Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/03795

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [F] [P] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marion LACOME D’ESTALENX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/03795 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXQQ N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le 14 février 2024 DEMANDEURS Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0164 Madame [K] [T] épouse [L], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0164 S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0164 DÉFENDEUR Monsieur [F] [P], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 février 2024 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 14 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03795 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXQQ Exposé du litige Par acte sous seing privé du 17 novembre 2020, Monsieur [H] [L] et Madame [K] [T] épouse [L] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [P] sur des locaux situés au [Adresse 1] (2ème étage) à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 990 euros outre une provision pour charges. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de la société SEYNA. Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2022, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1294,57 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [P] le 27 octobre 2022. Par assignations du 12 avril 2023, Monsieur [H] [L], Madame [K] [T] épouse [L] et la société SEYNA ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 7632,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023 (dont 3099.19 euros pour Monsieur [H] [L] et Madame [K] [T] épouse [L], 4533.70 euros pour la société SEYNA, compte tenu de la subrogation de cette dernière dans les droits des bailleurs à hauteur de cette somme) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 7 juillet 2023, Monsieur [H] [L], Madame [K] [T] épouse [L] et la société SEYNA ont maintenu l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er juin 2023, s'élève désormais à 10732,07 euros (dont 6198,37 euros pour Monsieur [H] [L] et Madame [K] [T] épouse [L], 4533.70 euros pour la société SEYNA). Monsieur [H] [L], Madame [K] [T] épouse [L] et la société SEYNA exposent qu’aucun loyer n’a été payé depuis septembre 2022. Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [F] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 09 octobre 2023 par mise à disposition des parties au greffe. Par note en délibéré reçue au greffe le 08 septembre 2023, le conseil de Monsieur [H] [L], Madame [K] [T] épouse [L] et la société SEYNA a informé le juge des contentieux de la protection de la sous location par le défendeur des lieux loués et a sollicité la prise en compte de ce nouvel élément dans la décision. Compte tenu de cette circonstance, les débats ont été réouverts à l’audience en date du 24 novembre 2023. A cette audience, Monsieur [H] [L], Madame [K] [T] épouse [L] et la société SEYNA ont maintenu l'intégralité de leurs demandes initiales à l’exception de leur demande d’expulsion de Monsieur [F] [P], celui-ci ayant quitté les lieux loués le 20 octobre 2023. Ils précisent que la dette locative, actualisée au 20 octobre 2023, s'élève désormais à 14532.25 euros Ils ont par ailleurs sollicité la possibilité de compenser le dépôt de garantie de 1980 euros avec la dette locative, ainsi que la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 900 euros correspondant aux fruits de la sous location perçus par le défendeur. Monsieur [H] [L] et Madame [K] [T] épouse [L], ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur [H] [L] et Madame [K] [T] épouse [L] et la société SEYNA ont indiqué ne pas avoir connaissance de l'existence d’une telle procédure concernant Monsieur [F] [P]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Monsieur [H] [L] et Madame [K] [T] épouse [L] et la société SEYNA justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 décembre 2022. Il est cependant constant que Monsieur [F] [P] a quitté les lieux loués le 20 octobre 2023. Il n’y a donc plus lieu de d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux ou d’autoriser Monsieur [H] [L], Madame [K] [T] épouse [L] et la société SEYNA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, Monsieur [H] [L], Madame [K] [T] épouse [L] et la société SEYNA versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 octobre 2023, Monsieur [F] [P] leur devait la somme de 14532.25 euros, soustraction faite des frais de procédure. Toutefois, en l’absence de comparution de l’ensemble des défendeurs, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l’assignation, soit 7632,89 euros, suivant décompte arrêté au 1er mars 2023. Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs et à la caution, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 décembre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [H] [L] et Madame [K] [T] épouse [L] ou à leur mandataire. Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite En vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Par ailleurs, aux termes de l'article 2 de ladite loi, le logement loué doit constituer la résidence principale du preneur. En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727). L'article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l'autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte. En l'espèce, Monsieur [H] [L] et Madame [K] [T] épouse [L] justifient, outre de leur qualité de bailleur du bien, de leur qualité de propriétaire du bien. Ils ont donc qualité à agir en restitution des fruits civils. Monsieur [H] [L] et Madame [K] [T] épouse [L] sollicitent une somme de 900 euros calculée à partir des 9 commentaires et un prix de 100 euros par nuit. Les fruits civils peuvent ainsi être évalués au minimum à 900 euros. Monsieur [F] [P] y sera aussi condamné. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [F] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Monsieur [H] [L], Madame [K] [T] épouse [L] et la société SEYNA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 novembre 2020 entre Monsieur [H] [L] et Madame [K] [T] épouse [L], d’une part, et Monsieur [F] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (2ème étage) à [Localité 4] est résilié depuis le 27 décembre 2022, CONSTATE que Monsieur [F] [P] a libéré les lieux situés au [Adresse 1] (2ème étage) à [Localité 4] de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le 20 octobre 2023, CONDAMNE Monsieur [F] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer du 27 décembre 2022 au 20 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer la somme de 7632,89 euros (sept mille six cent trente-deux euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à Monsieur [H] [L], Madame [K] [T] épouse [L] et la société SEYNA ventilée de la manière suivante: - 3099.19 euros (trois mille quatre vingt dix neuf euros et dix neuf centimes) à Monsieur [H] [L] et Madame [K] [T] épouse [L], - 4533.70 euros (quatre mille cinq cent trente trois euros et soixante dix centimes) à la société SEYNA compte tenu de la subrogation de cette dernière dans les droits des bailleurs à hauteur de cette somme, AUTORISE Monsieur [H] [L] et Madame [K] [T] épouse [L] à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 1980 euros (mille neuf cent quatre-vingt euros) versé par Monsieur [F] [P] à son entrée dans les lieux pour compenser la dette locative de ce dernier, RAPPELLE qu’à l’issue de la compensation Monsieur [F] [P] sera redevable à l’égard de Monsieur [H] [L] et Madame [K] [T] épouse [L] au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023, de la somme de 1119,19 euros (mille cent dix neuf euros et dix neuf centimes), DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [F] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à Monsieur [H] [L], Madame [K] [T] épouse [L] la somme de 900 euros (neuf cents euros) à titre de restitution des fruits civils perçus dans le cadre de la sous-location illicite du bien, REJETTE les autres demandes pour le surplus, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à Monsieur [H] [L], Madame [K] [T] épouse [L] et la société SEYNA, la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [F] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 octobre 2022 et celui des assignations du 12 avril 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge