Cour d'appel, 08 février 2024. 21/05599

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 08 FEVRIER 2024 N° 2024/ 74 Rôle N° RG 21/05599 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHI3G S.C.I. CYSTELLE C/ Syndic. de copro. LE [Adresse 4] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Souad SAMMOUR Me Elie MUSACCHIA Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 10 Mars 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/03924. APPELANTE S.C.I. CYSTELLE, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Souad SAMMOUR, avocat au barreau de NICE INTIME Syndic. de copro. [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet de Gestion DALBERA, dont le siège social se trouve [Adresse 2], lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,, demeurant [Adresse 3], - [Adresse 2] représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté de Me Nicolas DEUR de l'ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR, avocat au barreau de NICE, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 29 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [G] a acquis le 7 mars 2005 les lots n° 263, 264 et 294 correspondant à deux caves et à un garage au sein de l'immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 6], régi par un état descriptif de division et règlement de copropriété du 10 juillet 1959. Courant octobre 2009, ce dernier a constitué avec Madame [P] la SCI CYSTELLE. Par acte notarié du 1er décembre 2009, Monsieur [G] a vendu à la SCI CYSTELLE lesdits lots. Par courrier en date du 12 décembre 2016, la SCI CYSTELLE a sollicité l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de copropriété d'un projet de résolution n° 32 portant sur le changement de destination des lots à usage d'habitation avec un nouveau calcul des tantièmes. L'assemblée générale du 19 mai 2018 refusait cette autorisation. Suivant exploit introductif d'instance en date du 8 août 2018, la ,SCI CYSTELLE a assigné le Syndicat des Copropriétaires de la résidene [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet de gestion DALBERA devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de : * prononcer la nullité de la résolution n° 32 de l'assemblée générale. * ordonner qu'il soit procédé à la nouvelle répartition des charges de copropriété rendue nécessaire par la réunion des lots numéros 263, 264 et 294 en un lot unique numéroté 298. * ordonner qu'il soit procédé, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à la publication du nouvel état descriptif de division auprès du service de publicité foncière à [Localité 6] conformément au projet modificatif de l'état descriptif de division établi le 15 février 2017 par le cabinet LEVIER et CASTELLI, géomètres experts et ce aux frais du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4]. * rejeter l'ensemble des demandes fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4]. * condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens. L'affaire a été évoquée à l'audience du 21 janvier 2021. La SCI CYSTELLE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] demandait au tribunal de déclarer, à titre principal, irrecevable la demande de la SCI CYSTELLE et subsidiairement de débouter cette dernière de sa demande tendant à voir annuler la résolution 32 adoptée à l'occasion de l'assemblée générale du 19 mai 2018, et de dire et juger que ladite résolution n'était ni contraire à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ni à l'article 9 de ladite loi. Il concluait au débouté de l'ensemble des prétentions de la SCI CYSTELLE et sollicitait la condamnation de cette dernière au paiement des entiers dépens ainsi qu'à la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire en date du 10 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nice a : *débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de sa demande d'irrecevabilité de la SCI CYSTELLE * débouté la SCI CYSTELLE de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n° 32 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] tenue le 19 mai 2018 *débouté la SCI CYSTELLE de ses autres demandes *condamné la SCI CYSTELLE au paiement de la somme de la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. *condamné la SCI CYSTELLE aux entiers dépens. Suivant déclaration en date du 15 avril 2021, la SCI CYSTELLE interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : - déboute la SCI CYSTELLE de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n° 32 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] tenue le 19 mai 2018 - déboute la SCI CYSTELLE de ses autres demandes. - condamne la SCI CYSTELLE au paiement de la somme de la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamne la SCI CYSTELLE aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 octobre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] demande à la cour de : *déclarer infondé l'appel de la SCI CYSTELLE. * confirmer le jugement entrepris. * débouter la SCI CYSTELLE de l'intégralité de ses prétentions. * condamner la SCI CYSTELLE au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * condamner la SCI CYSTELLE au paiement des dépens de première instance et d'appel. À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] rappelle que l'assemblée générale ne peut autoriser un changement d'affectation d'un ou plusieurs lots qu'à la double condition qu'il ne soit pas contraire à la destination générale de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires. Il souligne que selon l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 la destination de l'immeuble résulte avant tout du règlement de copropriété qui fixe le standing de l'immeuble. Il soutient que le rejet de la résolution n° 32 lors de l'assemblée générale du 19 mai 2018 est justifié par la destination de l'immeuble et la protection des droits des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] fait notamment valoir qu'il s'agit d'un immeuble emblématique et de standing de la ville de [Localité 6] et autoriser la transformation des caves et réserves en pièce habitable équivaudrait à modifier la destination de l'immeuble. Il précise que ces 3 lots sont situés au sous-sol de l'immeuble et que les copropriétaires en s'opposant à ce changement de destination souhaitaient préserver la destination de l'immeuble en évitant que de petits locaux initialement prévus pour être des débarras ou des caves ne soient transformés en studios destinés à la location et dans lesquels sont créées des arrivées d'eau pour desservir des cuisines et des toilettes qui n'existaient pas à l'origine. Par ailleurs le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] soutient que l'assemblée ne s'est pas opposée à la réunion des caves mais à leur transformation en appartement soulignant qu'en l'occurrence le changement de destination des trois lots pour en faire un seul à usage d'habitation porte atteinte aux droits des autres copropriétaires puisqu'il tend à augmenter le nombre d'occupants de l'immeuble qui a été conçu au niveau de ses ouvrages communs pour un certain nombre de logements Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 31 juillet 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI CYSTELLE demande à la cour de : * infirmer le jugement du 10 mars 2021 ence qu'il a : - débouté la SCI CYSTELLE de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n° 32 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] tenue le 19 mai 2018 - débouté la SCI CYSTELLE de ses autres demandes. - condamné la SCI CYSTELLE au paiement de la somme de la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné la SCI CYSTELLE aux entiers dépens. Et statuant de nouveau. *déclarer que le règlement de copropriété autorise la location des locaux. *déclarer que le règlement de copropriété n'interdît pas le changement de destination des locaux. *déclarer que constitue un abus de majorité l'opposition à la modification de l'usage des lots n°263, 264 et 294 à des fins d'habitation conformément à la destination de l'immeuble. *déclarer que les lots n°263 et 264 sont contiguës au lot n° 294. *déclarer que le règlement de copropriété autorise la réunion des lots. *déclarer que la décision de l'assemblée des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] est contraire à l'intérêt collectif en raison de la nécessité d'une répartition réelle des tantièmes. *déclarer que la demande de la SCI CYSTELLE ne nuit pas aux droits des autres copropriétaires et que le refus du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] n'est motivé par aucun élément objectif. Par conséquent. *prononcer la nullité de la décision de rejet de la résolution n° 32 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] . *ordonner qu'il soit procédé à la nouvelle répartition des charges de copropriété rendue nécessaire par la réunion des lots numéros 263, 264 et 294 en un lot unique numéroté 298. *ordonner qu'il soit procédé à la publication du nouvel état descriptif de division auprès du service de publicité foncière à [Localité 6] conformément au projet modificatif de l'état descriptif de division établi le 15 février 2017 par le cabinet LEVIER et CASTELLI, géomètres experts et ce aux frais du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4]. *ordonner cette publication sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir *condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. *condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens en ce compris le coût du constat d'huissier de Maître [L] [T] du 26 avril 2021. À l'appui de ses demandes, la SCI CYSTELLE fait valoir que le vote entrepris s'inscrit en violation de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 lequel autorise chaque copropriétaire à disposer des parties comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Elle ajoute que le vote contrevient également au règlement de copropriété régissant l'immeuble dans lequel se trouve ses trois lots. Elle précise que sur l'état descriptif de division, ces lots sont situés au sous-sol de l'immeuble qui consiste en réalité au rez-de-chaussée accessible par l'entrée principale, ces lots n'étant absolument pas enterrés bien au contraire bénéficiant d'une vue sur le jardin et sur la mer comme cela résulte du procés verbal de constat d'huissier établi le 26 avril 2021. Elle indique que la porte d'accès à ces lots n'est pas une porte de cave mais une porte qui respecte le standing de l'immeuble. Elle souligne que si les gardiens peuvent habiter les lots situés au sous-sol , elle est parfaitement fondée à procéder au changement d'usage conformément à la destination de l'immeuble. Par ailleurs la SCI CYSTELLE fait valoir que le règlement de copropriété destine l'immeuble principalement à de l'habitation et n'interdît aucun changement d'affectation de sorte que la transformation du local en pièce habitable ne contrevient pas à la destination de l'immeuble, aucune disposition ne l'interdisant. Elle ajoute que la réunion des lots ne contrevient ni à la loi, ni au règlement de copropriété lequel l'autorise expressément dans son article 16. Enfin elle constate que ce sont les copropriétaires bénéficiant d'un nombre de tantièmes plus importants qui ont refusé ce projet au détriment des copropriétaires minoritaires lesquels même plus nombreux ne totalisaient pas suffisamment de tantièmes. Elle précise qu'aucune construction n'est nécessaire et rien ne peut nuire aux autres copropriétaires, l'utilisation de ces locaux annexes comme pièce du local principal ne troublant pas l'équilibre de la vie dans l'immeuble , aucun ouvrage commun n'étant altéré. ****** L'ordonnance de cloture a été prononcée le 29 novembre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 29 novembre 2023 et mise en délibéré au 8 février 2024 ****** 1°) Sur demande de nullité de la décision de rejet de la résolution n° 32 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] en date du 19 mai 2018 Attendu que la SCI CYSTELLE demande à la cour de prononcer la nullité de la décision de rejet de la résolution n° 32 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] du 19 mai 2018 laquelle est la suivante : 'l'assemblée générale après avoir entendu les explications qui lui sont données et examiné la demande formulée par la SCI CYSTELLE accompagnée du projet du modificatif à l'EDD établi par le cabinet LEVIER et CASTELLI, géomètres experts( copie jointe aux convocations) donne accord pour réunifier les lots n° 263, 264 et 294 en un lot unique n° 298 à usage d'habitation. Elle approuve la modification correspondante à l'EDD et donne pouvoir au syndic pour signer tous documents établis par notaire dont les frais et honoraires seront à la charge de la SCI CYSTELLE.' Que mise aux voix cette résolution a été refusée à la majorité des voix de tous les copropriétaires selon la majorté de l'article 25. Attendu que la SCI CYSTELLE soutient que le refus opposé par l'assemblée générale des copropriétaires à la modification de la destination du lot et de l'état descriptif de division est infondé en ce que la demande n'est pas contraire à la destination de l'immeuble, n'est pas interdite par le règlement de copropriété et ne porte pas atteinte au droit des autres copropriétaires. Que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] soutient que le rejet de la résolution n° 32 lors de l'assemblée générale du 19 mai 2018 est justifié par la destination de l'immeuble et la protection des droits des copropriétaires. Attendu qu'il résulte de l'article 16 du règlement de copropriété du chapitre III intitulé - Droits et obligations des propriétaires et de leurs ayants droits . Usage des parties objet du droit de propriété privées et de celles à usage commun - que' la réunion de deux ou plusieurs appartements ou locaux contigus en un seul appartenant au même propriétaire est autorisé. Tous appartements ou locaux ainsi réunis pourront être ensuite rétablis comme primitivement' Que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] fait valoir qu'effectivement un règlement de copropriété ne peut pas prohiber la possibilité pour un copropriétaire de réunir des lots de copropriétés contiguës mais précise qu'en l'état l'assemblée générale ne s'est pas opposée à la réunion des caves mais à leur transformation en appartement. Qu'il rappelle en effet les dispositions de l'article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au cas d 'espèce lesquelles énoncent que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.' Qu'il résulte de ces éléments que lorsqu'un copropriétaire entend changer l'affectation de son lot déterminé préalablement par l'état descriptif de division qui n'a pas de la valeur contractuelle attachée au règlement de copropriété mais seulement une valeur descriptive, il doit s'assurer que ce changement d'affectation n'est ni contraire aux restrictions prévues par les clauses du règlement de copropriété, ni contraire à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. Attendu qu'il résulte de l'article 7 du règlement de copropriété du chapitre III intitulé - Droits et obligations des propriétaires et de leurs ayants droits . Usage des parties objet du droit de propriété privées et de celles à usage commun que 'les appartements et studios dépendant de l'immeuble ne pourront être occupé que bourgeoisement et de façon honnête par des personnes de bonne vie et m'urs'. Attendu que le syndicat de l'immeuble [Adresse 4] fait valoir que l'immeuble [Adresse 4], immeuble emblématique de la ville de [Localité 6], situé en bordure du [Adresse 5] , face à la mer et à côté d'un parc est un immeuble de grand standing qui offre à ses résidents un cadre de vie privilégié. Que cet immeuble consiste en trois groupes de bâtiments numérotés de 1 à 10, l'ensemble de ces groupes de bâtiments, du garage et de la petite construction constituante trois groupes numérotés de 1à 3 inclus. Que les lots litigieux se situent dans le groupe dénommés [Adresse 4] Parc , bâtiment VI lequel bâtiment est élevé d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée comprenant cinq appartements , de cinq étages d'aplomb et d'un sixième étage en attique. Que les lots n° 263, 264 et 294 se situent au sous-sol de cet immeuble lequel sous sol comprend: *l'entrée principale du bâtiment. *l'entrée de service. *la cage d'ascenseur * des escaliers d'accès couloir et dégagement. *placards, gaines de canalisation. *local vide-ordures. * 2 WC communs. * 6 débarras. *2 réserves. *7 caves Que les lots n° 263 et 264 sont deux caves et le lot n° 294 un local. Attendu que l'appelante soutient que la désignation de sous-sol est erronée puisque par définition un sous-sol doit être en tout ou partie enterrée ce qui n'est pas le cas en l'espèce comme cela ressort du constat d'huissier en date du 26 avril 2021. Que la réunion de ces lots permet en effet une habitation conforme aux règles des logements décents ce qui d'ailleurs était conçu dès la construction puisque les appartements des gardiens se trouvent également au même niveau appelé sous-sol. Qu'il convient toutefois de relever que si effectivement il a été prévu au bâtiment II, IV et X les loges du concierge au sous-sol, l'état descriptif de division du Bâtiment VI dans lequel se trouvent les lots litigieux ne le mentionne pas. Que l'huissier de justice indique que de part et d'autre du bien de la SCI CYSTELLE se trouvent également des appartements. Que toutefois force est de constater que si appartements il y a , ces derniers ne sauraient être qualifiés de tels au visa de l'état descriptif de division. Qu'il résulte clairement du règlement de copropriété que les appartements de ce bâtiment se trouvent tous en rez de chaussée ou aux étages, aucun logement même pour le concierge n'ayant été prévu au sous-sol de ce batiment. Qu'ainsi autoriser la transformation des caves et réserve en pièce habitable équivaut à modifier la destination de l'immeuble. Que par ailleurs il ne peut être contesté qu'un changement d'affectation porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires car l'accès à l'appartement issu de la réunion de ces trois lots s'effectuerait directement dans le hall d'entrée de l'immeuble qui a pour vocation de ne desservir que les étages et les caves du bâtiment VI. Que dès lors la SCI CYSTELLE ne démontre pas que le rejet de la demande faite lors de l'assemblée générale du 19 mai 2018 constitue un abus de majorité. Qu'en effet l'abus de majorité est défini comme le fait, pour la majorité, d'utiliser ses voix en assemblée générale de manière à favoriser ses intérêts exclusifs au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l'intérêt général. Qu'en l'espèce il résulte des éléments portés aux débats que l'assemblée générale a eu le souci des intérêts de l'ensemble des copropriétaires en préservant la destination de l'immeuble qui prétend s'inscrire dans l'habitat haut-de-gamme et éviter ainsi que des locaux d'habitation apparaissent au sous-sol réservé actuellement aux débarras et caves. Que la SCI CYSTELLE ne démontre pas plus à travers ce rejet que certains copropriétaires ont cherché à préserver leur intérêt personnel Qu'il convient par conséquent de rejeter la demande de la SCI CYSTELLE et de confirmer le jugement déféré sur ce point. 2° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI CYSTELLE au paiement des dépens de la première instance et d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI CYSTELLE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe CONFIRME le jugement en date du 10 mars 2021 du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions, Y AJOUTANT, CONDAMNE la SCI CYSTELLE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, CONDAMNE la SCI CYSTELLE aux dépens de première instance et en cause d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,