Cour d'appel, 14 mars 2023. 20/14555

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 14 MARS 2023 (n° 2023/ , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14555 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCO7F Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de Paris - RG n° 1118211691 APPELANTE S.A.R.L. HABITAT PARISIEN [Adresse 6] [Localité 8] N° SIRET : B 5 19 462 220 représentée et assistée de Me Jean-Paul YILDIZ de la SELEURL YZ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0794 INTIMÉS Monsieur [L] [U] né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 14] (78) Monsieur [H] [B] né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 11] Madame [I] [F] [B] née le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 11] Monsieur [J] [C] né le [Date naissance 5] 1956 à [Localité 12] Monsieur [N] [X] tous domiciliés à la SAS Anatole LEROY-BEAULIEU et Fabienne ALLAIRE [Adresse 4] [Localité 10] S.A.S. C.O INVEST [Adresse 7] [Localité 9] N° SIRET : B 4 23 095 314 représentés et assistés de Me Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport et de Mme Marie MONGIN, conseillère. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseillère Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Greffier, lors des débats : Laure POUPET ARRÊT : Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition. ****** EXPOSE DU LITIGE La société Habitat parisien est spécialisée dans la location de biens immobiliers pour des courtes durées. M. [L] [U], M. [N] [X], M. [H] [B] et son épouse Mme [I] [F], ainsi que M. [J] [C], sont chacun propriétaires d'un appartement situé à [Localité 13]. Par l'intermédiaire du même agent immobilier, la société Co invest, ils ont conclu avec la société Habitat parisien des baux meublés en l'autorisant à sous-louer ou à prêter temporairement leurs appartements respectifs. Suite à des plaintes émanant de voisins ou de syndics de copropriété et à un avertissement de la ville de [Localité 13], la société Co invest a donné congé à la société Habitat parisien. La société Habitat parisien a alors cessé de régler les loyers dus aux propriétaires. Ces derniers ont déposé des requêtes en injonction de payer auprès du tribunal d'instance de Paris 2ème afin d'obtenir le paiement des loyers restant dus. Par ordonnances du 8 mars 2017, cette juridiction a enjoint à la société Habitat parisien de régler les sommes suivantes : - 4 484,58 euros à M. [U], - 3 825 euros à M. [X], - 3 825 euros à M. et Mme [B], - 5 207,16 euros à M. [C]. Suite à l'opposition formée par la société Habitat parisien contre l'ordonnance rendue au profit de M. [U], le tribunal d'instance de Paris 2ème a déclaré cette opposition recevable par jugement du 16 mai 2018, mais s'est déclaré territorialement incompétent au profit du tribunal d'instance de Paris 17ème ; par arrêt du 3 juillet 2018, la cour de céans a confirmé le jugement et renvoyé l'affaire devant le tribunal d'instance de Paris. Par jugements avant dire droit du 29 novembre 2018, cette même juridiction a reçu la société Habitat parisien en ses oppositions aux trois autres ordonnances et a prononcé la réouverture des débats à l'audience du 19 mars 2019 du tribunal d'instance de Paris. Par actes d'huissier du 5 juin 2019, la société Habitat parisien a assigné la société Co invest en intervention forcée. Les quatre affaires ont été retenues à l'audience du 21 octobre 2019. Par quatre jugements rendus le 9 décembre 2019, le tribunal d'instance de Paris a : - rappelé que les oppositions à injonction de payer formées par la société Habitat parisien avaient déjà été jugées recevables par des décisions précédentes, - rejeté les exceptions de nullité des différents baux conclus entre la société Habitat parisien et les propriétaires précités, - prononcé la résolution de ces baux aux torts de chacun des propriétaires concernés, - dit que chacun des propriétaires était redevable au titre des loyers et charges des sommes suivantes : 60 123,42 euros pour M. [U], 41 039 euros pour M. [X], 41 295,26 euros pour M. et Mme [B] et 89 652,84 euros pour M. [C], - dit que la société Habitat parisien était redevable au titre des indemnités d'occupation envers chacun des propriétaires des sommes suivantes : 64 608 euros envers M. [U], 58 464 euros envers M. [X], 56 088 euros envers M. et Mme [B] et 94 860 euros envers M. [C], - dit que les créances de la société Habitat parisien étaient éteintes par l'effet de la compensation légale, - requalifié les demandes de chacun des propriétaires en paiement de loyers et de charges en demandes en paiement d'indemnités d'occupation, - condamné, après application de la compensation légale, la société Habitat parisien au paiement des sommes suivantes : 4 484,58 euros à M. [U], 17 425 euros à M. [X], 14 792,74 euros à M. et Mme [B] et 5 207,16 euros à M. [C], le tout avec intérêts au taux légal à compter des jugements, - rejeté les demandes d'indemnisation au titre des clauses pénales, - rejeté toute autre demande, - rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chaque partie conserverait les frais engagés au titre des dépens, - ordonné l'exécution provisoire des jugements. Par déclarations reçues au greffe de la cour les 13 octobre 2020 et 22 janvier 2021, la société Habitat parisien a interjeté appel de ces quatre décisions. A la demandes des parties, les quatre affaires ont fait l'objet d'une jonction devant la cour, s'agissant de litiges soulevant les mêmes questions juridiques. Par conclusions notifiées les 12 janvier et 5 mars 2021, l'appelante demande à la cour de : - infirmer les jugements entrepris en ce qu'ils l'ont déboutée de sa demande de nullité des baux et condamnée au paiement de différentes sommes aux propriétaires concernés, - statuant de nouveau, à titre principal, prononcer la nullité des baux aux torts de chacun des propriétaires pour violation de l'article L.631-7 dernier alinéa du code de la construction et de l'habitation, - à titre subsidiaire, confirmer les jugements en ce qu'ils ont prononcé la résolution des baux aux torts de chacun des propriétaires pour défaut de délivrance, - en conséquence, à titre principal, condamner chacun des propriétaires in solidum avec la société Co invest à lui rembourser l'intégralité des loyers versés en exécution de chaque bail, soit 60 123,42 euros pour M. [U], 41 039 euros pour M. [X], 41 295,26 euros pour M. et Mme [B] et 89 652,84 euros pour M. [C], - la condamner à payer à chacun des propriétaires les sommes suivantes à titre d'indemnités d'occupation : 38 400 euros à M. [U], 41 796 euros à M. [X], 34 292 euros à M. et Mme [B] et 78 249,60 euros à M. [C], - ordonner la compensation entre ces sommes et condamner en conséquence chacun des propriétaires in solidum avec la société Co invest à lui payer les sommes suivantes correspondant à l'écart entre les loyers payés pour une exploitation para hôtelière d'un bien à usage autre que l'habitation et l'indemnité d'occupation susceptible d'être due pour un local d'habitation : 21 723,43 euros pour M. [U], 6 303,26 euros pour M. et Mme [B] et 11 403,24 euros pour M. [C] et limiter sa condamnation à payer à M. [X] la somme de 757 euros, - à titre subsidiaire, condamner la société Co invest à la garantir de toute condamnation éventuelle et à lui payer les indemnités suivantes pour manquements à ses obligations de conseil : 21 723,43 euros (dans le dossier [U]), 6 303,26 euros (dans le dossier [B]) et 11 403,24 euros (dans le dossier [C]), - en tout état de cause, condamner chacun des propriétaires in solidum avec la société Co invest au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par conclusions notifiées le 12 avril 2021, M. [U] et la société Co invest demandent à la cour de : - à titre principal, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé le bail qui le liait à la société Habitat parisien, - à titre subsidiaire, si la nullité devait être prononcée, confirmer le jugement en ce qu'il a fixé une indemnité d'occupation à hauteur de 2 800 euros par mois, l'infirmer en ce qu'il a ordonné la restitution des loyers, le confirmer en ce qu'il a condamné la société Habitat parisien au paiement de la somme de 4 484,58 euros au titre des impayés de loyers, avec intérêts au taux légal majoré à compter de la mise en demeure du 19 décembre 2016, et le confirmer en ce qu'il a jugé ne pas avoir lieu à engager la responsabilité de la société Co invest, - condamner la société Habitat parisien au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. [U] et à la société Co invest. Par conclusions notifiées le 4 juin 2021, M. [X] et la société Co invest formulent les mêmes demandes, sauf à voir fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à 1 700 euros et à obtenir la condamnation de la société Habitat parisien au paiement de la somme de 17 425 euros au titre des impayés de loyers avec intérêts au taux légal majoré à compter de la mise en demeure du 19 décembre 2016, outre celle de 1 742 euros au titre de la clause pénale. Par conclusions notifiées le 4 juin 2021, M. et Mme [B] et la société Co invest formulent les mêmes demandes, sauf à voir fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à 2 800 euros et à obtenir la condamnation de la société Habitat parisien au paiement de la somme de 14 792,74 euros au titre des impayés de loyers avec intérêts au taux légal majoré à compter de la mise en demeure du 19 décembre 2016, outre celle de 1 479,27 euros au titre de la clause pénale. Par conclusions notifiées le 4 juin 2021, M. [C] et la société Co invest formulent les mêmes demandes, sauf à voir fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à 2 800 euros et à obtenir la condamnation de la société Habitat parisien au paiement de la somme de 5 207,16 euros au titre des impayés de loyers avec intérêts au taux légal majoré à compter de la mise en demeure du 19 décembre 2016, outre celle de 521 euros au titre de la clause pénale. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2023. MOTIFS La société Habitat parisien invoque la nullité des contrats conclus avec les différents propriétaires, par l'intermédiaire de la société Co invest, sur le fondement de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation. Le premier juge a rejeté cette exception de nullité sur le fondement de la règle selon laquelle une telle exception ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté, ce qui n'était pas le cas des baux litigieux. Mais cette règle ne s'applique qu'à compter de l'expiration du délai de prescription de l'action ; or, en l'espèce, s'agissant de locations meublées expressément exclues du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989, l'action en nullité était soumise à la prescription de droit commun de l'article 2224 du code civil, soit la prescription quinquennale ; dès lors, lorsque la société Habitat parisien a soulevé pour la première fois la nullité des baux par conclusions des 15 novembre et 12 décembre 2017, son action n'était pas prescrite s'agissant de baux conclus en juillet 2014 et janvier 2015 ; par conséquent, l'exception de nullité est recevable. L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation invoqué par l'appelante soumet à une autorisation préalable le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation, ce texte précisant que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage ; il sanctionne le non-respect de ces dispositions par la nullité de plein droit des conventions concernées. Les propriétaires concernés par le présent litige soutiennent que les baux conclus avec la société Habitat parisien n'étaient pas soumis à l'obligation d'obtenir une autorisation préalable car ils avaient été conclus pour une durée d'une année renouvelable par tacite reconduction et n'entraient donc pas dans la catégorie des locations touristiques. Mais les baux litigieux étaient bien destinés à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élisait pas domicile pour reprendre la définition mentionnée dans l'article L.631-7 précité, puisqu'ils étaient expressément exclus du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 et contenaient en préambule les mentions suivantes : 'la société Habitat parisien est une société spécialisée dans la location d'appartements pour des durées limitées...Elle n'intervient jamais en qualité de mandataire des propriétaires qui autorisent expressément la société Habitat parisien à sous-louer, prêter les biens qu'ils lui donnent en location...Régi par les dispositions de la loi n°70-2 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives aux opérations portant sur les immeubles, l'appartement est réputé répondre aux critères de la Mairie de [Localité 13] concernant les locations meublées et le propriétaire garantit l'absence d'obstacles à la location meublée et la licéïté de celle-ci au regard des dispositions du code de la construction et de l'habitation (L.631-7 et L.632-1)'. Dans le corps des contrats, les bailleurs s'engageaient notamment à 'autoriser au locataire expressément et sans restrictions la faculté de sous-louer et prêter de manière temporaire le logement'. Il ressort des termes-mêmes des baux litigieux que les biens loués à la société Habitat parisien étaient destinés à la sous-location touristique, cette activité correspondant précisément à l'objet social de la locataire, et ce même si la durée des baux était prévue pour une année. Les bailleurs pouvaient d'autant moins ignorer qu'ils étaient soumis à l'obligation de formaliser une demande de changement de destination auprès de la mairie de [Localité 13] que cette obligation était rappelée dans le préambule des contrats ; et les termes de ce préambule ne souffraient aucune ambiguïté quant au fait que cette obligation pesait sur les bailleurs, lesquels garantissaient à la locataire 'l'absence d'obstacle à la location meublées et la licéïté de celle-ci au regard des dispositions du code de la construction et de l'habitation (L.631-7 et L.632-1)'. Les courriels émanant de la société Co invest révèlent que la mandataire des bailleurs savait parfaitement que les appartements étaient loués à une clientèle de passage. A défaut de preuve de l'existence d'une autorisation de la mairie à ce changement de destination, les baux litigieux doivent être déclarés nuls et de nul effet aux torts exclusifs des bailleurs conformément aux dispositions de l'article L.631-7 précité. Les conséquences de la nullité des contrats est identique à celles qui ont été tirées par le premier juge de la résolution desdits contrats pour non-respect de l'obligation de délivrance, à savoir la remise des parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la conclusion des baux ; c'est donc à bon droit que le premier juge a condamné les bailleurs à rembourser les loyers et charges qu'ils n'auraient pas dû percevoir et la locataire à leur régler une indemnité d'occupation destinée notamment à compenser l'immobilisation de leurs biens respectifs jusqu'à la remise des clés par la société Habitat parisien. Les intimés, pour s'opposer à la restitution des loyers et charges, invoquent l'exception d'indignité au motif que la locataire, en tant que professionnel de la location touristique, savait parfaitement que les baux devaient respecter les dispositions du code de la construction et de l'habitation ; mais les termes du préambule des contrats qui ont été précédemment rappelés démontrent que le respect de ces dispositions était garanti à la locataire par les bailleurs eux-mêmes, lesquels étaient seuls responsables de l'obtention de l'autorisation préalable de la mairie de [Localité 13] ; la société Habitat parisien, qui n'a commis aucune faute dans le non-respect de ces dispositions légales, n'a pas à subir les conséquences financières de la nullité des baux ; les jugements doivent donc être confirmés en ce qu'ils ont condamné les bailleurs à restituer à la locataire le montant intégral des loyers et charges perçus. L'appelante estime que le montant de l'indemnité d'occupation doit être fixé à hauteur du loyer de référence applicable à la location d'un bien à usage d'habitation pour un bien de cette nature et de cette situation, soit à la valeur locative de chaque appartement, et non sur la base des loyers contractuels, les baux litigieux étant annulés aux torts des bailleurs. Il est vrai que, dans la mesure où les baux sont annulés, les bailleurs qui n'ont pas respecté leur obligation de solliciter l'autorisation préalable auprès de la mairie de [Localité 13] ne devraient pas pouvoir revendiquer, en théorie, le règlement exact des loyers et charges prévus dans les contrats illicites. Toutefois, le premier juge a justement rappelé que la société Habitat parisien avait elle-même tiré des bénéfices de la location touristique des biens litigieux puisque les sous-loyers qu'elle percevait étaient bien supérieurs à un loyer d'habitation à l'année ; il convient en outre d'observer que l'appelante, qui se présente elle-même comme un professionnel de la location de courte durée, n'a pas jugé utile d'exiger des bailleurs la preuve de l'obtention des autorisations préalables avant la mise en sous-location de leurs appartements ; elle a donc fait preuve d'une grave négligence en prenant le risque de sous-louer les logements à des touristes sans s'assurer que les dispositions du code de la construction et de l'habitation avaient bien été respectées par les bailleurs ; compte tenu de cette négligence, elle ne saurait tirer profit des fautes commises par les propriétaires en ne leur versant pas une indemnité d'occupation d'un montant équivalent aux loyers et charges qu'elle s'était engagée à leur verser ; les jugements doivent donc être confirmés en ce qu'ils ont condamné la société Habitat parisien au paiement des indemnités calculées sur la base des loyers et charge prévus aux contrats annulés. Les jugements doivent être approuvés en ce qu'ils ont ordonné la compensation entre les sommes dues respectivement par les parties et ont ensuite condamné la société Habitat parisien à payer aux intimés le solde des indemnités dues après compensation, étant observé que les parties ne contestent pas les calculs opérés par le premier juge. Les jugements doivent également être confirmés en ce qu'ils ont débouté les intimés de leurs demandes en paiement de la clause pénale, dès lors que les baux qui contenaient ces clauses sont déclarés nuls. Enfin, les jugements doivent être approuvés en ce qu'ils ont rejeté les demandes de condamnations formées par l'appelante à l'encontre de la société Co invest car, s'il est vrai que cette société, en tant que professionnel de l'immobilier, aurait dû rappeler à ses mandants leur obligation de respecter les dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, l'intimée n'a pas engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de la société Habitat parisien, qui est elle-même spécialisée dans la location saisonnière et aurait dû s'assurer de l'obtention par les bailleurs de l'autorisation préalable de la mairie de [Localité 13]. De plus, le premier juge a à juste titre estimé que la faute commise par la société Co invest n'avait causé aucun préjudice à la société Habitat parisien, qui avait su tirer les bénéfices qu'elle espérait de la sous-location touristique des appartements, n'avait subi aucune conséquence des plaintes exprimées par les syndics de copropriété ou par la mairie de [Localité 13], et avait reçu congé pour l'échéance de chaque contrat sans pouvoir revendiquer un droit acquis à la reconduction de ceux-ci. Compte tenu de ces éléments, l'appelante doit être déboutée de sa demande principale en condamnation in solidum de la société Co invest avec chaque bailleur au remboursement des loyers comme de sa demande subsidiaire en garantie de cette même société ou en paiement de dommages-intérêts pour manquements à ses obligations de conseil. Les jugements doivent donc être confirmés en toutes leurs dispositions, sauf à prononcer la nullité des baux litigieux et non leur résolution. L'appelante, qui succombe en ses demandes, doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de débouter les intimés de leurs demandes respectives fondées sur ce texte. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme les jugements entrepris en toutes leurs dispositions, sauf en ce qui concerne la résolution des contrats litigieux, Statuant à nouveau sur ce point : Prononce la nullité des baux conclus entre la société Habitat parisien d'une part et M. [L] [U], M. [N] [X], M. et Mme [H] [B]-[F] et M. [J] [C] d'autre part, Y ajoutant : Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne la société Habitat parisien aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La Greffière Le Président