Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 23/07174

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 17/06/2024 à : Monsieur [P] [Y], Madame [L] [Z] Copie exécutoire délivrée le : 17/06/2024 à : Maître Gabriel NEU-JANICKI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/07174 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XTE N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le lundi 17 juin 2024 DEMANDERESSE La Société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR,, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0891 DÉFENDEURS Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [L] [Z], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection, assisté de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré initialement au 22 mars 2024 puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 17 juin 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier Décision du 17 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/07174 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XTE FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 06/02/2019, la société PREVOIR VIE-GROUPE PREVOIR avait donné en location à Monsieur [P] [Y] et à Madame [L] [Z] un appartement avec cave situé [Adresse 3] à [Localité 4] (rez-de-chaussée) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3600 €, outre 350 € au titre des provisions sur charges. Suivant courrier du 10/10/2022 réceptionné par la société bailleresse le 13/10/2022, Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [Z] avaient donné congé de leur logement pour le 10/11/2022. Parallèlement, par acte du 27/10/2022, la société PREVOIR VIE-GROUPE PREVOIR avait fait délivrer à Monsieur [P] [Y] et à Madame [L] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés de loyers et charges à hauteur de 22 959,17 €. Par acte du 14/08/2023, la société PREVOIR VIE-GROUPE PREVOIR a assigné Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [Z] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir : leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 14 525 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et anatocisme ;la possibilité pour la société bailleresse de conserver le dépôt de garantie d'un montant de 3600 € à titre de première indemnité de remise en état ;la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d'une somme de 6286,08 € au titre de l'indemnité de remise en état du logement. La société PREVOIR VIE-GROUPE PREVOIR a réclamé en outre une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la décision à intervenir et la condamnation des défendeurs au paiement de l'ensemble des frais d'exécution forcée. La société PREVOIR VIE-GROUPE PREVOIR a fait valoir que non seulement des loyers et charges étaient restés impayés mais qu'également l'état des lieux de sortie avait mis en évidence différents désordres. Des devis pour un total de 10 447,44 € avaient été établi le 06/12/2022 et le 09/12/2022 dont une partie du montant devait être mise à la charge des locataires (5596,96 TTC sur le premier devis concernant des travaux de nettoyage et de peinture et 689,15 € TTC sur le second devis concernant des travaux de plomberie). Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [Z] ont été régulièrement cités, l'acte ayant fait l'objet d'un dépôt à l'étude. À la première audience, le 14/11/2023, les deux défendeurs avaient été représentés par Maître STUMM. L'affaire avait été renvoyée. À l'audience du 15/01/2023. les défendeurs n'étaient ni présent ni représentés, l'avocat des demandeurs précisant n'avoir reçu de son contradicteur que quelques mails. Selon ce même avocat des demandeurs, il apparaissait que les défendeurs devaient intervenir en personne à l'instance. La société PREVOIR VIE - GROUPE PREVOIR a indiqué à l'audience que s'agissant de la créance de loyer, elle avait été apurée. En revanche, la créance au titre des réparations locatives demeurait. MOTIVATIONS Sur le reliquat des loyers et charges impayés Un décompte produit en délibéré fait ressortir que la somme dont la société bailleresse se considérait encore créancière correspond exactement au montant estimé des réparations locatives, la dette concernant les loyers et charges ayant été apurée par le remboursement du dépôt de garantie le 17/01/2023 et par un virement de 10 925,89 € reçu le 03/10/2023. Sur les réparations locatives le bail portait sur un logement nu et avait été souscrit le 06/02/2019 alors que le départ des locataires a été acté par un état des lieux établi le 14/11/2022. La durée de l'occupation avait donc été de 3 ans et 9 mois. Il appartient au bailleur qui demande à son ancien locataire l'indemnisation de dégradations affectant le logement loué, dégradations dont l'origine ne se trouverait ni dans l'absence de travaux qui relèveraient du propriétaire, ni dans la vétusté des lieux, d'établir non seulement l'existence, la nature et l'ampleur de ces dégradations, mais aussi leur lien de causalité avec une occupation anormale du logement par le locataire, compte tenu notamment de la durée relative de cette occupation. Il est donc de la responsabilité du bailleur de produire toutes pièces utiles à cette fin et plus spécialement l'état des lieux d'entrée signé par le locataire et l'état des lieux de sortie, la comparaison de ces deux états des lieux étant un minimum pour que les dégradations constatées puissent être imputées au locataire. En l'espèce, seul l'état des lieux de sortie est produit, accompagné de devis de travaux (à cet égard, le bordereau de pièces joint à l'assignation ne fait pas figurer l'état des lieux d'entrée). Par ailleurs, le professionnel chargé de l'état des lieux de sortie a spécialement mentionné au titre des observations générales que l'appartement était en bon état, que seules les peintures étaient à revoir, que les locataires avaient réalisé quelques améliorations et que le bailleur se réservait le droit de facturer tous dommages et clés perdues non conformes à l'état des lieux entrant. Au-delà de cette appréciation générale, le contenu de l'état des lieux susvisé de même que les photos prises dans ce cadre font apparaître l'absence de dégradations majeures du logement et s'avérait totalement incompatible avec la nécessités de travaux à plus de 6000 €, d'autant plus pour une durée d'occupation de presque 4 ans. Les quelques anomalies décrites découlent de l'usage ou sont d'une importance si faible qu'elles ne peuvent être considérées comme des dégradations. Au demeurant, l'absence de production de l'état des lieux d'entrée ne permet pas de déterminer si ces anomalies préexistaient et plus spécialement s'agissant des traces d'humidité, d'écarter l'hypothèse de problèmes structurels récurrents qui ne relèveraient pas de l'occupation du logement par les défendeurs. Au vu de ce qui précède, il convient de débouter la société PREVOIR VIE-GROUPE PREVOIR de l'intégralité de ses demandes au titre des réparations locatives. Si les locataires ont été à l'origine d'une défaillance réelle dans le paiement des loyers, force est de constater qu'à la fois ils se sont acquittés de leur dette à ce jour, à la fois ils ont libéré rapidement le logement après la délivrance du commandement de payer. Au-delà, la demande de la société bailleresse au titre des travaux, pour un montant au demeurant arbitraire et peu circonstancié, ne témoigne pas d'une réelle bonne foi de celle-ci. Il n'est donc pas inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles de l'instance. Au vu des impayés de loyer et de la date de règlement, il sera inclus dans les dépens, à la charge des locataires, les frais de commandement de payer. Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort Constate que la dette de loyers et charges a été intégralement acquittée par Monsieur [P] [Y] et par Madame [L] [Z]. Déboute la société PREVOIR VIE-GROUPE PREVOIR de l'intégralité de ses demandes au titre des réparations locatives. Déboute la société PREVOIR VIE-GROUPE PREVOIR du surplus de ses demandes, notamment en application de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [Z] in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27/10/2022. Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. LE GREFFIER LE JUGE