Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/04439

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine ROBIN Madame [X] [G] [U] Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/04439 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EZV N° MINUTE : /TJ JUGEMENT rendu le jeudi 08 février 2024 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic le CABINET [O] dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0633 DÉFENDERESSE Madame [X] [G] [U], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Laura DEMMER, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Laura DEMMER, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Madame [X] [U] est propriétaire des lots n°4014, 4070 et 5025 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic le cabinet [O] a fait assigner Madame [X] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner à lui payer les sommes suivantes : - 7 347,30 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 10 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 5 décembre 2022, - 800 euros de dommages et intérêts, - 1 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance aux termes de conclusions signifiées à étude par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023 comme suit : - 8 052,23 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 5 décembre 2022, - 800 euros de dommages et intérêts, - 1 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. A l'audience du 8 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Assignée à étude, Madame [X] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats: - la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Madame [X] [U], - l'extrait du compte copropriétaire de Madame [X] [U] arrêté au 1er octobre 2023 à la somme de 8 052,23 euros, en ce inclus 1 695,05 euros de frais de recouvrement, - les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021, 27 juin 2022 et 19 juin 2023 comportant notamment : - approbation des comptes des exercices 2021 à 2022 et du budget prévisionnel 2023, - vote du fonds ALUR, - vote des travaux et opérations suivantes : raccordement siphons vide-ordures (assemblée générale du 30 juin 2021, résolution n° 26), rénovation des installations électriques en sous-sol (assemblée générale du 30 juin 2021, résolution n° 25), étude de sécurisation des accès parking (assemblée générale du 27 juin 2022, résolution n° 33), rénovation de la chaufferie D (assemblée générale du 27 juin 2022, résolution n° les 24), sécurisation de l'accès parking (assemblée générale du 19 juin 2023, résolution n° 22), - les différents appels de fonds adressés à Madame [X] [U] pour la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), faisant apparaître les relevés de compte individuels, - la répartition définitive des charges des exercices 2021 à 2022 inclus, - les diverses relances après mise en demeure émises par le syndic, - les mises en demeure des 30 janvier 2022, 17 mai 2022, 26 juillet 2022, 25 octobre 2022 (sans les accusés de réception), Décision du 08 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04439 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EZV - la mise en demeure par avocat du 16 janvier 2023 avec l'accusé de réception, - la sommation de payer du 5 décembre 2022 portant sur la somme de 4 075,64 euros dont 441 euros de frais de recouvrement avec la facture de commissaire de justice correspondante, - le contrat de syndic. Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 357,18 euros, après déduction des frais de recouvrement (8 052,23 euros - 1 695,05 euros de frais de recouvrement) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 5 décembre 2022 sur la somme de 3 634,64 euros et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre ) d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En l'espèce les frais de mise en demeure des 17 mai 2022 (48 euros), 26 juillet 2022 (48 euros), 25 octobre 2022 (48 euros) seront rejetés à défaut de preuve d'envoi par recommandé avec accusé de réception, comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Les frais de mise en demeure du 24 janvier 2022 seront également rejetés n'étant pas justifiés à défaut de production de la mise en demeure (48 euros). Les frais de relance après mise en demeure des 15 février 2022 (28 euros), 18 septembre 2022 (28 euros) et 15 novembre 2022 (28 euros) qui n'ont pas été précédées d'une mise en demeure seront également rejetés. Les frais de mise en demeure par avocat (156 euros) qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetés. Les frais de constitution d'hypothèque (170 euros) non justifiés seront rejetés. Les frais de délivrance de l'assignation (55,33 euros) relèvent des dépens et seront indemnisés à ce titre. Les frais de "contentieux" (165 euros + 380 euros) et de "suivi de procédure" (170 euros + 170 euros ) du syndic ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais sera ainsi rejetée. En revanche, les frais de sommation de payer du 5 décembre 2022 seront retenus à hauteur de 152,72 euros. Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 152,72 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement des charges. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En omettant de s'acquitter des charges dues malgré plusieurs des paiements partiels, Madame [X] [U] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Madame [X] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Madame [X] [U] à payer au syndicat de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic le cabinet [O] les sommes suivantes : - 6 357,18 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2022 sur la somme de 3 634,64 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, -152,72 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023, - 600 euros de dommages et intérêts, - 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, CONDAMNE Madame [X] [U] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés. La Greffière,Le Président