Cour d'appel, 02 juin 2022. 20/05075

4ème Chambre ARRÊT N° 213 N° RG 20/05075 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RAHK BD Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 02 JUIN 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, GREFFIER : Madame Juliette VANHERSEL lors des débats et Madame Françoise BERNARD lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 17 Mars 2022, devant Madame Hélène RAULINE et Madame Nathalie MALARDEL, magistrats rapporteurs, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 02 juin 2022 par mise à disposition au greffe, après prorogation du 19 mai 2022, date indiquée à l'issue des débats **** APPELANTS : Madame [B] [F] née le 28 Avril 1965 à [Localité 10] (35) [Adresse 6] [Localité 10] Représentée par Me Dominique DE FREMOND de l'ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS ASSOCIATION PAGES DE FREMOND BAKHOS CHEVALI ER, avocat au barreau de RENNES Madame [OM] [F] épouse [J] née le 29 Novembre 1960 à [Localité 10] (35) [Adresse 13] [Localité 3] Représentée par Me Dominique DE FREMOND de l'ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS ASSOCIATION PAGES DE FREMOND BAKHOS CHEVALI ER, avocat au barreau de RENNES Madame [E] [O] née le 21 Juin 1971 à [Localité 22] (93) [Adresse 20] [Localité 4] Représentée par Me Dominique DE FREMOND de l'ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS ASSOCIATION PAGES DE FREMOND BAKHOS CHEVALI ER, avocat au barreau de RENNES Monsieur [CJ] [O] né le 02 Mai 1961 à [Localité 10] (35) [Adresse 12] [Localité 10] Représenté par Me Dominique DE FREMOND de l'ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS ASSOCIATION PAGES DE FREMOND BAKHOS CHEVALI ER, avocat au barreau de RENNES Madame [KK] [O] née le 30 Janvier 1973 à [Localité 22] (93) [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Dominique DE FREMOND de l'ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS ASSOCIATION PAGES DE FREMOND BAKHOS CHEVALI ER, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS : Monsieur [Z] [G] [Adresse 8] [Localité 10] Représenté par Me Johanna AZINCOURT de la SELARL AZINCOURT, avocat au barreau de RENNES Monsieur [R] [U] né le 03 Juin 1953 à [Localité 18] (95) [Adresse 15] [Adresse 23] [Localité 14] Représenté par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES Le syndicat de copropriété de l'IMMMEUBLE [Adresse 11] à [Localité 24] pris en la personne de son administrateur provisoire de copropriété en difficulté, Monsieur [P] [XR], SELARL EGUIMOS, désignée selon ordonnance de Madame la Vice-Présidente du Tribunal de Grande Instance de Saint-Malo en date du 1er mars 2019, prorogé par ordonnance du 23 octobre 2020 [Adresse 1] [Adresse 27] [Localité 25] Représentée par Me Elisabeth FANTOU, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES S.A.R.L. AGENCE DE LA MAISON ROUGE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 7] [Localité 10] Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES S.A. AXA FRANCE IARD, pris en sa qualité d'assureur du syndicat de copropriété [Adresse 9] [Localité 17] Représentée par Me Jean-Louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, avocat au barreau de SAINT-MALO INTERVENANT : Maître [L] [X] représentant : - La succession de Madame [D] [T], épouse [O], née le 30 septembre 1917 à [Localité 19] (14), décédée le 3 septembre 2006 à [Localité 25], - La succession de Monsieur [C] [O], né le 17 octobre 1945 à [Localité 21] (50), décédé le 25 février 2009 à [Localité 24] (35), - La succession de Monsieur [WG] [O], né à [Localité 19] (14) le 1er avril 1937 et décédé le 19 septembre 2016 à [Localité 26] (22), ès qualité de Mandataire successoral suivant Ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de SAINT MALO en date du 3 janvier 2022, [Adresse 16] [Localité 25] Représenté par Me Dominique DE FREMOND de l'ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS ASSOCIATION PAGES DE FREMOND BAKHOS CHEVALI ER, avocat au barreau de RENNES EXPOSÉ DU LITIGE M. [R] [U] est propriétaire d'un appartement situé au 1er étage d'un immeuble soumis au statut de la copropriété comprenant trois niveaux, situé [Adresse 11] à [Localité 24]. Le rez-de-chaussée appartient à M. [J] et le dernier étage aux consorts [O]. Les fonctions de syndic de copropriété ont été exercées bénévolement par [D] [O] jusqu'en 2001, par M. [V] [S], administrateur provisoire désigné par le président du tribunal de grande instance de Saint-Malo le 16 août 2001, par M. [Z] [G] du 16 mars 2002 au 16 septembre 2003 et par la société Maison Rouge dont le mandat a pris fin le 27 juillet 2007. Elles ont été exercées ensuite par la société Espacil Construction. Des désordres sont apparus dans l'immeuble en 2000, notamment en lien avec le développement de champignons lignivores dans le plancher haut de l'appartement de M. [U]. A la demande du syndicat des copropriétaires, une expertise judiciaire a été ordonnée le 15 octobre 2009 et M. [A] a été désigné aux fins de déterminer la nature et l'imputabilité des désordres. Les opérations d'expertise ont été déclarées communes et opposables à la société Axa France IARD, en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires, puis à M. [G] et à la société Maison Rouge, en leur qualité d'anciens syndics. M. [A] a été remplacé par M. [I] par ordonnance du 9 novembre 2012. Par actes d'huissier des 4 et 8 juillet 2014, M. [U] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 24], représenté par son syndic la société Espacil Construction, Mmes [E] et [KK] [O], Mmes [OM] et [B] [F] ainsi que M. [CJ] [O], (ci-après les consorts [O]) outre la société Axa France IARD, aux fins de condamnation à effectuer les travaux de réparation des parties communes et privatives et d'indemnisation de ses préjudices. L'expert a déposé son rapport le 12 septembre 2014. Par acte d'huissier en date du 9 février 2015, la société Axa France IARD a appelé en garantie M. [G] et la société Agence Maison Rouge. Au constat de ce qu'elle se trouvait dans l'impossibilité tant matérielle que pécuniaire de réaliser les travaux qui s'imposaient dans l'immeuble, la société Espacil Construction en sa qualité de syndic de la copropriété a sollicité sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 la désignation d'un administrateur provisoire. Par ordonnance du 1er mars 2019, le président du tribunal de grande instance de St Malo a désigné M. [P] [XR] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat de copropriété en difficulté avec pour mission de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal du syndicat de copropriété, lui a confié tous les pouvoirs du syndic et de l'assemblée générale des copropriétaires à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et du conseil syndical. Par un jugement en date du 11 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a : - déclaré M. [U] recevable en son action diligentée à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24], de la société Axa France IARD, de Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O], de M. [G] et de la société Agence Maison Rouge ; - déclaré M. [U] partiellement bien fondé en ses prétentions ; En conséquence, - dit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24], de Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O], de M. [G] et de la société Agence Maison Rouge est encourue ; En conséquence, - condamné in solidum, à titre provisionnel, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24], Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O],[KK] [O] et M. [CJ] [O], M. [G] et la société Agence Maison Rouge à verser à M. [U], les sommes suivantes - 79 226 euros TTC, correspondant au coût de travaux de réfection de son appartement ; - 97 000 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 31 décembre 2019 ; - 10 000 euros au titre de son préjudice personnel arrêté 31 décembre 2019 ; - fixé le coût des travaux de réfaction de l'immeuble à la somme de 162 706,47 euros comprenant le coût du traitement spécifique de la mérule à hauteur de 17 774,79 euros TTC ; - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24], à faire procéder à ces travaux, dans un délai de 12 semaines à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros, par jour de retard , pendant trois mois ; - dit que Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O] devront prendre en charge 40 % des travaux de réhabilitation relatifs aux parties communes, travaux relatifs à la mérule non compris (soit 57  972,67 euros) et devront prendre en charge 70 % des travaux relatifs à la mérule (soit 12 442,35 euros) ; - sursis à statuer sur le préjudice définitif de M. [U], dans l'attente de la réalisation des travaux de réfection de l'immeuble ; - condamné Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O] à faire procéder aux travaux de nature à supprimer les infiltrations en provenance de leurs parties privatives, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, pendant trois mois ; - débouté M. [U] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24] visant à obtenir des consorts [O]-[F]-[J] la réalisation des travaux sur leurs parties privatives ; - dispensé M. [U] de sa participation aux charges générales de copropriété relatifs aux frais de procédure à l'exception des frais relatifs à la procédure de référés et des frais d'expertise ; - débouté M. [U] de sa demande formée sur le fondement de l'article L141-6 du code de la consommation ; - débouté M. [U] de ses demandes formées à l'encontre de la société Axa France IARD ; - condamné in solidum, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24], Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O], M. [G] et la société Agence Maison Rouge, à verser à M. [U], la somme de 6 000 euros le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante : - au titre des désordres afférents à la mérule : - 70 % consorts [O] ; - 20 % syndicat des copropriétaires ; - 3 % M. [G] ; - 7 % Agence Maison Rouge ; - au titre des désordres afférents au défaut d'entretien : - 40 % consorts [O] ; - 30 % syndicat des copropriétaires ; - 3 % M. [G] ; - 27 % Agence Maison Rouge ; - au titre des préjudices de jouissance et personnel : - 40 % consorts [O] ; - 30 % Syndicat des Copropriété ; - 3 % M. [G] ; - 27 % Agence Maison Rouge ; - reçu le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24], Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O], M. [G] et la société Agence Maison Rouge en leur appel en garantie ; - déclaré ces appels en garantie fondés, à l'exception de celui formé à l'encontre de la société Axa France IARD ; En conséquence, - les a déboutés de leur appel en garantie formé à l'encontre de la société Axa France IARD ; Sur l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires ; - condamné Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O] in solidum à garantir le syndicat des copropriétaires du coût des travaux relatifs à la mérule, évalués à la somme de 17 774,79 euros TTC à hauteur de 70 % du montant précité ; - condamné M. [G] à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 3 % du montant des dits travaux et la société Agence Maison Rouge à hauteur de 7 % du montant des dits travaux ; - condamné Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O] in solidum à garantir le syndicat des copropriétaires du coût des travaux relatifs au défaut d'entretien évalués à la somme de 129 727,83 euros TTC à hauteur de 40 % du montant précité ; - condamné M. [G] à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 3 % du montant des dits travaux et la société Agence Maison Rouge à hauteur de 27 % du montant des dits travaux ; - condamné Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O] in solidum à garantir le syndicat des copropriétaires des sommes allouées en réparation du préjudice de jouissance évalué à la somme de 97 000 euros, à hauteur de 40 % du montant précité ; - condamné M. [G] à le garantir à hauteur de 3 % de la somme précitée et la société Agence Maison Rouge à hauteur de 27 % de la somme précitée ; - condamné Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O] in solidum à garantir le syndicat des copropriétaires au titre des sommes allouées en réparation du préjudice personnel évalué à la somme de 10 000 euros, à hauteur de 40 % du montant précité ; - condamné M. [G] à le garantir à hauteur de 3 % de la somme précitée et la société Agence Maison Rouge à hauteur de 27 % de la somme précitée ; Sur l'appel en garantie des consorts [O]-[F], - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24],à garantir les consorts [O]- [F]-[J] du coût des travaux relatifs à la mérule évalués à la somme de 17 774,79 euros TTC à hauteur de 20 % du montant précité ; - condamné M. [G] à les garantir à hauteur de 3 % du montant des dits travaux et la société Agence Maison Rouge à hauteur de 7 % du montant des dits travaux. - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24],à garantir les consorts [O]-[F]-[J] du coût des travaux relatifs au défaut d'entretien évalués à la somme de 144 931,68 euros TTC à hauteur de 30 % du montant précité ; - condamné M. [G] à les garantir à hauteur de 3 % du montant des dits travaux et la société Agence Maison Rouge à hauteur de 27 % du montant des dits travaux ; - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24],à garantir les consorts [O]-[F] des sommes allouées en réparation du préjudice de jouissance évalué à la somme de 97 000 euros, à hauteur de 30 % du montant précité ; - condamné M. [G] à les garantir à hauteur de 3 % de la somme précitée et la société Agence Maison Rouge à hauteur de 27 % de la somme précitée ; - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24], à garantir les consorts [O]-[F] des sommes allouées au titre du préjudice personnel évalué à la somme de 10 000, à hauteur de 30 % du montant précité ; - condamné M. [G] à les garantir à hauteur de 3 % de la somme précitée et la société Agence Maison Rouge à hauteur de 27 % de la somme précitée ; Sur l'appel en garantie formé par M. [G], - condamné Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O] in solidum à garantir M. [G] du coût des travaux relatifs à la mérule évalués à la somme de 17 774,79 euros TTC à hauteur de 70 % du montant précité ; - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24] à le garantir à hauteur de 20 % du montant des dits travaux et la société Agence Maison Rouge à hauteur de 7 % du montant des dits travaux ; - condamné Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O] à garantir M. [G] du coût des travaux relatifs au défaut d'entretien évalués à la somme de 144 931,68 euros TTC à hauteur de 40 % du montant précité ; - condamné le syndicat de copropriété [Adresse 11] à [Localité 24] à le garantir à hauteur de 30 % du montant des dits travaux et la société Agence Maison Rouge à hauteur de 27 % du montant des dits travaux ; - condamné Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O] in solidum à garantir M. [G] au titre des sommes allouées en réparation du préjudice de jouissance évalué à la somme de 97 000 euros, à hauteur de 40 % du montant précité ; - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24] à le garantir à hauteur de 30 % de la somme précitée et la société Agence Maison Rouge à hauteur de 27 % de la somme précitée - condamné in solidum Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O],[KK] [O] et M. [CJ] [O] à garantir M. [G] au titre des sommes allouées en réparation du préjudice personnel (soit 10 000 euros),à hauteur de 40 % du montant précité - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24] à garantir M. [G] au titre des sommes allouées en réparation du préjudice personnel à hauteur de 30 % et la société Agence Maison Rouge à hauteur de 27 % ; Sur l'appel en garantie formé par la société Agence Maison Rouge, - condamné in solidum Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O] à garantir la société Agence Maison Rouge du coût des travaux relatifs à la mérule évalués à la somme de 17 774,79 euros TTC à hauteur de 70 % du montant précité ; - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24] à la garantir à hauteur de 20 % du montant des dits travaux et M. [G] à hauteur de 3 % du montant des dits travaux ; - condamné in solidum Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O] à garantir la société Agence Maison Rouge du coût des travaux relatifs au défaut d'entretien évalués à la somme de 144 931,68 euros TTC à hauteur de 40 % du montant précité ; - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24] à les garantir à hauteur de 30 % du montant des dits travaux et M. [G] à hauteur de 3 % du montant des dits travaux ; - condamné in solidum Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O],[KK] [O] et M. [CJ] [O] à garantir la société Agence Maison Rouge au titre des sommes allouées en réparation du préjudice de jouissance évalué à la somme de 97 000 euros, à hauteur de 40 % du montant précité ; - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24] à la garantir à hauteur de 30 % de la somme précitée et M. [G] à hauteur de 3 % de la somme précitée ; - condamné in solidum Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O], [KK] [O] et M. [CJ] [O] à garantir la société Agence Maison Rouge au titre des sommes allouées en réparation du préjudice personnel (soit 10 000 euros),à hauteur de 40 % du montant précité ; - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24] à la garantir au titre des sommes allouées en réparation du préjudice personnel à hauteur de 30 % et M. [G] à hauteur de 3 % ; - ordonné l'exécution provisoire ; - dit que le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24], Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O], M. [G] et la société Agence Maison Rouge supporteront les dépens de la présente instance, qui comprendront les frais de référé et d'expertise ; - dit que l'indemnité allouée à M. [U] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens seront réparties entre les défendeurs de la manière suivante : - 40 % consorts [O]-[F] ; - 30 % syndicat des copropriétaires ; - 3 % M. [G] ; - 27 % Agence Maison Rouge. Les consorts [O]-[F] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 19 octobre 2020, rectifiée le 20 octobre 2020, intimant les sociétés Agence Maison Rouge, Axa France IARD, MM. [G] et [U] ainsi que le syndicat des copropriétaires. Les procédures ont été jointes. Le 12 juillet 2021, la commune de St Briac sur Mer a pris un arrêté de péril, qui a été levé le 13 août suivant, suite aux travaux de confortement de l'immeuble organisés par l'administrateur provisoire de la copropriété. Par ordonnance du 5 août 2021, le conseiller de la mise en état a débouté M. [U] de sa demande de radiation du rôle en application de l'article 526 du code de procédure civile. Par ordonnance du 3 janvier 2022, Me [L] [X] a été désignée en qualité de mandataire successoral à l'effet d'administrer et de liquider les successions des consorts [O], avec notamment mission de représenter lesdites successions dans toute instance les concernant et de prendre toutes mesures conservatoires, d'administration ou des dispositions nécessaires à la préservations des intérêts desdites successions. Me [X] ès qualités est intervenue volontairement à l'instance. Dans leurs dernières conclusions en date du 24 février 2022, M. [CJ] [O] et Mmes [OM] et [B] [F] ainsi que Mmes [E] et [KK] [O], Maître [X] ès qualités demandent à la cour de : - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - constater que seules les successions d'[D] [T], épouse [O], M. [C] [O], et [WG] [O], représentées par Me [X], notaire, en qualité de mandataire successoral sont propriétaires indivises de l'immeuble litigieux sis au [Adresse 11] à [Localité 24] et seules débitrices de toute obligation et de tout passif relevant éventuellement de cette indivision. - dire en conséquence n'y avoir lieu à condamnation de M. [CJ] [O], Mmes [B] et [OM] [F] et [E] et [KK] [O] ; - constater que toute créance de M. [U] contre la succession d' [C] [O] est éteinte faute de déclaration de créance dans le délai prévu par l'article 790 du code civil ; - dire et juger que cette extinction de créance bénéficie à tous les successibles de [K] [O] et de [WG] [O], en leur qualité de coobligés de feu [C] [O] ; - débouter en tout état de cause M. [U] de toutes ses demandes contre les successions des consorts [O] ou subsidiairement les réduire à de plus justes proportions ; - débouter les autres parties de toutes leurs demandes formulées contre les successions des consorts [O] ; A titre subsidiaire, - condamner in solidum le syndicat de copropriété, son assureur Axa IARD, ainsi que les syndics société Maison Rouge et [Z] [G] à les garantir de toute condamnation ; - condamner M. [U] à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions en date du 28 février 2022, M. [G] au visa des articles 1382 ancien, 1984 et suivants, 2262 et 2270-1 du code civil, demande à la cour de : - réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné in solidum avec le syndicat de copropriété, Mme [B] [F], M. [WG] [O], Mme [OM] [F] épouse [J], Mme [H] [O], Mme [KK] [O] et la société Agence Maison Rouge, à verser à M. [U] les sommes de 79 226,97 euros et 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant de nouveau, A titre principal, - déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, M. [U], les consorts [O]-[F] et la société Agence Maison Rouge à l'encontre de M. [Z] [G], En tout état de cause, - dire et juger mal fondées les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, M. [U], les consorts [O]-[F] et la société Agence Maison Rouge et la compagnie AXA France IARD à son encontre ; En conséquence, - réformer le jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité et rejeter les demandes à son encontre; A titre subsidiaire, - réduire les sommes réclamées par M. [U] à de plus justes proportions ; Dans tous les cas, - condamner in solidum Me [X] ès qualités, la société Agence Maison Rouge et le syndicat des copropriétaires à le garantir et le relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; Au surplus, - condamner toutes parties succombant à lui régler la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions en date du 25 février 2022, M [U] au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 et 1384 anciens du code civil et L124-3 du code des assurances,. demande à la cour de : A titre principal, - débouter Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O], [KK] [O] et M. [CJ] [O] de leur appel et de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - débouter la société Axa France IARD, la société Agence Maison Rouge, M. [G] et le syndicat des copropriétaires de leurs appels incidents et de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - confirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a déclaré recevable en son action diligentée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, de la société Axa France IARD, de Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O], de M. [G] et de la société Agence Maison Rouge ; condamné le syndicat des copropriétaires à faire procéder à ces travaux, dans un délai de 12 semaines à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros, par jour de retard, pendant trois mois ; sursis à statuer sur son préjudice définitif dans l'attente de la réalisation des travaux de réfection de l'immeuble ; condamné Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O],[KK] [O] et M. [CJ] [O] à faire procéder aux travaux de nature à supprimer les infiltrations en provenance de leur partie privative, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, pendant trois mois ; dispensé de sa participation aux charges générales de copropriété relatifs aux frais de procédure à l'exception des frais relatifs à la procédure de référés et des frais d'expertise ; a condamné in solidum, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 24], Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O], M. [G] et la société Agence Maison Rouge, à verser à M. [U], la somme de 6 000 euros le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, - réformer le jugement en ce qu'il a fixé à 79 226 euros TTC le coût des travaux dans son appartement, En conséquence, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O], [KK] [O], M. [CJ] [O], M. [G] et la société Agence Maison Rouge au paiement de la somme de 99 033 euros correspondant aux travaux de remise en état à l'identique de l'appartement; - à tout le moins, appliquer un coefficient de vétusté à cette somme qui ne pourra dépasser les 5 % ; - réformer le jugement en ce qu'il a retenu la somme de 99 000 euros au titre du préjudice de jouissance de M. [U] arrêté au 31 décembre 2019 ; En conséquence, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O], [KK] [O], M. [CJ] [O], M. [G] et la société Agence Maison Rouge au paiement d'une somme provisionnelle de 191 500 euros au profit de M. [U] à titre de dommages-intérêts jusqu'au 31 mars 2021 ; - réformer le jugement de première instance en ce qu'il a retenu la somme de 10 000 euros à titre de préjudice personnel de M. [U] arrêté au 31 décembre 2019 ; En conséquence, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O], [KK] [O], M. [CJ] [O], M. [G] et la société Agence Maison Rouge au paiement de la somme de 30 000 euros au titre du préjudice personnel ; - réformer le jugement de première instance en ce qu'il a mis hors de cause la société Axa France IARD en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires ; En conséquence, - condamner la société Axa France IARD à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires pour toutes les condamnations intervenant à son encontre ; - réformer le jugement critiqué en ce qu'il n'a pas tranché la répartition des charges relatives aux travaux concernant les parties communes ; En conséquence, - dire et juger que Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O], [KK] [O] et M. [CJ] [O], devront solidairement supporter 90 % du montant des charges relatives aux travaux concernant les parties communes ; A titre subsidiaire - confirmer purement et simplement le jugement du 11 septembre 2020 en toutes ses dispositions A titre infiniment subsidiaire et si par impossible, - condamner les appelants et Maître [X], ès qualités, in solidum ou les uns à défaut des autres, sur l'ensemble des postes de condamnation sollicité ; - condamner les appelants et Maître [X], ès qualités, in solidum ou les uns à défaut des autres, à faire procéder aux travaux de nature à supprimer les infiltrations en provenance des parties privatives de l'appartement litigieux sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'arrêt pendant un délai de trois mois ; - condamner les appelants et Mme [X], ès qualités, in solidum ou les uns à défaut des autres, à verser à M. [U] la somme de 99 033 euros correspondant aux travaux de remise en état à l'identique de son appartement ; - condamner les appelants et Mme [X], ès qualités, in solidum ou les uns à défaut des autres, à verser à M. [U] la somme provisionnelle de 191 500 euros au titre des dommages-intérêts jusqu'au 31 mars 2022 ; - condamner les appelants et Mme [X], ès qualités, in solidum ou les uns à défaut des autres, à verser à M. [U] la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice personnel ; - condamner les appelants et Mme [X], ès qualités, in solidum ou les uns à défaut des autres, à supporter 90 % du montant des charges relatives aux travaux concernant les parties communes A titre infiniment subsidiaire, si l'acceptation à concurrence de l'actif net de Mmes [O] était reconnue comme opposable et à ce titre constituant une fin de non recevoir pour les demandes indemnitaires, - constater que la fins de non recevoir dont se prévalent Mmes [E] et [KK] [O] ne concerne que la succession d' [C] [O] fils, - constater que cette acceptation est datée du 27 février 2009 par les appelantes soit avant l'introduction de la procédure de référé aux fins d'expertise judiciaire à l'origine de la présente procédure ; - constater que les appelantes n'ont jamais fait cas de cette acceptation à concurrence de l'actif net, ni durant les opérations d'expertise ni en première, et ce jusqu'à leur premières écritures d'appel notifiées le 15 janvier 2021 ; - dire et juger que les créances personnelles aux appelantes et les condamnations à faire les travaux ne sont pas concernées par la fin de non-recevoir alléguée ; - condamner Mmes [E] et [KK] [O] à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de l'ensemble de ses demandes indemnitaires formulées ci-avant, solidairement avec les autres parties, pour s'être abstenu de soulever dès l'introduction de la procédure en référé expertise et à tout le moins lors de la première instance la fin de non-recevoir qu'elles invoquent désormais en cause d'appel ; - à tout le moins, si la fin de non-recevoir était reconnue également au bénéfice de M. [O], Mmes [O], [F] et [J], - condamner Mmes [E] et [KK] [O], M. [CJ] [O], Mmes [B] [F] et [OM] [J] à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de l'ensemble de ses demandes indemnitaires formulées ci-avant, solidairement avec les autres parties, pour s'être abstenu dans une intention dilatoire, de soulever dès l'introduction de la procédure en référé expertise et à tout le moins lors de la première instance la fin de non-recevoir qu'elles invoquent désormais en cause d'appel ; Y additant, - rejeter toute demande formée au titre des frais irrépétibles à l'encontre de M. [U] ; - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O], [KK] [O], M. [CJ] [O], M. [G] et la société Agence Maison Rouge à lui verser la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles liés à la procédure d'appel et aux dépens. Dans ses dernières conclusions en date du 25 février 2022, la société Agence de la Maison Rouge au visa des articles 9 et 122 et suivants du code de procédure civile, demande à la cour de : - réformer le jugement déféré ; - rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Agence de la Maison Rouge ; - à défaut, condamner in solidum Mme [B] [F], Mme [H] [O], Mme [KK] [O], M. [WG] [O], Mme [OM] [J] née [F], Me [X], ès qualités, M. [G] et le syndicat des copropriétaires à la garantir de l'intégralité des condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires, et l'en relever indemne ; - condamner la partie succombant à verser à la société Agence de la Maison Rouge la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions en date du 28 février 2022, la société Axa France IARD au visa des articles 1382, 1383 et 1964 anciens, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et L114-1 du code des assurances, demande à la cour de : A titre principal - dire le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes tendant à la condamnation de la société Axa France IARD à lui payer directement la somme provisionnelle de 147 502,65 euros ; - débouter M. [U], les consorts [O]-[F], la société Agence Maison Rouge, M. [G] et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre; A titre infiniment subsidiaire, - condamner in solidum les consorts [O] et [F], M. [G], l'Agence Maison Rouge et Me [X], ès qualités, à la garantir et à la relever indemne de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre ; - condamner la ou les parties succombantes à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions en date du 29 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 24], pris en la personne de son administrateur provisoire de copropriété en difficulté, M. [P] [XR] au visa des articles 1382 et suivants du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, demande à la cour de : - réformer le jugement en ce qui concerne les condamnations prononcées à son encontre in solidum, à titre provisionnel, avec Mmes [B] [F], [OM] [J], [H] [O] ,[KK] [O] et M. [CJ] [O] , M. [G] et la société Agence Maison Rouge à verser à M. [U], les partages de responsabilité et les appels en garantie retenus ; -réformer le jugement en ce qu'il a rejeté l' appel en garantie formé à l'encontre de la société Axa France IARD ; - Statuant de nouveau, - débouter M. [U], M. [CJ] [O], Mme [OM] [F] épouse [J], Mme [B] [F], Mme [E] [O], Mme [KK] [O]; la société AXA et M. [G] de leurs demandes - condamner in solidum la compagnie Axa France IARD, M. [CJ] [O], Mme [OM] [F] épouse [J], Mme [B] [F], Mme [E] [O], Mme [KK] [O], M. [G], la société Maison Rouge, à le garantir de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre en principal, frais et accessoires, au bénéfice de M. [U] ; - condamner in solidum, M. [CJ] [O], Mme [OM] [F] épouse [J], Mme [B] [F], Mme [E] [O], Mme [KK] [O], M. [G], la société Maison Rouge, à lui régler la somme provisionnelle de 636 796,18euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ; - condamner in solidum, M. [CJ] [O], Mme [OM] [F] épouse [J], Mme [B] [F], Mme [E] [O], Mme [KK] [O], à lui régler les sommes suivantes: - 1 650 euros au titre de la mission de M. [W] avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ; - 41 328 euros au titre des travaux de mis en sécurité,avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ; - condamner solidairement M. [CJ] [O], Mme [OM] [F] épouse [J], Mme [B] [F], Mme [E] [O], Mme [KK] [O], sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui courra à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à faire exécuter les travaux qui s'imposent dans leurs parties privatives afin de faire cesser toutes infiltrations d'eau ; - condamner in solidum M. [CJ] [O], Mme [OM] [F] épouse [J], Mme [B] [F], Mme [E] [O], Mme [KK] [O], M. [G], la société Maison Rouge, à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant notamment les frais de référé et d'expertise. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions visées ci-dessus. L'instruction a été clôturée le 10 mars 2022. MOTIFS I-Sur les désordres affectant l'immeuble Les opérations d'expertise achevées en 2014 ont mis en évidence que l'immeuble présente deux types de désordres. Une première série de désordres tient en des fissurations importantes apparentes dans les pierres de façades et sur les pignons à l'extérieur, issues de tassements différentiels qui se sont créés dans le temps. Ces fissures permettent des infiltrations qui ont favorisé l'humidification des têtes des solives en bois empochées dans les murs, ainsi que de certains pieds d'arbalétriers de charpente en raison d'une remontée de capillarité. Ces dégradations des solives qui affectent leur solidité ont été constatées au niveau de la structure du plancher haut de l'appartement de M. [U] et ont justifié la pose d'étais. L'expert a imputé ces désordres à un défaut d'entretien de l'immeuble. La seconde série de désordres dont le fait majeur est le développement de mérule, découvert dans l'appartement de M. [U] et qui affecte également le plancher haut, a pour fait générateur une infiltration d'eau récurrente due à un défaut de jointoiement mural d'une baignoire située dans l'appartement du second étage, propriété des consorts [O]. Les investigations aux autres niveaux de l'immeuble (second étage et comble) ont démontré que cette infestation ne s'était pas répandue au delà de l'appartement de M. [U]. Concernant les travaux réparatoires, l'expert a précisé qu'ils concernaient d'une part l'éradication du mérule et d'autre part les travaux sur la structure de l'immeuble permettant la suppression de l'humidité, cette phase de réparation devant être réalisée avant le traitement du champignon. Il a ainsi évalué le coût du traitement du mérule à 17 774,79 euros TTC, celui des travaux sur la structure de l'immeuble (maçonnerie extérieure, charpente, couverture) et d'agencements intérieurs à 155 206,60 euros TTC dès lors que tous les doublages et plafonds de l'appartement de M. [U] ont été ôtés. Il a par ailleurs précisé que l'appartement de M. [U] était totalement inexploitable en l'état. Les pièces produites par le syndicat de copropriété démontrent qu'en juin 2019, l'administrateur provisoire désigné à la demande du syndic Espacil Construction a sollicité un diagnostic de l'immeuble par M. [W], architecte, lequel compte tenu de l'importance du coût de réparation au regard de la surface habitable a envisagé la possibilité de détruire et reconstruire l'immeuble et demandé un certificat d'urbanisme opérationnel. La mairie et le service départemental de l'architecture et du patrimoine ont fourni une réponse négative à cette solution. Le coût de remise en état de l'immeuble a été évalué en 2020 entre 588 000 et 652 000 euros incluant des frais annexes (maîtrise d''uvre, contrôle technique et SPS, assurances dommages ouvrages etc) pour un montant de 93 000 à 102 000 euros . En 2021, suite à l'aggravation de la fissuration extérieure, des travaux de mise en sécurité de l'immeuble ont été effectués pour un montant de 41 328 euros. Les constatations techniques opérées par l'expert ni les travaux réparatoires ne sont en elles-mêmes contestées. II-Sur les demandes de M. [U] A-Sur les responsabilités 1-Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires Le syndicat conteste que sa responsabilité puisse être engagée en raison d'une carence dans ses obligations de conservation et d'entretien de l'immeuble, comme le prétend M. [U]. Il précise avoir souhaité exécuter les travaux nécessaires à la suppression des désordres des parties communes mais s'être heurté à l'obstruction des consorts [O]. Il ajoute que M. [U], qui souhaitait réhabiliter complètement son appartement, a lui-même cessé de payer les charges de copropriété et les appels de fonds nécessaires aux travaux de reprise. M. [U] demande la confirmation du jugement. Il estime que la responsabilité du syndicat est engagée tant sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que sur celui de l'article 1384 du code civil dans sa rédaction applicable au litige. Il soutient que le syndicat est responsable du défaut d'entretien mis en évidence par l'expert à l'origine de l'humidification et la dégradation des solives et ajoute qu'il doit répondre des fautes des syndics qui ont contribué à son préjudice par leur inertie. Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. En l'espèce, les opérations d'expertise ont mis en évidence des fissures quasiment traversantes de la maçonnerie des façades à l'origine du cheminement de l'humidité dans les murs, cause de la dégradation des têtes de solive qui y sont encastrées, ainsi que des chéneaux fuyards. L'expert estime que cette situation s'est instaurée dans le temps et résulte d'un défaut d'entretien ancien des parties communes. Cette analyse technique de l'origine de la dégradation des solives qui assurent la solidité du plancher entre les deux niveaux, partie commune selon le règlement de copropriété, n'est pas discutée par le syndicat, lequel ne produit pas de pièce relative à l'entretien des façades à quelque époque que ce soit. Dans ces conditions, la responsabilité de plein droit du syndicat est engagée, lequel ne peut opposer à M. [U] sa connaissance du fonctionnement de la copropriété pour avoir acquis l'appartement en 1971, occupé dans le cadre d'un usufruit par Mme [Y] sa grand-mère jusqu'en 1999 et dont il a retrouvé l'entière propriété suite à son décès, ni son absence de paiement régulier des charges depuis 2010, dès lors que cette situation n'est pas la cause du dommage. Le jugement est confirmé. 2-Sur la responsabilité des consorts [O] Il convient de rappeler qu'[D] [O] est décédée le 3 septembre 2006, laissant pour lui succéder trois enfants : [WG], décédé le 19 septembre 2016 , [C] décédé le 25 février 2009 et Mmes [B] et [OM] [F] venant en représentation de leur mère, [K] [O] épouse [F] décédée le 17 octobre 1999. Il n'est fourni aucune pièce relative à la succession de celle-ci ou démontrant une renonciation à la succession d'[D] [O] de la part de Mmes [F]. Il résulte de l'attestation établie par Maître [JD] le 14 décembre 2021 que l'épouse et les cinq enfants de [WG] [O], au nombre desquels se trouve M. [CJ] [O], ont tous renoncé à sa succession et que par l'effet des renonciations successives des différents successibles, demeurent en qualité d'héritiers sept arrière-petits-enfants et un petit-fils, tous mineurs. Il est justifié que Mmes [E] et [KK] [O] ont accepté le 21 avril 2009 la succession de leur père [S] [O] à concurrence de l'actif net. a-Sur la désignation de Maître [X] en qualité de mandataire successoral des successions d'[D] [O], [WG] [O] et [C] [O] Maître [X] a été désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de St Malo du 3 janvier 2022 en qualité de mandataire successorale à l'effet d'administrer et liquider ces trois successions. Elle intervient volontairement à la procédure ce dont il convient de lui décerner acte. Suite à cette ordonnance, et comme le prévoit l'article 813-5 du code civil, Maître [X] a seule qualité pour représenter en justice l'ensemble des héritiers, qui sont dessaisis de cette prérogative. Les demandes présentées individuellement contre Mmes [E] et [KK] [O] et Mmes [OM] et [B] [F] sont donc irrecevables. b-Sur l'extinction de la créance de M. [U] contre les membres de l'indivision [O] Mmes [E] et [KK] [O] ont accepté le 21 avril 2009 la succession de leur père à concurrence de l'actif net. En application de l'article 792 du code civil, les créanciers de la succession doivent déclarer leurs créances en notifiant leur titre au domicile élu de la succession. Les créances dont le montant n'est pas définitivement fixé sont déclarées à titre provisionnel sur la base d'une évaluation. Faute de déclaration dans un délai de quinze mois à compter de la publicité prévue à l'article 788, les créances non assorties de sûretés sur les biens de la succession sont éteintes, disposition qui bénéficie aux co-obligés. L'article 788 du code civil dans sa rédaction applicable au litige prévoyait que la déclaration était enregistrée et faisait l'objet d'une publicité nationale. Les actes de renonciation de 2009 rappelaient aux intéressées la nécessité de procéder à la publicité prévue à l'alinéa 3 de l'article 1335 du code de procédure civile, en précisant que la publicité ne serait accomplie par le greffe qu'une fois les frais encaissés par la régie de la juridiction. Cet article, dans sa rédaction applicable à la date de l'acte, exigeait dans les quinze jours suivant la déclaration visée à l'article 788 du code civil, une publication au BODACC et l'insertion d'un avis dans un journal d'annonces légales diffusé dans le ressort du tribunal compétent. Or, l'extrait du BODACC versé aux débats ne porte pas mention d'une publication concernant l'acceptation de la succession d'[C] [O] et les appelants ne justifient pas de l'exécution régulière de ces formalités de publicité, de sorte qu'ils ne peuvent opposer à M. [U] une extinction de sa créance profitant à l'ensemble des successions. c-Sur la renonciation de M. [CJ] [O] M. [O] a renoncé à la succession de son père [WG] [O] le 25 septembre 2017 et est pris en compte comme tel dans l'attestation de Maître [JD]. M. [U] relève cependant qu'il s'était constitué le 15 mars précédent dans l'instance au fond sur l'assignation qui avait été délivrée en 2014 à son père. Il estime que cette intervention à la procédure caractérise une acceptation tacite de la succession qui prive d'effet sa renonciation ultérieure. Toutefois, si, selon l'article 782 du code civil, l'acceptation d'une succession peut être tacite, le successible doit alors accomplir un acte qui suppose nécessairement son intention d'accepter et qu'il n'aurait pu faire qu'en sa qualité d'héritier acceptant. Or, la constitution de M. [O] en défense à la demande de M. [U] ne permet pas de caractériser en elle-même cette intention, ce d'autant qu'il n'est pas justifié du développement de sa part d'une argumentation ou de demandes suite à cette constitution qui requièrent nécessairement la qualité d'hériter acceptant. En conséquence, cet acte ne peut priver d'effet sa renonciation six mois plus tard qui, en application de l'article 805 du code civil, conduit à considérer qu'il n'a jamais été héritier de [WG] [O]. Les demandes à son encontre sont irrecevables. Le jugement est réformé sur ce point. Il ne résulte d'aucune pièce que M. [O] ait de mauvaise foi ou dans une intention dilatoire omis d'invoquer sa renonciation à la succession de son père en première instance dès lors qu'il n'a été concerné par ce litige initié en référé en 2009 que suite au décès de celui-ci en 2016. La demande indemnitaire de M. [U] à son encontre ne peut être accueillie. d-Sur les manquements des consorts [O] Sur le fond, ils estiment que n'est démontrée aucune faute de nature à engager la responsabilité de la « famille » [O] qui ne constitue pas une entité juridique. Ils font observer que [WG] [O] a participé à l'expertise et permis l'accès au second étage pour effectuer les contrôles nécessaires de l'état des bois. Ils estiment que la situation de blocage qui est imputée à [S] et à [D] [O] est sans lien avec l'apparition des désordres et notamment avec la prolifération du mérule qui n'a pas dépassé le premier étage de l'immeuble, de sorte que le défaut d'accès au second étage est indifférent et qu'ils avaient régularisé les charges comme en atteste un jugement de 2009. Toutefois, comme le soutient M. [U], l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 autorise chaque copropriétaire à jouir librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. En outre, la jouissance de sa propriété n'autorise pas le propriétaire à occasionner au copropriétaire voisin un trouble anormal de voisinage. En l'espèce, ainsi qu'il a été rappelé et contrairement à ce que soutiennent les consorts [O], le défaut de jointoiement de la baignoire de l'appartement a été clairement identifié comme l'origine d'écoulements d'eau à travers le plancher et du développement du mérule, qui ne résulte pas des procédés de construction de l'immeuble. Ce défaut des équipements sanitaires est directement à l'origine du dommage subi par les parties privatives du lot de M. [U], puisque, même si le plancher dégradé est une partie commune, l'ensemble des doublages et plafonds de l'appartement a dû être déposé pour vérifier l'étendue de l'infestation et que les travaux de remise en état permettant à M. [U] de retrouver la disposition de son lot supposent que la fuite soit traitée. Cette situation existe à tout le moins depuis 2000, soit à une époque où la propriété de ce lot était détenue en indivision par [D] [O], son fils [WG] et Mmes [E] et [KK] [O]. Ce dommage est également imputable à [S] [O] qui demeurait dans ce logement, n'a pas traité cette fuite et a refusé aux professionnels de la construction mandatés par le syndicat des copropriétaires en 2006 tout accès à l'appartement et donc au comble qu'il dessert afin de vérifier l'humidité des murs à ces niveaux et le développement éventuel du mérule. La responsabilité des consorts [O] est engagée à ce titre et M. [U] justifie d'une créance contre les héritiers des différentes successions. En outre, comme il a été relevé plus haut, les propriétaires indivis n'ont pas assuré le paiement régulier des charges courantes, ni des appels de fonds destinés à financer les interventions de professionnels pour déterminer l'étendue des désordres et chiffrer le coût de leur reprise, ce que confirment les procès-verbaux d'assemblées générales de 2002 à 2007. La régularisation de la situation constatée dans le jugement du tribunal d'instance de 2009 n'est pas de nature à remettre en cause ce manquement au regard de son caractère récurrent et des conséquences sur la trésorerie de la copropriété compte tenu de leur détention de la moitié des tantièmes de propriété. La responsabilité d'[D] [O], de [WG] et de [S] [O], est établie également à ce titre ce qui engage leurs successibles. Le jugement est confirmé sur ce point. 3-Sur la responsabilité des anciens syndics a-Sur la recevabilité de la demande de M. [U] -Sur la prescription M. [G] et la société Maison Rouge, appelants incidents, opposent à M. [U] la prescription de son action. Ils contestent que le point de départ du délai de prescription puisse être fixé à la date de dépôt du rapport d'expertise puisque les éléments mis en évidence par l'expert judiciaire étaient déjà connus de la copropriété, notamment du fait du rapport du cabinet Lanternier Thiébart de 2006. M.[G] a occupé les fonctions de syndic de mars 2002 à septembre 2003, tandis que la société Maison Rouge a repris ces fonctions à sa suite jusqu'au mois de juillet 2007. En l'absence de lien contractuel entre le syndic et le copropriétaire, M. [U] ne peut rechercher leur responsabilité que sur un fondement délictuel en application de l'article 1382 du code civil devenu l'article 1240. Le délai de prescription de cette action en responsabilité, de dix ans à la date à laquelle M [G] comme la société Maison Rouge ont exercé leurs fonctions, a été réduit à cinq ans par la loi du 17 juin 2008. Toutefois, le point de départ du délai de prescription se situe à la date de réalisation du dommage ou à celle à laquelle il a été révélé à la partie qui en est victime. En l'espèce, il résulte des procès-verbaux d'assemblée générale de 2002 à 2007 que la dégradation des têtes de solive dans l'appartement de M. [U] induisant la nécessité de faire des travaux sur des parties communes était connue, de même que la présence d'un champignon lignivore à l'origine de la dégradation du plancher haut. Ces désordres sont en effet rappelés dans le rapport du cabinet Lanternier-Thiébard du 12 juillet 2006, les doublages et plafonds de l'appartement de M. [U] ayant été à cette époque déposés. En revanche, la détermination précise, d'une part, du développement du mérule dans les bois de l'immeuble par un examen de ses différents niveaux et, d'autre part, des sources d'humidité affectant le plancher haut de l'appartement de M. [U], nécessaire pour évaluer l'étendue du dommage subi par ses parties privatives et définir les travaux nécessaires pour y mettre fin de manière efficace, est intervenue uniquement à l'occasion des opérations d'expertise judiciaire. Le dommage subi par M. [U] dans ses parties privatives n'a été connu dans l'intégralité de ses causes et conséquences qu'à l'issue de cette mesure, la remise en état de son appartement afin qu'il redevienne habitable ne pouvant être effectuée sans que les apports d'humidité, quelle qu'en soit l'origine, soient préalablement traités. Dans ces conditions, le tribunal a considéré à juste titre que le point de départ du délai de prescription de l'action contre les deux syndics devaient être fixé à la date du dépôt du rapport d'expertise, le 12 septembre 2014. Il s'en déduit que l'action engagée par M. [U] contre M. [G] le 6 novembre 2015 et contre la société Maison Rouge en 2015 n'est pas prescrite. -Sur la délivrance du quitus Tant M. [G] que la société Maison Rouge estiment que le quitus voté par M. [U] lors des différentes assemblées générales au cours desquelles la question des travaux dans l'immeuble a été débattue a un effet libératoire de leur responsabilité à son égard. Lors des différentes assemblées générales, de 2002 à 2007, les deux syndics ont effectivement obtenu quitus de leur gestion de l'exercice précédent. Ce quitus a un effet libératoire de la responsabilité du syndic à l'égard du syndicat des copropriétaires, son seul contractant dans le cadre du mandat qui lui est confié, ce pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a donc pu apprécier. Cependant, comme le soutient M. [U], il ne peut avoir d'effet sur la responsabilité délictuelle que le syndic peut encourir envers chaque copropriétaire individuellement en raison du préjudice personnel qu'il lui a occasionné par ses fautes lors de l'accomplissement de sa mission. Dans ces conditions, le quitus donné aux deux syndics, même voté par M. [U], ne peut entraîner l'irrecevabilité de sa demande sur un fondement délictuel. Le jugement est confirmé. b-Sur la responsabilité de M. [G] En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a, entre autres, pour mission de pourvoir à la conservation de l'immeuble, à sa charge et à son entretien et peut en cas d'urgence faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. M. [G] conteste avoir commis une faute dans l'exécution de sa mission. Il soutient qu'il a engagé toutes les démarches nécessitées par les désordres constatés afin que des sondages soient exécutés dans l'immeuble pour déterminer l'étendue du développement du champignon et que les travaux de traitement soient réalisés. Il insiste sur la brièveté de sa mission qui a duré uniquement 18 mois et sur l'inertie des consorts [O]. Il considère qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir organisé des mesures coercitives à leur égard, alors que l'appel de fond voté et impayé datait de quelques mois avant la fin de sa mission. Il est établi que M. [G], professionnel, a exercé les fonctions de syndic du 16 mars 2002 au 1er octobre 2003. A l'époque de sa désignation, le syndicat des copropriétaires avait été saisi par M. [U] depuis deux ans des dégradations affectant les têtes de solives du plancher haut de son appartement. Un devis avait été établi par l'entreprise [M] dès le 7 juin 2000 évaluant à environ 15 000 euros le coût des travaux de reprise des poutres et des joints des maçonneries extérieures. L'ordre du jour de l'assemblée générale du 24 juillet 2001 (pièce 8 d'AXA) établit de plus que la présence de pourriture cubique avait été détectée sur des abouts de poutre, ce qui nécessitait un traitement. Ces informations caractérisaient sans ambiguïté la nécessité d'une intervention rapide afin d'éviter des dégradations supplémentaires de l'immeuble et plus particulièrement de faire réaliser par des professionnels un contrôle du niveau de développement du champignon sur les bois de l'immeuble à tous les niveaux, une identification complète de l'origine des entrées d'eau dans le bâtiment et d'obtenir le coût des travaux de réparation du bâti pour en éliminer l'humidité et de traitement du parasite afin de permettre à l'assemblée générale de voter les budgets nécessaires à chacun de ces stades. M. [G] n'était pas non plus sans savoir qu'il prenait la suite d'un administrateur provisoire de la copropriété, désigné en raison difficultés de fonctionnement des organes de la copropriété. Or, les procès-verbaux d'assemblée générale versés aux débats démontent que lors de la première assemblée tenue le 16 septembre 2002, six mois après sa désignation, M. [G] n'a pas évoqué la nécessité de contrôler l'état des bois dans l'immeuble, ni celle de procéder dans l'appartement de M. [U] à la dépose des doublages et plafonds pour vérifier le développement du champignon. Cette dernière information ne sera fournie aux copropriétaires que lors de l'assemblée générale suivante du 27 mai 2003, lors de laquelle sera approuvé le devis de la société Tiercelin du 18 novembre 2002. A cette même assemblée générale du 16 septembre 2002, le syndic a indiqué que M. [M] n'était pas en mesure de réaliser les travaux sur les façades en raison d'un planning trop chargé. Cependant, cette situation était connue depuis l'assemblée générale de juillet 2001, comme en témoigne l'ordre du jour produit par la société AXA, ce qui démontre que M. [G] n'avait pas contacté en temps utile d'autres entreprises depuis sa désignation pour pallier cette défaillance. Les résolutions votées lors de cette assemblée générale quant à la réfection des solives et au traitement du mérule (8 et 9) n'ont donc pu valider que l'exécution de principe de travaux, sans définition d'interventions concrètes, ni détermination d'un budget et d'appels de fond, ces décisions étant renvoyées à une assemblée ultérieure. Lors de cette assemblée du 27 mai 2003, a été voté un montant de travaux de traitement uniquement sur la base d'une comparaison avec des sinistres identiques située entre 30 000 euros et 100 000 euros et une somme de 20 000 euros a été rendue immédiatement liquide affectée aux premiers frais de recherche et de traitement. Il s'en déduit que l'état des bois dans l'immeuble et des dégradations dans l'appartement de M. [U] n'était toujours pas connu et qu'aucun avis ou devis n'avait été obtenu de professionnels en dépit des décisions prises huit mois plus tôt. L'appel de fond adressé au titre de cette avance n'a pas été réglé par les consorts [O], ce qui a été rappelé lors de l'assemblée générale du 16 septembre 2003 au cours de laquelle M. [G] a précisé qu'il arrêtait ses fonctions. Il n'est pas justifié de relances des coindivisaires ou de délivrance d'une mise en demeure. Ces éléments caractérisent une inertie fautive de la part de M. [G] dans la mise en 'uvre des démarches permettant l'obtention d'éléments précis sur l'état de l'immeuble, les travaux nécessaires pour remédier aux désordres des parties communes afin de mettre l'assemblée générale en mesure de prendre une décision éclairée sur un programme de travaux et le budget à y consacrer. La durée de 18 mois de ses fonctions ne peut justifier ses carences. De fait, M. [G] ne produit aucune pièce relative aux actions ou contacts pris avec des professionnels pendant la durée de ses fonctions pour solutionner les désordres. Ses manquements ont contribué à la poursuite de la dégradation de l'immeuble et au préjudice subi par M. [U] dont le logement ne peut être remis en état sans réparation des parties communes pour un coût désormais important. Sa responsabilité est engagée. c-Sur la responsabilité de la société Maison Rouge   La société conteste le manque de diligences qui lui est reproché. Elle fait observer que la copropriété a été confrontée à des défauts de paiement de charges, qu'elle a été contrainte de saisir un huissier de justice aux fins de recouvrement, qu'elle a effectué des démarches pour s'opposer au partage successoral de la succession d'[D] [O]. Elle ajoute qu'elle a mandaté un cabinet d'expertise afin de déterminer les travaux nécessaires, qu'en fait, celui-ci s'est trouvé dans l'incapacité de réaliser un état des désordres dans l'immeuble du fait de l'impossibilité d'accéder au second étage suite au refus de l'occupant. Elle estime de plus qu'il n'existe pas de lien causal avec le préjudice de M. [U]. La société Maison Rouge, syndic professionnel, a succédé à M. [G] à compter d'octobre 2003. Les procès-verbaux des assemblées générales démontrent qu'ont été évoqués à ces réunions l'exécution des travaux de remise en état de l'appartement de M. [U] et l'arriéré des charges dues par l'indivision [O], suite notamment au décès d' [D] [O], en septembre 2006. Si le syndic a effectivement mandaté, après l'assemblée générale du 14 avril 2006, le cabinet Lanternier-Thiébart pour réaliser une mission de maîtrise d''uvre de traitement du mérule et de réfection de l'appartement de M. [U], il n'explique pas pourquoi cette démarche n'a pas été réalisée plus tôt alors que, dès le 23 septembre 2004, au vu d'un courrier de M. [U] demandant le chiffrage des travaux à réaliser dans son appartement et dans les parties communes, l'assemblée générale avait pris une résolution numéro 9 en ce sens. Une nouvelle assemblée générale avait d'ailleurs été prévue en mars suivant, dont la tenue n'est pas démontrée, étant observé qu'il n'est pas justifié d'aucune réunion en 2005, ce qui démontre une absence de décision collective pendant 18 mois. La société ne fournit aucune explication sur ce point. Le rapport du cabinet Lanternier du 12 juillet 2006 a identifié des défauts de structure de l'immeuble et des passages d'eau provenant du second étage, nécessitant des travaux de réparation préalable, et indiqué que l'accès au second étage était indispensable. Or, il n'est pas discuté que, du fait de l'opposition du copropriétaire occupant cet étage, cet accès n'a jamais été possible et que la mission du cabinet s'est arrêtée, les entreprises n'ayant pu réaliser les vérifications et devis nécessaires. Pour autant, cette situation a été présentée à l'assemblée générale du 21 juillet 2007 sans donner lieu à une décision ou à un vote. Le syndic n'établit pas être intervenu auprès de l'indivision [O], ni avoir proposé aucune action contentieuse afin d'obtenir l'accès nécessaire pour vérifier l'état des parties communes à ce niveau. En parallèle, il est démontré que les charges courantes de copropriété, comme les provisions pour diagnostic et traitement, n'étaient pas non plus payées par les consorts [O], détenteurs de la moitié des tantièmes de copropriété. Le syndic a certes fait délivrer divers sommations de payer aux coindivisaires mais elles n'ont pas abouti, ni l'opposition à partage suite au décès d'[D] [O]. Il s'en déduit que la société Maison Rouge a pris des dispositions inadaptées pour pallier le fonctionnement dégradé et anormal de la copropriété existant en fait depuis le début de son mandat, en raison notamment de l'attitude des co-indivisaires propriétaires de l'appartement du second étage, et n'a pas mis en 'uvre en temps utiles les mesures coercitives et contentieuses de nature à permettre l'évaluation des travaux nécessaires sur les parties communes et leur financement, voire envisager l'application des dispositions relatives aux copropriétés en difficulté prévues par la loi du 10 juillet 1965. Contrairement à ce que prétend la société Maison Rouge, ces fautes ont contribué aux préjudices de M. [U] à raison d'une augmentation du coût des travaux retardés et de la persistance de l'indisponibilité d'usage de ses parties privatives. Sa responsabilité délictuelle est donc engagée. Dès lors que ces différents manquements ont contribué à la réalisation de l'entier dommage subi par M. [U], le syndicat des copropriétaires, M. [G], la société Maison Rouge et Maître [X] représentant les héritiers concernés par les successions propriétaire de l'appartement du second étage seront condamnés in solidum à l'indemniser de ses préjudices, les parts supportées par les différents héritiers étant déterminées dans le cadre des opérations de liquidation des successions. Le jugement est réformé en ce sens. B- Sur l'indemnisation des préjudices de M. [U] 1-Sur les travaux de réfection de son appartement L'expert, comme l'ensemble des professionnels ayant examiné les lieux, estime que les entrées d'eau doivent être supprimées avant de réaliser le traitement du champignon et donc de pouvoir remettre en état les parties privatives. M. [U] est fondé à solliciter la condamnation des successions [O] représentées par Maître [X] à réaliser ou faire réaliser les travaux sur les équipements sanitaires, baignoire et descentes des eaux usées et eaux vannes fortement dégradées (page 27 et 28 du rapport d'expertise) pour mettre fin à tout écoulement d'eau à partir de leurs parties privatives. Le prononcé de l'astreinte est justifié pour garantir l'exécution de cette condamnation. Le délai accordé par le premier juge pour y procéder est cependant trop court et sera porté à trois mois. Le jugement est réformé sur ce point. Sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux de réfection des maçonneries, de la couverture, de la VMC, de reprise des planchers, nécessaires à la suppression de l'humidité est également justifiée. L'expertise de 2014 a mis en évidence la nécessité de travaux importants intéressant plusieurs corps de métier et justifiant l'intervention d'un maître d''uvre. Cette situation est confirmée par les éléments produits par le syndicat contemporains et postérieurs au jugement. Dans ces conditions, le délai d'exécution prévu par le tribunal n'est pas adapté au volume de travaux à réaliser sur les parties commune, ni à leur complexité. Il sera porté à 24 mois à l'issue desquels une astreinte sera prononcée dont les modalités seront précisées au dispositif. Les photographies annexées au rapport d'expertise, au diagnostic de M. [W] et au constat d'huissier établi le 6 août 2021 pour obtenir la levée de l'arrêté de péril mettent en évidence que les doublages et plafonds ainsi que l'isolation de l'appartement de M. [U] ont été déposés et évacués, de même que toute la plomberie, l'électricité et le chauffage. Demeurent en place quelques cloisons séparatives. Des portes ont été démontées et stockées de même que quelques éléments mobiliers notamment de cuisine. Contrairement à ce que prétendent les consorts [O], la remise en état de ces agencements qui existaient avant la découverte de l'état du plancher ne constituent pas de simple travaux d'entretien que M. [U] aurait dû supporter en tout état de cause. S'il avait effectivement envisagé en 1999 de réaliser des travaux, les appelants ne démontrent pas qu'il s'agissait d'une rénovation complète des lieux, emportant la réfection de ces parties des agencements, de toute la plomberie et de l'électricité. L'obligation de les refaire résulte de la dégradation des parties communes et des travaux de reprise nécessaires ainsi que des investigations qui ont exigé le contrôle de la structure même de l'immeuble et donc la mise à nu des murs. En revanche, l'argumentation des appelants est justifiée s'agissant des travaux de peinture, qui relèvent de l'entretien normal par le propriétaire. M. [U] ne justifie d'ailleurs d'aucune prestation à ce titre avant la découverte des désordres. Sur la base du devis de M. [N] du 1er juillet 2014, dont l'expert avait indiqué qu'il était cohérent avec ses estimations, le coût de la remise en état avait été évalué à 99 033 euros TTC en incluant le coût de la maîtrise d'oeuvre. Au regard des différents postes du devis, les travaux qui doivent demeurer à la charge de M. [U] représentent 15% de leur coût. Son préjudice doit donc être fixé à la somme de 84 179 euros TTC. Le jugement est réformé sur ce point. 2-Sur les préjudices immatériels a-Le préjudice de jouissance de M. [U]  Il n'est pas discutable que l'appartement de M. [U] est inhabitable depuis 2000, époque à laquelle ont été constatés les différents désordres affectant le plancher haut de l'appartement. M.[U], dont cet appartement ne constitue pas le domicile principal, évalue son préjudice sur la base d'une valeur locative de 700 euros par mois. Toutefois, cette évaluation n'est corroborée par aucune pièce en rapport avec l'évolution du marché locatif saisonnier ou non dans ce quartier de St Briac. De même, la destination locative de ce bien n'est pas non plus démontrée et, en tout état de cause, sa mise en location n'aurait pas procuré de façon certaine à M. [U] le règlement d'un loyer pendant les 20 années écoulées. Dès lors, en l'absence de destination locative démontrée, seul le préjudice tenant à l'impossibilité d'utiliser ce bien ou de le céder est caractérisé. Au regard de la situation de ce bien, de son caractère de logement secondaire, de la durée d'indisponibilité, l'indemnisation accordée à M. [U] sera réduite à 80 000 euros. Il importe de mettre un terme au litige qui dure depuis vingt ans, de sorte que la demande de provision et de sursis à statuer sur l'indemnisation définitive de son préjudice dans l'attente de l'exécution des travaux sera rejetée. Le jugement est réformé de ce chef. b-Le préjudice moral de M. [U] Indépendamment de la perte de jouissance de son bien, M. [U] subit un préjudice moral tenant en l'ensemble des démarches accomplies dans le cadre de la procédure, au blocage récurrent du fonctionnement de la copropriété, aux incertitudes quant à la remise en état des lieux, dont l'indemnisation a été justement évalué par le premier juge, sans qu'il y ait lieu toutefois de le lui conférer un caractère provisionnel. C-Sur les appels en garantie Le partage de responsabilité entre co-obligés est effectué en fonction de la gravité respective de leurs fautes. Sur ce point, le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre à la garantie intégrale des condamnations mises à sa charge. En effet le défaut d'entretien est ancien et la description des fissures des maçonneries extérieures par l'expert traduit sans ambiguïté son manquement à son obligation de pourvoir à la conservation de l'immeuble. Compte tenu de la gravité de ces différents manquements analysé ci-dessus, de l'intervention limitée dans le temps des syndics professionnels, les responsabilités seront réparties comme suit : - 40% à la charge de maître [X] ès qualités, - 40% à la charge du syndicat des copropriétaires, - 17% à la société de la société Maison Rouge, - 3% à la charge de M. [G]. Il sera accordé garantie aux codébiteurs entre eux dans ces limites. Le jugement est réformé . III-Sur la garantie d'AXA France IARD M. [U] demande la réformation du jugement qui a écarté la garantie de la société AXA en raison d'une absence d'aléa à la date de conclusion du contrat le 16 mars 2002 par M. [G]. Il soutient que la résiliation de la précédente police souscrite en 1984, le 24 juillet 2001 à effet du 31 janvier 2002 ne peut être démontrée par le seul courrier non signé produit aux débats sans preuve de son envoi et qu'il doit être considéré que ce contrat s'est poursuivi et qu'il n'existe aucune déclaration inexacte. Il conteste que la mention relative à l'absence de sinistre dans les 24 mois précédents puisse caractériser une connaissance du sinistre et un défaut d'aléa en l'absence de preuve qu'il s'agit d'une réponse à une question posée à l'assuré préalablement à la souscription du contrat. Il estime pouvoir se prévaloir de la garantie responsabilité civile et que la clause d'exclusion relative au défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré n'est pas formelle et limitée et ne peut lui être opposée. La société AXA soutient qu'un nouveau contrat a été conclu en 2002 alors que le désordre des parties communes était dénoncé depuis 2000 et donc connu lors de la souscription ; qu'à défaut d'aléa sa garantie n'est pas mobilisable. Elle ajoute que le sinistre procédant d'une seule et même cause, les garanties ne peuvent se cumuler, qu'il ne peut relever que de la garantie dégât des eaux qui limite la perte locative ou de jouissance à deux ans et que la perte d'usage ne peut s'appliquer aux locaux vacants. Elle soutient que la garantie responsabilité civile propriétaire n'est pas mobilisable et ne peut couvrir les fautes des syndics professionnels qui doivent souscrire leur propre assurance. A-Sur l'absence d'aléa à la signature du contrat Les pièces produites démontrent que le 11 octobre 1984, [D] [O] en qualité de syndic a souscrit un contrat incendie multirisques pour l'immeuble en cause, n°335730404962U, auprès de l'UAP à échéance au 31 janvier. Un nouveau contrat multirisque immeuble portant le numéro 182709504 a été signé par M. [G] en sa qualité de syndic avec la société AXA venant aux droits de l'UAP le 4 juillet 2002 à effet du 16 mars 2002. M. [U] remet en cause la résiliation du contrat conclu en 1984 en l'absence de justification de l'envoi du courrier daté du 24 juillet 2001 adressé par la société AXA à [D] [O] annonçant la résiliation du contrat à effet du 31 janvier 2002. Cependant la conclusion d'un nouveau contrat, sous un autre numéro, en juillet 2002 à effet du 16 mars 2002, très peu de temps après la désignation de M. [G] en qualité de syndic corrobore la résiliation de la première police, ce d'autant que ce dernier a précisé lors de l'expertise qu'il avait procédé à une mise à jour des contrats d'assurance résiliés depuis 2001 (page 7 de la note aux parties n°2). Il ne peut être tiré aucune conclusion du courrier d'AXA du 3 août 2001 demandant à M. [J], autre copropriétaire, le paiement de sa quote-part d'assurance puisque la résiliation ne remet pas en cause l'obligation de payer la prime due. Par ailleurs, M. [U] se prévaut des garanties offertes par le contrat souscrit en 2002. Cette police est donc seule applicable au sinistre. Les conditions particulières de ce contrat précisent, au titre des déclarations du souscripteur, que les biens n'ont pas subi ou occasionné aucun sinistre au cours des 24 derniers mois. Cette indication, comme le relève M. [U], ne peut permettre à l'assureur d'invoquer un défaut d'aléa pour refuser sa garantie. Elle se situe, en effet, parmi d'autres mentions pré-imprimées de la police et il n'est pas démontré que cette déclaration prêtée à M. [G] a effectivement été fournie en réponse à une question précise posée par l'assureur et ainsi, qu'elle caractérise une réponse inexacte en présence d'un sinistre déjà réalisé. La garantie d'AXA ne peut donc être écartée au motif d'un défaut d'aléa. B-Sur les garanties mobilisables La police multirisques immeuble garantit, entre autres, le risque dégât des eaux et la responsabilité civile en qualité de propriétaire. Le dégât des eaux visé en page 10 des conditions générales se rapporte uniquement à des dommages occasionnés par des entrées d'eau accidentelles liées à des ruptures, fuites ou débordements, ainsi qu'aux infiltrations par les joints d'étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des des carrelages. Cette définition ne peut se rapporter en l'espèce qu'au développement du mérule entraîné par la fuite provenant de l'appartement des consorts [O]. Toutefois la reprise des planchers concerne une partie commune et le syndicat ne demande pas la garantie d'AXA à ce titre. Par ailleurs, la perte d'usage indemnisable suppose que les locaux ne soient pas vacants au moment du sinistre, ce qui n'était pas le cas de l'appartement de M. [U]. Cette garantie n'est pas mobilisable à son profit. En revanche, dans la mesure où le sinistre ne procède pas d'une seule et même cause puisque la dégradation des têtes de solives est due à l'humidité des murs, du fait des infiltrations en façades, M. [U] peut en application de l'article L 124-3 du code des assurances se prévaloir de la garantie responsabilité civile propriétaire. En effet, selon les termes du contrat, sont garantis les dommages causés aux tiers lorsqu'ils entraînent la responsabilité à laquelle l'assuré est légalement tenu, ce qui recouvre l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et résultent directement du bâti. Le motif de l'engagement de la responsabilité du syndicat sur ce fondement est en lui-même indifférent. La société AXA n'a pas à garantir le syndicat du coût des travaux de remise en état des parties communes, demande que celui-ci ne présente d'ailleurs pas. Il doit garantir le syndicat des conséquences pécuniaires des dommages subis par M. [U] du fait du bâti de l'immeuble, à hauteur de sa part de responsabilité, sans pouvoir opposer, l'exclusion prévue à l'article 63 du contrat selon laquelle «aux termes de l'article 1964, le contrat d'assurance garantit un risque aléatoire et par conséquence la survenance d'un des risques assurés dépend par nature d'un événement incertain. Ainsi, n'entre ni dans l'objet, ni dans la nature du contrat, l'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui». Cette clause, comme le relève M. [U], ne se réfère pas à des critères précis, ni à des hypothèses limitativement énumérées. Elle n'est donc pas formelle et limitée comme l'exige l'article L 113-1 du code des assurances et est donc réputée non écrite. La société AXA peut opposer au tiers lésé les franchises et limites de garantie prévues au contrat en fonction de la nature des dommages indemnisés.   Le jugement est réformé sur ce point. IV-Sur les demandes du syndicat au titre des parties communes A-Sur la demande d'exécution des travaux contre les consorts [O] A l'instar de M. [U], le syndicat des copropriétaires est fondé à obtenir la condamnation des successions [O] représentées par Maître [X] à exécuter dans leurs parties privatives les travaux nécessaires pour mettre fin aux écoulements d'eau à l'origine du développement du mérule qui dégrade une partie commune structurelle. Leur responsabilité contractuelle est en effet engagée dès lors que l'absence de traitement de ces fuites constitue une violation des obligations mises à leur charge par le règlement de copropriété dans son article 7 qui impose aux copropriétaires de ne pas compromettre la solidité de l'immeuble à l'occasion de la jouissance de leurs parties privatives. Leur condamnation sera assortie d'une astreinte selon les mêmes modalités que celles prévues en réponse à la demande de M. [U]. B-Sur la nature et le coût des travaux sur les parties communes Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation des consorts [O] et des deux syndics au paiement d'une somme qui correspond à la différence entre le coût actuel des travaux et leur évaluation en 2000, considérant que cette augmentation résulte de l'attitude des indivisions propriétaires de l'appartement du second étage et des fautes des syndics. M. [G] et la société Maison Rouge opposent la prescription de ses demandes, dès lors que leurs mandats ont pris fin respectivement en 2003 et 2007 et que les demandes à leur encontre ont été formulées lors de l'instance au fond et donc au delà du délai de 5 ans qui expirait le 19 juin 2013 suite à la réforme de la prescription issue de la loi du 17 juin 2008. Ils opposent également le quitus de leur gestion qui leur a été délivré par les assemblées générales. M.[U] soutient que les consorts [O] doivent supporter 90% des charges relatives aux parties communes. 1-Sur la prescription Les fonctions de M. [G] ont pris fin en 2003 et celles de la société Maison Rouge en 2007. Les fautes commises dans l'exercice du mandat que leur avait confié successivement le syndicat de copropriété se prescrivaient dans un délai de 10 ans réduit à 5 ans par la loi du 17 juin 2008. Cependant, à l'instar de ce qui a été jugé pour M. [U], il apparaît que la réalité de l'état de l'immeuble s'agissant des parties communes n'a été déterminée qu'en 2014, à l'issue de l'expertise initiée par la société Espacil Construction. En effet, lors de l'intervention de M. [G] n'avaient pu être définies les modalités de traitement des désordres, ni l'évaluation de l'ensemble des coûts ; situation qui s'est renouvelée ultérieurement puisque le diagnostic demandé par la société Maison Rouge en 2006 au cabinet Lanternier-Thiébart n'a pu être mené à son terme, de sorte que l'assemblée générale a été dans l'impossibilité de connaître le montant des travaux à engager. Cette connaissance de l'étendue du dommage affectant les parties communes et ses conséquences en termes de travaux à entreprendre ont mis en évidence les carences des deux syndics dans l'exécution de leur mandat et un conseil défaillant donné au syndicat relativement aux mesures à mettre en place pour parvenir à traiter le sinistre dans le délai le plus rapide possible compte tenu des difficultés de fonctionnement de la copropriété par ailleurs. Le délai de prescription n'a donc pu courir avant la découverte du dommage et ne peut être opposé au syndicat compte tenu de la date de sa demande au fond suite au dépôt du rapport d'expertise, inférieure au délai de prescription de cinq ans. 2-Sur la délivrance du quitus De la même façon, le quitus donné annuellement par l'assemblée générale ne se rapporte qu'aux faits connus au moment de la décision et ne peut être opposé au syndicat au titre de fautes de gestion découvertes ultérieurement. 3-Sur les travaux de reprise des parties communes Ces travaux consistent d'une part, à remettre en état la structure de l'immeuble et, d'autre part, à traiter le mérule. A la date à laquelle M. [U] a dénoncé l'état dégradé des têtes des solives du plancher haut de son appartement, le devis de M. [M] du 7 juin 2000 évaluait le renforcement des poutres et les interventions limitées sur les joints extérieurs de trois façades à la somme de 15 203,82 euros TTC. N'était cependant pas chiffré le coût d'autres réparations dont la nécessité n'a été découverte qu'à l'occasion de la visite complète des lieux lors de l'expertise judiciaire en 2014 (la reprise du pied d'arbalétrier vermoulu, des dégradations de charpente et de couverture). Le coût des travaux qui auraient dû être réalisés sur les parties communes pour éviter le sinistre dépassait la seule somme de 15 203,82 euros et justifiait d'engager un budget de l'ordre de 25 000 euros y compris le recours à un maître d''uvre, dès lors que les travaux concernaient la structure même de l'immeuble. M. [I] avait évalué le coût des travaux nécessaires compte tenu des désordres affectant les parties communes de l'immeuble en 2014 à 125 378 euros, le seul traitement de la maçonnerie représentant 108 130 euros et 13 200 euros de couverture. Ce montant était majoré du traitement du mérule de 17 774,79 euros et des frais de maîtrise d''uvre de 12% du coût des travaux, soit un coût total de 160 341,42 euros TTC. Le syndicat, sur la base des évaluations de M. [W] en 2020, fait valoir que le coût des travaux est désormais compris entre 495 000 euros et 550 000 euros. La lecture du rapport de l'architecte démontre que cette évaluation a été effectuée dans l'esprit d'une réfection complète de l'immeuble, palliatif à sa destruction et sa reconstruction évoquées avec la mairie et qui ne sont pas possibles. Le détail de son estimatif révèle que le gros 'uvre représente un montant de 143 000 euros, la consolidation de la charpente un montant de 5 500 euros et la couverture neuve un coût de 33 000 euros. Ces évaluations, globalement cohérentes avec celles de l'expert compte tenu de l'évolution du coût des prestations et des matériaux,comprennent, s'agissant du gros 'uvre, l'exécution de planchers en béton, modification de matériau qui n'a jamais été évoquée lors de l'expertise et impose une réduction de de ce poste. Surtout, M. [W] inclut un poste « intérieurs » relatif à la réfection des trois logements de l'immeuble, lequel n'est pas détaillé mais prend nécessairement en compte des travaux de réfection compris dans l'appartement de M. [U] déjà indemnisés. Par ailleurs, l'expertise judiciaire n'a pas retenu la nécessité de reprendre tous les aménagements des appartements du second étage et du rez de chaussée. Ce poste ne peut être pris en compte étant sans lien avec le litige. Le montant des travaux relevant de l'entretien collectif des parties communes sur la base des prestations décrites par l'expert et en tenant compte de l'évolution du coût des prestations et matériaux sera fixé à 186 274,79 euros, dont 17 774,79 euros au titre du traitement de la mérule. A cette somme doivent être ajoutés des frais annexes (de maîtrise d''uvre, d'assurance dommages ouvrage, de coordonnateur SPS, contrôle technique) que justifie l'intervention sur les structures du bâtiment, ce à hauteur de 18% du coût des travaux soit un coût total de 219 803,79 euros. Le syndicat verse de plus aux débats les justificatifs des sommes engagées pour obtenir la levée de l'arrêté de péril, à savoir 41 328 euros montant des travaux de mise en sécurité de l'immeuble et 1 650 euros coût de l'audit de M. [W]. Cette somme totale de 42 978 euros sera intégrée au coût de l'entretien collectif de l'immeuble, qui s'élève donc à 262 781,79 euros. 4-Sur la demande du syndicat Il n'y a pas lieu de prononcer à ce titre de condamnation provisionnelle concernant les travaux de réfection des parties communes dès lors que les prestations à réaliser ont été définies par l'expert judiciaire et que les coûts en sont également connus. Une exécution correcte par le syndicat de son obligation aurait dû le conduire à engager une somme de 25 000 euros pour pourvoir à l'entretien de l'immeuble. Elle doit donc être répartie entre les copropriétaires sur la base de leurs tantièmes des parties communes. Le surplus du coût des travaux sur les parties communes dû à la poursuite de la dégradation des éléments structurels du bâti représente une somme de 237 781,79 euros et résulte des manquements respectifs des parties analysés plus haut et pour partie imputable au syndicat des copropriétaires comme il a été rappelé, qui n'a pas pris les mesures adaptées face à l'attitude des consorts [O]. Les parts de responsabilité doivent être distinguées concernant le coût de traitement du mérule qui est de façon prépondérante imputable aux successions [O] par rapport à celui du surplus des travaux. Sur le coût de 17 774,79 euros, les parts de responsabilité appliquées par le tribunal seront confirmées. Il s'en déduit que Maître [X] ès qualités, M. [G] et la société Maison Rouge seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires 80% de cette somme. Le surplus du coût de réparation des parties communes de 220 007 euros sera réparti selon les parts de responsabilité appliquées à l'indemnisation du préjudice de M. [U]. En conséquence, Maître [X] ès qualités, M. [G] et la société Maison Rouge seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires 60% de cette somme. V-Sur les demandes annexes Les condamnations seront majorées des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt. M.[U] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles sont réformées s'agissant de la condamnation au profit de M. [U], de même que celles relatives aux dépens. Il sera accordé à M. [U] une indemnité de 11000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel qui sera supportée in solidum par Maître [X] ès qualités, le syndicat de copropriété garanti par la société AXA, la société Maison Rouge et M. [G] et répartie entre eux conformément aux condamnations prononcées à son profit. Il n'apparaît pas inéquitable que les autres parties conservent la charge des frais engagés en appel. Les dépens de première instance comprenant les frais de référé et d'expertise, ainsi que les dépens d'appel seront supportés in solidum par Maître [X] ès qualités, le syndicat de copropriété garanti par la société AXA, la société Maison Rouge et M. [G] et répartis entre eux comme les frais irrépétibles. Ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement en dernier ressort, INFIRME partiellement le jugement, STATUANT à nouveau et reprenant le dispositif sur le tout pour une meilleure compréhension, DÉCERNE acte à Maître [X] de son intervention volontaire en qualité de mandataire successoral des successions d'[D] [T] épouse [O], de [C] [O] et de [WG] [O], DÉCLARE irrecevables les demandes contre M. [CJ] [O], Mme [OM] [F] épouse [J], Mme [B] [F], Mme [E] [O] et Mme [KK] [O], DIT n'y avoir lieu à sursis à statuer sur l'indemnisation définitive de M. [U] et du syndicat des copropriétaires, CONDAMNE Maître [X] ès qualités à faire procéder aux réparations des équipements sanitaires et des descentes d'eaux usées et eaux vannes visés aux pages 27 et 28 du rapport d'expertise pour mettre fin aux dégradations du plancher dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte d'un montant de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pendant un délai de trois mois, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] à réaliser les travaux de réparation des parties communes de l'immeuble dans un délai de 24 mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte d'un montant de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pendant un délai de trois mois, CONDAMNE in solidum Maître [X] ès qualités, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], M. [G] et la société Maison Rouge à verser à M. [U] les sommes suivantes  : - 84 179 euros au titre de la remise en état de ses parties privatives, - 80 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, - 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. FIXE les parts de responsabilité au titre de l'indemnisation de M. [U] comme suit : - 40% à Maître [X] ès qualités, - 40 % à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], - 17% à la charge de la société Maison Rouge, - 3% à la charge de M. [G] ACCORDE garantie aux codébiteurs dans ces limites, CONDAMNE la société AXA France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge au profit de M. [U], DÉCLARE les franchises et limites prévues dans la police de la société AXA France opposables aux tiers lésés, FIXE à 262 781,79 euros le coût de travaux de reprise des parties communes, FIXE à 25 000 euros le coût de l'entretien normal des parties communes, la part de ce coût sera répartie entre copropriétaires sur la base des tantièmes détenus dans la copropriété, FIXE les parts de responsabilité au titre du coût du traitement du mérule de 17 774,79 euros comme suit : - 70% à la charge de Maître [X] ès qualités, - 20% à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], - 3% à la charge de M. [G], - 7% à la charge de la société Maison Rouge, CONDAMNE in solidum Maître [X] ès qualités, M. [G] et la société Maison Rouge à verser au syndicat des copropriétaires 80% de cette somme, ACCORDE garantie aux codébiteurs dans la limite de ces parts de responsabilité, FIXE les parts de responsabilité au titre du surplus du coût des travaux de reprise des parties communes de 220 007 euros comme suit : - 40% à Maître [X] ès qualités, - 40 % à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11], - 17% à la charge de la société Maison Rouge, - 3% à la charge de M. [G], CONDAMNE in solidum Maître [X] ès qualités, M. [G] et la société Maison Rouge à verser au syndicat des copropriétaires 60% de cette somme, ACCORDE garantie aux codébiteurs entre eux dans ces limites, DIT que les condamnations seont majorées des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, DISPENSE M. [U] de sa participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, CONDAMNE in solidum Maître [X] ès qualités, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] garanti par la société AXA France IARD, M. [G] et la société Maison Rouge à verser à M. [U] une indemnité de 11 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, qui sera répartie entre codébiteurs comme les condamnations prononcées à son bénéfice, REJETTE les autres demandes au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE in solidum Maître [X] ès qualités, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] garanti par la société AXA France IARD, M. [G] et la société Maison Rouge aux dépens de première instance comprenant les frais de référé et d'expertise ainsi que les dépens d'appel, répartis entre eux comme les frais irrépétibles et recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,