Cour d'appel, 13 décembre 2022. 20/06388

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 13 DECEMBRE 2022 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06388 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBYCR Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance d'Ivry-sur-Seine - RG n° 1119002373 APPELANT Monsieur [J] [W] (AJ Totale n° 75101/002/2020/003382 du 14.02.2020 - Baj de Paris) [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/003382 du 14/02/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE S.A. CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 2] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Marc-antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : A0597 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, président Marie MONGIN, conseiller François BOUYX, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 28 octobre 2009, la société d'habitations à loyer modéré Efidis a donné en location à M. [J] [W] et Mme [L] [S] un appartement de trois pièces principales ainsi qu'un emplacement de stationnement dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4]. Par avenant au contrat du 24 novembre 2011, les parties ont convenu qu'à la suite du congé délivré par Mme [S], le bail se poursuivait au seul bénéfice de M. [W]. Par acte d'huissier délivré le 20 juin 2019, la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC Habitat Social, venant aux droits de la société Efidis, a fait assigner M. [W] devant le tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine afin d'obtenir la constatation de la résiliation du bail ou, à titre subsidiaire, son prononcé, l'expulsion de M. [W] et sa condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation. Par jugement du 20 décembre 2019, cette juridiction a ainsi statué : Condamne M. [W] à payer à la société CDC Habitat Social en deniers ou quittances valables, une somme de 4 447, 42 euros, montant des loyers et des charges impayés au 6 novembre 2019 (terme d'octobre 2019 inclus) avec intérêts de droit à compter de ce jour, Dit que M. [W] pourra s'acquitter de sa dette, en principal, intérêts et frais au moyen de 35 mensualités consécutives de 50 euros minimum chacune, chaque mensualité étant payable en plus du loyer courant dans le courant de chaque mois et pour la première fois dans le courant du mois suivant la signification de ce jugement, puis d'une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette, Dit que tous les paiements ainsi effectués s'imputeront sur le capital et à épuisement sur les frais et intérêts, Prononce la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de location conclu entre les parties pendant la durée de ces délais, Dit que cette clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué en cas de complet règlement de la dette de loyers et de charges à l'expiration de ces délais, Rappelle que conformément à l'article 1343-5 du code civil (anciennement 1244-1) la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision, Dit qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son échéance, suivie d'une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, Autorise dans cette hypothèse la société CDC Habitat Social, à défaut de libération volontaire, à procéder, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de M. [W] des locaux qu'il occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est, Condamne M. [W] à payer à la société CDC Habitat Social, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation des lieux d'un montant de 630 euros pour l'appartement (sans indexation possible et charges comprises) à partir de la date de résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux et de 36 euros pour l'emplacement de stationnement (sans indexation possible et charges comprises) à partir de la date de résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux, Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants des codes des procédures civiles d'exécution, Rejette les autres demandes formées par la société CDC Habitat Social, Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement, Condamne M. [W] aux dépens de l'instance qui comprendront les frais du commandement délivré le 14 mars 2019 s'élevant à 165, 21 euros, de l'assignation délivrée le 20 juin 2019 s'élevant à 69,75 euros (et non à 95,49 euros) et de sa dénonciation au préfet le 26 juin 2019 (dont le coût sera limité à 1 euro). Le 16 mai 2020, M. [W] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 3 avril 2022, il demande à la cour de : - le recevoir en son appel et, l'y déclarant bien fondé, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et, statuant à nouveau, débouter la société CDC Habitat Social de l'intégralité de ses demandes, - lui donner acte de son désistement des demandes suivantes : constater l'insalubrité et l'indécence du logement de M. [W] depuis le mois d'avril 2018 ; dire et juger que ces désordres sont de l'entière responsabilité de la société CDC Habitat Social ; condamner la société CDC Habitat Social à indemniser M. [W] de son préjudice de jouissance, par le paiement de dommages et intérêts équivalents à 75% des loyers et charges exigibles depuis le mois d'avril 2018 inclus jusqu'à ce jour ; dire et juger que M. [W] ne sera redevable - pour l'avenir - que de 25% des loyers et charges exigibles, et ce jusqu'à l'achèvement total des travaux de réfection de son logement, - dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer du 14 mars 2019, - dans l'éventualité où des loyers et charges demeureraient dus par M. [W], octroyer à celui-ci des délais de paiement identiques à ceux qui lui ont été accordés par le premier juge : 35 mensualités de 50 euros et une 36ème mensualité du solde de la dette, - en tout état de cause, en application des articles 700-2° du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamner la société CDC Habitat Social au paiement de la somme de 1 500 euros au profit de Me Emmanuel Lancelot, avocat désigné de M. [W], sous réserve qu'il renonce effectivement à percevoir la contribution de l'État, - condamner enfin la société CDC Habitat Social aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être directement assuré par Me [Y] [O], en application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 16 novembre 2020, la société CDC Habitat Social demande à la cour de : - in limine litis, dire et juger que le tribunal d'instance d'Ivry a fait droit à l'ensemble des demandes de M. [W], - et par conséquent, dire et juger l'appel de M. [W] irrecevable, - condamner M. [W] au paiement à la société CDC Habitat Social d'une somme de 1 000 euros en application de l'article 559 du code de procédure civile, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - en toute hypothèse, débouter M. [W] de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions, - dire et juger que M. [W] ne démontre pas l'état d'insalubrité de son logement, - dire et juger que M. [W] a refusé le logement proposé par la société CDC Habitat Social sur la commune de [Localité 6], - dire et juger que la société CDC Habitat Social a commandé les travaux de réfection d'étanchéité, - et par conséquent, débouter M. [W] de sa demande de compensation, - condamner M. [W] au paiement de la somme de 2 160,42 euros (loyer de septembre 2020 inclus), - condamner M. [W] au paiement à la société CDC Habitat Social d'une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [W] aux entiers dépens dont ceux de première instance comprenant le coût du commandement de payer, assignation devant le tribunal d'instance et notification préfecture. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2022. Invitée à produire sa pièce n° 10 intitulée 'règlements APL', laquelle ne figurait pas effectivement dans son dossier de plaidoirie, la société CDC Habitat Social a indiqué qu'elle n'existait pas et qu'il convenait en conséquence de ne pas en tenir compte. MOTIFS DE LA DÉCISION Il doit être constaté que M. [W] se désiste d'une partie des demandes formées devant la cour, telles qu'elles sont rappelées dans le dispositif de la présente décision, exposant avoir saisi le tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge de ces prétentions sur lesquelles cette juridiction s'est prononcée par jugement du 25 juillet 2022. M. [W] évoque une difficulté tenant à la communication effective des pièces de la bailleresse mais ne formule aucune prétention à ce sujet dans le dispositif de ses conclusions qui, seul, saisit la cour conformément à l'article 954 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l'appel Il ressort de la lecture du jugement entrepris que M. [W] a sollicité devant le premier juge la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement de 50 euros par mois, aucune autre demande n'étant formulée notamment en qui concerne l'état du logement donné à bail et l'irrespect des normes de décence. Il est exact que l'intégralité de ces demandes a été satisfaite puisque le tribunal a ordonné la suspension de la clause résolutoire et autorisé le locataire à s'acquitter de la dette locative en 35 mensualités de 50 euros, et une 36ème mensualité du solde. Il reste que M. [W] a été condamné à payer la somme de 4 447,42 euros au titre de la dette locative ainsi qu'à verser une indemnité d'occupation outre les dépens, de sorte qu'il dispose nécessairement d'un intérêt à interjeter appel conformément à l'article 546 du code de procédure civile. C'est donc à tort que la société CDC Habitat Social oppose l'irrecevabilité de l'appel faute d'intérêt à agir au visa des articles 31 et 542 du même code. Elle n'est donc pas davantage fondée à solliciter de la cour qu'elle prononce une amende civile en application de l'article 559 du code de procédure civile. Sur la nullité du commandement de payer M. [W] reproche à la bailleresse d'avoir fait délivrer le commandement de payer de mauvaise foi puisqu'il ne cessait de l'interpeller depuis un an sur l'insalubrité de son logement sans qu'il lui soit apporté une réponse satisfaisante. La société CDC Habitat Social reconnaît l'existence d'infiltrations d'eau signalées par le locataire, mais indique avoir respecté ses obligations en chargeant l'entreprise Batec rénovations d'y remédier, tout en répondant favorablement à la demande de relogement de M. [W], ce dernier refusant toutefois ses propositions situées dans la même zone au profit de la ville de [Localité 5] où résident ses enfants et son ex-compagne. Elle en critique l'importance qui ne pouvait en aucun cas fonder le défaut de paiement du loyer, M. [W] n'ayant jamais invoqué l'exception d'inexécution avant le stade de l'appel. Il ressort des photographies produites en copie par l'appelant la présence de cloques sur la peinture du plafond de l'appartement et, dans un angle, des traces de moisissures. Les autres copies de photographies, de petite taille et de très mauvaise qualité, ne sont guère exploitables, mais on y distingue tout de même deux casseroles posées au sol et ce qui semble être une flaque d'eau. Aucune explication n'est fournie par M. [W] en ce qui concerne l'importance, la durée et la fréquence des infiltrations d'eau, lesquelles proviendraient de la toiture défectueuse de l'immeuble. M. [W] n'a formulé aucune observation en ce qui concerne l'état de son logement devant le premier juge, se contentant de solliciter des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire sans même critiquer l'existence et le montant de la dette locative. Les pièces versées par l'appelant ne démontrent pas que le logement était impropre à l'usage d'habitation auquel il était destiné, M. [W] ayant continué à occuper les lieux en dépit des offres de relogement formulées par la bailleresse, de sorte qu'il ne saurait être jugé que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi. C'est donc à bon droit que le tribunal a constaté la résiliation du bail tout en suspendant les effets de la clause résolutoire, à charge pour le locataire de s'acquitter de la dette locative en 35 mensualités de 50 euros et la 36ème du solde. Sur les autres demandes M. [W] sollicite le rejet de l'ensemble des demandes de la bailleresse, mais ne soutient aucun moyen pouvant utilement fonder l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu la somme de 4 447,42 euros arrêtée au 6 novembre 2019, terme d'octobre 2019 inclus, au titre de la dette locative. La société CDC Habitat Social sollicite la somme de 2 160,42 euros (loyer de septembre 2020 inclus) au titre de la dette locative actualisée, mais ne produit aucun décompte permettant de comprendre à quoi correspond cette demande et d'en vérifier la pertinence, de sorte qu'elle doit en être déboutée. Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [W], qui succombe globalement en son appel, sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Rejette la demande de la société CDC Habitat Social tendant à voir juger irrecevable l'appel interjeté par M. [W], Constate que M. [W] se désiste de ses demandes tendant à constater l'insalubrité et l'indécence de son logement depuis le mois d'avril 2018 ; dire et juger que ces désordres sont de l'entière responsabilité de la société CDC Habitat Social ; condamner la société CDC Habitat Social à l'indemniser de son préjudice de jouissance par le paiement de dommages et intérêts équivalents à 75% des loyers et charges exigibles depuis le mois d'avril 2018 inclus jusqu'à ce jour ; dire et juger qu'il ne sera redevable - pour l'avenir - que de 25% des loyers et charges exigibles, et ce jusqu'à l'achèvement total des travaux de réfection de son logement, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant : Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, Condamne M. [W] aux dépens d'appel. Le Greffier Le Président