Cour d'appel, 29 septembre 2022. 22/00639

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 29 SEPTEMBRE 2022 N° RG 22/00639 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U7JL AFFAIRE : [L], [R], [X] [W] ... C/ Etablissement Public HAUTS DE SEINE HABITAT - OPH Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE N° RG : 1220000129 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 29.09.2022 à : Me Valérie LEGER, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Caroline CHARRON-DUCELLIER, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [L], [R], [X] [W] né le 15 Octobre 1943 à [Localité 10] ([Localité 6]) de nationalité Française [Adresse 1], [Localité 12] Madame [N], [K], [T] [I] épouse [W] née le 13 Février 1946 à [Localité 11] ([Localité 7]) de nationalité Française [Adresse 1], [Localité 12] Représentant : Me Valérie LEGER de la SELARL CABINET DE L'ORANGERIE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 404 - N° du dossier 220026 APPELANTS *************** Etablissement Public HAUTS DE SEINE HABITAT - OPH Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : 279 20 0 2 24 [Adresse 5] [Localité 8] Assisté de Me Fabien BODIN de la SELARL Ideo société d'avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T10 - N° du dossier [W] Représentant : Me Caroline CHARRON-DUCELLIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 526 INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Juillet 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Monsieur Boubacar BARRY, EXPOSE DU LITIGE Par acte, sous seing privé en date du 1er octobre 1999, à effet du même jour, l'établissement public Hauts-de-Seine Habitat Office Public de l'Habitat (ci-après OPH Hauts-de-Seine Habitat) a consenti à M. et Mme [W] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], à [Localité 12] (92 150). Des loyers étant impayés, l'OPH Hauts-de-Seine Habitat a, par acte du 7 novembre 2019 fait délivrer à M. et Mme [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, afin, d'obtenir le paiement de la somme de 10 882,31 euros, correspondant à l'arriéré locatif, arrêté au 31 octobre 2019. Par acte d'huissier de justice délivré le 24 février 2020, l'OPH Hauts-de-Seine Habitat a fait assigner en référé M. et Mme [W] aux fins d'obtenir principalement : - le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, - l'expulsion de M. et Mme [W] et de toutes personnes dans les lieux de leur fait, et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, s'il y a lieu, dans les deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux, - le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local du choix de la requérante et ce, aux frais, risques et périls du cité, - la condamnation de M. et Mme [W] au paiement d'une somme de 8 880,20 euros à titre de provision selon décompte du mois de janvier 2020 au titre du loyer et des charges impayés, - la condamnation de M. et Mme [W] à payer mensuellement, à titre de provision sur l'indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif, une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges, - la condamnation de M. et Mme [W] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamnation de M. et Mme [W] aux dépens du référé, qui comprendront notamment le coût du commandement. Par ordonnance contradictoire rendue le 5 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre a : - renvoyé les parties à se pourvoir au fond, cependant, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail entre les parties concernant le logement à la date du 7 janvier 2020, - condamné M. et Mme [W] au paiement à titre provisionnel à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat de la somme de 17 866,07 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés au mois d'octobre 2021 et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - autorisé M. et Mme [W] à s'acquitter de la dette par 36 mensualités de 200 euros, versées le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance, en sus des loyers courants, avec une 36ème mensualité qui doit impérativement apurer le solde de la dette, - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si M. et Mme [W] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés, en sus du paiement du loyer courant augmenté des charges, - dit qu'à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer courant augmenté des charges : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, - faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de M. et Mme [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 9], avec le concours de la force publique et d'un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - et, en ce cas, condamné d'ores et déjà M. et Mme [W] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable augmenté de la provision pour charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné M. et Mme [W] au paiement de la somme de 200 euros à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné M. et Mme [W] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. Par déclaration reçue au greffe le 1er février 2022, M. et Mme [W] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, sauf en ce qu'elle a : - renvoyé les parties à se pourvoir au fond. Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 avril 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [W] demandent à la cour de : - les recevoir en leurs écritures, les y déclarer bien fondés ; - infirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre siégeant au tribunal de proximité de Puteaux le 2 janvier 2022 ; statuant de nouveau : - enjoindre à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat de n'encaisser les quinze TIP qui lui ont été adressés qu'à raison d'un tous les deux mois, afin qu'ils puissent être provisionnés ; - les autoriser à s'acquitter de leur dette s'élevant à 3 905,43 euros par 20 mensualités, soit 19 mensualités de 200 euros, le 10 de chaque mois à compter du 10 avril 2022, en sus des loyers courants, et une 20ème mensualité de 105,43 euros le 10 novembre 2023 ; - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué s'ils se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés, en sus du paiement du loyer courant augmenté des charges ; - condamner l'OPH Hauts-de-Seine Habitat à leur payer une somme de 5 000 euros au titre préjudice moral qu'il leur a causé ; - condamner l'OPH Hauts-de-Seine Habitat à leur payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner l'OPH Hauts-de-Seine Habitat aux entiers dépens de première instance et d'appel. Dans ses dernières conclusions déposées le 4 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'OPH Hauts-de-Seine Habitat demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance du tribunal de proximité de Puteaux du 5 janvier 2022 en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 7 novembre 2019, en vertu de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; - infirmer l'ordonnance du tribunal de proximité de Puteaux du 5 janvier 2022 pour le surplus ; en conséquence, - juger résilié de plein droit du bail liant les parties et concernant les locaux sis [Adresse 3] ; - ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. et Mme [W], ainsi que de tout occupant de leur chef, du local qu'ils occupent sis [Adresse 4], avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier si besoin est, selon les dispositions des articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - l'autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de leur choix, aux risques et péril des sus nommés, selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner M. et Mme [W] au paiement, à titre de provision, sous réserve de tout autre dû, de la somme de 19 769,95 euros arrêtée au mois d'avril 2022, au titre des loyers échus, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 994,09 euros, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'H.L.M., jusqu'à la complète libération des lieux ; en toute hypothèse, - débouter M. et Mme [W] de leurs conclusions aux fins d'injonction d'encaissement des TIP qu'ils auraient prétendument adressés en règlement de leur loyer ; - débouter M. et Mme [W] de leurs conclusions aux fins de délais de paiement ; - débouter M. et Mme [W] de leurs conclusions aux fins d'indemnisation de leur préjudice moral ; - condamner M. et Mme [W] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner les défendeurs aux entiers dépens de première instance, comme d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022. Par message RPVA en date du 8 août 2022, il a été demandé au conseil du bailleur de produire un relevé de compte faisant apparaître l'intégralité des paiements des locataires, les versements des locataires mentionnés dans sa pièce 5 n'étant pas tous repris au crédit du compte dans le relevé de sa pièce 4. Par message RPVA en date du 30 août 2022, le conseil de l'OPH a versé aux débats une pièce 6 intitulée ' liste des versements commentée' reprenant les indications des pièce 5 'liste des versements' et 4 'relevé de compte', précisant l'imputation des versements effectués par les locataires. MOTIFS DE LA DÉCISION Affirmant avoir réglé régulièrement leurs loyers par TIP et procédé en sus à l'apurement de leur dette par versements mensuels de 200 euros par chèque, M. et Mme [W] indiquent que certains TIP et chèques n'ont pas été encaissés par leur bailleur, un seul des deux moyens de paiement étant parfois remis en paiement alors même qu'ils étaient envoyés dans la même enveloppe. Ils font valoir qu'en conséquence, leur dette locative ne s'élève plus qu'à la somme de 3 905, 43 euros. Ils exposent que l'OPH Hauts-de-Seine Habitat ne peut invoquer sa propre défaillance, constituant a minima une négligence fautive ayant abouti à gonfler artificiellement le montant de leur dette, pour solliciter leur condamnation au paiement d'une importante dette locative alors qu'il est en possession des TIP qui peuvent donc toujours être encaissés. Ils précisent que le premier juge a statué ultra petita en assortissant sa condamnation des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. L'OPH Hauts-de-Seine Habitat expose en réponse que la clause résolutoire est acquise, la dette locative n'ayant pas été réglée dans les deux mois du commandement de payer. Il fait valoir qu'à supposer même que certains TIP aient été reçus sans être mis en paiement, ce qu'elle conteste, le montant de la dette locative mentionné sur les décomptes était exact dès lors que l'argent n'était pas prélevé sur le compte des locataires. Il expose que le montant de la dette locative s'est accru en cours de procédure d'appel et qu'il ne peut lui être demandé de procéder à un encaissement échelonné des TIP dès lors que la somme correspondante doit être provisionnée sur le compte des locataires. Il conclut à l'absence de bonne foi des locataires et au rejet de leur demande de délais de paiement. Sur ce, Il convient de constater que M. et Mme [W] ne contestent pas le principe de la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire et se contentent d'en solliciter la suspension et l'octroi de délais de paiement. Sur la demande de provision L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'OPH Hauts-de-Seine Habitat verse aux débats un décompte qui fait apparaître une dette locative de 19 769, 55 euros à la date du 30 avril 2022. Si l'imputation des paiements par le bailleur est difficilement compréhensible, les paiements par TIP étant principalement affectés au paiement des loyers en cours tandis que les chèques sont plutôt imputés sur les échéances impayées plus anciennes, il convient de constater d'une part que cela est sans incidence sur le montant global de la dette et d'autre part, que cette pratique est dans l'intérêt des locataires puisqu'elle leur permet, vis-à-vis d'autres interlocuteurs, d'être éventuellement à jour de leurs loyers courants. M. et Mme [W] ne justifient d'aucun autre paiement que ceux mentionnés dans le décompte du bailleur, étant précisé que la photocopie d'un chèque ou d'un TIP ne peut valablement constituer la preuve d'un paiement, rien ne démontrant ni qu'il ait été réellement envoyé à l'intimé ni qu'il ait été encaissé, les appelants reconnaissant d'ailleurs que ces paiements litigieux n'ont pas été débités sur leur compte. Il convient en conséquence de les condamner par provision à payer à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat la somme de 19 769, 55 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 avril 2022. Il n'y a pas lieu d' 'enjoindre à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat de n'encaisser les quinze TIP qui lui ont été adressés qu'à raison d'un tous les deux mois, afin qu'ils puissent être provisionnés', ainsi que demandé par M. et Mme [W], ceux-ci ne démontrant pas que le bailleur se trouve actuellement en possession de TIP qu'il n'aurait pas remis en paiement. L'indemnité d'occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux, dont le principe n'est pas sérieusement contestable. Conformément à la demande, M. et Mme [W] seront condamnés à verser à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle de 994, 09 euros à compter du 1er mai 2022 et jusqu'à la libération des lieux. L'ordonnance attaquée sera infirmée sur le montant de l'indemnité d'occupation. Sur la suspension de la clause résolutoire L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il découle de ces dispositions que l'octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par le locataire d'éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu'il est en capacité d'apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l'acquittement des échéances du loyer et des charges courantes. Or en l'espèce, les décomptes produits par le bailleur démontrent que la dette locative n'a cessé de s'accroître entre le commandement de payer et la décision attaquée. Si M. et Mme [W] font état de l'existence de nombreux chèques et TIP non encaissés par l'OPH Hauts-de-Seine Habitat, force est de constater qu'ils reconnaissent n'avoir pas été débités de leur montant sans pour autant avoir provisionné les sommes correspondantes, ce qui leur aurait permis de s'acquitter d'une partie substantielle de leur dette. Les locataires, qui ne versent aux débats aucun élément relatif à leur situation financière, ne démontrent donc pas se trouver en mesure de s'acquitter de leur dette dans le délai de trois ans prévu par le texte. Dans ces conditions, leur demande de délais et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée. L'ordonnance querellée sera infirmée de ce chef. Sur la demande d'indemnisation du préjudice moral M. et Mme [W] affirment que l'OPH Hauts-de-Seine Habitat a manqué de bonne foi dans l'exécution du contrat, en omettant de présenter des TIP et des chèques au paiement, ce qui leur a occasionné un stress important et donc un préjudice moral, justifiant l'octroi de dommages et intérêts. L' OPH Hauts-de-Seine Habitat sollicite le rejet de cette demande, faisant valoir d'une part que M. et Mme [W] ont profité de la situation en laissant leur dette locative augmenter et d'autre part qu'ils ne démontrent ni ne justifient leur demande indemnitaire. Sur ce, La demande de dommages et intérêts de M. et Mme [W] n'étant pas formée à titre provisionnel, elle échappe à la compétence de la cour statuant en appel du juge des référés. Il sera dit n'y avoir lieu à référé de ce chef. A titre surabondant, il y a lieu de constater que M. et Mme [W] ne justifient pas que l'OPH Hauts-de-Seine Habitat aurait reçu des titres de paiement et se serait volontairement abstenu de les présenter au paiement. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Parties perdantes, M. [L] [W] et Mme [N] [I] épouse [W] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter les dépens d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les appelants seront en conséquence condamnés à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance entreprise sauf sur le montant de la provision allouée à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat, sur le montant de l'indemnité d'occupation et sur la suspension de la clause résolutoire ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne M. [L] [W] et Mme [N] [I] épouse [W] à verser à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat la somme de 19 769, 95 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges échus au 30 avril 2022 ; Condamne M. [L] [W] et Mme [N] [I] épouse [W] à verser à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat à titre provisionnel la somme mensuelle de 994, 09 euros à titre d'une indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2022 et jusqu'à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ; Déboute M. [L] [W] et Mme [N] [I] épouse [W] et de leur demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne M. [L] [W] et Mme [N] [I] épouse [W] à verser à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [L] [W] et Mme [N] [I] épouse [W] aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,