Cour d'appel, 23 juin 2022. 21/00185

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/00185 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FNKB Minute n° 22/00226 [X], [O], [O] C/ [N] Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 13 Novembre 2020, enregistrée sous le n° 1119001482 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 23 JUIN 2022 APPELANTS : Mme [I] [X] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Pierre-yves NEDELEC, avocat au barreau de METZ M. [W] [O] [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me Pierre-yves NEDELEC, avocat au barreau de METZ Mme [C] [O] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Pierre-yves NEDELEC, avocat au barreau de METZ INTIMÉE : Mme [Z] [N] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 28 avril 2022 tenue par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 23 juin 2022. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Sophie GUIMARAES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Mme BASTIDE, Conseiller M. MICHEL, Conseiller ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 11 janvier 2016, Mme [Z] [N] a consenti un bail à M. [W] [O] et Mme [I] [X], sur un local d'habitation situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel de 520 euros et une provision sur charges de 30 euros. Par acte séparé du même jour, Mme [C] [O] s'est portée caution solidaire des engagements des locataires envers la bailleresse. Par lettre recommandée adressée à Mme [N] le 16 juillet 2018, M. [O] et Mme [X] lui ont donné congé pour la date d'expiration du délai de préavis de trois mois à compter de la réception de leur courrier. Le 19 octobre 2018, M. [P] [Y], huissier de justice, a établi un procès-verbal d'état des lieux. Par actes d'huissier des 13 et 20 septembre 2019, Mme [N] a fait citer les locataires et la caution devant le tribunal d'instance de Metz aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes de 337,10 euros au titre du loyer du mois d'octobre 2018, 434,49 euros au titre du solde des charges récupérables, 4.571,79 euros au titre des réparations locatives, 45 euros au titre du coût d'établissement du devis de reprise des dégradations affectant le parquet, 191,89 euros au titre de l'établissement de l'état des lieux de sortie, soit la somme totale de 5.580,27 euros dont à déduire le dépôt de garantie de 520 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2019, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [O] et Mme [X] se sont opposés à ces prétentions et ont sollicité une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 13 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Metz a : - condamné solidairement M. [O], Mme [X] et Mme [O] à payer à Mme [N] les sommes suivantes : ' 337,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019 au titre de l'arriéré de loyer ' 105,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019 au titre des charges locatives ' 2.330,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019 au titre de la réparation des dégradations locatives compte tenu de la réfaction au titre de la vétusté ' 191,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019 au titre des honoraires d'huissier - condamné in solidum M. [O], Mme [X] et Mme [O] à payer à Mme [N] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens - rejeté tout autre demande. Le tribunal a relevé que la charge de la preuve du paiement du loyer pèse sur les locataires et que M. [O] et Mme [X] ne justifiaient pas avoir réglé la somme de 337,10 euros due au titre du mois d'octobre 2019 (19/31 du terme de 550 euros). Il a estimé au vu des pièces que les charges imputables aux locataires s'élevaient à la somme de 664,37 euros dont il a déduit 559 euros correspondant aux provisions sur charges, soit un solde dû de 105,37 euros, observant que les locataires ne démontrent pas s'être acquittés de la somme due lors de la régularisation des charges comme ils le soutenaient. Sur les réparations locatives, le tribunal a relevé que l'état de sortie des lieux faisait apparaître des désordres inexistants lors de l'entrée, que Mme [N] produisait des devis et factures à l'appui de sa demande, qu'après comparaison entre les états des lieux et application d'un coefficient de vétusté de 50%, il a condamné solidairement les locataires et la caution au paiement de la somme de 2.330 euros outre 45 euros du chef d'un devis de travaux pour la réfection du parquet. Il les a également condamnés au paiement de la moitié des frais du procès-verbal de constat d'état des lieux conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Par déclaration déposée au greffe le 22 janvier 2021, M. [O], Mme [X] et Mme [O] ont formé appel de chacune des dispositions de ce jugement. Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la condamnation au paiement de la somme de 2.330,90 euros au titre des réparations locatives, 'la débouter de cette demande' (sic) et condamner l'intimée au paiement d'une indemnité de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au entiers frais et dépens. Mme [N] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris sur les montants qui lui ont été accordés et de condamner solidairement M. [O], Mme [X] et Mme [O] à lui payer les sommes de : - 337,10 euros au titre du loyer du mois d'octobre 2018, 434,49 euros au titre du solde des charges récupérables, 4.571,79 au titre des réparations locatives, 45 euros au titre du coût d'établissement du devis de reprise des dégradations affectant le parquet, 191,89 euros au titre de l'établissement de l'état des lieux de sortie, soit la somme totale de 5.580,27 euros dont à déduire le dépôt de garantie de 520 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2019, date de la première mise en demeure - 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle expose avoir procédé annuellement à la régularisation des charges récupérables relatives à la taxe sur les ordures ménagères, l'électricité des communs et la consommation d'eau froide, soit la somme de 664,37 euros pour la période du 8 avril 2017 au 19 octobre 2018, avoir fait procédé à la place des locataires défaillants à l'entretien de la chaudière, du chauffe-eau et au ramonage du conduit de cheminée pour la somme de 329,12 euros, de sorte que le montant des charges récupérables ressort à 993,49 euros dont il convient de déduire les provisions réglées (559 euros), soit un solde dû par les appelants de 434,49 euros. Sur les réparations locatives, elle fait valoir que la remise en état du logement a été chiffrée à 4.571,79 euros outre 45 euros pour le devis de réparation du parquet, que le tribunal a retenu à tort un coefficient de vétusté de 50%, que les locaux étaient en bon état à l'entrée des locataires avec une occupation courte et que toutes les réparations mises en compte résultent de cette occupation. Elle sollicite également le remboursement de la moitié du procès-verbal d'état des lieux de 383,79 euros en application de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989. Par courrier électronique du 10 décembre 2021, le greffe a rappelé au conseil des appelants qu'ils ne s'étaient pas acquittés du timbre fiscal prévu par la loi et l'a invité à régulariser la situation ou à présenter des observations sur la recevabilité de la déclaration d'appel. MOTIFS DE LA DÉCISION : Vu les écritures déposées le 22 avril 2021 par M. [O], Mme [X] et Mme [O] et le 22 juillet 2021 par Mme [N] auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 13 janvier 2022 ; Sur la recevabilité de l'appel principal Aux termes de l'article 963 du code de procédure civile, lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article. Lorsque la partie a sollicité le bénéfice de l'aide juridictionnelle, elle joint la décision accordant cette aide à l'acte assujetti à l'acquittement du droit. A défaut de décision rendue sur la demande d'aide juridictionnelle, l'acte est accompagné de la copie de cette demande. Si cette demande d'aide juridictionnelle est déclarée caduque ou rejetée ou que la décision l'octroyant est retirée, le demandeur justifie, à peine d'irrecevabilité, de l'acquittement du droit dans le mois suivant, selon le cas, la notification de la caducité ou la date à laquelle le rejet ou le retrait est devenu définitif. En l'espèce, les appelants n'ont pas justifié de l'acquittement du timbre fiscal imposé par la loi malgré le rappel adressé par le greffe par courrier électronique du 10 décembre 2021 leur demandant de régulariser la procédure ou de faire valoir leurs observations sur la recevabilité de l'appel, au plus tard pour le 12 janvier 2022. Les appelants n'ont par ailleurs fait valoir aucune observation et le dépôt d'une demande d'aide juridictionnelle n'est ni démontré, ni même allégué. En conséquence, il convient de déclarer irrecevable l'appel principal. Sur les charges locatives L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose (paragraphe a) que le locataire est obligé de payer les charges aux termes convenus. Le premier juge a estimé à juste titre à 664,37 euros le montant des charges locatives dont sont redevables M. [O] et Mme [X], cette somme correspondand en effet à la taxe sur les ordures ménagères (264,80 euros), la consommation d'eau (342,81 euros) et l'électricité des communs (56,76 euros) dont les montants sont dûment justifiés par la bailleresse. C'est en vain que Mme [N] sollicite en outre la somme de 329,12 euros au titre de l'entretien de la chaudière (167,99 euros), du chauffe eau (81,13 euros) et du ramonage de la cheminée (80 euros).L'obligation d'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat à laquelle sont tenus les locataires en application de l'article 7 paragraphe d de la loi du 6 juillet 1989, ne s'entend que pour la durée du bail. Les pièces produites par la bailleresse pour justifier des sommes portées en compte de ce chef ne sont relatives ni à un entretien effectué au cours de la location, ni à des dépenses rendues nécessaires par un défaut de maintenance pendant le contrat, ni même à des dégradations survenues à cette occasion et sont au contraire relatives à l'entretien courant afférent à l'année 2019 qui n'est pas à la charge des locataires puisque leur obligation d'entretien s'est achevée le 19 octobre 2018. Après déduction du montant des provisions sur charges réglées par les locataires tel qu'il ressort des décomptes non contestés, soit 559 euros, le solde dû s'élève à 105,37 euros, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les locataires et la caution au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2019. Sur les réparations locatives Il résulte des dispositions combinées des articles 1731 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 (paragraphes c et d), qu'il appartient au locataire de prendre à sa charge les réparations locatives à moins qu'elles ne soient occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location dans les locaux sauf à prouver une cause étrangère ou la faute du bailleur. En l'espèce, la comparaison entre l'état des lieux établi contradictoirement par les parties à l'entrée des locataires dans l'appartement et le procès-verbal de constat établi par huissier le 19 octobre 2018 révèle des désordres inexistants lors de la conclusion du bail. Il apparaît ainsi que la chasse d'eau était cassée, que l'évacuation de la baignoire fuyait, que le tuyau d'évacuation de la machine à laver était fendu et que le meuble sous l'évier de la salle de bains était détérioré. Ces désordres qui ne figurent pas dans l'état des lieux d'entrée ne relèvent ni de la vétusté, ni de malfaçon, ni d'un vice de construction. C'est donc à tort que le premier juge a appliqué un coefficient de vétusté de 50% sur les sommes réclamées au titre de ces dégradations locatives et il appartient aux locataires de supporter la totalité du coût de réparation de ces équipements qui s'élève à 871,15 euros selon les pièces produites (588,05 + 76,10 + 147 + 59,95). C'est également à tort que le premier juge a appliqué le même coefficient au montant des réparations ayant pour objet le rebouchage des trous relevés par le constat d'huissier et inexistants dans l'état des lieux d'entrée, la re-fixation d'une tringle et d'une clenche et la reprise en peinture des traces apparaissant sur le plafond et les canalisations de la salle de bains à la suite d'un dégât des eaux. La totalité du montant de la reprise de ces désordres qui ressort à 143,40 euros est à la charges des locataires. S'agissant des parquets, le procès-verbal de constat de l'huissier de justice fait état de traces dans l'entrée, la pièce n°1, la pièce n°2 et la pièce devant la cuisine (à proximité de la fenêtre pour ces deux dernières pièces) alors que l'état des lieux d'entrée évoque des parquets en bon état hormis la nécessité de 'nettoyer légèrement' celui de la chambre n°1 et la présence de trace d'eau à côté de la baie vitrée dans la pièce 'coin repas de la cuisine'. Cependant, l'apparition de nouvelles traces ne justifie pas à elle seule d'imputer aux locataires la rénovation par ponçage et la vitrification de l'ensemble des parquets, telles que portées en compte par la bailleresse à hauteur de 2.309,14 euros et ce d'autant moins que les photographies annexées à l'acte d'huissier ne révèlent que des marques en surface. Au regard des éléments dont dispose la cour, la part imputable aux locataires dans les travaux de rénovation des parquets peut être estimée à la somme de 1.200 euros à laquelle il convient d'ajouter celle de 45 euros correspondant aux frais du devis, soit la somme de totale de 1.245 euros. Pour les portes et radiateurs, si l'huissier a relevé la présence d'un trou au bas de la porte de chambre 1 qui n'est pas mentionné dans l'état des lieux d'entrée, ce désordre ne justifie pas le remplacement de la totalité de la porte, tel que sollicité par l'intimée à hauteur de 484,20 euros. Au regard de la photographie annexée au procès-verbal de constat, cet impact de quelques millimètres nécessite une réparation avec une remise en peinture et non un changement de porte, la reprise de la dégradation étant estimée à 200 euros. Pour les autres portes et les radiateurs, l'huissier a relevé que la peinture s'écaille alors qu'aucune observation ne figure dans l'état des lieux d'entrée pour ces équipements qui doivent dès lors être considérés comme en bon état au début de la location. Cependant, s'agissant de peintures celles-ci subissent nécessairement l'usure du temps qui n'est pas imputable aux locataires. La location ayant duré 33 mois, il sera fait application d'un coefficient de vétusté de 30% sur la somme de 583 euros dont justifie Mme [N] au titre de la remise en peinture (pièce n°26 ). La reprise des dégradations locatives pour les portes et radiateurs ressort au total à 608,10 euros, soit respectivement 200 euros pour la réparation d'un trou et 408,10 pour la remise en peinture. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le montant des réparations imputables aux locataires s'élève à 2.867,65 euros (871,15 +143,40 + 1.245+ 608,10) dont il convient de déduire la somme de 520 euros versée au titre du dépôt de garantie. En conséquence, M. [O], Mme [X] et Mme [O] sont solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.347,65 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019, date de la mise en demeure. Sur les loyers et les frais d'état des lieux Il est constaté que l'intimée ne critique pas le jugement sur ces dispositions et reprend en appel les sommes qui lui ont été allouées, de sorte que le jugement est confirmé. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. M. [O], Mme [X] et Mme [O], partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens d'appel. Pour des raisons d'équité, ils sont également condamnés à verser à Mme [N] la somme de 750 euros en application de l'article 700 en sus de la somme déjà allouée en première instance. PAR CES MOTIFS DÉCLARE irrecevable l'appel principal formé par M. [W] [O], Mme [I] [X] et Mme [C] [O] à l'encontre du jugement rendu le 13 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Metz'; CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a : - condamné solidairement M. [W] [O], Mme [I] [X] et Mme [C] [O] à payer à Mme [Z] [N] les sommes suivantes: ' 337,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019 au titre de l'arriéré de loyer ' 105,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019 au titre des charges locatives ' 191,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019 au titre des honoraires d'huissier - condamné in solidum M. [W] [O], Mme [I] [X] et Mme [C] [O] à payer à Mme [Z] [N] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; L'INFIRME en ce qu'il a condamné solidairement M. [W] [O], Mme [I] [X] et Mme [C] [O] à payer à Mme [Z] [N] la somme de 2.330,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019 au titre de la réparation des dégradations locatives et statuant à nouveau, CONDAMNE solidairement M. [W] [O], Mme [I] [X] et Mme [C] [O] à payer à Mme [Z] [N] la somme de 2.347,65 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019 ; Y ajoutant, CONDAMNE in solidum M. [W] [O], Mme [I] [X] et Mme [C] [O] à payer à Mme [Z] [N], la somme de 750 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [W] [O], Mme [I] [X] et Mme [C] [O] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT