Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
59034 LILLE CEDEX
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/05133 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XH6Z
N° de Minute : 24/00129
JUGEMENT
DU : 14 Mai 2024
[S] [W]
C/
[Z] [P]
Association ARIANE
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 14 Mai 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR
Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne
ET :
DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 6], assisté par Madame [G] [U] [Y], déléguée mandataire de la protection des majeurs
Association ARIANE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentés par Maître Nora MISSAOUI-LEFEBVRE, avocat au barreau de LILLE, non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mars 2024
Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Mahdia CHIKH, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 14 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Mahdia CHIKH, Greffier
RG n°5133/23 – Page KB
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2014, avec prise d'effet au 1er mai 2014, Monsieur [S] [W] a donné à bail à Monsieur [Z] [P], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, une chambre meublée à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 380 euros et d’une provision sur charges récupérables de 55 euros, outre 380 euros de dépôt de garantie.
Un état des lieux d’entrée a été dressé amiablement par les parties le 5 mai 2014.
Par procès-verbal du 3 août 2022, Me [K] [I], commissaire de justice à [Localité 5], a dressé l’état des lieux de sortie.
Par procès-verbal du 21 juin 2022, Monsieur [A] [N], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative de conciliation des parties.
Par requête déposée au greffe le 30 mai 2023, Monsieur [S] [W] a saisi le Tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir Monsieur [Z] [P], assisté de son mandataire à la protection des majeurs, l’association ARIANE, condamné à lui payer les sommes de 4.833,66 euros au titre de l’arriéré locatif, outre 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les parties ont été convoquées à l’audience du 5 décembre 2023.
A cette audience, Monsieur [S] [W] a comparu en personne.
Monsieur [Z] [P], assisté de son mandataire à la protection des majeurs, a comparu représenté par son conseil, Maître MISSAOUI-LEFEBVRE, qui a sollicité le renvoi.
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 mars 2024.
A cette audience, Monsieur [S] [W] a comparu en personne.
Il a réitéré ses demandes initiales, soit la condamnation de Monsieur [Z] [P] à lui payer la somme de 5.213,66 euros, soit celle de 4.833,66 euros, déduction faite du dépôt de garantie, se décomposant en 2.637,85 euros au titre des loyers impayés de février au 2 août 2022, 1.914,83 euros au titre des charges récupérables et 660,98 euros au titre des dégradations locatives, outre la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de ses demandes, Monsieur [S] [W] indique avoir acquis l’immeuble litigieux afin d’en faire un lieu de vie pour des patients de l’établissement pour santé mental de [Localité 7] dont Monsieur [Z] [P] faisait partie. Il explique que le majeur protégé a été hospitalisé en août 2021 pour une période de six mois à l’issue de laquelle il n’a pas repris possession des lieux. Il précise que Monsieur [Z] [P] lui a, par l’intermédiaire de sa mandataire judiciaire, notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 décembre 2021, son congé à effet au 2 janvier 2022. Cependant, il expose que le majeur protégé n’a ni restitué les clefs ni récupéré ses effets personnels à cette date. Aux termes de multiples échanges, il déclare que les lieux n’ont été débarrassés que le 2 août 2022 par la société Lille Métropole Conciergerie.
Bien que régulièrement convoqués à la première audience et représentés, Monsieur [Z] [P] et l’association ARIANE n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience de renvoi.
A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2024, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la non comparution de l’un des défendeurs :
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 469 du même code, si après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.
En l’espèce, Monsieur [Z] [P], assisté de l’association ARIANE, a comparu représenté par son conseil à la première audience mais ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience de renvoi. Le jugement sera donc contradictoire.
Sur la loi applicable :
En application de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur, c’est à dire modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
L’article L632-3 du même code prévoit que les dispositions du présent titre sont d’ordre public.
Le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 régit, aux articles 25-3 à 25-11, les rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale et renvoie aux Titre Ier de la loi pour fixer les obligations des parties.
En l’espèce, il résulte des déclarations à l’audience du bailleur ainsi que des pièces versées aux débats que la chambre meublée constituait la résidence principale de Monsieur [Z] [P] au sens des articles 25-3 et 2 de la loi du 6 juillet 1989.
Si le bail intitulé « contrat de location meublée […] résidence principale du locataire art. L632-1 du CCH » prévoit, dans sa clause « destination », que « la présente location est consentie exclusivement pour la résidence principale du locataire […] elle n’est pas soumis au régime de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 […] elle obéit aux dispositions de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles 1714 à 1762 du code civil », les parties n’avaient pas la faculté de déroger à des dispositions d’ordre public.
Il y a donc lieu de faire application des dispositions précitées.
Sur les demandes en paiement :
Sur la demande en paiement de charges et d’indemnités d’occupation :
En application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l’article 25-10, 1° de la même loi, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur, au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail, dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges.
En application de l’article 23 de la même loi, les charges, lorsqu’elles donnent lieu au paiement de provision, doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Les provisions sur charges récupérables ne sont donc dues que si elles sont justifiées par le bailleur.
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de cet article que le préjudice des bailleurs résultant de l’occupation du logement postérieurement à la fin du bail doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges.
En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties le 16 avril 2014 avec une prise d’effet fixée au 1er mai 2014.
L’association ARIANE a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 décembre 2021, notifié au bailleur le congé de son majeur protégé. A défaut de preuve de la date de réception, il y a lieu de fixer le terme du bail à la date du 2 janvier 2022, soit à l’issue du délai de préavis d’un mois.
A compter de cette date, Monsieur [Z] [P] était dépourvu de tout titre d’occupation.
Monsieur [Z] [P] était donc tenu des obligations du locataire du 1er mai 2014 au 2 janvier 2022.
Monsieur [S] [W] sollicite la somme de 1.914,83 euros au titre des régularisations de charges récupérables des années 2019, 2020, 2021 et 2022, soit, respectivement, les sommes de 212,07 euros, de 583,09 euros, 567,30 euros et de 552,37 euros.
A titre liminaire, il sera rappelé que les articles 122 à 125 du code de procédure civile interdisent au juge de relever d’office la fin de non – recevoir tirée de la prescription.
A l’appui de ses demandes, Monsieur [S] [W] produit les factures Noréade et Engie, pour les consommations d’eau et d’électricité, soit des charges récupérables aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’un tableau récapitulatif distinguant entre les locataires qui confirment le bien fondé des sommes réclamées.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [P] à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 1.914,83 euros au titre des charges récupérables des années 2019 à 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de la requête conformément à l’article 1231-6 du code civil.
Par ailleurs, s’il n’est pas soutenu que Monsieur [Z] [P] ait occupé les lieux du 2 janvier au 2 août 2022, il est établi, par les pièces versées aux débats, que Monsieur [S] [W] n’a matériellement récupéré les lieux qu’à compter du 2 août 2022 par la remise des clefs et l’enlèvement par la société L.M.C des effets personnels du majeur protégé.
Monsieur [Z] [P] est donc redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges du 1er février, date du premier impayé, au 2 août 2022, soit la somme de 2.637,85 euros.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [P] à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 2.637,85 euros au titre des indemnités d’occupation dues de février au 2 août 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.
Sur la demande en réparation locative :
L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d'état, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.
Par ailleurs en vertu de l'article 22 alinéa 3 de la loi précitée, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois de la restitution des clefs par le locataire déduction faite des sommes restant dues par ce dernier sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A l’appui de sa demande, Monsieur [S] [W] produit l’annonce commerciale pour un meuble de lavabo à hauteur de 465 euros ainsi que diverses factures d’un montant total de 195,98 euros pour le remplacement du matelas, d’un scellem, d’une prise, d’une poignée ainsi que l’achat de colle et de peinture.
Il résulte de l’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement par les parties, que la chambre et la salle de bain attenante ont été remis en bon état, à l’exception du sol de la salle de bain qui était dans un état moyen.
Il ressort de l’état des lieux de sortie, dressé par Me [I], que le meuble lavabo est « disloqué », que les portes sont « abîmées » et l’intérieur « encrassé » mais encore que le matelas est « complètement taché », que les prises sont « encrassées », que l’émail de la poignée de porte est « abîmé ». En outre, la peinture est décrite comme jaunie. Enfin, Me [I] constate des lieux restitués, dans leur ensemble, en mauvais état. Les sommes réclamées sont donc justifiées.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [P] à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 280,98 euros au titre des dégradations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil, déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 380 euros.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Z] [P], partie perdante, aux entiers dépens de l'instance.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [S] [W] ne justifie pas de frais irrépétibles. En conséquence, il sera débouté de sa demande sur ce chef.
Sur l'exécution provisoire :
En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,
CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à Monsieur [S] [W] les sommes suivantes, déduction faite du dépôt de garantie :
1.914,83 euros au titre des charges récupérables des années 2019 à 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de la requête, soit le 30 mai 2023,2.637,85 euros au titre des indemnités d’occupation dues du mois de février au 2 août 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,280,98 euros au titre des dégradations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
DEBOUTE Monsieur [S] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [Z] [P] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 14 mai 2024.
LE GREFFIERLE JUGE
