Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 23/06412

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Alain DE LANGLE Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06412 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GT5 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 22 février 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet Gestion et Transactions de France dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208 DÉFENDEUR Maître [Z] [Y] en sa qualité d’administrateur provisoire du lot n°49 de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5], [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Laura DEMMER, Greffier lors des débats DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier lors du prononcé Décision du 22 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06412 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GT5 EXPOSÉ DU LITIGE Maître [Z] [Y] a été désignée par ordonnance du 16 mars 2023 du président du tribunal judiciaire de Paris en qualité d'administrateur provisoire du lot n°49 (cave) dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic le cabinet GESTION et TRANSACTION de FRANCE a fait assigner Maître [Z] [Y], en sa qualité d'administrateur provisoire devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner avec capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes : - 1 857,57 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 31 décembre 2013 au 1er octobre 2023 inclus avec intérêts à compter de l'assignation, - 679,23 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts à compter de l'assignation, - 2 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. A l'audience du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation. Assignée à domicile, Maître [Z] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de feue Madame [O] épouse [V] du lot n°49 situé au [Adresse 2] à [Localité 4], - l'ordonnance du 16 mars 2023 désignant Maître [Y] en qualité d'administrateur provisoire du lot n°49, - l'extrait du compte copropriétaire relatif au lot n°49 arrêté au 1er octobre 2023 à la somme de 1 857,57 euros au titre de l'arriéré de charges et à la somme de 679,23 euros au titre des frais de recouvrement, - les procès-verbaux des assemblées générales des 14 mai 2013, 8 juillet 2014, 27 mai 2015, 8 juillet 2016, 12 juillet 2017, 3 juillet 2018, 6 février 2020, 9 février 2021, 6 décembre 2021 et 28 septembre 2022, comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels et le vote des travaux ou opérations suivants : DPE et étude de ravalement par un architecte (assemblée générale du 12 juillet 2017, résolutions n°12, 13 et 18), ravalement de l'arrière de la façade (assemblée générale du 6 février 2020, résolution n°15), travaux de peinture de la cage d'escalier (assemblée générale du 28 septembre 2022, résolution n°16), - les différents appels de fonds adressés à Madame [H] [V] pour la période du 31 décembre 2013 au 1er octobre 2023, - les différentes relances du syndic, - le contrat de syndic. Il n'est pas justifié du vote des travaux de ravalement de la courette (37,10 euros), d'électricité de la loge (9,99 euros), de canalisation (3,84 euros) et de remplacement des descentes EP (0,08 euros +3,08 euros) mentionné au décompte le 31 décembre 2013. La demande portant sur ces sommes, soit un total de 54,09 euros sera par conséquent rejetée. Au regard de ces éléments, il convient de condamner Maître [Z] [Y] en sa qualité d'administrateur provisoire du lot n°49 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 803,48 euros (1 857,57 euros - 54,09 euros) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023 (appel du 4ème trimestre 2023 inclus) avec, conformément à la demande, intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur. Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. Le syndicat des copropriétaires ne produit pas l'ensemble des relances en particulier celles des 3 septembre 2015, 21 novembre 2018, 5 mars 2019, 29 mai 2019, 17 février 2022 et 17 novembre 2022, lesquelles ne sont en tout état de cause pas précédées d'une mise en demeure de sorte que les frais correspondants seront rejetés pour un total de 250 euros (25 euros x 10) . Le commandement de payer (écriture du 9 octobre 2019) n'est pas produit de sorte que les frais correspondants seront rejetés (139,23 euros). Les frais de “transmission huissier" ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, La demande portant sur ces frais sera également rejetée (290 euros). Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En omettant de s'acquitter des charges dues, Maître [Z] [Y] en sa qualité d'administrateur provisoire a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 26 octobre 2023. Sur les autres demandes Maître [Z] [Y], en sa qualité d'administrateur provisoire, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Maître [Z] [Y], en sa qualité d'administrateur provisoire du lot n°49 dépendant de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] à payer au syndicat de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet GESTION et TRANSACTION de FRANCE, les sommes suivantes : - 1 803,48 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023, - 150 euros à titre de dommages et intérêts, - 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 26 octobre 2023, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, CONDAMNE Maître [Z] [Y], en sa qualité d'administrateur provisoire du lot n°49 dépendant de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le Greffier,Le Président