Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/01916

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN 41 rue Délizy 93692 PANTIN cedex Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/01916 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YKGO Minute : JUGEMENT Du : 11 Mars 2024 Société FONCIER DI 01/2006, SCI Représentant : Me Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1506 C/ Madame [W] [C] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 15 Janvier 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2024; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEUR : Société FONCIER DI 01/2006, SCI [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Madame [W] [C] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 5] Non comparante Copie exécutoire délivrée le : à : Me Franck CROMBET Mme [W] [C] Expédition délivrée à : EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 16 janvier 2009, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a donné en location à Madame [W] [C] un immeuble à usage d'habitation et un parking sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 457,10 €, outre provisions sur charges de 66,00 €. Le 11 mai 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a fait délivrer à Madame [W] [C] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 886,25 € selon décompte arrêté au 2 mai 2023. Par notification électronique du 17 mai 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Suivant citation délivrée à étude le 9 octobre 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a attrait Madame [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. La SCI FONCIERE DI 01/2006 a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;D'ordonner l'expulsion de Madame [W] [C] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner la capitalisation annuelle des intérêts ; De condamner Madame [W] [C] au paiement des sommes suivantes :2 520,20 € au titre de l'arriéré locatif outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer majoré de 10% et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 25 octobre 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 15 janvier 2024 après un renvoi et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Lors de l'audience, la SCI FONCIERE DI 01/2006 représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 8 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 2 520,11 €. Elle déclare s'opposer aux délais de paiement demandés aux termes de l'enquête sociale. Madame [W] [C] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière. L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Il est exposé que Madame [W] [C] vit seule et qu'elle est en situation d'invalidité. Il est indiqué que les impayés de loyer font suite à la suspension du versement de sa pension d'invalidité (d'un montant de 946 €) durant trois mois, qu'un rappel de droits va intervenir et qu'il lui permettra de solder la quasi totalité de la dette locative. Un échéancier est ainsi sollicité par Madame [W] [C]. Enfin, il est précisé qu'une mesure d'ASLL va être travaillée. L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024. Par courriel reçu au greffe en date du 29 février 2024, Madame [W] [C], par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité une réouverture des débats au motif qu’elle n’avait pas pu comparaître car elle était au chevet de sa mère malade et qu’elle souhaitait pouvoir soutenir une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. SUR LA REOUVERTURE DES DEBATS Aux termes de l'article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. En l’espèce, il convient de relever que Madame [W] [C] a été régulièrement convoquée par acte du 9 octobre 2023 à l’audience du 11 décembre 2023. L’affaire a par la suite été renvoyée à l’audience du 15 janvier 2024 par la présidente au regard du diagnostic social faisant état d’un rappel de pensions à venir de nature à solder une partie de la dette. Entre le 9 octobre 2023 et le 29 février 2024, date de réception de la demande de réouverture des débats, Madame [W] [C] ne s’est pas manifestée auprès du tribunal afin de solliciter un renvoi ou une réouverture, et justifier de sa situation. En outre, sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire a été effectivement prise en compte et mise dans les débats à l’audience par la juge, cette demande étant formulée aux termes de l’enquête sociale faisant suite au contact de Madame [W] [C] avec le service désigné. Cette enquête sociale a également apporté des éléments utiles à la décision sur la situation personnelle de la défenderesse. Par suite, le contradictoire ayant été respecté et le tribunal étant suffisamment informé, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de réouverture des débats. SUR LA LOI APPLICABLE PARKING LOUÉ En vertu de l'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. En l'espèce, le parking est donné à bail par le même contrat que le logement principal loué, qui le qualifie explicitement d'annexe, et est situé à la même adresse que ce dernier. En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d'habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 11 mai 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, la SCI FONCIERE DI 01/2006 verse aux débats un décompte arrêté au 8 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 2 520,11 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI FONCIERE DI 01/2006 est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [W] [C], absente lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées. Il convient par conséquent de condamner Madame [W] [C] en application des stipulations du bail à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 2 520,11 € actualisée au 8 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [W] [C] le 11 mai 2023, pour un montant principal de 2 886,25 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 juillet 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Madame [W] [C] demande ainsi l'octroi de délais de paiement. Il ressort des débats que Madame [W] [C] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Le versement de sa pension d'invalidité va reprendre, et un accompagnement social va être mis en place. En outre, il apparaît sur le décompte en date du 8 janvier 2024 que Madame [W] [C] a repris le paiement du loyer courant à la date de l'audience et a commencé à apurer sa dette qui a diminué en cours de procédure. Compte tenu de son engagement, il convient par conséquent d'accorder à Madame [W] [C] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 70,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus. Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail. Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré : Madame [W] [C] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SCI FONCIERE DI 01/2006, la résiliation du bail étant acquise à la date du 12 juillet 2023 ;Madame [W] [C] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [W] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SCI FONCIERE DI 01/2006 pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [W] [C], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SCI FONCIERE DI 01/2006 sera en droit d'exiger de Madame [W] [C] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de fait propres à l'affaire l'indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires. SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s'agit de dispositions d'ordre public qui ne peuvent être écartées que si c'est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l'obstacle apporté par lui, que le débiteur n'a pas pu procéder à la liquidation de la dette. Il y a donc lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts conformément au texte susvisé. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [C] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 mai 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2006 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, REJETTE la demande de réouverture des débats de Madame [W] [C] ; CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SCI FONCIERE DI 01/2006 ; CONSTATE que le contrat signé le 16 janvier 2009 entre la SCI FONCIERE DI 01/2006 et Madame [W] [C] concernant les locaux situés [Adresse 6] s'est trouvé de plein droit résilié le 12 juillet 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE Madame [W] [C] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 2 520,11 € actualisée au 8 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; AUTORISE Madame [W] [C] à s'acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 70,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ; DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [W] [C] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ; DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré : Madame [W] [C] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SCI FONCIERE DI 01/2006, la résiliation du bail étant acquise à la date du 12 juillet 2023 ;Madame [W] [C] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [W] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SCI FONCIERE DI 01/2006 pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [W] [C], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SCI FONCIERE DI 01/2006 sera en droit d'exiger de Madame [W] [C] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2006 de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer dû majoré de 10%, et FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [W] [C] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, au besoin CONDAMNE Madame [W] [C] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2006 ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ; CONDAMNE Madame [W] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 mai 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2006 de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. LA GREFFIÈRE LA JUGE