Tribunal judiciaire, 02 février 2026. 22/06603

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE 02 Février 2026 N° RG 22/06603 - N° Portalis DB3U-W-B7G-M3YM Code NAC : 50G [R] [O] S.A.S. EFFICITY C/ [K] [N] [C] [H] [Y] [L] [S] épouse [H] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 02 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame CITRAY, Vice-Présidente Madame PERRET, Juge Madame DARNAUD, Magistrate honoraire Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 29 Septembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET. --==o0§0o==-- DEMANDERESSES Madame [R] [F] [O], née le 25 Mars 1992 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3] S.A.S. EFFICITY, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 497 617 746 dont le siège social est sis [Adresse 5] représentées par Me Marie-France PAUTONNIER, avocat au barreau du Val d’Oise et assistées de Me Thomas MLICZAK, avocat plaidant au barreau de Paris. DÉFENDEURS Monsieur [K], [N], [C] [H], né le 18 Avril 1983 à [Localité 6] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 4] Madame [Y], [L] [S] épouse [H], née le 25 Décembre 1980 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4] représentés par Me Yann-Charles CORRE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Sylvain DUBOIS, avocat plaidant au barreau de Paris. --==o0§0o==-- EXPOSE DU LITIGE Faits : Afin de vendre son bien immobilier situé [Adresse 2], Madame [R] [O] a confié un mandat exclusif à la société EFFICITY le 11 février 2022. Dès le 12 février au soir, Monsieur [K] [H] échangeait avec l’agence pour visiter ce bien. Les diagnostics lui ont été adressés le 18 février 2022. Le 26 février 2022, Monsieur [K] [H] et Madame [Y] [S] épouse [H] ont adressé une offre d’acquisition pour un montant de 240 000 euros. Par acte des 8, 10 et 12 avril, un compromis de vente a été régularisé pour un prix de 240 000 euros comprenant le mobilier pour 7 200 euros, des honoraires pour la société EFFICITY de 10 000 euros TTC à la charge du vendeur, une date limite de réitération de la vente devant notaire au 8 juillet 2022, une condition suspensive au bénéfice de l’acquéreur aux fins d’obtention d’un prêt de 240 000 euros maximum sur 20 ans au taux de 1,6% l’an dans un délai de 60 jours, le dépôt de la somme de 12 000 euros séquestrée chez le notaire Maître [E] par les acquéreurs sous huitaine et une clause pénale à hauteur de 24 000 euros. Les interrogations des demandeurs sur le versement du séquestre sont restées sans réponse longtemps. De leur côté, les acquéreurs précisent avoir confié un mandat d’intermédiation en opérations de banque le 5 mai 2022 pour trouver un financement rapide. Essuyant des refus, ils ont voulu obtenir un nouveau délai pour continuer leurs démarches. Par courriel du 20 juin 2022, le notaire a sollicité la SAS EFFICITY aux fins de procéder à un avenant prorogeant la date butoir d’obtention du prêt. De son côté la venderesse calcule le délai de 60 jours comme s’arrêtant au 8 juin 2022 et de leur côté, les acquéreurs, le calculent comme s’arrêtant au 11 juin. La venderesse a manifesté son accord pour prolonger la date de réalisation de la promesse mais pas la date de la condition suspensive d’obtention du prêt. Les acquéreurs, ont, eux, compris un accord pour proroger le délai de la clause d’obtention du prêt jusqu’à expiration du délai de la promesse soit au 11 juillet 2022. Par courriel du 6 juillet 2022, le notaire a adressé deux refus de prêt des époux [H] (du 8 juin 2022 et du 15 juin 2022) et la preuve du virement du séquestre le 26 avril 2022 tout en demandant l’autorisation de restituer ledit séquestre. La venderesse a répondu par la négative sur la restitution du séquestre. Le conseil de la venderesse a mis en demeure, par courrier du 11 juillet 2022, les acquéreurs de verser le montant de la clause pénale due. C’est en l’état que se présente la procédure. Procédure : Par acte de commissaires de justice du 15 décembre 2022, Madame [R] [O] et la SAS EFFICITY ont fait délivrer assignation à Monsieur [K] [H] et Madame [Y] [S] (procès-verbaux de remise à étude) d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de les voir condamner à régler le montant de l’indemnité d’immobilisation ainsi que le montant de la clause pénale au bénéfice de Madame [R] [O] outre des dommages et intérêts pour perte de chance au bénéfice de l’agence immobilière. Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, Madame [R] [O] et la SAS EFFICITY demandent au tribunal judiciaire de Pontoise de : - vu les articles 1226, 1240 et 1304-3 du code civil, - débouter Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, en conséquence, - condamner in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [Y] [S] à payer à Madame [R] [O] le montant de l’indemnité d’immobilisation versée selon les termes du compromis de vente signé entre eux, soit 12 000 euros. - ordonner le versement de cette somme à Madame [R] [O], - condamner in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [Y] [S] à indemniser Madame [R] [O] de son préjudice conformément à la clause pénale du compromis de vente signé entre eux à hauteur de 24 000 euros, - condamner in solidum Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [S] à indemniser la société EFFICITY de son préjudice lié à la perte de chance de percevoir sa commission à hauteur de 10 000 euros. - condamner in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [Y] [S] à verser à [R] [O] et la société EFFICITY, 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [S] aux entiers dépens. Se fondant sur l’article 1304-3 du code civil, Madame [R] [O] sollicite le montant du séquestre qu’elle analyse comme étant une indemnité d’immobilisation, estimant la condition suspensive d’obtention de prêt réputée accomplie, le seul fait d’avoir un courrier de refus de la banque dans le délai imparti étant insuffisant pour provoquer la défaillance de la condition, l’acquéreur devant notifier ce refus au vendeur dans les délais prévus. En effet, la justification au vendeur sous un mois est inscite, la réception de l’offre devant intervenir au plus tard 60 jours à compter de la signature du compromis, son refus devant être adressé au vendeur dans le même délai sous LRAR ou sous forme électronique. La demanderesse rappelle à ce titre la défaillance des acquéreurs dans les informations qui leur incombaient. Elle estime que les justificatifs transmis le 6 juillet 2022, soit 2 jours avant la date limite de réitération corroborent leurs fautes, les courriers de la Caisse d’Epargne et de la Banque Populaire du 8 et 15 juin 2022 ne mentionnant pas les conditions du prêt sollicité et celui de la société Credissimo du 8 juin 2022 émanant d’un courtier et donc non admissible. Le courrier de la banque Crédit du Nord du 3 mai 2022 et portant refus n’a jamais été communiqué avant la présente procédure à la demanderesse. Faute de notification dans le temps imparti, ce refus ne vaut pas. Elle ajoute que la Banque Populaire a justifié son refus par une “histoire bancaire BPVF défavorable” alors que les acquéreurs avaient certifié au compromis qu’aucun obstacle de principe ne pouvait les empêcher d’obtenir un financement. Répondant aux arguments des acquéreurs, la venderesse rappelle que le compromis prévoit la notification au vendeur du refus de prêt. Ces derniers n’ont jamais notifié quoique ce soit au titre de leurs démarches et des réponses obtenues, certaines obtenues dans les délais et ce malgré la mise en demeure de la venderesse. Ils devaient également justifier de leurs démarches, ce qui n’a pas été fait. Ensuite, elle précise les termes du contrat selon lesquels en cas de non réalisation par la faute de l’acquéreur, les fonds peuvent être versés au vendeur soit du consentement des parties, soit en exécution d’une décision de justice. En conséquence, le vendeur est bien fondé en sa demande à ce titre. En troisième lieu, la venderesse énonce que le contrat ne prévoit pas la nécessité d’un préjudice pour le vendeur et seulement la faute de l’acquéreur. Enfin, la venderesse ne s’estime pas convaincue par le fait que les refus ne précisent pas les conditions des prêts sollicités. Selon les acquéreurs on ne saurait en déduire qu’ils n’ont pas effectué des demandes correspondant aux stipulations du compromis. La venderesse précise qu’il leur appartenait de solliciter des précisions auprès des banques. La charge de la preuve de cette absence de conformité n’appartient en tout cas pas au vendeur sauf à renverser cette dernière. Les acquéreurs se sont d’ailleurs bien gardés de produire les dossiers déposés et leurs sollicitations. La venderesse sollicite donc la libération de la somme de 12 000 euros séquestrée à son profit. Se fondant sur l’article 1226 du code civil, Madame [R] [O] sollicite également le versement de la clause pénale prévue au contrat et qui n’a pas valeur d’indemnité d’immobilisation. Elle expose que la vente ne s’est pas réalisée du seul fait des acquéreurs fautifs qui n’ont rien communiqué. Ces fautes ont engendré un préjudice, le bien ayant été immobilisé pendant plusieurs mois. Elle sollicite donc le montant de la clause pénale à hauteur de 24 000 euros représentant 10% du prix de vente. Répondant aux arguments des acquéreurs sur ces points, Madame [R] [O] rappelle à nouveau le délai d’un mois consenti aux acquéreurs pour justifier de leurs démarches et qui n’a pas été respecté. Le conseil des vendeurs a mis en demeure les acquéreurs à ce titre, sans réponse de leur part. En outre, elle explique les termes de la promesse selon lesquels la clause vise à sanctionner le comportement de l’une des parties, comportement qui n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente. Ceci est le cas en l’espèce. Ils n’ont pas justifié de leurs démarches pour obtenir un prêt dans le délai d’un mois et ils n’ont pas informé le vendeur d’une offre ou d’un refus de prêt dans le délai de 2 mois à compter du compromis de vente. Elle réfute la thèse selon laquelle ce délai ne s’appliquerait qu’en cas de refus de prêt, la clause étant claire à ce sujet. Ce délai expirait le 11 juin 2022. Les deux refus de prêt ont été portés à la connaissance du vendeur seulement le 6 juillet 2022, la prorogation accordée ne concernant que la réitération de l’acte et non le délai de la condition suspensive. En second lieu, la venderesse réfute l’absence de déclaration mensongère des acquéreurs sur leur situation auprès des banques en rappelant les termes du refus de la BPVF, ajoutant que l’obstacle mentionné devait nécessairement être connu des acquéreurs. Elle rappelle également que les acquéreurs, pour soutenir leur demande de prorogation, ont exposé avoir un autre prêt en cours, élément oublié... cette demande est intervenue 5 jours après le refus de la BPVF. La chronologie fait sens. Par ces éléments, la mauvaise foi des acquéreurs est à nouveau démontrée. En troisième lieu, Madame [R] [O] s’oppose à la demande de révision du montant de la clause pénale, rappelant qu’il s’agit d’une simple faculté pour le juge et qu’il faut justifier en quoi le montant est manifestement excessif. Le juge n’a pas à limiter le montant à celui du préjudice réellement subi par le créancier. Elle rappelle que les fautes des acquéreurs sont établies et doivent entraîner sanction. Elle ajoute que le vendeur a subi plusieurs préjudices dont la perte de temps peu important que le bien ait pu être vendu au même prix ensuite, le bien ayant été immobilisé un an, un préjudice économique en raison de l’impossibilité pour le vendeur d’acquérir sa résidence principale à un taux d’intérêt faible en 2022, le taux d’intérêt postérieur ayant doublé. Ainsi la clause pénale n’est manifestement pas disproportionnée eu égard aux préjudices subis. Au visa de l’article 1240 du code civil, la société EFFICITY entend engager la responsabilité des acquéreurs. Leur comportement fautif lui a fait perdre sa commission, même s’ils n’en étaient pas les débiteurs. La société EFFICITY ajoute que la perte de chance peut être établie à 100%. Elle rappelle avoir multiplié les diligences pour la vente et que le compromis de vente prévoit une indemnisation à son profit par la partie défaillante à hauteur des honoraires qui auraient du être perçus. Répondant aux arguments adverses, la société EFFICITY rappelle que l’inexécution est totalement imputable aux acquéreurs, que la réalisation des conditions suspensives est établie, celle concernant l’obtention du prêt étant réputée accomplie. Le fait que l’agence immobilière ait par la suite perçu un honoraire de vente sur le bien en 2023 est sans conséquence étant donné les diligences accomplies en vain et qu’elle a dû réitérer. La perte de chance est de 100% d’où la demande à hauteur de 10 000 euros. Enfin, les demandeurs précisent que le compromis de vente prévoit que les obligations mises à la charge des acquéreurs, en cas de pluralité, sont solidaires entres elles. En conséquence, les condamnations doivent être prononcées avec la solidarité. Par ailleurs, le vendeur entend se prévaloir de la clause selon laquelle il renonce à la poursuite de l’exécution de la vente. Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, Monsieur [K] [H] et Madame [Y] [S] épouse [H] demandent au tribunal de : - vu les articles 1103, 1231-5 et 1240 du code civil, - déclarer Monsieur et Madame [H] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - débouter Madame [O] et la société EFFICITY de toutes leurs demandes, fins et conclusions. 1. Sur le rejet des demandes formées par Madame [O] : A titre principal, - débouter Madame [O] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des époux [H], A titre subsidiaire, en cas de condamnation des époux [H] au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente en date du 12 avril 2022, - réduite à 1 euro la somme due au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente en date du 12 avril 2022, 2. Sur le rejet des demandes formées par la société EFFICITY : - débouter la société EFFICITY de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des époux [H], 3. En tout état de cause : - ordonner la libération au profit des époux [H] de la somme de 12 000 euros déposée par les époux [H] entre les mains de la SCP [E] à titre d’acompte en application de la promesse de vente en date du 12 avril 2022 et de ses intérêts issus de son dépôt, et ce dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir. - condamner Madame [O] à payer à Monsieur et Madame [H] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la société EFFICITY à payer à Monsieur et Madame [H] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Madame [O] et la société EFFICITY aux entiers dépens. En premier lieu, les défendeurs demandent le rejet de la demande tendant au paiement de la somme de 24 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis. Tout d’abord, ils estiment que la clause est inapplicable au cas d’espèce dans la mesure où les conditions suspensives n’étaient pas réalisées et qu’il faut relever que le comportement de l’acquéreur n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente. Le demandeur ne justifie pas de faute des acquéreurs en l’espèce. Ainsi, les acquéreurs expliquent s’être rapprochés de 4 établissements bancaires et que le courrier du Crédit du Nord démontre que les demandes sont conformes aux stipulations contractuelles. Ils rappellent qu’ils sont tributaires des correspondances des banques et ne peuvent influer sur leur contenu. Néanmoins, il ne peut être déduit des courriers qu’ils n’auraient pas respecté les termes du compromis. Les demandeurs sont défaillants à prouver cette simple spéculation. Ils précisent également ne pas avoir menti sur l’absence d’obstacle à l’obtention d’un financement et que les demandeurs ne prouvent pas qu’ils auraient eu connaissance d’un tel élément au moment du compromis. Les acquéreurs ne sont pas en mesure d’estimer si leur historique bancaire pourrait faire obstacle à leur demande de financement et les demandeurs ne prouvent pas l’existence de cet obstacle au jour de la signature du compromis. Concernant la non information du vendeur quant à leurs diligences, ils précisent que le vendeur avait la faculté de solliciter la communication de ces documents, ce qui n’a pas été fait. Le vendeur n’a pas usé de cette faculté. Ils ajoutent que le délai de 60 jours ne figure pas explicitement dans le compromis de vente. Ils estiment que ce délai de 60 jours n’est prévu que pour l’hypothèse où l’acquéreur a été rendu bénéficiaire d’une offre de prêt et non dans le cas d’un refus faisant référence “au délai prévu” lequel n’est pas précisé. Ils ajoutent que la notification tardive n’a pas de lien de causalité avec la non réalisation de la condition suspensive laquelle est exclusivement établie par le refus de prêt. S’appuyant sur la jurisprudence, ils en déduisent que le vendeur ne peut solliciter la libération du séquestre pour notification tardive que si le contrat le prévoit explicitement et le non-respect de la notification dans les délais imposés n’a aucun effet sur la réalisation de la condition suspensive. Madame [R] [O] ne démontre pas en quoi la notification lui aurait causé un préjudice. Le préjudice économique évoqué n’est pas rapporté, les démarches produites datant d’avant la signature du compromis du 12 avril 2022. Le lien causal entre la non-réalisation de la vente et l’obtention d’un prêt à un taux plus élevé qu’en 2021 est inexistant. Elle pouvait souscrire un prêt avant le mois de janvier 2023. Elle ne saurait faire peser la tardiveté dans la réalisation de ses démarches financières sur les acquéreurs. Ainsi, le demande de libération du séquestre ne pourra intervenir qu’entre les mains des acquéreurs. A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, les acquéreurs sollicitent la modération de la pénalité convenue. Ils rappellent la défaillance du vendeur à démontrer un préjudice économique. En outre, Madame [R] [O] a très rapidement trouvé un nouvel acquéreur et a vendu son bien au même prix que prévu. En conséquence, le montant de la clause pénale devra être ramené à un euro. Quant à la demande relative à une indemnité d’immobilisation, elle devra être rejetée, une telle indemnité n’étant pas prévue au contrat. La seule sanction est la clause pénale. En second lieu, les époux [H] sollicitent le rejet de la demande d’indemnisation formulée par la société EFFICITY. Tiers au contrat, l’agence ne peut se prévaloir de la clause du compromis prévoyant une indemnisation pour l’intermédiaire immobilier. Pour que la stipulation s’applique, il faut deux conditions cumulatives à savoir une inexécution imputable à l’une des parties et la réalisation des conditions suspensives. Les acquéreurs expliquent que les conditions suspensives ne sont pas réalisées en raison du refus de prêt. En outre, le préjudice de l’agence n’est pas établi. La société EFFICITY ne prouve pas les diligences effectuées qui sont en outre l’essence de la mission d’une agence immobilière. Par ailleurs, l’agence a perçu un honoraire supérieur lors de la vente postérieure du bien. Le conseil des acquéreurs a pu noter que le bien avait été vendu mais sa demande de production de l’acte de vente n’a pas été suivie d’effet. Devant le refus de production de la venderesse et de l’agence immobilière, il a saisi le juge de la mise en d’état et s’est rapproché du service de la publicité foncière. Il a pu constater que le bien a été vendu au prix de 240 000 euros avec une rémunération pour l’agence de 11 500 euros. Par ordonnance d’incident du 25 juillet 2024, le juge de la mise en état a : - constaté que l’acte de vente a été obtenu auprès du service de la publicité foncière et que la demande de communication de pièces auprès de [R] [O] et de la SAS EFFICITY est devenue sans objet - débouté les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - renvoyé l’affaire à la mise en état, - condamné [K] [H] et [Y] [S] épouse [H] aux entiers dépens de l’incident. Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été prononcée le 3 juillet 2025, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 29 septembre 2025, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 25 novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 19 janvier 2026 puis au 2 février 2026. MOTIVATION 1. Sur le sort de la condition suspensive d’obtention de prêt prévue au contrat : Aux termes de l’article 1304-3 du code civil : “ La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.” En l’espèce, le compromis de vente réalisé entre les parties prévoit : “Les conditions suspensives et réserves La non-réalisation d’une seule des conditions qui suivent entraînera la caducité des présentes sauf si l’Acquéreur renonçait à se prévaloir de celles stipulées dans son seul intérêt. Toutefois, si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable à l’acquéreur en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, ou un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser l’intermédiaire immobilier du préjudice causé à hauteur du montant des honoraires qu’il aurait dû percevoir en cas de vente. (...) La condition suspensive d’obtention de prêt Prêt à taux fixe. - montant maximum de la somme empruntée : 240 000 € - durée maximale de remboursement : 20 ans - taux nominal d’intérêt maximum : 1,6% l’an (hors assurances). - organisme prêteur : tout organisme bancaire - garanties : ce ou ces prêts pourront être garanti(s) par une sûreté réelle sur le Bien et/ou par le cautionnement d’un établissement financier. Le compromis est soumis, en faveur de l’Acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition au sens de l’article 1304-3 du code civil. Si toutefois l’accomplissement de la condition était défaillie, l’Acquéreur pourra renoncer expressément à cette condition par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur au plus tard dix jours après ladite défaillance. Les obligations de l’Acquéreur concernant le crédit sollicité L’Acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et à en justifier au Vendeur dans un délai d’un mois à compter des présentes. L’Acquéreur déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter. A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti, le Vendeur aura la faculté de demander à l’[7] par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt. Dans le cas où l’Acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le Vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes. L’acquéreur devra informer sans délai le Vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. Réalisation de la condition suspensive Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive réalisée lors de la remise par la banque à l’Acquéreur d’une ou plusieurs offres de prêt écrites, consentant le crédit aux conditions principales énoncées ci-dessus et dans le délai de réalisation des présentes, et par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque. La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans un délai de 60 jours à compter de la régularisation des présentes par l’ensemble des parties. Si le prêt n’était pas obtenu et que l’Acquéreur entendait se prévaloir de la condition suspensive, il devrait, dans le délai prévu, en avertir le vendeur par lettre recommandée avec avis de réception, le cas échéant électronique. Il est précisé qu’un refus émanant d’un organisme de courtage en prêts immobiliers ne constituerait pas une justification valable pour l’appréciation de la présente condition suspensive. (...)” En termes de délais, cette clause précise donc que les acquéreurs : - avaient un mois, soit jusqu’au 12 mai 2022 pour accomplir toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt répondant aux conditions contractuelles et à en justifier au vendeur ; - devaient obtenir cette offre dans le délai de 60 jours soit jusqu’au 11 juin 2022 ; - devaient, en cas de refus d’offre et s’ils entendaient se prévaloir de la condition suspensive, en avertir le vendeur sous le même délai soit par LRAR soit par courriel. Par ailleurs, le dépôt de la somme de 12 000 euros au titre du séquestre (5% du prix de vente tel que prévu dans le contrat de mandat de vente), devait être effectué sous huitaine, soit au plus tard le 20 avril, en contradiction avec le droit de rétractation de 10 jours expirant le 22 avril 2022. Il résulte des différents éléments transmis par les parties que : - les acquéreurs n’ont pas tenu informé le vendeur de leurs démarches dans le délai d’un mois tel que cela était prévu au contrat. Aucun élément ne vient démontrer l’accomplissement de cette obligation contractuellement prévue. - l’agence immobilière a du effectuer plusieurs relances auprès des acquéreurs et du notaire pour avoir la certitude du versement du montant du séquestre, lequel est intervenu le 26 avril 2022, soit avec retard par rapport aux prévisions contractuelles. - par mail du 20 juin 2022, soit postérieurement au délai prévu pour obtenir une offre ou informer des refus, les acquéreurs, via le notaire, ont sollicité une prorogation de délai pour obtenir le prêt, demande qui a été refusée par le vendeur. Il était indiqué que la banque avait oublié de comptabiliser un prêt en cours. Cette négligence n’est donc pas le fait des acquéreurs mais de leur banque d’après ce document. Néanmoins, le vendeur n’a reçu aucun document : ni démarches, ni preuve de dépôt de dossiers, ni refus, ni obtention de preuve pendant ce délai. - par mail du 6 juillet 2022, soit hors délai, le notaire a transmis deux refus de prêt des acquéreurs ainsi que la preuve du virement du séquestre. Les deux refus en question émanent, pour l’un de la Caisse d’Epargne du 8 juin 2022 et pour l’autre de la Banque Populaire du Val de France du 15 juin 2022. Aucun de ces refus ne reprend les conditions des prêts sollicités, de sorte que les acquéreurs ne justifient pas avoir déposé des dossiers conformes aux stipulations contractuelles. En outre, l’un de ces refus est hors du délai de 60 jours. - le courrier émanant du courtier Credissimo du 8 juin 2022, ne vaut pas refus d’un établissement bancaire tel que les termes du compromis de vente le rappellent eux-mêmes. En revanche, les indications sur les courriers de refus ne sont pas assez précises pour déduire un manquement des acquéreurs à leur obligation d’information quant au fait qu’aucun obstacle de principe ne pourrait venir entraver leurs démarches. L’historique bancaire défavorable visé peut recouvrir de très vastes situations. La BPVF s’est d’ailleurs aussi reposée sur un potentiel refus antérieur pour justifier de son propre refus. - le courrier de refus du Crédit du Nord du 3 mai 2022, dans le délai et reprenant les caractéristiques contractuelles n’a pas été transmis avant la présence procédure et n’avait donc pas été porté à la connaissance du vendeur en temps utiles. Or, c’est aux acquéreurs qu’il appartenait de justifier de leurs démarches et des résultats de ces dernières, ce qui n’a pas été le cas. C’est d’ailleurs après ce refus qu’ils ont élargi les recherches en sollicitant un courtier pour les aider dans leurs démarches au 5 mai 2022. Là encore, ils ne justifient pas avoir informé le vendeur des avancées. En conséquence, bien que les acquéreurs aient entrepris des démarches positives pour obtenir le financement prévu, ils ont été défaillants en ne justifiant pas de leurs démarches dans le mois de la signature du compromis et en produisant tardivement les refus obtenus sans que ces deniers (sauf un) ne permettent de vérifier que les dossiers déposés soient conformes aux termes de la promesse. Ainsi, la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie, les acquéreurs en ayant empêché la réalisation par leur négligence et l’absence de justification en temps utiles de leurs avancées. 2. Sur l’indemnisation due au vendeur en raison de la défaillance des acquéreurs: A titre liminaire, il est précisé que le séquestre prévu au contrat, à hauteur de 5% du prix de vente ne constitue pas une indemnité d’immobilisation, la seule sanction prévue au contrat étant par le biais de la clause pénale. Ce séquestre, en cas de condamnation de l’Acquéreur, peut revenir au vendeur mais il représente une part du montant de la clause pénale. Il n’y a aucunement 2 clauses indemnitaires dans le compromis de vente et aucune possibilité pour le vendeur d’obtenir à la fois le reversement du séquestre et le montant de la clause pénale par une addition des deux sommes. Le séquestre sert à garantir la vente mais aussi une partie de la clause pénale le cas échéant. Sa rédaction ne permet aucun doute. La clause pénale forfaitaire ne saurait permettre l’inclusion d’une indemnité d’immobilisation supplémentaire. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le compromis n’en prévoit pas et que la clause relative au séquestre est placée juste après celle de la clause pénale. En conséquence, la demande de libération du séquestre entre les mains du vendeur sera prise en compte en tant que partie du montant de la clause pénale et non comme autre indemnisation supplémentaire. L’article 1231-5 du code civil prévoit : “ Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.” Le compromis de vente des 8, 11 et 12 avril 2022 prévoit : “La clause pénale Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte notarié de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à titre de clause pénale à l’autre partie une somme représentant 10% du prix de vente soit VINGT-QUATRE MILLE euros (24 000 euros) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. Cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où ce comportement n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut toutefois priver, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.” En l’espèce, Madame [R] [O] a mis en demeure les acquéreurs par courrier de son conseil du 11 juillet 2022. Comme il a été vu précédemment, c’est bien la défaillance des acquéreurs qui a entraîné l’impossible réalisation de la promesse, de sorte que la clause a vocation à recevoir application. Concernant l’évaluation du montant de cette clause et son caractère excessif ou non, il convient de prendre en compte : - la durée de l’immobilisation du bien soit 11 mois tout en considérant qu’il était loué à 4 personnes et lors de sa vente effective à d’autres acquéreurs, il était toujours loué à 4 personnes pour le même montant de loyers, de sorte que l’immobilisation a eu moins d’impacts financiers. - le manque de diligence des acquéreurs. - les éléments de contexte. Le vendeur évoque un préjudice économique, le temps passé l’ayant empêché d’acquérir sa résidence principale à un taux d’intérêt plus faible et produit à ce titre un document du 13 janvier 2023 présenté comme une demande de crédit à leur banque pour ladite acquisition. Or, le document en question précise que les informations sont données à titre indicatif et qu’il ne s’agit ni d’un accord de crédit, ni d’une offre de prêt. Le tribunal ignore la suite donnée à ce document. Aucune demande précédente n’est fournie. Ce document date du 13 janvier 2023 soit avant la vente de mars 2023 et bien après la défaillance des acquéreurs précédents lors du compromis d’avril 2022. En conséquence, la preuve d’un préjudice économique par différence de taux d’intérêt n’est pas rapportée. En outre, la preuve que le bien sélectionné et objet de la demande de crédit aurait été choisi dès le compromis n’est pas rapportée. Cet élément ne sera pas pris en compte dans l’évaluation du montant de la clause pénale. En conséquence, il y a lieu de ramener le montant excessif de la clause pénale à la somme de 14 000 euros que les époux [H] seront condamnés à payer à Madame [R] [O]. A ce titre, la libération du séquestre à son profit sera ordonnée. 3. Sur la demande d’indemnisation de l’agence EFFICITY : Si la société EFFICITY n’est pas en droit de solliciter le montant de sa commission au titre des dispositions de la loi Hogue, elle est fondée à solliciter une indemnisation pour la perte de chance de percevoir sa commission, laquelle s’élevait à la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Le contrat de vente contient une clause rédigée en ces termes : “Si par suite d’un accord amiable conclu postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, les parties convenaient de résilier purement et simplement la vente, l’intermédiaire immobilier serait indemnisé du préjudice à hauteur des honoraires qu’il aurait dû percevoir. De même, dans l’hypothèse d’un retard dans l’exécution, ou d’une inexécution totale, exclusivement imputable à l’une des parties et alors que toutes les conditions suspensives sont accomplies, l’intermédiaire immobilier aurait droit à indemnisation, par la partie défaillante, du préjudice subi à hauteur des honoraires qu’il aurait dû percevoir. Il est également précisé que la condition suspensive est réputée accomplie dès lors que celui qui y avait un intérêt en a empêché l’accomplissement”. En l’espèce, les acquéreurs ont été défaillants et la condition suspensive de prêt est réputée accomplie. A ce titre, la responsabilité extra contractuelle de ces derniers est engagée envers l’intermédiaire immobilier. Pour autant, le tribunal ne saurait être lié par le montant prévu à la clause ci-avant s’agissant d’une perte de chance, d’une responsabilité extra contractuelle, outre les dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le tribunal tient compte des diligences réalisées, dûment justifiées au titre des pièces produites ainsi que des circonstances de non réalisation de la vente. Il importe peu que par la suite, l’agence immobilière ait pu percevoir une commission supérieure sur le même bien, au moment de la non-réalisation de la vente, objet du litige entre les parties, elle a bien perdu une chance de percevoir sa commission. En conséquence, il y a lieu d’octroyer à la société EFFICITY la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice découlant de la perte de chance de percevoir sa commission en raison de la défaillance des acquéreurs. 4. concernant la demande de solidarité dans les condamnations à l’encontre des acquéreurs : Aux termes de l’article 1310 du code civil, “la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.” En l’espèce, le contrat prévoit expressément la solidarité en cas de pluralité de parties. En conséquence, elle sera ordonnée en ce qui concerne les rapports entre les parties au contrat. 5/ Sur les mesures de fin de jugement Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Madame [Y] [S] épouse [H] et Monsieur [K] [H] succombent à l’instance et seront condamnés aux dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, Madame [Y] [S] épouse [H] et Monsieur [K] [H] parties condamnées aux dépens, seront condamnés à payer à : - Madame [R] [O], la somme de 2 500 euros à ce titre, - la société EFFICITY, la somme de 1 500 euros à ce titre. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS CONDAMNE Madame [Y] [S] épouse [H] et Monsieur [K] [H] solidairement à verser à Madame [R] [O] la somme de 14 000 euros au titre de la clause pénale. en conséquence, ORDONNE à la SCP [E], Notaires associés, prise en la personne de son représentant légal, [Adresse 1], en sa qualité de séquestre, de verser la somme de 12 000 euros séquestrée en sa comptabilité à titre de séquestre, prévu à la promesse de vente des 8, 10 et 12 avril 2022 à Madame [R] [O], somme venant en déduction du montant total de la clause pénale à fixée hauteur de 14 000 euros CONDAMNE, en tant que de besoin, Madame [Y] [S] épouse [H] et Monsieur [K] [H] solidairement, à verser le complément, soit la somme de 2 000 euros à Madame [R] [O] CONDAMNE Madame [Y] [S] épouse [H] et Monsieur [K] [H] in solidum à verser à la société EFFICITY la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance. CONDAMNE Madame [Y] [S] épouse [H] et Monsieur [K] [H], in solidum, à verser à Madame [R] [O] la somme de 2 500 euros au titre des ispositions de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Madame [Y] [S] épouse [H] et Monsieur [K] [H], in solidum, à verser à la société EFFICITY somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, CONDAMNE Madame [Y] [S] épouse [H] et Monsieur [K] [H], in solidum, aux entiers dépens. Ainsi jugé le 2 février 2026, et signé par le Président et le Greffier, Le Greffier, Le Président Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY