Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 24/02326

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 3] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/02326 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7LG Minute : 24/462 S.C.I. JBK Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118 C/ Monsieur [S] [J] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 mai 2024 ; Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 18 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.C.I. JBK, demeurant [Adresse 7] - [Localité 4] représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 2] [Localité 6] non comparant, ni représenté D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 2 avril 2023, la SCI JBK a donné à bail à Madame [S] [J] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 710 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 150 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2023, la SCI JBK a fait signifier à Madame [S] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2550 euros en principal, au titre des loyers impayés au 1er aout 2023 et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 14 août 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, la SCI JBK a fait assigner Madame [S] [J] aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et impayés de loyers et charges,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [S] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera réglé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [S] [J] au paiement de :la somme de 5950 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 14 aout 2023 sur 2550 euros et de l’assignation sur le surplus,les termes échus à compter du 18 décembre 2023, jusqu’à la date de la décision à intervenir,l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif et de celui de tous occupants de son chef,1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,Ordonner l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 2 janvier 2024. À l'audience du 18 mars 2024, la SCI JBK, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9015,69 euros arrêtée au 29 février 2024. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement. la SCI JBK soutient que Madame [S] [J] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 14 août 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [S] [J], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée. Monsieur [H] [J], son père, non muni de pouvoir de représentation, demande le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il ne propose aucun échéancier. Il explique que sa fille est incarcérée et qu’il vit dans le logement avec la fille de Madame [S] [J]. Il indique disposer d’un permis de visite. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2024. Invité à communiquer le pouvoir de représentation de Madame [S] [J] par note en délibéré, autorisée, Monsieur [J] ne s’est pas manifesté. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la comparution : Aux termes de l’article 762 du code de procédure civile, lorsque la représentation par avocat n'est pas obligatoire, les parties se défendent elles-mêmes. Elles peuvent notamment se faire assister ou représenter par leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité. En ce cas, le représentant, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial. En l’espèce, Monsieur [J] qui s’est présenté en qualité d’ascendant pour représenter Madame [S] [J] à l’audience, ne justifie pas d’un pouvoir spécial de représentation. Dès lors, il n’a pas qualité pour présenter les observations à l’audience. Il s’ensuit que Madame [S] [J] était non comparante, ni représentée à l’audience. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le jugement rendu sera réputé contradictoire. Par ailleurs, en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 2 janvier 2024 en vue d'une audience prévue le 18 mars 2024, soit plus de six semaines après. D'autre part, la SCI JBK justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 décembre 2023. En conséquence, les demandes de la SCI JBK aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 14 août 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. S’il est indiqué un délai de deux mois laissé à la locataire pour rembourser la dette, force est de constater que le délai légal, d’ordre public, prévu par la loi, dans sa version applicable à la date de la mise en œuvre de la clause résolutoire, est de six semaines. Il convient de retenir ce délai. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines, aucun règlement n’étant intervenu depuis le 13 mai 2023. Madame [J] n’a par ailleurs pas justifié de l’assurance du logement dans le délai d’un mois malgré le commandement. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 25 septembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 avril 2023 à compter du 26 septembre 2023. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [S] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [S] [J] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 avril 2023, du commandement de payer délivré le 14 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 29 février 2024 que la SCI JBK rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [J] à payer à la SCI JBK la somme de 9015,69 euros, au titre des sommes dues au 29 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 août 2023 sur la somme de 2550 euros, de l’assignation du 29 décembre 2023 sur la somme de 3400 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI JBK les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [S] [J] à payer à la SCI JBK la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SCI JBK aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 avril 2023 entre la SCI JBK d'une part, et Madame [S] [J] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 26 septembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [S] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [S] [J] à compter du 26 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Madame [S] [J] à payer à la SCI JBK la somme de 9015,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 29 février 2024 échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2023 sur la somme de 2550 euros, de l'assignation du 29 décembre 2023 sur la somme de 3400 euros et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE Madame [S] [J] à payer à la SCI JBK l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance d’avril 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE Madame [S] [J] à payer à la SCI JBK la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [S] [J] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, DEBOUTE la SCI JBK de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Page