Cour d'appel, 05 mars 2024. 22/05579

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 5 MARS 2024 N° RG 22/05579 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VMW2 AFFAIRE : M. [U] [W] C/ Mme [B] [R] épouse [I] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection de COURBEVOIE N° RG : 1120000174 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 05/03/24 à : Me Typhanie BOURDOT Me Sonia KEPES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [U] [W] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 - N° du dossier 22TB3113 - Représentant : Maître Giovanna NINO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS vestiaire : D 1349 APPELANT **************** Madame [B] [R] épouse [I] [Adresse 4] [Adresse 1] Représentant : Maître Sonia KEPES de la SELARL KEPES SONIA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 54 Monsieur [E] [I] [Adresse 4] [Adresse 1] Représentant : Maître Sonia KEPES de la SELARL KEPES SONIA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 54 INTIMES **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Novembre 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 13 septembre 2017, ayant pris effet au 15 septembre 2017, M. [E] [I] et Mme [B] [I] ont donné en location pour une durée de trois ans renouvelable tacitement, à M. [U] [W] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 2 600 euros, charges comprises. Par acte de commissaire de justice délivré le 28 novembre 2019, M. et Mme [I] ont assigné M. [W] devant le juge des contentieux du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, - l'expulsion de M. [W] et celle de toutes personnes dans les lieux de son fait, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin était, - l'appréhension du mobilier trouvé dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d'exécution, - la condamnation de M. [W] au paiement de la somme de 13 446, 70 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 22 novembre 2019 inclus, sauf à parfaire le jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2019, date du commandement de payer sur la somme de 11 246, 58 euros, et à compter de l'assignation sur le surplus, - la condamnation de M. [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges, conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié, outre le paiement du solde des charges récupérables sur justificatif, et ce, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, avec intérêts légaux courant à compter du jour de signification de l'assignation, et exigible à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à libération effective des lieux et que chaque terme impayé porte intérêt au taux légal à compter de la date d'exigibilité, - la condamnation de M. [W] au paiement d'une indemnité de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 août 2019, pour un montant de 192, 01 euros. Par jugement contradictoire du 30 juin 2022, le tribunal de proximité de Courbevoie a : - dit recevable et fondée la demande en acquisition de la clause résolutoire, avec effet au 29 octobre 2019, - en conséquence, autorisé à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion de M. [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 5] avec, si besoin est, l'assistance d'un serrurier et de la force publique, - autorisé du mobilier trouvé dans les lieux, selon les modalités prévues aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - fixé, à compter du 30 octobre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [W], à une somme mensuelle égale à celle qui aurait été due en cas de maintien du bail et a condamné ce dernier à son dernier paiement, - condamné M. [W] à payer à M. et Mme [I] : * la somme de 68 703, 44 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au terme de mai 2022 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal, sur chaque terme impayé à compter de la date d'exigibilité, * à compter du mois de juin 2022 et jusqu'au départ effectif des lieux loués, une indemnité d'occupation mensuelle telle que précédemment fixée, - rejeté toute autre demande, - condamné M. [W] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 août 2019 (192, 01 euros) ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que le présent jugement est assorti du bénéfice de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe en date du 2 septembre 2022, M. [W] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 1er décembre 2022, M. [W], appelant, demande à la cour de : - recevoir M. [W] en ses demandes, A titre principal, - infirmer le jugement en toutes ses dispositions en ce qu'il a : *dit recevable et fondée la demande en acquisition de la clause résolutoire, avec effet au 29 octobre 2019, * en conséquence, a autorisé à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion de M. [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 5] avec, si besoin est, l'assistance d'un serrurier et de la force publique, * autorisé du mobilier trouvé dans les lieux, selon les modalités prévues aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, * fixé, à compter du 30 octobre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [W], à une somme mensuelle égale à celle qui aurait été due en cas de maintien du bail et a condamné ce dernier à son dernier paiement, * condamné M. [W] à payer à M. et Mme [I] : - la somme de 68 703, 44 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au terme de mai 2022 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal, sur chaque terme impayé à compter de la date d'exigibilité, - à compter du mois de juin 2022 et jusqu'au départ effectif des lieux loués, une indemnité d'occupation mensuelle telle que précédemment fixée, * rejeté toute autre demande, * condamné M. [W] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 août 2019 (192, 01 euros) ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * dit que le présent jugement est assorti du bénéfice de l'exécution provisoire. En conséquence, - débouter M. et Mme [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - condamner M. et Mme [I] au remboursement entre les mains de M. [W] de l'intégralité des sommes versées par ce dernier au titre du contrat de bail du 13 septembre 2017 à savoir la somme de 72 800 euros à parfaire, A titre subsidiaire, - suspendre les effets de la clause résolutoire visée au contrat de bail en date du 13 septembre 2017, - ordonner l'échelonnement des loyers et charges impayés sur 36 mois, En tout état de cause, - condamner M. et Mme [I] à verser entre les mains de M. [W] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [I] aux entiers dépens. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 1er mars 2023, M. et Mme [I], intimés, demandent à la cour de : - les recevoir en leurs demandes, - les déclarer bien fondés, En conséquence : Vu le jugement rendu le 30 juin 2022 par le tribunal de proximité de Courbevoie, Vu les pièces versées aux débats, A titre principal : - confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Courbevoie en toutes ses dispositions, Et, statuant à nouveau sur ce seul chef du jugement : - condamner M. [W], au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [W], au paiement des entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 octobre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les conséquences qu'elle emporte Moyens des parties M. [W] fait reproche au premier juge d'avoir jugé acquise la clause résolutoire au 29 octobre 2019, faute de règlement des causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance. M. [W] soutient que l'appartement donné à bail est indécent et cette indécence justifie qu'il ait pu suspendre de son propre chef le paiement des loyers, en même temps qu'elle fait obstacle au jeu de la clause résolutoire. Les bailleurs intimés de répliquer qu'ils ont, par le truchement de leur mandataire, donné des ordres de service afin qu'il puisse être remédié dans les meilleures délais aux dysfonctionnements invoqués par leur locataire. Réponse de la cour Dans l'hypothèse où le bail contient une clause résolutoire, le bailleur est autorisé, en cas de défaut de paiement d'un seul loyer, à faire délivrer au locataire un commandement de payer. Si, à l'issue du délai de deux mois qui suit la délivrance de cet acte, le locataire ne s'est pas acquitté de sa dette, le bail est de plein droit résolu et le bailleur peut saisir le juge d'instance en vue de faire constater cette résolution et ordonner l'expulsion du locataire. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le preneur ne peut contester l'acquisition de la clause résolutoire, sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. En l'espèce, le premier juge a exactement relevé que le contrat de location, ayant pris effet le 15 septembre 2017, comportait une clause résolutoire, que le commandement de payer délivré le 29 août 2019 visant cette clause résolutoire, régulier en la forme, était demeuré infructueux en ce que ses causes n'avaient pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, et que, par suite, il convenait de constater que la résiliation du bail avait été acquise de plein droit à compter du 29 octobre 2019. M. [W] justifie l'absence de régularisation par le défaut de délivrance d'un logement décent. Il conteste donc la bonne foi de ses bailleurs qui ont délivré le commandement de payer visant la clause résolutoire en toute connaissance de l'état d'indécence du logement. Il lui revient de rapporter la preuve de cet état d'indécence et donc de la mauvaise foi du bailleur. Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, que : ' Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter, des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premiers et deuxièmes alinéas. b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci- dessus. c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués'. M. [W] fait état d'une défectuosité des poignées de porte, des abattants toilettes et des toilettes, d'une mauvaise installation de la hotte dans la cuisine, d'une humidité chronique dans la salle de bains, et de dégâts des eaux imputables à l'appartement au-dessus du sien. Les pièces qu'il verse aux débats, et qui consistent exclusivement en des courriers de récrimination et de mise en demeure adressés à ses bailleurs, sont insuffisantes, à elles seules, pour rapporter la preuve lui incombant de l'indécence alléguée du logement. Les pièces produites par les bailleurs intimés permettent de constater qu'ils ont répondu immédiatement aux sollicitations de M. [W] et qu'ils ont fait procéder au remplacement du poste d'appartement à combiné, du câble de raccordement de l'interphone, de l'abattant de la cuvette des wc, de la hotte aspirante, et de différents joints d'étanchéité, dont l'entretien incombe pourtant au locataire. L'intervention de la société Champion, le 14 novembre 2018, a permis de constater de l'humidité sur le plafond de la salle d'eau pouvant provenir d'infiltrations en provenance de la descente des eaux usées, un mauvais état de la baignoire en fonte dans la salle de bains, un défaut d'étanchéité au sol et au pourtour de la salle de bains et une absence de plinthes carrelées. La société Watebat est intervenue le 31 octobre 2018, afin de remplacer un robinet thermostatique et l'ancien joint en silicone autour du bac à douche. La société Sinaxia, dépêchée après que M. [W] eut informé le gestionnaire du bien d'un risque imminent d'arrachage du WC et de fuite imminente, a constaté, le 23 mai 2019, que la cuvette suspendue était bien fixée, mais légèrement desserrée, et qu'il suffisait de serrer les fixations qui se trouvent au-dessous, que le bâti support était bien fixé, qu'aucune fuite n'était constatée, qu'il existait une vanne 'papillon rouge' permettant, contrairement à ce que soutenait M. [W], de neutraliser l'arrivée d'eau du WC, qu' enfin, aucune humidité n'était relevée sur la zone concernée. La société Phenix a constaté, le 3 janvier 2020, un défaut d'étanchéité de l'évacuation de la douche et la défectuosité des joints en périphérie de la douche. Il ressort, en outre, des pièces versées aux débats par les bailleurs intimés, que différents sinistres ont affecté l'appartement objet de la location : - une fuite dans le WC de l'appartement situé à l'étage supérieur, qui a endommagé la peinture dans les WC de l'appartement occupé par M. [W], - une fuite dans les WC de l'appartement [W] ayant endommagé le WC de l'appartement du dessous, - une fuite en parties communes ayant endommagé la peinture du WC de l'appartement objet du litige, - une fuite en partie commune ayant endommagé la peinture dans le couloir, la chambre parentale et la chambre d'enfant de l'appartement objet du litige. - un sinistre trouvant son origine dans le dressing de l'appartement de M. [W] ayant endommagé la peinture de la cuisine de l'appartement situé au-dessous. Les bailleurs justifient avoir fait procéder à la réfection de la salle de bains en juin et juillet 2020, pour un coût légèrement supérieur à 10 000 euros. Il résulte de ces éléments que, si les WC, la salle de bains, et les peintures de certaines pièces ont été endommagées par des dégâts des eaux au cours de la période de location, le logement ne peut, pour autant être qualifié d'indécent, compte tenu de la gravité de ces sinistres et du caractère limité des dommages qu'ils ont causés, et dès lors que les bailleurs, dont la mauvaise foi ne peut être retenue, ont remédié aux désordres qui ont été portés à leur connaissance. Ces désordres ne peuvent, dès lors, faire obstacle au jeu de la clause résolutoire. C'est en vain que M. [W], qui est tenu, en application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, invoque l'exception d'inexécution. En effet, le locataire peut également se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un logement qui ne répond pas aux normes de décences prévues par la loi. Mais il lui faut alors démontrer que l'inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer. Les manquements dénoncés supposent que le locataire se soit trouvé dans l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail. En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [W] ou les personnes qu'il a installées dans les lieux - M. [F] - ont occupé les lieux sans désemparer et que les manquements constatés n'étaient pas suffisamment grave pour dispenser M. [W] du paiement de ses loyers, étant relevé que M. [W] ne sollicite pas l'indemnisation d'un quelconque préjudice de jouissance consécutif aux sinistres survenus dans l'appartement. Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il constaté l'acquisition de la clause résolutoire, autorisé l'expulsion de M. [W] et de tous occupants de son chef et condamné ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation et d'un arriéré locatif de 68 703, 44 euros. Subséquemment, M. [W] sera débouté de sa demande visant à obtenir le remboursement de la somme de 72 800 euros représentant l'intégralité des loyers acquittés depuis le début du bail. II) Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés Moyens des parties M. [W] sollicite un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette en faisant état de difficultés financières. Les bailleurs s'opposent à cette demande en soulignant que la dette a augmenté et que M. [W] a déjà bénéficié de délais importants pour s'acquitter de l'arriéré locatif. Réponse de la cour Selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : ' I - Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux...'. V - Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343'5 (ancien article 1244' 1 ) du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire elle reprend son plein effet'. En l'espèce, M. [W] a déjà bénéficié des délais de la procédure qu'il n'a pas mis à profit pour commencer à apurer sa dette locative. Au surplus, il ne verse aux débats aucune pièce pour justifier des difficultés financières dont il fait état, de manière laconique, dans ses écritures. Il sera, par suite, débouté de ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire. III) Sur les demandes accessoires M. [W], qui succombe, sera condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Déboute M. [U] [W] de la totalité de ses demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [U] [W] à payer à M. [E] [I] et à Mme [B] [R], épouse [I], une indemnité de 3 000 euros ; Condamne M. [U] [W] aux dépens de la procédure d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,