Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 23/02930

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Thomas GUYON Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Valérie FIEHL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/02930 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPSS N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 juin 2024 DEMANDERESSE SCI SGA RESIPARIS dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1294 DÉFENDERESSE Madame [B] [R] demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] assistée de la SELARL LAGOA en la personne de Maître Thomas GUYON,avocat au barreau de PARIS,vesitiaire C2573 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-001146 du 22/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 mars 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juin 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 11 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/02930 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPSS EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 5 août 1996, M [V] [L] aux droits duquel vient la société civile immobiliere SGA RESIPARIS a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1] - [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 711,28 euros et d’une provision pour charges de 70 euros. Par jugement du 5 septembre 2016, Mme [B] [R] a été placée sous curatelle renforcée pour une durée de cinq années. Par ordonnance du 4 octobre 2021, le juge des tutelles a constaté la caducité de la mesure de protection faut de renouvellement dans le délai requis. Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4744,53 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [R] le 7 octobre 2022. Par assignations du 9 mars 2023 (RG 23-2930) et du 8 novembre 2023 (RG 23-9192) , la société civile immobiliere SGA RESIPARIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : − une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−9028,01 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2023,−2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mars 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Initialement appelée à l'audience du 6 septembre 2023, l'affaire a fait l'objet de trois renvois. Le 8 mars 2024, le procureur de la République en charge des majeurs vulnérables a été saisi d'un signalement de la situation de Mme [B] [R] en vue d'une mesure de protection soulignant la grande précarité de la situation sociale, l'absence de ressource, la très ferme opposition de Mme [R] à toute mesure de protection et so incapacité à assumer les démarches essentielles pour lui assurer un revenu et un toit. A l'audience du 29 mars 2024, la société civile immobiliere SGA RESIPARIS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er mars 2024, s'élève désormais à 18939,88 euros. La société civile immobiliere SGA RESIPARIS considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [B] [R], assistée d'un conseil a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s'est référée oralement et sollicite l'octroi de délais suspensifs sur 36 mois et à titre subsidiaire un délai d'une année pour quitter les lieux et que soit écartée l'execution provisoire. Mme [B] [R] a indiqué être opposée à toute mesure de sauvegarde de justice ou toute autre mesure de protection. Elle précise vivre depuis 30 ans dans les lieux et qu'une expulsion aurait des conséquences désastreuses étant isolée et sans famille. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [B] [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 juin 2024 où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la jonction des deux instances L’article 367 du code de procédure civile dispose que « le juge peut à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble ». En l’espèce, l’objet du litige étant identique, il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de juger ensemble les instances enregistrées sous les numéros de RG 23-2930 et RG 23-9192. En conséquence, la jonction sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 367 du code de procédure civile. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société civile immobiliere SGA RESIPARIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 6 octobre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4744,53 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 décembre 2022. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [B] [R] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Mme [B] [R] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire avec délais de paiement. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la société civile immobiliere SGA RESIPARIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2024, Mme [B] [R] lui devait la somme de 18759,82 euros, soustraction faite des frais de procédure (180,06). Mme [B] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision avec intérêts au taux légal sur la somme de 4744,53 euros à compter du 06 octobre 2022 et à compter du 9 mars 2023. 3. Sur la demande de délai pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à un an. En l'espèce, Madame [B] [R] dispose de faibles ressources et se trouve en situation de grande vulnérabilité à l’origine d’un signalement au procureur au fin de mesure de protection actuellement en cours de traitement. La SCI SGA RESIPARIS justifié d'aucune urgence à la reprise des lieux. En ces conditions, il sera accordé à la défenderesse un délai de 6 mois pour quitter les lieux et retrouver un logement. 4. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 825,07 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobiliere SGA RESIPARIS ou à son mandataire. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [B] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société civile immobiliere SGA RESIPARIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, ORDONNE la jonction des procédures RG N° 23/2930 et RG N°23/9192 sous le N° RG 23/2930 CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 août 1996 entre la société civile immobiliere SGA RESIPARIS venant aux droits de M [V] [L] , d’une part, et Mme [B] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] - [Localité 3] est résilié depuis le 7 décembre 2022, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [B] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [B] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] - [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, ACCORDE à Mme [B] [R] un délai de 6 mois pour quitter les lieux DIT qu’à défaut de libération volontaire au 11 décembre 2024, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Mme [B] [R] au paiement à titre de provision à la société civile immobiliere SGA RESIPARIS d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 825,07 euros (huit cent vingt-cinq euros et sept centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [B] [R] à payer à la société civile immobiliere SGA RESIPARIS la somme de 18759,82 euros (dix-huit mille sept cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4744,53 euros à compter du 06 octobre 2022 et à compter du 9 mars 2023. RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [B] [R] à payer à la société civile immobiliere SGA RESIPARIS la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [B] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 octobre 2022 et celui de l'assignation du 9 mars 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge