplus de la demande en paiement ; Condamnons Mme [C] [D] à payer à l’OP de [Localité 8] Habitat une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, ce à compter du terme du mois de novembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ; Ordonnons à Mme [C] [D] de quitter les lieux sis, [Adresse 5] et de les rendre libres de tous occupants de leur chef, avec remise des clés au bailleur ; A défaut pour elle de libération volontaire, ordonnons l’expulsion de Mme [C] [D] et de tous occupants de son chef de ce logement, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ; Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Rejetons la demande d’injonction de produire l’attestation d’assurance locative sous astreinte ; Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l'article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en [Localité 8] sont indiquées sur le site internet de la DRIHL [Localité 7] et que l’adresse de la Commission est la suivante : Commission de médiation DALO de [Localité 8] [Adresse 9] [Adresse 9] ; Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ; Rejetons la demande formée par l’OP [Localité 8] Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Mme [C] [D] aux dépens ; Disons que l’exécution provisoire est de droit ; Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé. Ainsi jugé le 27/02/2024. Et ont signé, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE