Tribunal judiciaire, 22 mars 2024. 23/03975

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : 05/04/2024 à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT; Madame [Z] [S] ; Monsieur [L] [S] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/03975 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZZVZ N° MINUTE : 1-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 22 mars 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096 DÉFENDEURS Monsieur [L] [S], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience et de Antonio FILARETO, Greffierlors du prononcé DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 août 2023 Délibéré le 22 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mars 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 22 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/03975 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZZVZ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 31 décembre 1986, l'OFFICE PUBLIC D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ de la ville de [Localité 4] (OPAC de [Localité 4]) désormais dénommé [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le versement d'un loyer mensuel hors charges de 1 920,37 francs. Destinataire de plaintes de voisins pour des nuisances sonores, des agressions verbales et des insultes, le bailleur a par acte d'huissier de justice du 15 novembre 2021 fait sommation à ses locataires de cesser les nuisances et respecter les clauses du bail. Puis selon ordonnance rendue sur requête du 30 novembre 2022, le bailleur a obtenu qu'une enquête de voisinage soit diligentée et un procès-verbal de constat a été dressé le 4 janvier 2023 Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait citer Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir avec exécution provisoire : - la résiliation du bail à leurs torts pour manquement à leur obligation de jouissance paisible, - leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir pendant un délai de trois mois et se réserver la liquidation de l'astreinte, - la suppression du délai de deux mois prévus par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - leur condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives jusqu'à la libération effective des lieux, avec une capitalisation des intérêts, - leur condamnation à lui verser 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure et aux dépens. À l'audience du 28 juin 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] présents à l'appel des causes ont quitté la salle d'audience avant l'évocation de leur dossier mais ont remis au juge divers documents préalablement présentés au conseil du demandeur. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure, il est renvoyé à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens de [Localité 4] HABITAT-OPH à l'appui de ses prétentions. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 octobre 2023 puis a été prorogée à ce jour. MOTIFS Sur la résiliation du bail L'article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Il résulte des articles 1728 et 1729 du code civil que le locataire est obligé d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, sauf pour le bailleur à solliciter la résiliation du bail. L'article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, il résulte du contrat de bail que le locataire doit s'abstenir en toutes circonstances lui et les personnes vivant à son foyer de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité de l'immeuble ou nuire à sa parfaite tenue. Il est par ailleurs prévu qu'en cas d'inexécution par le preneur des clauses du contrat, le bailleur pourra demander la résiliation du bail par voie judiciaire sans préjudice des dommages intérêts qui pourront être réclamés. Au vu des pièces versées aux débats et notamment : - du contrat de bail, - des attestations de voisins, notamment du 5ème et 7ème étage, cinq locataires ou couples de locataires dénonçant des cris et des hurlements à partir de 8 heures et jusqu'à tard dans la soirée, des bruits de meubles qui traînent au sol, des coups donnés dans les murs, des appels téléphoniques très bruyants et des portes qui claquent ainsi que des agressions verbales avec insultes dans les parties communes et à l'extérieur de l'immeuble, ces nuisances ayant pour conséquence en dépit de la mise en place d'une isolation phonique pour l'un des couples de locataires de les empêcher de pouvoir se reposer ou simplement vivre chez eux sans entendre constamment leur voisine et entraînant des conséquences pour leur santé, l'un des résidents de l'immeuble ayant déclaré que son épouse doit prendre régulièrement des calmants, étant relevé à la lecture de ces témoignages qu’il est fait état de l'impossibilité de tout dialogue avec le couple, Madame [Z] [Y] épouse [S] ayant déclaré à plusieurs reprises qu'elle continuera à faire du bruit et que ses voisins n'ont qu'à déménager, - des mains courantes auxquelles il est fait référence dans ces attestations et de la plainte d'un des locataires du 5ème étage pour trouble à la tranquillité d'autrui par agressions sonores du 22 septembre 2020 ainsi que de son mail du 12 mai 2023 à [Localité 4] HABITAT-OPH déclarant que la situation a empiré après le passage du commissaire de justice, - du procès-verbal de constat sur ordonnance du 4 janvier 2023 aux termes duquel il est noté que si un des locataires du 5ème étage et une locataire du 7ème exposent ne pas subir de nuisances ni avoir été témoins de situations de trouble de voisinage, une autre voisine habitant à proximité déclare avoir des soucis avec les défendeurs et a refusé de témoigner, de peur de représailles, - des mises en demeure de [Localité 4] HABITAT-OPH des 27 mars 2020, 1er juin 2021 et 9 août 2021 à la suite des plaintes régulières de voisins du dessus ou du dessous concernant leurs cris et leurs hurlements intempestifs de jour comme de nuit, au point qu’il est indiqué qu'une infirmière, épuisée en plein COVID, ne pourra plus assurer ses services à l'hôpital si elle ne peut pas se reposer et qu'une autre locataire de l'immeuble a dû quitter son appartement pendant la période du confinement, ainsi que de la sommation de respecter les clauses du bail d'habitation délivrée par acte d'huissier de justice du 15 novembre 2021, Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] n’ayant pas répondu à la proposition d'accompagnement individualisé de leur bailleur, il est établi que Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] sont à l'origine de multiples troubles de voisinage, à l'origine de nuisances particulièrement difficiles à supporter compte-tenu du caractère répété et de la fréquence des cris et des hurlements, imposés aux locataires des 5ème et 7ème étage, depuis plusieurs années et en particulier à ceux occupant les logements du dessus et du dessous. Sont en outre évoquées les remarques racistes de la défenderesse et le fait que ces nuisances n'ont pas cessé en dépit des divers rappels à l'ordre et des mises en demeure du bailleur et auraient même été amplifiées depuis le passage du commissaire de justice. Si Madame [Z] [Y] épouse [S] justifie avoir déposé plainte le 9 juin 2021 à l'encontre de Madame [W] [H] habitant au 7ème étage pour bruits ou tapages injurieux diurnes troublant la tranquillité d'autrui, puis le 13 avril 2023 à l'encontre de Monsieur [V] [O] habitant au 5ème étage pour harcèlement, il apparaît que les faits dénoncés sont la conséquence directe des nuisances provoquées par la défenderesse qui dans le cadre de ses auditions a reconnu "parler fort" et qu'il "lui arrive de crier souvent sur son mari", Madame [Z] [Y] épouse [S] ayant indiqué aux services de police que "quand [elle] parle fort ou [qu'elle est] au téléphone, ses voisins ne cessent de faire du tapage" et que "son voisin du dessous Monsieur [[U] [O] ne cesse tous les jours de frapper à [sa] porte ou contre son plafond car soi-disant [elle ferait] du bruit avec [son] mari". De plus, s'il apparaît au vu des témoignages versés aux débats que l'immeuble est probablement insuffisamment insonorisé, cette circonstance ne saurait constituer une cause exonératoire mais devrait au contraire être de nature à obliger les locataires, tenus de respecter le repos de leurs voisins, à une particulière vigilance et à une retenue auxquelles Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] ont refusé de s'astreindre malgré les mises en garde répétées de l'office HLM. Enfin, s'il n'est évidemment pas souhaitable que des personnes âgées comme Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S], qui souffrent tous les deux d'importants problèmes de santé, et qu'il n'est pas contesté qu'ils payent leur loyer sans défaillance, il reste que les violations aux obligations contractuelles établies, par Madame [Z] [Y] épouse [S] et son époux, démontrent un comportement inadapté à la vie en immeuble collectif avec des conséquences dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Ces violations constituent des manquements suffisamment graves à leurs obligations par les locataires justifiant que soit prononcée la résiliation du bail à compter de ce jour. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail et d'autoriser l'expulsion de Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] et de tous occupants de leur chef. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Il n'est produit aucun élément au soutien de la demande de suppression du délai de prévenance de deux mois commençant à courir à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux en application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Dès lors, la demande sera rejetée. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur l'indemnité d'occupation et la capitalisation des intérêts Par application combinée des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est due par le locataire qui se maintient indûment dans les lieux loués après expiration du bail et qui commet de ce fait une faute quasi-délictuelle. Le montant de cette indemnité est fixé au regard, d'une part, de la valeur de jouissance du bien occupé et, d'autre part, du préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation sans droit ni titre. Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] seront ainsicondamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de ce jour et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. Sur les mesures accessoires Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S], qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de la sommation du 15 novembre 2021 et du procès-verbal de constat du 4 janvier 2023. Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 31 décembre 1986 entre l'OFFICE PUBLIC D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ de la ville de [Localité 4] (OPAC de [Localité 4]) désormais dénommé [Localité 4] HABITAT-OPH, Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande d'astreinte, DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] et à tout occupant de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu'à défaut pour Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] et à tout occupant de leur chef d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de libérer les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 30 mars 2023, CONDAMNE Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE Monsieur [L] [S] et Madame [Z] [Y] épouse [S] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier,Le juge des contentieux de la protection