Cour d'appel, 27 septembre 2022. 21/00089

ARRET N° [M] C/ S.A.R.L. LALOY IMMOBILIER S.A.R.L. VPV GESTION MS/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/00089 - N° Portalis DBV4-V-B7E-H6PI Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE COMPIEGNE DU HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT PARTIES EN CAUSE : Madame [O] [M] née le 08 Septembre 1938 à [Localité 2] ([Localité 2]) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Gérard FERREIRA, avocat au barreau de COMPIEGNE APPELANTE ET S.A.R.L. LALOY IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal, son gérant, Monsieur [C] LALOY, demeurant au siège en cette qualité [Adresse 4] [Localité 3] S.A.R.L. VPV GESTION prise en la personne de son représentant légal, son gérant, Monsieur LALOY [C], demeurant au siège en cette qualité [Adresse 4] [Localité 3] Représentées par Me Jean François CAHITTE de la SCP COTTIGNIES-CAHITTE-DESMET, avocat au barreau D'AMIENS Ayant pour avocat plaidant Me Charles-Henri de GAUDEMONT, avocat au barreau du VALD'OISE INTIMEES DEBATS : A l'audience publique du 28 juin 2022, l'affaire est venue devant Mme Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 septembre 2022. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 27 septembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. * * * DECISION : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé, prenant effet au 2 août 2016, Mme [M] a consenti à Mme [S] [R] un bail d'habitation sur un immeuble constitué d'un ancien corps de ferme situé à [Adresse 5], moyennant un loyer de 565 euros. Deux agents immobiliers exerçant sous l'enseigne Orpi sont intervenus, la société Laloy immobilier a rédigé le contrat de bail et l'état des lieux d'entrée et la société VPV Gestion a été chargée de la gestion locative par mandat du 4 août 2016. Courant 2018, la locataire s'est plainte de problèmes d'humidité. Le 7 janvier 2019, la bailleresse a donné congé à Mme [S] [R] en vue de la réalisation d'importants travaux d'isolation. La locataire a alors sollicité une indemnisation en raison de l'insalubrité du logement, qui a été refusée. Un rapport d'expertise amiable a été établi à la demande de son assureur en février 2019. Par acte du 22 juillet 2019, Mme [S] [R] a assigné Mme [M] en indemnisation puis cette dernière a appelé en garantie la société Laloy immobilier. La société VPV est intervenue volontairement à l'instance. Les lieux ont été libérés le 8 août 2019. Par jugement du 8 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne, reconnaissant l'indécence du logement loué, a notamment : - condamné Mme [M] à payer à Mme [S] [R] les sommes de : * 9 404,79 euros au titre du préjudice de jouissance, * 1 500 euros à titre de préjudice moral, - rejeté la demande en garantie de Mme [M] à l'encontre des sociétés VPV Gestion et Laloy immobilier, - condamné Mme [M] aux dépens et à payer à Mme [S] [R], la société VPV Gestion et la société Laloy immobilier la somme de 800 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 23 décembre 2020, Mme [M] a formé un appel limité au rejet de sa demande en garantie et aux dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 mai 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions du 22 mars 2021, Mme [M] demande à la cour : - d'infirmer le jugement en ses dispositions soumises au recours, - condamner solidairement les sociétés Laloy immobilier et VPV Gestion à lui payer une somme de 12 019,22 euros en garantie des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [S] [R], - les condamner solidairement au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle engage la responsabilité des deux agents immobiliers. Exposant que le logement était indécent dès la conclusion du contrat, elle indique que la société Laloy immobilier ne l'a pas informée de son obligation de délivrer un logement décent et des conséquences juridiques de la mise en location d'un bien non conforme à cette obligation. Elle ajoute que si la société VPV Gestion lui a conseillé de faire certains travaux, ceux-ci se sont révélés inefficaces puisqu'un congé a finalement été délivré pour réaliser les travaux d'isolation nécessaires, estimant en outre que mieux informée, elle aurait pu négocier un accord avec la locataire. Elle conclut que leurs fautes successives ont concouru à la réalisation du dommage consistant dans sa condamnation à réparer les préjudices causés à la locataire du fait de l'indécence du logement. Par conclusions du 31 janvier 2022, les sociétés Laloy immobilier et VPV Gestion demandent à la cour de : - confirmer le jugement, - à titre subsidiaire, faire application de la notion de perte de chance, - en toutes hypothèses, condamner Mme [M] à leur payer la somme de 3 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec paiement direct au profit de Me Cahitte. Elles contestent toute faute. Elles indiquent, concernant la société Laloy immobilier, que celle-ci a informé Mme [M] de l'état de son bien par la mention dans l'état des lieux d'entrée de la présence d'humidité dans le logement, cette situation étant en outre connue de la bailleresse. Selon elles, cette humidité ne rendait pas pour autant le logement inhabitable, son état s'étant dégradé au cours du bail. Elles ajoutent qu'en tout état de cause, Mme [M] était pleinement informée des conséquences juridiques de la location d'un logement insalubre par une clause du bail rappelant ses obligations légales. Elles estiment, concernant la société VPV Gestion, que celle-ci a accompli sa mission contractuellement prévue en proposant, suite aux plaintes de la locataire, des devis à Mme [M] dont l'inertie a aucontraire retardé l'exécution des travaux d'isolation nécessaires. Elles ajoutent enfin que le préjudice ne pourrait être qu'une perte de chance et que l'indemnisation ne pourrait donc pas être égale au montant total des condamnations prononcées contre Mme [M]. MOTIVATION 1. Sur la responsabilité des agents immobiliers Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, ensemble les articles 1991 et 1992 du code civil ; Il résulte des deux premiers textes que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Ces prescriptions sont d'ordre public. Il résulte des deux derniers textes que l'agent immobilier, rédacteur d'acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, notamment celles susvisées tenant à l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent. Au cours du bail, l'agent chargé d'une mission de gestion locative doit veiller au respect continu de cette obligation et avertir son mandant des travaux utiles de mise en conformité à accomplir. A l'époque de l'entrée dans les lieux de la locataire en août 2016, la société Laloy immobilier avait porté, dans l'état des lieux, la mention de traces d'humidité sur tous les murs du logement, liées à un très mauvais état d'entretien. Les photographies annexées attestaient de traces de moisissures à de nombreux endroits. L'état des lieux sortant d'août 2019 prouve que les problèmes d'humidité s'étaient aggravés pendant l'exécution du bail, certains murs étant noirs de moisissure. Ces constats sont confirmés par le rapport d'expertise amiable réalisé le 28 février 2019 à la demande de la locataire. Il résulte de ce rapport que le logement ne répondait pas, tant à l'entrée dans les lieux qu'à sa date de réalisation, aux critères de décence en raison de la présence d'humidité et de l'absence d'isolation et de chauffage dans les deux chambres de l'étage. Il est en outre constaté une dégradation du bâti laissant suspecter la présence de plomb, l'expert préconisant la réalisation d'un diagnostic compte tenu du risque de saturnisme pour les jeunes enfants habitant alors le logement. Ce diagnostic a été fait à la demande de la bailleresse et un rapport du 14 août 2019 a conclu à des concentrations supérieures aux seuils réglementaires. Ces constats établissent, de manière concordante, que de 2016 à 2019, le logement ne disposait pas d'un dispositif suffisant de protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, que l'état de la construction présentait un risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires et que les équipements de chauffage n'étaient pas tous en bon état d'usage et de fonctionnement, en violation des prescriptions de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002. Le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent est établi tant au moment de la formation du contrat de bail qu'au cours de son exécution. La société Laloy immobilier, constatant à l'entrée dans les lieux des désordres apparents de nature à éveiller ses soupçons sur le respect des prescriptions légales, avait alors l'obligation de vérifier que le logement proposé à la location présentait les caractériques de décence le rendant conforme à son usage d'habitation et, dans le cas contraire, d'informer Mme [M] des conséquences juridiques du manquement à son obligation de délivrer un logement décent, ce qu'elle ne justifie pas avoir fait par l'insertion d'une clause générale et abstraite dans le contrat. La circonstance que Mme [M] connaissait l'état de son bien ne dipense pas l'agent immobilier d'exécuter ses obligations d'information et de conseil en vue de garantir l'efficacité juridique du contrat qu'il rédige. La société Laloy immobilier a donc commis une faute. Pendant l'exécution du bail, la locataire a fait part à la société VPV Gestion des problèmes graves qu'elle rencontrait dans son logement. Dans un courriel du 8 février 2018, elle a alerté l'agent immobilier de problèmes d'humidité et de fonctionnement de la chaudière, les justifiant par des photographies et un certificat médical du 5 décembre 2017 attestant la dégradation de l'état de santé de son fils. Si l'agence a fait le 30 juin 2018 des propositions de devis relativement à des travaux d'isolation à Mme [M] qui n'y a pas répondu, l'état du logement précédemment décrit imposait la réalisation de travaux de gros oeuvre, laquelle constituait un motif légitime et sérieux de délivrance d'un congé. Les propositions faites par l'agence étaient donc inadaptées à la gravité de la situation. La société VPV Gestion, alertée de désordres laissant suspecter des risques pour la sécurité physique et la santé des occupants, avait l'obligation de vérifier, le cas échéant par la réalisation de diagnostics, les conditions d'habitabilité du logement et de conseiller sa mandante quant aux démarches pertinentes à accomplir. Le diagnostic d'exposition au plomb n'a été fait à la demande de la bailleresse que le 14 août 2019, soit plus de 18 mois après l'alerte de la locataire. La société VPV Gestion a donc commis une faute. Les fautes successives des sociétés Laloy immobilier et VPV Gestion ont concouru à la réalisation du dommage de Mme [M] qui a conclu le bail en dépit de l'inhabitabilité du logement et ne l'a pas résilié alors qu'un motif légitime et sérieux l'imposait, ce qui a donné naissance à la créance de réparation de la locataire puis l'a accrue. Cependant, le préjudice en lien avec les fautes des agences ne peut être qu'une perte de chance de ne pas être condamnée à réparer le préjudice de la locataire, car il n'est pas certain que mieux informée et conseillée, Mme [M] n'aurait pas, quand même, pris la décision de conclure le bail puis de le maintenir. Connaissant l'état du bien pour y avoir fait des travaux, le caractère apparent des désordres ne l'a d'ailleurs pas dissuadée de négocier directement avec la locataire et de consentir un bail à son profit, étant précisé que les parties nourrissaient des relations personnelles. Il convient, en conséquence, d'évaluer la perte de chance pour Mme [M] de ne pas être condamnée à 50 %. Le jugement est infirmé en ce qu'il a rejeté sa demande en garantie. Les sociétés Laloy immobilier et VPV Gestion seront condamnées in solidum à garantir Mme [M] des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [S] [R], à hauteur de 6 009,61 euros. 2. Sur les frais du procès La disposition du jugement relative aux dépens doit être confirmée. Celle ayant condamné Mme [M] à payer des sommes aux sociétés Laloy immobilier et VPV Gestion au titre des frais irrépétibles sera infirmée. Les sociétés Laloy immobilier et VPV Gestion qui succombent partiellement en leurs prétentions et sont tenues à indemnisation supporteront la charge in solidum des dépens d'appel. L'équité commande enfin d'allouer à Mme [M] en application de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en garantie d'[O] [M] à l'encontre des sociétés Laloy immobilier et VPV Gestion et l'a condamnée à leur payer des sommes au titre des frais irrépétibles, le confirme en sa disposition relative aux dépens, Statuant à nouveau du chef infirmé : Condamne in solidum les sociétés Laloy immobilier et VPV Gestion à garantir [O] [M] des condamnations prononcées à son encontre au profit d'[U] [S] [R], à hauteur de 6 009,61 euros, Y ajoutant : Condamne in solidum les sociétés Laloy immobilier et VPV Gestion aux dépens d'appel, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les sociétés Laloy immobilier et VPV Gestion à payer à [O] [M] la somme de 3 000 euros. LE GREFFIERLE PRESIDENT