Cour d'appel, 15 décembre 2022. 19/13176

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-3 ARRÊT AU FOND DU 15 DECEMBRE 2022 N° 2022/286 N° RG 19/13176 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEYGF SAS PROVENCE MAISONS C/ [M] [F] [U] [R] épouse [F] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Géraldine PUCHOL Me Alexandra BOISRAME Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 13 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03198. APPELANTE SAS PROVENCE MAISONS, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Géraldine PUCHOL de la SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Monsieur [M] [F] né le 04 Août 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6] représenté par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Johanna CANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté de Me Samah BENMAAD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Madame [U] [R] épouse [F] née le 16 Février 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6] représenté par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Johanna CANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté de Me Samah BENMAAD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 27 Octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente Mme Béatrice MARS, Conseillère (rapporteur) Mme Florence TANGUY, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Directrice des services de greffe judiciaires lors du prononcé : Madame [Z] MAUREL Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022, Signé par Madame Béatrice MARS, pour la Présidente empêchée et Madame Aurélie MAUREL, directrice des services de greffe judiciaires auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Le 20 mai 2014, M. [M] [F] et Mme [U] [R] épouse [F] ont signé un compromis de vente avec M. [I] et M. et Mme [H], en vue de l'acquisition de plusieurs parcelles de terrain à le Puy Saint Reparade. Ce compromis a été conclu sous la double condition suspensive de l'obtention d'un prêt pour le financement de l'acquisition, et de l'obtention d'un permis de construire, et a fixé comme date butoir de réitération de l'acte authentique le 30 décembre 2014. Par acte sous seing privé établi le 22 juillet 2014 les époux [F] ont confié à la SAS Provence Maisons un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan pour un prix de 202 000 euros. Ce contrat était assorti de plusieurs conditions suspensives qui devaient être réalisées dans un délai de douze mois après la signature du contrat, soit au plus tard le 22 juillet 2015. Les époux [F] ont versé un acompte de 5000 euros à la SAS Provence Maisons. Le permis de construire a été accordé le 8 décembre 2014. Le 18 août 2015, les époux [F] ont signé l'acte authentique d'acquisition des terrains. Par acte en date du 2 mai 2017, la SAS Provence Maisons a assigné M. [M] [F] et Mme [U] [R] épouse [F] devant le tribunal de grande instance d'Aix en Provence, leur reprochant diverses man'uvres ayant fait obstacle à la réalisation des conditions suspensives notamment de réalisation du prêt, et dès lors aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts : 15 200 euros au titre de l'état d'avancement de l'exécution du contrat de construction au moment de sa résiliation de leur fait, 20 200 euros au titre de l'indemnité de résiliation dudit contrat et 30 300 euros au titre de l'indemnité pour l'utilisation non autorisée de ses plans, soit au total 85 700 euros. Par jugement du 13 juin 2019, le tribunal de grande instance d'Aix en Provence a': -débouté la SAS Provence Maisons de toutes ses demandes, -condamné la SAS Provence Maisons à restituer à [U] [R] et [M] [F] la somme de 5000 euros versée à la signature du contrat à titre d'acompte, -débouté [U] [R] et [M] [F] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, -condamné la SAS Provence Maisons à payer à [U] [R] et [M] [F] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté les parties du surplus de ses demandes, -condamné la SAS Provence Maisons aux entiers dépens de la procédure, -dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire. La SAS Provence Maisons a relevé appel de cette décision le 9 août 2019. Vu les dernières conclusions de la SAS Provence Maisons, notifiées par voie électronique le 27 avril 2020, au terme desquelles il est demandé à la cour de': Vu les articles 1178, 1134 et 1147 anciens et 1794 du code civil, -accueillir l'appel de la société Provence Maisons, le dire recevable et bien fondé ; -infirmer le jugement du tribunal de grande instance d'Aix en Provence en ce qu'il a : *débouté le SAS Provence Maisons de toutes ses demandes *condamné la SAS Provence Maisons à restituer à [U] [R] et [M] [F] la somme de 5000 euros versées à la signature du contrat à titre d'acompte *condamné la SAS Provence Maisons à payer à [U] [R] et [M] [F] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile *condamné la SAS Provence Maisons aux entiers dépens de la procédure -le réformer et en conséquence -condamner solidairement Mme [U] [R] épouse [F] et M. [M] [F] à payer à la société Provence Maisons les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts : *15 200 euros au titre de l'état d'avancement de l'exécution du contrat de construction au moment de sa résiliation de leur fait *20 200 euros au titre de l'indemnité de résiliation dudit contrat *30 300 euros au titre de l'indemnité pour l'utilisation non autorisée de ses plans soit, au total, 65 700 euros -dire et juger que les condamnations porteront intérêts capitalisés au taux légal à compter de la première demande en justice, à savoir le dépôt des conclusions en défense sur référé devant le Président du tribunal d'instance d'Aix en Provence à l'audience du 11 octobre 2016 -débouter M. [M] [F] et Mme [U] [R] épouse [F] de leur appel incident, et les débouter de l'ensemble de leur demande fins et conclusions dirigées contre la société Provence Maisons -les condamner sous la même solidarité à payer à la société Provence Maisons la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et appel -les condamner de même enfin aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la Scp Bernard Hugues Jeannin Petit Puchol, avocats qui affirment y avoir pourvu ; Vu les dernières conclusions de M. [M] [F] et Mme [U] [R] épouse [F], notifiées par voie électronique le 23 juin 2021, au terme desquelles il est demandé à la cour de': Vu les articles 1181, 1182 et 1186 du code civil, Vu l'article L313-41 du code de la consommation, Vu les pièces versées aux débats, Vu la jurisprudence, Vu le jugement du 13 juin 2019, -confirmer le dit jugement en ce qu'il a' *débouté la SAS Provence Maisons de l'intégralité de ses demande *condamné la SAS Provence Maisons à restituer aux concluant la somme de 5000 euros versée à la signature du contrat à titre d'acompte *condamné la SAS Provence Maisons à payer aux concluants la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Cpc ainsi qu'aux entiers dépens -infirmer le dit jugement en ce qu'il a débouté [U] [R] et [M] [F] de leur demande de dommages et intérêts -condamner la SAS Provence Maisons à la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts -condamner la société Provence Maisons à la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Cpc ainsi qu'aux entiers dépens ; L'ordonnance de clôture et en date du 30 septembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION': - Sur les conditions suspensives': La SAS Provence Maisons soutient que les obstacles volontaires mis par les époux [F] à la réalisation des conditions suspensives à leur charge (obtention des prêts et acquisition du terrain) constituent un manque d'exécution de bonne foi dont les cocontractants sont tenus en vertu de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable à la présente instance. Concernant la condition suspensive tendant à l'obtention d'un prêt, la SAS Provence Maisons soutient que les époux [F] ne démontrent pas avoir obtenu un refus de prêt conforme aux stipulations contractuelles dans le délai de réalisation des conditions suspensives. Les époux [F] soutiennent, quant à eux, avoir sollicité auprès de divers organismes bancaires un prêt qui leur a été refusé. Ils précisent ne pas disposer des capacités financières à souscrire un prêt de 350 000 euros qui aurait pour conséquence un taux d'endettement de près de 50 %, Mme [F] ayant été placée en arrêt maladie courant 2015 ce qui a impacté les revenus du couple. Ils indiquent enfin avoir « pu retenir un projet adapté à leur situation financière et qui n'a nécessité qu'un prêt de 214 000 euros ». Les époux [F] soutiennent ne pas avoir résilié unilatéralement le contrat les liant à la SAS Provence Maisons, mais que le contrat de construction a été rendu impossible par la disparition du contrat de prêt ce qui constituait un élément déterminant du consentement des parties. En l'espèce, l'article 5-1 des conditions générales, intitulé «' conditions suspensives » prévoient que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan signé le 22 juillet 2014 avec la SAS Provence Maisons est conclu sous condition de l'obtention des éléments suivants': - acquisition par le maître de l'ouvrage de la propriété du terrain ou des droits réels lui permettant de construire, - obtention des prêts, - obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, - obtention de l'assurance dommages-ouvrage, - obtention de la garantie de livraisons à prix et délais convenus. Il est précisé dans cet acte : les conditions d'obtention des prêts est satisfaite lorsque le maître de l'ouvrage a reçu une offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières. Les conditions particulières signées par les parties prévoient'que': - le coût du bâtiment à construire est de 250 000 euros décomposé en': prix forfaitaire et définitif de la construction': 220 000 euros'; coût des travaux à la charge du maître d'ouvrage': 48 000 euros. - les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat - le maître d'ouvrage a déclaré sur l'honneur disposer de fonds réservés à la construction d'un montant de 250 000 euros - les caractéristiques et montants du ou des prêts': prêt principal': 350 000 euros sur 27 ans au taux de 4 %. Aux termes de l'article 1178 du code civil (dans sa version applicable à la présente instance), la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. Il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le contrat. Les époux [F] produisent': - une simulation de financement émanant de la BNP Paribas datée du 4 février 2015 et se rapportant à un prêt d'un montant de 247 000 euros sur une durée de 25 ans, sans que ne soit fournie la réponse définitive de l'établissement bancaire. - une simulation de la CIC Lyonnaise de Banque en date du 8 février 2015 pour un prêt d'un montant de 248 089 euros sur 300 mois faisant état d'un taux d'effort de 31,32 % et d'un reste à vivre de 2880,84 euros, sans que ne soit produit la réponse apportée. - des simulations de financement de la Caisse d'Épargne sur plusieurs montants de prêts et notamment celle établie le 24 avril 2015 pour un prêt de 356 106,17 euros sur une durée de 323 mois avec un TEG de 3,82 %, là encore sans que ne soit produit la réponse apportée. - un courrier de la banque LCL daté du 6 juin 2015 leur faisant part d'un refus d'acceptation de financement d'un prêt à hauteur de 391 225 euros sur une durée de 324 mois. - un courrier de la banque LCL daté du 29 août 2015 leur faisant part d'un refus de financement du prêt de 350 000 euros sollicité sur une durée de 324 mois (27 ans), sans que soit indiqué le motif du refus. Il convient de constater que les documents susvisés recèlent des discordances quant au montant du financement qu'ils évoquent (247 000 euros'; 248 089 euros'; 356 106,17 euros...)'; qu'au surplus des «' simulations de financement » ne peuvent être constitutives d'une demande de prêt au sens des stipulations du contrat de construction de maison individuelle, à laquelle l'établissement bancaire donne un accord de principe (une réponse certaine qu'elle soit positive ou négative) et qu'enfin le seul courrier attestant d'un refus de prêt et émanant de la banque LCL est daté du 29 août 2015 soit postérieur à la date de levée des conditions suspensives. Il sera observé au surplus que les époux [F] ont signé, le 29 mai 2015, soit antérieurement à la levée des conditions suspensives, avec la SARL Covitra un contrat de construction d'une maison individuelle moyennant la somme de 146 000 euros Ttc. Ce contrat porte mention de la construction au Quartier St Estève au Puy Sainte Réparade sur des parcelles B[Cadastre 2]'; B[Cadastre 3]'; B[Cadastre 4] ayant fait l'objet d'une promesse de vente signée le 20 mai 2014 devant «' Maître [J] », ce qui confirme qu'en réalité les époux [F] ont renoncé au projet de construction conclu avec la SAS Provence Maisons et n'ont dès lors pas poursuivi les démarches engagées auprès des banques aux fins d'obtention d'un prêt aux conditions prévues au contrat du 22 juillet 2014. Il en résulte dès lors que les époux [F] ont empêché la réalisation de la condition suspensive liée à l'octroi du prêt laquelle doit être de ce fait réputée accomplie au sens de l'article 1178 du code civil. En conséquence, ils ne saurait se prévaloir du défaut d'obtention du prêt pour soutenir que le contrat est caduc par suite de la défaillance d'une condition suspensive ou soutenir une interdépendance des contrats «' de prêt et de construction ». Dès lors c'est à tort que le premier juge a condamné la SAS Provence Maisons à restituer aux époux [F] l'acompte versé. La décision sera donc réformée de ce chef. La SAS Provence Maisons fait valoir que les époux [F] ont unilatéralement résilié le contrat de construction de maison individuelle. Elle sollicite donc, en dédommagement, à la fois l'application de l'article 3-3 des conditions générales aux termes duquel le pourcentage exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux est fixé à 10% à l'obtention du permis de construire soit 20 200 euros (10% de 202 000 euros) et de l'article 5-2 des conditions générales qui prévoit également une indemnité forfaitaire de 10 %, soit la somme de 40 400 euros de laquelle il convient de déduire l'acompte de 5000 euros versé. Le contrat ayant été résilié, seul s'applique l'article 5-2 des conditions générales. Aux termes de cet article la résiliation du contrat par le maître de l'ouvrage entraîne l'exigibilité, en plus des sommes correspondant à l'avancement des travaux, d'une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu'il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction. Il appert que cette clause s'analyse en une clause pénale en ce qu'elle prévoit, dès la signature du contrat, une évaluation forfaitaire et conventionnelle du futur préjudice du créancier en cas de défaillance du débiteur. L'article 1152 du code civil (dans sa version applicable à la présente instance et devenu 1231-5 du code civil) pose pour principe que le juge peut toujours, même d'office augmenter ou modérer le montant de la clause pénale si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l'espèce, les époux [F] n'invoquent pas le caractère manifestement excessif de cette clause. Il y a lieu en conséquence de condamner les époux [F] au paiement de la somme de 20 200 euro ' 5000 euros = 15 200 euros. La SAS Provence Maisons soutient que les époux [F] ont utilisé, sans son accord, dans leur nouveau projet de construction les plans qu'elle a établi. Elle sollicite à ce titre une somme de 30 300 euros. Les époux [F] font valoir que les plans originaux ont fait l'objet de modifications essentielles ce qui a nécessité le dépôt d'un permis de construire modificatif par un architecte. La demande de permis de construire modificatif de l'original obtenu le 8 décembre 2014, fait état des modifications suivantes : garage transformé en habitable, extension de la maison, modification de certaines ouvertures sur le permis initial, suppression des bandeaux autour de certaines ouvertures. A l'examen il apparaît que les modifications apportées, qui ont nécessité l'intervention d'un maître d''uvre, ont modifié l'économie de la construction par l'ajout de surface habitable, la modification des ouvertures et la création d'une annexe. La demande formée sur ce point par la SAS Provence Maisons sera donc rejetée. Au vu de la présente décision, il n'y a pas lieu de recevoir la demande de dommages et intérêts formée par les époux [F]. - Sur l'article 700 du code de procédure civile': Aucune considération d'équité ne justifie en la cause de laisser à la charge de la SAS Provence Maisons les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. M. [M] [F] et Mme [U] [R] épouse [F] seront condamnés à lui payer, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel une somme de 2000 euros. PAR CES MOTIFS': Statuant publiquement, par décision contradictoire'; Confirme le jugement en date du 13 juin 2019 en ce qu'il a débouté la SAS Provence Maisons de sa demande de condamnation de M. [M] [F] et Mme [U] [R] épouse [F] au paiement de la somme de 15 200 euros au titre de l'état d'avancement de l'exécution du contrat de construction et 30 300 euros au titre de l'indemnité pour l'utilisation non autorisée de ses plans'; débouté M. [M] [F] et Mme [U] [R] épouse [F] de leur demande de dommages et intérêts'; L'infirme pour le surplus'; Statuant de nouveau des chefs infirmés': Condamne solidairement M. [M] [F] et Mme [U] [R] épouse [F] à payer à la SAS Provence Maisons une somme de 15 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2017, date de l'assignation'; Condamne solidairement M. [M] [F] et Mme [U] [R] épouse [F] à payer à la SAS Provence Maisons une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1000 euros pour ceux engagés en cause d'appel'; Condamne solidairement M. [M] [F] et Mme [U] [R] épouse [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel distrait au profit de la Scp Bernard Hugues Jeannin Petit Puchol'qui en ont fait la demande. LA DIRECTRICE DES SERVICES P/O LA PRÉSIDENTE DE GREFFE JUDICIAIRES