Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître VANDERZANDEN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître COUTURIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/04233 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3XG
N° MINUTE :
3 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 13 juin 2024
DEMANDEURS
Madame [O] [V],
Monsieur [H] [U],
demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître COUTURIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B860
DÉFENDERESSE
S.C.I. BREAVE,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître VANDERZANDEN, avocat au barreau de Bordeaux
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 juin 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 6 janvier 2021 à effet au 9 janvier 2021 la SCI BREAVE a consenti un bail d’habitation meublée à Mme [O] [V] et M. [H] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3500 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.
Mme [O] [V] et M. [H] [U] ont donné congé le 16 mai 2022 et ont remis les clés le 17 juin 2022.
Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, Mme [O] [V] et M. [H] [U] ont assigné la SCI BREAVE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
7400 euros en restitution du dépôt de garantie,350 euros par mois à compter du 17 juillet 2022 jusqu’à restitution effective du dépôt de garantie, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Appelée à l’audience du 4 octobre 2023, l’affaire a été successivement renvoyée aux audiences du 13 décembre 2023 et du 28 mars 2024.
À l'audience, Mme [O] [V] et M. [H] [U], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintiennent leurs demandes initiales et sollicitent en outre la condamnation de la SCI BREAVE au paiement des sommes suivantes :
3586,10 euros ou subsidiairement 1560,51 euros en remboursement du trop versé au titre des provisions sur charges avec intérêts légal à compter du jugement, 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions ils font valoir au visa des articles 22 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie ne leur a pas été restitué alors que l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation.
Ils soutiennent en outre, alors que le contrat prévoit un paiement des charges au réel avec régularisation annuelle, que les justificatifs de charges produits par la SCI BREAVE sont insuffisants puisque le relevé de charges de copropriété est établi à un autre nom, que la taxe foncière 2021 n’est pas produite, qu’en tout état de cause la bailleresse ne peut procéder par extrapolation, qu’ils ont eux-mêmes réglé la somme de 1000 euros en paiement d’une facture de gaz outre les provisions pour charges.
La SCI BREAVE, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande :
que les demandes de Mme [O] [V] et M. [H] [U] soient déclarées irrecevables,que la somme de 5410 euros soit déduite du dépôt de grantaie à restituer, que les demandes plus amples ou contraires de Mme [O] [V] et M. [H] [U] soient rejetées, que ces derniers soient condamnés aux dépens. Décision du 13 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04233 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3XG
Elle fait valoir sur le fondement des articles 765,766 et 124 du code de procédure civile que les conclusions des demandeurs sont irrecevables sans nécessité de la démonstration d’un grief car elles ne précisent pas leurs professions. Sur le fond elle soutient que le dépôt de garantie se compense avec les dettes locatives au titre des charges.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATIONS DE LA DÉCISION
Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.
Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.
Sur l’exception de nullité
En l’espèce, la SCI BREAVE a fondé l’exception de nullité sur les articles 765 et 766 lesquels sont applicables à la procédure écrite et non à la procédure orale. Au demeurant le défaut de mention des professions ne constitue pas par ailleurs une exception de nullité de fond mais de forme de sorte que la preuve d’un grief est nécessaire.
L’exception de nullité sera en conséquence écartée et les demandes de Mme [O] [V] et M. [H] [U] seront déclarées recevables.
Sur la demande en restitution du dépôt de garantie
Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ou d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
En l’espèce, il n’est pas contesté que l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice est conforme à celui d’entrée de sorte que le délai de restitution est d’un mois à compter de la remise des clés. La restitution du dépôt de garantie aurait donc dû intervenir au plus tard le 17 juillet 2022. La bailleresse aurait pu en conserver 20% dans les conditions susvisées.
La SCI BREAVE argue d’une dette de charges locatives ayant justifié la conservation du dépôt de garantie, au titre :
- du relevé de charges du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 dont récupérables 1929,68 euros pour 12 mois soit sur 18 mois la somme de 2893 euros,
- de la taxe foncière pour 2022 faisant apparaître 360 euros par an pour la taxe sur les ordures ménagères soit sur 18 mois la somme 540 euros,
- d’une facture de gaz pour deux mois de 432,39 euros soit sur 18 mois la somme de 3888 euros,
- d’une facture d’électricité pour 12 mois de 526,05 euros soit sur 18 mois de la somme de 789 euros
- soit une somme totale de 8110 euros outre une somme de 50 euros par mois pour l’abonnement internet.
Aux termes de l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail, soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges, soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer.
En l’espèce, il résulte du contrat de bail que les parties ont fait le choix de la première modalité et non d’un forfait.
L’article 23 de ladite loi détermine les charges récupérables et prévoit qu’elles sont exigibles sur justification. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
En l’espèce, les sommes sollicitées par la bailleresse relèvent des charges récupérables ce qui n’est pas contesté par Mme [O] [V] et M. [H] [U].
Ces derniers ne peuvent utilement soutenir que les pièces établies au nom de la société SD28 MONTAGNE ne sauraient valoir justificatifs dans la mesure où la SCI BREAVE justifie d’une vente avec faculté de rachat opérée par ses associés avec cette société. Par ailleurs, un lien suffisant peut être établi avec l’appartement loué.
Les charges devant être payées au réel, la SCI BREAVE ne peut procéder par voie de déduction pour calculer les sommes dues sur les périodes dont elle ne justifie pas. Cette modalité, non prévue par les dispositions susvisées, alors que le montant des charges est variable d’une année sur l’autre, ne peut palier sa carence dans l’administration de la preuve de sa créance.
Sur la somme de 2893 euros : la SCI BREAVE produit un compte individuel de charges de copropriété portant sur la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 adressé par le syndic à la société SD 28 MONTAGNE. Seule la somme relative au lot 12, correspondant au logement loué, sera retenue, soit la somme de 1892,79 euros, le contrat de bail ne portant aucunement sur une cave ou sur une chambre de service. Par ailleurs seule la période du 1er juillet 2021 au 17 juin 2022 inclus sera retenue ce qui correspond à la somme totale de 1824.28 euros ((157.73 euros par mois x11 mois) + (5.25 par jour x 17 jours)).
Sur la somme de 360 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères : il s’avère impossible à la lecture de l’avis d’impôt de savoir si la taxe foncière porte uniquement sur le logement occupé par Mme [O] [V] et M. [H] [U] ou également sur les autres lots et notamment la chambre de service. La créance étant insuffisamment déterminée, elle sera rejetée.
Sur la facture de gaz : il est produit une facture de 432,39 euros échéance au 13 août 2021 pour une période de deux mois. Cette somme sera retenue.
Sur la facture d’électricité : il est produit une facture d’un montant de 526,05 euros pour la période du 17 juillet 2021 au 25 juillet 2022. Mme [O] [V] et M. [H] [U] ayant quitté les lieux le 17 juin 2022, la somme de 485,52 euros sera retenue.
Sur l’abonnement internet : la somme demandée sera écartée, aucun justificatif n’étant produit et le contrat de bail ne prévoyant aucunement de charge à ce titre.
Mme [O] [V] et M. [H] [U] sont en conséquence redevables de la somme de totale de 2742,19 euros au titre des charges locative pour la période du 1er juillet 2021 au 17 juin 2022.
Sur cette période, les locataires ont réglé la somme de 2313,33 euros au titre des provisions pour charges de 200 euros par mois
Ils justifient par ailleurs avoir réglé la somme de 1000 euros le 24 août 2021 au titre d’une facture de gaz ce qui n’est pas contesté par la SCI BREAVE.
Ils ont en conséquence versé la somme de 3313,33 euros au titre des charges soit un différentiel en leur faveur de 571,14 euros.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI BREAVE n’était pas fondée à conserver le dépôt de garantie et qu’elle n’a jamais procédé à la régularisation des charges.
En conséquence la SCI BREAVE sera condamnée à payer à Mme [O] [V] et M. [H] [U] les sommes de :
- 7400 euros en restitution du dépôt de garantie, somme majorée de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et jusqu’à restitution, et ce à compter du 17 juillet 2022,
- 571,14 euros en restitution du trop-perçu au titre des charges récupérables avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
La SCI BREAVE, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de Mme [O] [V] et M. [H] [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
ECARTE l’exception de nullité,
DIT que les demandes de Mme [O] [V] et M. [H] [U] sont recevables ;
CONDAMNE la SCI BREAVE à payer à Mme [O] [V] et M. [H] [U] les sommes suivantes :
- 7400 euros en restitution du dépôt de garantie majorée de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et jusqu’à restitution, et ce à compter du 17 juillet 2022,
- 571,14 euros en restitution du trop-perçu au titre des charges récupérables avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE la SCI BREAVE aux dépens ;
CONDAMNE la SCI BREAVE à payer à Mme [O] [V] et M. [H] [U] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
