Cour d'appel, 29 février 2024. 22/00756

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRET N° 111 DU 29 FEVRIER 2024 N° RG 22/00756 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DO7H Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal Judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 05 mai 2022, enregistrée sous le n° 20/01753. APPELANTE : Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SAINT JOHN PERSE représenté par son syndic LA SARL IMMO 971 [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 69) INTIMEE : S.A.R.L. AUDACE D'UN CAPRICE prise en la personne de son représentant légal en exercice. dont le siège social est situé [Adresse 2], domiciliée en son établissement principal [Adresse 1], Représentée par Me Christophe CUARTERO, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 101) COMPOSITION DE LA COUR : Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée. DÉBATS : A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, la présidente a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. GREFFIER : Lors du dépôt des dossiers : Mme Prescillia ROUSSEAU, greffière. Lors du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière. ARRET : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière. * * * Procédure Alléguant une dette de charges, par acte du 20 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse représenté par son syndic la SARL Immo 971 a fait assigner la SARL Audace d'un caprice, propriétaire des lots n°24, 26, 27 et 28 dans l'ensemble immobilier pour obtenir sa condamnation, avec l'exécution provisoire, au paiement de 13 617,17 euros au titre des charges dues au 29 juillet 2021, outre les intérêts dus depuis la mise en demeure du 30 juillet 2020, de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Par jugement rendu le 5 mai 2022, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a, en substance, - condamné la SARL Audace d'un caprice à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse, représenté par son syndic la société Immo 971, la somme totale de 5 341,18 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2020, date de l'assignation, - autorisé la SARL Audace d'un caprice à s'acquitter du paiement de la somme susmentionnée en 23 mensualités de 222,54 euros chacune et en une 24ème mensualité correspondant au solde du principal majoré des intérêts, exigibles le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible, - rappelé qu'aux termes de l'article 1343-5 du code civil, ce délai d'échelonnement du paiement des sommes dues suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant celui-ci, - dit que les mensualités précitées s'imputeront prioritairement sur le capital restant dû ; - dit que pendant le cours des délais de paiement, les sommes porteront intérêts au taux légal, - condamné la SARL Audace d'un caprice à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse, représenté par son syndic la société Immo 971 la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SARL Audace d'un caprice aux entiers dépens, - rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Par déclaration reçue le 15 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse, représenté par son syndic la société Immo 971 a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a condamné la SARL Audace d'un caprice à lui payer la somme totale de 5 341,18 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2020, alors que sa créance était de 13 617,17 euros à la date du 29 juillet 2021. Par dernières conclusions communiquées le 14 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse, représenté par son syndic la société Immo 971 a sollicité, - d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de paiement de 13 617,17 euros et cantonné la condamnation de la SARL Audace d'un caprice au paiement de 5 341,18 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2020 ; - de confirmer pour le surplus ; Statuant de nouveau, - condamner la SARL Audace d'un caprice à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse, représenté par son syndic la société Immo 971 la somme totale de 13 617,17 euros - 890,16 = 12 727,01 euros au titre des charges dues au 29 juillet 2021 soit une somme supplémentaire de 7 385,83 euros outre les intérêts dus depuis la date de la mise en demeure du 30 juillet 2020 ; - condamner la SARL Audace d'un caprice à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse, représenté par son syndic la société Immo 971 la somme de 2989,25 euros au titre des charges de copropriété dues du 29 juillet 2021 au 10 octobre 2022 ; - condamner la SARL Audace d'un caprice à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse, représenté par son syndic la société Immo 971 la somme de 2 500 euros au titre des frais nécessaires de procédure ; - condamner la SARL Audace d'un caprice à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse, représenté par son syndic la société Immo 971 les entiers dépens. Par conclusions communiquées le 10 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SARL Audace d'un caprice a sollicité au vu de l'article 9 du code de procédure civile, de l'article 1353 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, - d'infirmer le jugement mais seulement en ce qu'il a condamné la SARL Audace d'un caprice à lui payer la somme totale de 5 341,18 euros ; Statuant à nouveau, - ramener la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse, représenté par son syndic la société Immo 971 à la somme de 2 224,5 euros ; - débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse, représentée par son syndic la société Immo 971 de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; À titre subsidiaire, - autoriser la société Audace d'un caprice à s'acquitter des sommes dues au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse, représenté par son syndic la société Immo 971 en 24 échéances mensuelles à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; En tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse, représenté par son syndic la société Immo 971 à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2023. Le dépôt des dossiers a été fixé au 4 décembre 2023. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 29 février 2024. Motifs de la décision Pour statuer comme il l'a fait le tribunal a retenu que la créance n'était justifiée que pour la période du 1er janvier 2017 au 29 juillet 2021, en absence d'un procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires permettant d'attester de l'approbation, sans contestation des comptes des exercices 2015 et 2016 et que des sommes mises au crédit du copropriétaire n'avaient pas été déduites, il a détaillé ses calculs et considéré que le copropriétaire pouvait réclamer des délais de paiement. Sur les comptes entre les parties : En application des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. [...] L'appelant soutient que le juge a sous-estimé sa créance, tandis que l'intimé fait valoir qu'il n'a pas pris en compte tous les versements. En l'espèce, sont versés au débat : - le titre de propriété de la SARL L'audace d'un caprice, son Kbis ; - le contrat de syndic ; - l'extrait de compte du 2 octobre 2020 qui met en évidence une dette de charges ; - l'historique du compte du 28 mai 2015 au 2 octobre 2020 (dette 10 397,39 euros) ; - mise en demeure du 30 juillet 2020 (dette 9 360,32 euros) ; - procès-verbal d'assemblée générale du 14 mars 2018 (convocation et notification) ; - procès-verbal d'assemblée générale du 12 février 2019 (convocation et notification) ; - procès-verbal d'assemblée générale du 21 octobre 2020 (convocation et notification) ; - procès-verbal d'assemblée générale du 25 février 2021 (convocation et notification) ; - procès-verbal d'assemblée générale du 10 février 2022 (convocation et notification) ; - pièces comptables des exercices 2018 (répartition, état détaillé des dépenses) 2019, 2020 ; - les états détaillés des dépenses 2019, 2020 ; - les comptes des fonds travaux du 4ème trimestre 2020 ; - l'appel de fonds du 4ème trimestre 2020 ; - l'appel de fonds 16ème créances irrécouvrables du 2 octobre 2020, 17ème créances irrécouvrables 29 juillet 2021 ; - les appels de fonds budget ordinaire des 1er, 2ème, 3ème trimestre 2021 ; - les appels de fonds spécifiques du 1er trimestre 2021 : 5/8 HCS cahier des charges toitures, 5/ 8ème HCS cahier des charges terrasses, fonds travaux 29 juillet 2021, 5/8ème étanchéité terrasse, 5 / 8ème réfection toitures, excédent budget 2020 ; - les appels de fonds spécifiques du 2er trimestre 2021 : 6/ 8ème HCS cahier des charges toitures, 18ème créances irrécouvrables, 6/ 8ème cahier des charges terrasses, fonds travaux 1er avril 2021, 6/ 8ème étanchéité terrasse, 6/ 8ème réfection toitures 6/ 8ème MO étanchéité terrasses; - les appels de fonds spécifiques 3ème trimestre 2021, 7/ 8ème HCS cahier des charges toitures, 19ème créances irrécouvrables, 7/ 8ème HCS Cahier des charges terrasses, fonds travaux 29 juillet 2021, 7/ 8ème étanchéité terrasse, 7/8ème réfection toitures, 7/8ème MO étanchéité terrasses ; - décompte actualisé au 1er juillet 2021 (dette 15 601,32 euros) ; - extrait de compte au 1er juillet 2023 (dette 18 091,63 euros) ; - un jugement rendu le 9 mars 2017 qui condamne la SARL au paiement de 7 114,19 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 14 novembre 2016, assorti d'un certificat de non appel signifié le 4 septembre 2017. L'intimée est devenue propriétaire par jugement d'adjudication du 28 mai 2015 et acte notarié du 1er février 2016, les premières charges qui lui sont réclamées datent précisément du 28 mai 2015, l'acte mentionne que l'acquéreur supportera les charges et contributions de toutes natures dont le bien serait grevé à la date du jugement d'adjudication. En outre, dès lors que le jugement du 9 mars 2017 qui a statué sur les charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 14 novembre 2016, était fondé sur les procès-verbaux des assemblées générales notamment des 7 mai 2015, 23 février 2016, qu'il a visé les années antérieures, le calcul des charges et de la dette est définitif jusqu'au 14 novembre 2016. Au terme du contrat de syndic, les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires sont tarifés notamment les mises en demeure et les relances, en revanche, les frais d'avocat ne peuvent être imputés au copropriétaire 'qu'en cas de diligences exceptionnelles', dont il n'est pas justifié. S'agissant des frais d'huissier de justice, ils ne sont pas imputables au copropriétaire sauf en cas de diligences exceptionnelles, dont il n'est pas justifié. En outre, le syndic ne peut pas facturer le traitement de son dossier à un copropriétaire défaillant, alors qu'il le facture déjà la copropriété (300 euros) et surtout alors que cette prestation n'est pas prévue parmi celles imputables à un seul copropriétaire. De plus, en l'espèce, il n'est pas justifié d'une inscription d'hypothèque et encore moins de deux. Quoiqu'il en soit, le solde restant dû pour la période du 1er janvier 2018 au 29 juillet 2021 est de 15 338,03 euros, déduction faite des paiements par exécution forcée de 6 413,73 euros et les paiements spontanés à hauteur de 7 230,07 euros, à déduire les frais de procédure de 1 627,50 (avocat) et 67,92 (huissier) mais également 350 euros (fact,doss.avocat), 350 + 9 (inscription hypothèque à deux reprises) soit 12 574,88 euros dont à déduire les régularisations comptables à hauteur de 1 957,52 euros, soit 10 617,36 euros, dont doit être déduit un versement de 890,16 le 10 octobre 2022 soit 9 727,20 euros. En conséquence, le jugement est confirmé sur le principe de la dette mais réformé sur le montant qui compte tenu de ces éléments et du dernier versement du 10 octobre 2022, doit être fixé à 9 727,20 euros. Ainsi, la SARL Audace d'un caprice est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse, la somme de 9 727,20 euros au titre des charges dues au 29 juillet 2021 outre les intérêts dus depuis la mise en demeure du 30 juillet 2020 ; elle est déboutée de sa demande contraire et le syndicat des copropriétaires est débouté du surplus de sa demande. Se fondant sur les procès-verbaux des assemblées générales et l'approbation des comptes, le syndicat des copropriétaires réclame 2 989,25 euros au titre des charges échues du 29 juillet 2021 au 10 octobre 2022. Les appels de fonds mettent en évidence que les frais d'avocat et d'huissier de justice sont répartis sur l'ensemble de la copropriété ce qui confirme en tant que de besoin, qu'ils ne peuvent pas être réclamés au copropriétaire fut-il défaillant, ainsi que cela figure sur le décompte (à hauteur de 2 468,60 euros) lequel, de plus, comporte sur cette période des frais non identifiables (70 euros 'pre état date'). Les virements de 222,54 euros du copropriétaire relatifs à la dette de charges ne sont pas accompagnés du paiement des charges courantes. La dette de charge est démontrée. La SARL Audace d'un caprice est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse, la somme de 2 989,25 euros au titre des charges de copropriété dues du 29 juillet 2021 au 10 octobre 2022. Cette condamnation, conforme à la demande qui a été faite, implique que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer aucune somme supplémentaire au titre de cette période. Elle impose au syndic d'expurger les décomptes des copropriétaires des sommes qui y figurent et ne sont pas prévues par le contrat de syndic, étant relevé que le jugement du 9 mars 2017 avait déjà relevé la présence sur les décomptes de charges qui ne pouvaient pas être réclamées au copropriétaire. En outre, en tant que de besoin, il convient de rappeler que les frais de recouvrement amiable sont à la charge du créancier. Sur les délais de paiement En application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, les échéances fixées par le tribunal n'ont été que partiellement respectées et le créancier fait valoir, à juste titre que les charges courantes ne sont pas payées. Au soutien de sa demande, la SARL Audace d'un caprice produit un bilan comptable pour l'année 2018 qui met en évidence un déficit de 9 094 euros, un autre pour 2019 qui présente un bénéfice de 1 052 euros, un échéancier mis en place au titre de la cotisation foncière des entreprises pour une dette de 5 452,34 euros, outre des relevés de compte de septembre et octobre 2021 qui ne démontrent aucune faculté contributive. Elle n'a pas actualisé ses pièces et l'octroi de délais de paiement ne saurait excéder deux ans. Dès lors que les mensualités n'ont pas été intégralement réglées et que les charges courantes ne sont pas réglées, que la SARL Audace d'un caprice n'a pas produit de pièces actuelles et n'a fait aucune proposition de paiement concrète, elle doit être déboutée de sa demande à ce titre. Le jugement est confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En cause d'appel chacune des parties succombe. Il convient de faire masse des frais et dépens et de les répartir par moitié entre les parties et de débouter les parties de leur demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs La cour - confirme le jugement sur l'existence de la dette de charges de la SARL Audace d'un caprice et en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - infirme le jugement sur le surplus, Statuant de nouveau, - condamne la SARL Audace d'un caprice à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse la somme de 9 727,20 euros au titre des charges dues arrêtées au 29 juillet 2021 outre les intérêts à compter de la mise en demeure du 30 juillet 2020, - déboute la SARL Audace d'un caprice de ses demandes contraires et de sa demande de délais de paiement, Y ajoutant - condamne la SARL Audace d'un caprice à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse la somme de 2 989,25 euros au titre des charges de copropriété dues du 29 juillet 2021 au 10 octobre 2022, - déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse du surplus de ses demandes y compris celles formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - déboute la SARL Audace d'un caprice de ses demandes contraires et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - fait masse des dépens d'appel et condamne la SARL Audace d'un caprice d'une part et le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint John Perse d'autre part au paiement de la moitié de ces dépens. La présidente La greffière