Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [V]
Madame [Z] [I]
Madame [Z] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître POMMIER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/08602 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HHT
N° MINUTE :
11 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 22 mai 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT - OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître POMMIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J114
DÉFENDERESSES
Madame [U] [V] veuve [Z],
représentée par Madame [P], en sa qualité de fille
Madame [I] [Z],
représentée par Maître HERRY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B921 ( aide juridictionnelle totale n°2023-509511)
Madame [E] [Z] divorcée [P],
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08602 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HHT
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 23/11/1967, [Localité 3] HABITAT-OPH (anciennement Office public d’habitations à loyer modéré de la Ville de [Localité 3]) a donné à bail à [G] [Z] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], hall 2, logement 0288 et une cave. Selon avenant du 13/03/2003, et suite au décès de [G] [Z], [U] [V] veuve [Z] bénéficiait du transfert de bail.
Par courrier daté du 29/11/2022 et remis le 01/12/2022, [U] [V] veuve [Z] donnait congé du bail avec préavis de trois mois. PARS HABITAT-OPH acceptait le congé, à effet au 01/03/2023.
Suite à l’impossibilité d’effectuer l’état des lieux de sortie, [Localité 3] HABITAT-OPH était informé la présence dans les lieux de [I] [Z] et [E] [Z].
Par actes de commissaire de justice en date du 30/06/2023 remis à étude, [Localité 3] HABITAT-OPH a assigné [U] [V] veuve [Z], [I] [Z] et [E] [Z] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au visa de l’article 544 du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
constater la résiliation de plein droit du contrat de location le 01/03/2023 par l’effet du congé donné par [U] [V] veuve [Z] ;dire et juger le congé valable et régulier ;dire que [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] sont occupantes sans droit ni titre du logement et de la cave et cause un trouble manifestement illicite ;ordonner à [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] ainsi que tout autre occupant de leur chef de libérer les lieux ;autoriser [Localité 3] HABITAT-OPH, à défaut de libération, à faire procéder à l’expulsion des défenderesses et de tous occupants de leur chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique s'il y a lieu ; autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et péril des défenderesses ;supprimer le délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et dire inapplicables les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [U] [V] veuve [Z] à lui payer la somme de 500,83 euros au titre du terme de loyer de février 2023 ;condamner in solidum [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel qui aurait été dû si le bail d’habitation s’était poursuivi, majoré de 30% à compter du 01/06/2023 et jusqu’à la parfaite libération des lieux ; condamner in solidum [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] au paiement de la somme de 1545,87 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 06/06/2023, mai 2023 inclus ; condamner in solidum [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire était appelée à l’audience du 17/11/2023 et faisait l’objet d’un renvoi à l’audience du 20/03/2024.
A l’audience, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, auquel il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile. Il actualise la dette locative à la somme de 7495,93 euros arrêtée au 07/03/2023, février 2024 inclus. Il s’oppose aux demandes reconventionnelles d’octroi des délais de paiement et de délais pour quitter les lieux.
[I] [Z], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions soutenues oralement de voir :
lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ; lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de la dette ; débouter le demandeur de ses demandes de suppression des délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de majoration de l’indemnité d’occupation et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle indique percevoir une retraite de 900 euros par mois et s’occuper de sa fille majeure handicapée. Elle affirme être de bonne foi, et avoir sollicité le bénéfice d’un logement social, sans avoir eu de réponse positive à ce jour.
[E] [Z], comparant en son nom personnel et en qualité de représentante de sa mère [U] [V] veuve [Z] selon un pouvoir, sollicite l’octroi d’un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux, l’octroi de délais de paiement et le rejet des demandes en paiement faites à l’encontre de [U] [V] veuve [Z].
Elle indique que [U] [V] veuve [Z] a quitté les lieux et vit à l’étranger. Elle explique qu’elle est de bonne foi, et qu’elle n’est pas en mesure de régler la dette. [E] [Z] indique être retraitée et divorcée, et avoir sollicité un relogement social qui n’a pas encore été acceptée. Elle déclare une retraite de 1600 euros par mois. Elle indique avoir été hébergée par sa mère suite à des problèmes financiers et aux difficultés causées par son divorce.
La décision a été mise en délibéré au 22/05/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'expulsion
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
En l’espèce, le contrat de location a été consenti le 23/11/1967 au profit de [G] [Z] puis transféré à [U] [V] veuve [Z]. PARIS HABITAT-OPH produit le courrier de résiliation de bail envoyé par [U] [V] veuve [Z] le 29/11/2022, et l’acceptation donné par [Localité 3] HABITAT-OPH suite à sa réception le 01/12/2023.
Il y a lieu de constater la validité du congé délivré par la locataire, à effet au 01/03/2023.
Il n’est pas contesté par les parties que la reprise des lieux avec remise des clefs n’a pas pu avoir lieu le 01/03/2023, date de fin de bail suivant congé délivré par la locataire, en raison de la présence dans les lieux de [E] [Z] et [I] [Z], les filles de [U] [V] veuve [Z] que cette dernière hébergeait depuis plusieurs années.
Or, en l’absence de remise des clefs et libération du logement des personnes présentes du fait de [U] [V] veuve [Z], cette dernière et [E] [Z] et [I] [Z] ont causé un trouble manifestement illicite subi par [Localité 3] HABITAT-OPH.
Par conséquent, il y a lieu de constater que le bail est résilié depuis le 01/03/2023 et que [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] sont occupantes sans droit ni titre du logement, et d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande de suppression des délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution
Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L613-1 du code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Le délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, il n’a pas lieu d’écarter les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, les occupantes n’ayant pas intégré le logement par voie de faite, manœuvres, menaces ou contrainte mais par le fait de [U] [V] veuve [Z], titulaire du bail avant sa résiliation judiciaire.
S’agissant du bénéfice du sursis légal applicable durant la trêve hivernale, il n’y a pas lieu de l’écarter en ce que les occupantes n’ont pas intégré les lieux par voie de fait.
Sur la demande de paiement du loyer de février 2023
[Localité 3] HABITAT-OPH sollicite la condamnation de [U] [V] veuve [Z] à lui régler la somme de 500,83 euros au titre du mois de février 2023. Le demandeur produit le décompte locatif, qui laisse apparaître le rejet du prélèvement du mois de février 2023. Les trois autres prélèvements sont également rejetés, de sorte que le mois de février 2023 n’a pas été réglé.
Par conséquent, [U] [V] veuve [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 500,83 euros.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail ou d'occupation sans droit ni titre, afin de préserver les intérêts du bailleur, l’occupant est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle
est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser
du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
En l'espèce, une telle indemnité d'occupation est due par [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] à compter de la résiliation du bail intervenue le 01/03/2023 du fait des effets du congé délivré.
[U] [V] veuve [Z] conteste devoir cette somme, indiquant avoir quitté les lieux le 01/03/2023. Néanmoins, l’occupation des lieux ayant perduré de son fait, puisque les occupantes étaient hébergées par elle, [U] [V] veuve [Z] est redevable du préjudice subi par [Localité 3] HABITAT-OPH du fait du maintien dans les lieux de ses filles.
Ainsi, au regard du décompte produit par [Localité 3] HABITAT OPH, [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] seront condamnées à payer la somme de 6898,33 euros au titre des indemnités d’occupation dues au titre du logement pour la période du 01/03/2023 inclus au 07/03//2024, février 2024 inclus (hors frais de contentieux et loyer de février 2023).
En conséquence, [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] seront condamnées solidairement au paiement de cette somme, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel, augmenté des charges, jusqu’au départ effectif des lieux constitué par l’expulsion ou la remise des clefs.
Il n’y a pas lieu de majorer l’indemnité d’occupation, le demandeur ne justifiant pas d’un préjudice excédant la perte du loyer qui aurait dû être réglé.
Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement
En vertu de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, les défenderesses justifient de leur situation financière en ce qu’elles produisent leur attestation de versement de retraite, leurs demandes de logement social et leurs dernières déclarations de revenus. Il résulte de ces éléments que la situation personnelle et financière des débitrices est précaire, et qu’elles ne sont pas en mesure de régler l’entièreté de la dette en une seule échéance. Le créancier ne produit aucun élément sur ses besoins financiers.
Il sera ainsi accordé des délais de paiement de 24 mois pour apurer la dette, selon les modalités prévues ua présent dispositif.
Sur la demande reconventionnelle de délais supplémentaires pour quitter les lieux
En vertu des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais pouvant être accordés par le juge ne peuvent, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, les débitrices produisent des éléments sur leur situation financière et leur recherche de logement sur le parc social. Néanmoins, le décompte locatif produit par le demandeur met en évidence une absence totale de paiement des indemnités d’occupation pendant près d’un an. Il n’y donc pas eu d’exécution de bonne foi des obligations. Les défenderesses ne produisent par ailleurs aucun élément sur la recherche de logement hors demande de logement social. De plus, le montant de la dette étant déjà important, un maintien dans les lieux aurait pour conséquence une augmentation significative de cette dette déjà élevée.
Il convient de relever que les défenderesses ont bénéficié de fait d’un délai de plus d’un an pendant la procédure judiciaire, et bénéficient du délai de deux mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux.
Sur les demandes accessoires
Les défenderesses, parties perdantes, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Compte-tenu de la situation respective des parties, et en équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la résiliation du contrat de location le 01/03/2023, date d’effet du congé délivré par [U] [V] veuve [Z] pour le logement sis [Adresse 2], hall 2, logement 0288, appartenant à [Localité 3] HABITAT-OPH ;
CONSTATE que [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] sont occupantes sans droit ni titre de l’appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], hall 2, logement 0288, appartenant à [Localité 3] HABITAT-OPH depuis le 01/03/2023 ;
ORDONNE en conséquence à [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] et tous occupant de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, [Localité 3] HABITAT - OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTE [Localité 3] HABITAT - OPH de suppression des délais et sursis des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
REJETTE les demandes reconventionnelles de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;
CONDAMNE [U] [V] veuve [Z] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 500,83 euros au titre du loyer de mois de février 2023 ;
CONDAMNE in solidum [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer actuel augmenté des charges prévus par le bail résilié, à compter du 01/03/2023 compris et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ;
REJETTE la demande de majoration ;
CONDAMNE in solidum [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] à verser à [Localité 3] HABITAT - OPH la somme de 6898,33 euros au titre des indemnités d’occupation dues au titre du logement pour la période du 01/03/2023 inclus au 07/03/2024, février 2024 inclus ;
AUTORISE [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 287 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;
RAPPELLE qu'en cas de non-respect par [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après envoi par le créancier d’une mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, entraînant la caducité du plan d’échelonnement ;
REJETTE la demande de [Localité 3] HABITAT-OPH au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [U] [V] veuve [Z], [I] [Z], [E] [Z] aux dépens ;
REJETTE le surplus des demandes de [Localité 3] HABITAT-OPH ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
La greffière La juge des contentieux de la protection
