Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/52291

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/52291 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZGQV N° : 3-CB Assignation du : 02 et 09 mars 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 15 février 2024 par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. DEMANDERESSE La société AEW PARIS COMMERCES [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Céline BOURDOULEIX de la SELARL PRCB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #D1443 DEFENDEURS La société TENDANCE FASHION [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #D0014 La SELARL AJASSOCIES [Adresse 3] [Localité 6] non représenté DÉBATS A l’audience du 11 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte sous seing privé du 11 juin 2009, la société ACTIPIERRE 3, désormais dénommée SCPI AEW PARIS COMMERCES, a consenti à la SARL TENDANCE FASHION le renouvellement du contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 37.730,11 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement à terme échu. Par jugement du 20 juin 2018, le tribunal de commerce de Bobigny, rectifié le 14 juin 2018, la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'encontre de la société TENDANCE GLAMOUR a été étendue à la société TENDANCE FASHION, et Maître [L] [H] maintenu en qualité d'administrateur judiciaire. Un plan de redressement d'une durée de dix ans a été arrêté au profit de la société TENDANCE FASHION par jugement du tribunal de commerce de Bobigny en date du 19 juin 2019. Maître [L] [H] a été désigné commissaire à l'exécution du plan. Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer à la société TENDANCE FASHION, le 21 juin 2021, une sommation de payer la somme en principal de 26.003,32 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 juin 2021, terme de mai 2021 inclus. Par suite de l'assignation en paiement de la somme provisionnelle de 32.285,83 euros délivrée à la société TENDANCE FASHION et à son commissaire à l'exécution du plan les 13 et 20 septembre 2021, un protocole d'accord organisant l'apurement de la dette locative a été signé le 17 décembre 2021 entre les parties. Cette première dette locative a été apurée. Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, la SCPI AEW PARIS COMMERCES a fait délivrer à la SARL TENDANCE FASHION, par exploit du 21 novembre 2022, un commandement de payer la somme en principal de 39.638,72 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2022, terme de novembre 2022 inclus, le commandement visant la clause résolutoire. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCPI AEW PARIS COMMERCES a, par exploits délivrés les 2 et 9 mars 2023, fait citer la SARL TENDANCE FASHION et la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [F] [J] es qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société TENDANCE FASHION, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 22 décembre 2022, - au besoin, prononcer a résiliation du bail du 1er juillet 2001, - ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tout autre lieu de son choix, aux frais, risques et périls de la société TENDANCE FASHION, et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues, - condamner à titre provisionnel la SARL TENDANCE FASHION à verser à la SCPI AEW PARIS COMMERCES la somme de 28.736,67 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 22 décembre 2022, - condamner à titre provisionnel la SARL TENDANCE FASHION à verser à la SCPI AEW PARIS COMMERCES une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, charges, droits et taxes en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, - assortir toutes ces sommes de l'intérêt légal à compter du 21 novembre 2022, date du commandement de payer, - ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal, - ordonner l'imputation de tout règlement postérieur à la date d'acquisition de la clause résolutoire, sur la dette d'indemnité d'occupation de la société TENDANCE FASHION, - déclarer la décision à intervenir opposable à Maître [L] [H], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société TENDANCE FASHION, - condamner la société " MAISON TRAN LUU " à verser à la SCPI AEW PARIS COMMERCES la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 21 novembre 2022. L'affaire, appelée pour la première fois à l'audience du 20 avril 2023, a fait l'objet d'un renvoi à la demande des parties pour discussions en cours et d'un renvoi d'office pour cause de mouvement de grève des greffiers. A l'audience du 11 janvier 2023 la requérante, représentée, dépose des conclusions qu'elle soutient oralement et par lesquelles : -Elle maintient à titre principal les demandes de son assignation, -Elle sollicite à titre subsidiaire, en cas de délais de paiement de voir : oFixer la dette locative de la société TENDANCE FASHION à la somme de 19.340,20 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 31 décembre 2023, sauf à parfaire au jour de l'ordonnance à intervenir, oAssortir tout échéancier d'une clause de déchéance du terme de plein droit, y compris pour les échéances courantes du bail qui devront être payées à leur exacte échéance, de sorte qu'au premier retard de paiement, la totalité de la créance deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise, -Elle sollicite en tout état de cause de voir déclarer la décision à intervenir opposable à Maître [L] [H], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société TENDANCE FASHION, et la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 21 novembre 2022. Elle indique oralement s'opposer aux délais de paiement sollicités. La SARL TENDANCE FASHION, représentée, dépose des conclusions qu'elle soutient oralement et par lesquelles elle demande au juge des référés de : -Constater l'absence de dette locative au jour de l'audience et l'accord intervenu entre les parties, -Débouter la société AEW PARIS COMMERCES de l'ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire, de lui accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux loués, En tout état de cause, dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et dire que chaque partie conservera à sa charge les dépens exposés. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures et aux notes d'audience. La décision a été mise en délibéré au 15 février 2024. MOTIFS Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ". En l'espèce, le contrat de bail commercial initial du 1er juillet 2001 stipule une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou d'exécution d'une seule des charges et conditions du bail, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement du 21 novembre 2022 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes. La lecture du décompte produit, arrêté à la date du 31 janvier 2023 (pièce n°11-1 de la demanderesse) permet de constater, sans contestation sérieuse, que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois imparti. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont par conséquent réunies à la date du 22 décembre 2022. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l'absence de contestation sérieuse. L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine. La contestation est dite sérieuse dès lors qu'elle implique, pour être tranchée, d'être discutée au fond du litige. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, le contrat de bail stipule que le preneur s'engage à payer au bailleur le loyer convenu mensuellement à terme échu. La SARL TENDANCE FASHION fait valoir que la dette locative a été apurée et qu'en vertu d'un accord résultant d'un échange de lettres officielles de leurs conseils des 20 et 21 avril 2023, les parties se sont entendues sur un désistement d'instance et d'action de la demanderesse en contrepartie du règlement, par la défenderesse, de la totalité de sa dette avant l'audience du 21 septembre 2023. Elle soutient avoir ainsi réglé : -La somme de 13.000 euros par virement bancaire du 1er juin 2023, -La somme de 9.000 euros par virement bancaire du 13 juin 2023, -La somme de 4.760,05 euros par chèque du 12 août 2023, qui n'apparaît pas sur le décompte produit par la demanderesse et arrêté au 30 septembre 2023, -La somme de 14.280,15 euros suivant virement bancaire du 15 septembre 2023, -La somme de 14.296,13 euros suivant virement bancaire du 20 septembre 2023. Il résulte de l'examen du décompte arrêté au 31 janvier 2024 que tous les virements précités ont bien été portés au crédit de la défenderesse et qu'à la date du 1er octobre 2023, la dette locative était d'un montant de 4.760,05 euros, correspondant au paiement allégué par chèque, de sorte que l'encaissement de ce chèque aurait ramené à zéro la dette locative. Cependant, la seule production par la SARL TENDANCE FASHION de la photocopie d'un talon de chèque mentionnant le montant précité, est insuffisante à rapporter la preuve d'un paiement effectif, et ce alors que tous ses autres paiements ont bien été pris en compte par la demanderesse. En conséquence, il ressort, sans contestation sérieuse, du dernier décompte produit qu'à la date du 31 décembre 2023, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 19.340,20 euros, terme de décembre 2023. La SARL TENDANCE FASHION sera par conséquent condamnée par provision au paiement de cette somme, qui produira intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022, date du commandement de payer. Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. La SARL TENDANCE FASHION formule une demande de délais pour quitter les lieux à hauteur de 12 mois en exposant que la dette locative a été soldée et que son maintien dans les lieux durant les délais accordés ne causera aucun préjudice à la société AEW PARIS COMMERCES. La bailleresse s'y oppose en arguant des paiements erratiques du loyer et de la mauvaise foi du preneur. Cependant, nonobstant les importants efforts de paiement qu'elle a consentis entre les mois de janvier et octobre 2023, la société TENDANCE FASHION ne produit aucune pièce comptable au soutien de sa demande, qui permettrait d'établir que ses perspectives financières lui permettraient de s'acquitter de sa dette dans les délais impartis s'ils étaient accordés. En conséquence, la demande de délais sera rejetée. En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 22 décembre 2022, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 4.760,05 euros TTC. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En l'espèce, il n'est pas établi par la société AEW PARIS COMMERCES que la capitalisation des intérêts serait contractuellement prévue, et celle-ci ne motive pas sa demande à ce titre. En conséquence, il n'y a pas lieu de l'ordonner. Sur le surplus des demandes Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SARL TENDANCE FASHION à payer à la SCPI AEW PARIS COMMERCES la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer en vertu de l'article 696 du même code. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 22 décembre 2022 ; Disons que la SARL TENDANCE FASHION devra libérer les locaux situés [Adresse 1] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d'un serrurier ; Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la société TENDANCE FASHION à payer à la société AEW PARIS COMMERCES : * la somme de 19.340,20 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022, * une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes, soit actuellement la somme de 4.760,05 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, * la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; Rejetons la demande de délais de paiement ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Condamnons la société TENDANCE FASHION au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer du 21 novembre 2022 (247,77 euros) ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 15 février 2024. Le Greffier,Le Président, Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS