Cour d'appel, 06 décembre 2022. 21/06739

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 6 DECEMBRE 2022 N° RG 21/06739 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U2SD AFFAIRE : [S] [T] C/ S.C.I. LMD IMMO Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Mars 2021 par le Tribunal de proximité de Boulogne Billancourt N° RG : 11-19-701 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 6/12/22 à : Me Francis TAGNE Me Séverine CEPRIKA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [S] [T] [Adresse 2], [Localité 5] Représentant : Maître Francis TAGNE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 42 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/06860 du 25/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTE **************** S.C.I. LMD IMMO N° SIRET : 511 640 336 RCS Paris Ayant son siège [Adresse 4] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110 Représentant : Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE - INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, Président, et Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée, (rédactrice) Greffier, lors des débats : Madame Anne-Sophie COURSEAUX, EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat de location du 6 février 2014, la société LMD Immo a donné à bail à Mme [S] [T] un logement situé [Adresse 1]). Se prévalant de loyers et charges demeurés impayés, la société LMD Immo a fait délivrer à Mme [T] le 21 novembre 2018 un commandement de payer les loyers d'habitation, de justifier d'une assurance locative et de l'occupation du logement. Par acte d'huissier de justice délivré le 25 février 2019, la société LMD Immo a fait assigner Mme [T] devant le tribunal d'instance de Boulogne-Billancourt aux fins de voir : - constater acquise la clause résolutoire contenue dans le contrat de location, - constater que la location consentie à Mme [T] a cessé de plein droit, - ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef dans les délais de la loi et ce, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, - condamner Mme [T] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à lui payer la somme de 3 389, 53 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l'assignation ou de la décision rendue, - condamner Mme [T] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux, - condamner Mme [T] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, - ordonner l'exécution provisoire, - condamner Mme [T] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture. Par jugement réputé contradictoire rendu le 30 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a : - ordonné la jonction des dossiers n°11 19-701 et n°11 20-210 sous le numéro unique 11 19-701, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire, à la date du 21 janvier 2019 du bail conclu entre les parties le 6 février 2014, - ordonné l'expulsion de Mme [T] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 1], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, - condamné Mme [T] à payer à la société LMD Immo la somme de 9 871, 08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 novembre 2018, - dit qu'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer courant et des charges serait due par Mme [T], à compter du 21 janvier 2019, date de l'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné Mme [T] à payer à la société IMD Immo la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que l'exécution provisoire du jugement était de droit, - condamné Mme [T] aux entiers dépens en ce compris les coûts du commandement de payer, de la notification à la Commission des actions de préventions des expulsions, de l'assignation et de sa notification à la préfecture des Hauts-de-Seine. Par déclaration reçue au greffe le 10 novembre 2021, Mme [T] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 décembre 2021, elle demande à la cour de : - la recevoir en son appel, la dire bien fondée, - réformer le jugement rendu le 30 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt, en toutes ses dispositions critiquées et en conséquence, débouter la société LMD Immo de toutes ses demandes, fins et conclusions, - juger que la société LMD Immo a manqué à ses obligations de bailleur, - condamner la société LMD Immo à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts pour la réparation du trouble de jouissance qu'elle a subi, - condamner la société LMD Immo à lui verser le trop-perçu des charges locatives, - fixer le montant qu'elle devra payer au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec intérêts au taux légal en déduisant les sommes auxquelles la société LMD Immo sera condamnée, - lui accorder un délai de trois ans pour qu'elle puisse purger sa dette locative, - dire que les dépens seront recouvrés selon les règles de l'aide juridictionnelle. Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 mars 2022, la société LMD Immo demande à la cour de : - confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, - débouter Mme [T] de l'intégralité de ses prétentions, Y ajoutant, - actualiser la dette, - condamner Mme [T] à lui payer au titre des loyers, indemnités, accessoires, un solde locatif de 25 505, 62 euros, - condamner Mme [T] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [T] aux entiers dépens d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 septembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [T] soutient avoir subi pendant plus de 6 ans un trouble de jouissance dans le logement loué, ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros, qui ont vocation à se compenser avec la dette locative. Elle conteste le montant des charges qui lui ont été facturées. Faisant valoir qu'elle a quitté le logement et qu'elle se trouve dans une situation financière difficile, elle sollicite l'octroi de délais de paiement. La société LMD Immo conteste en réponse l'existence du trouble de jouissance de sa locataire, faisant valoir qu'il ne peut être démontré par quelques photographies, d'autant que l'occupation du logement a duré pendant 7 ans. Elle conclut au débouté de Mme [T] de sa demande de dommages et intérêts. Sur la régularisation des charges, elle fait valoir que Mme [T] ne précise pas le montant des charges qu'elle conteste. Elle affirme sur le fond produire les justificatifs des charges réclamées sur les trois dernières années compte tenu de la prescription applicable. Elle actualise la dette locative à la somme de 25 505, 62 euros au 16 décembre 2021 et indique être opposée à l'octroi de délais de paiement. Sur ce, Il convient de constater que Mme [T] ne conteste pas le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné son expulsion et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation. La décision querellée sera donc confirmée de ces chefs. Sur les demandes en paiement La bailleresse verse aux débats un décompte faisant apparaître une dette locative de 25 505, 62 euros à la date du 16 décembre 2021, loyer de décembre 2021 inclus. Dès lors que l'huissier a adressé à la bailleresse les clés du logement le 10 novembre 2021, il y a lieu de dire que les indemnités d'occupation ne sont dues que jusqu'à cette date, aucun préavis n'étant applicable dans le cadre d'un bail résilié. La somme de 1 926, 27 euros sera donc déduite de la somme réclamée. Concernant les charges, la société LMD Immo verse aux débats les pièces permettant de justifier que sont dues les sommes suivantes : - 2018 : 2001, 32 euros - 2019 : 1896, 55 euros - 2020 : 1762, 81 euros. Dès lors, il y a lieu de déduire du décompte produit par le bailleur les sommes réclamées au titre des provisions sur charges (160 euros par mois, soit 1920 euros par an et non 1200 euros comme indiqué à tort sur le décompte produit) et d'y ajouter le montant des charges réelles, ce qui correspond à un trop-versé de la locataire de 99, 32 euros sur la période considérée. La somme réclamée au titre des dégradations locatives sera également déduite, ni l'état des lieux de sortie ni les justificatifs n'étant versés aux débats, et ce d'autant que l'occupation a duré plusieurs années. Au final, Mme [T] sera donc condamnée à verser à la société LMD Immo la somme de 19 139,95 euros au titre de la dette locative échue lors de son départ. Sur la demande de dommages et intérêts Mme [T] ne justifie pas du caractère indécent du logement loué : les 3 photographies qu'elle verse aux débats, outre qu'elles ne sont pas datées et qu'il n'est pas possible de déterminer où elles ont été prises, ne laissent apparaître aucun désordre évident affectant le logement. Au surplus, l'appelante ne justifie d'aucune réclamation à ce titre auprès de la société LMD Immo. En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement. Sur les demandes accessoires Mme [T], qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens, les décisions de la décision déférée relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale étant confirmées. Il convient en équité de la condamner en outre à verser à la société LMD Immo la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, Confirme le jugement déféré, sauf à l'émender sur le montant de la dette locative ; Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, Condamne Mme [S] [T] à verser à la société LMD Immo la somme de 19 139, 95 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de son départ ; Déboute Mme [S] [T] de sa demande de dommages et intérêts ; Condamne Mme [S] [T] à verser à la société LMD Immo la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute demande plus amples ou contraires ; Condamne Mme [S] [T] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,