Cour d'appel, 27 septembre 2022. 21/05246

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 27 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/05246 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UWLO AFFAIRE : M. [U] [F] C/ S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits de l'OPIEVOY Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Novembre 2020 par le Tribunal de proximité de Saint Germain en laye N° RG : 11-20-000079 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 27/09/22 à : Me Thierry DE VALLOMBREUSE Me Sabrina DOURLEN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [U] [F] [Adresse 4] [Localité 2] Présent à l'audience Représentant : Maître Thierry DE VALLOMBREUSE, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 540 N° du dossier 1704 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/017109 du 30/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANT **************** S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits de l'OPIEVOY N° SIRET : 308 435 460 RCS Versailles Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 21 juillet 2021, l'OPH Opievoy a donné à bail à M. [U] [F] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] (78). Par acte d'huissier de justice délivré le 11 octobre 2019, la société d'HLM Les Résidences, venant aux droits de l'Opievoy, a assigné M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye afin qu'il : - prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [F], - ordonne l'expulsion immédiate de M. [F], - condamne M. [F] à payer le loyer courant puis une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer augmenté des charges, 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. Par jugement contradictoire du 6 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a : - prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 21 juillet 2015 entre l'OPH Opievoy aux droits de laquelle vient la société d'HLM Les Résidences et M. [F] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], aux torts de ce dernier, - ordonné en conséquence l'expulsion de M. [F] ainsi que de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, en cas de besoin, - dit qu'à défaut pour M. [F] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société d'HLM Les Résidences pourrait faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, du fait du rejet de la demande de suppression de ce délai, - rejeté la demande de paiement du loyer courant, - condamné M. [F] à payer à la société d'HLM Les Résidences une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel et des charges soit 254,59 euros et ce, à compter de la signification de la décision, jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par remise des clefs, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, sans majoration, - condamné M. [F] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle et à verser à la société d'HLM Les Résidences une indemnité de procédure de 400 euros, - assorti le jugement de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 10 août 2021, M. [F] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 mars 2022, il demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en toutes ses dispositions, - débouter la société d'HLM Les Résidences de l'ensemble de ses prétentions, - déclarer l'appel incident de la société d'HLM Les Résidences irrecevable et infondé, - débouter la société d'HLM Les Résidences de l'ensemble de ses prétentions, au titre de son appel incident. Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 juin 2022, la société d'HLM Les Résidences demande à la cour de : - lui adjuger le bénéfice de ses conclusions, et y faire droit, - déclarer irrecevable et infondé l'appel interjeté, - débouter M. [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il : - a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 254,59 euros, - l'a déboutée de sa demande de condamnation de M. [F] au paiement de l'arriéré, - l'a déboutée sa demande de condamnation de M. [F] au paiement des loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, - condamner M. [F] à lui payer : - une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, majoré de 50 %, augmenté des charges légalement exigibles, - le loyer contractuel majoré des charges jusqu'au prononcé de la résiliation, - la somme de 1 052,67 euros correspondant à l'arriéré au 30 avril 2022, terme d'avril 2022 inclus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus, - condamner M. [F] à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître Dourlen, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 juin 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail M. [F] reproche au premier juge de n'avoir pas pris en compte sa situation personnelle soutenant qu'il peut prétendre au qualificatif de personne handicapée et qu'il a subi un grave AVC qui serait à l'origine des comportements qui lui sont reprochés. La société d'HLM Les Résidences qui poursuit la confirmation du jugement sur ce point fait valoir que M. [F] ne respecte pas l'obligation essentielle de jouissance paisible des lieux, ainsi que l'a, à juste titre, relevé le premier juge, qui dans une motivation détaillée a souligné que les pièces produites attestaient sur une longue période les diverses agressions subies par son personnel, les intervenants de l'immeuble et les voisins conduisant à mettre fin au bail aux torts exclusifs de M. [F]. Elle ajoute que M. [F] ne produit aucune pièce sur l'AVC qu'il prétend avoir eu et qui serait à l'origine des différents comportements reprochés, se contentant de l'affirmer, soulignant que M. [F] continue de troubler la jouissance paisible des autres occupants alors même que la procédure est toujours en cours. Sur ce, Le locataire doit, en application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, jouir paisiblement des lieux et, partant, s'abstenir de troubler la jouissance des autres occupants. Conformément à l'article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. En l'espèce, le bail reprend l'obligation dont est tenu le locataire de jouir paisiblement de la chose louée au sein de ses conditions générales. Il appartient à la société d'HLM Les Résidences qui entend obtenir la résiliation du bail consenti à M. [F] d'établir la réalité des manquements commis par celui-ci à son obligation de jouir paisiblement du logement qui lui est loué. Celle-ci, par de nombreuses pièces, atteste des nuisances alléguées, et notamment produit : - le rapport d'intervention de l'entreprise Deschamps en date du 28 janvier 2016 qui atteste des propos insultants tenus par M. [F], - le dépôt de plainte de M. [Y] en date du 20 mai 2016 qui dénonce également les propos insultants tenus par M. [F] à son égard, - le dépôt de plainte de M. [O] en date du 23 décembre 2016 dénonçant lui aussi des propos injurieux à son égard, - le dépôt de plainte de M. [X] en date du 26 juillet 2019 dénonçant des faits de violence à son égard du fait de M. [F], - la lettre de Mme [Z] du 15 mai 2018 à la société d'HLM Les Résidences dénonçant elle aussi plusieurs faits de nuisances et d'agressions verbales à son encontre, - le rapport du gardien en date du 3 mai 2022 précisant que les locataires l'informent souvent d'agissements de M. [F] (insultes grossières, insultes raciales, bruits excessifs par tapage sur les tuyaux de son logement) soulignant la peur des représailles évoquée par ces mêmes locataires. Il suit de ces différents éléments, que M. [F] est à l'origine de nuisances dans le logement qu'il occupe ayant des répercussions sur les différents intervenants dans l'immeuble et sur ses voisins, et ce, au mépris de ses obligations contractuelles. M. [F] en revanche, ne produit à hauteur de cour aucun élément qui viendrait contredire les pièces produites, se contentant d'affirmer, sans en apporter la preuve, que ses comportements reprochés, qu'il ne conteste pas, seraient dus à un AVC dont il aurait été victime. Dès lors, sa seule situation médicale, au demeurant non attestée à hauteur de cour, ne permet pas de contredire les nombreux éléments objectifs produits par la bailleresse. En définitive, les éléments produits aux débats attestent les manquements réitérés de M. [F] à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués, qui sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs. Par suite, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a résilié le bail consenti à M. [F], ordonné son expulsion et condamné ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation. Sur les demandes de la société d'HLM Les Résidences * Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif. La société d'HLM Les Résidences reproche au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande au titre de l'arriéré de loyers au motif que sa demande serait imprécise alors même qu'elle avait versé à ce titre un décompte précis des sommes dues et souligne avoir versé un décompte actualisé à hauteur de cour justifiant que M. [F] lui doit la somme de 1 706,33 euros au 30 avril 2022, terme d'avril 2022 inclus. M. [F] soutient que le décompte locatif contient des frais pour un montant de 653,66 euros (article 700 pour 400 euros et frais de poursuite pour 253,66 euros) qui ne correspondent ni à un arriéré locatif ni à des indemnités d'occupation, ne justifiant pas la demande de condamnation de la bailleresse. Sur ce, Il ressort du relevé de compte locataire que produit la bailleresse au 30 avril 2022, terme d'avril 2022 inclus que M. [F] est effectivement redevable de la somme de 1 052,67 euros (1 706,33 euros ' 653,66 euros), les frais d'article 700 et frais de poursuite devant être déduits, étant d'ailleurs observé qu'aux termes de son dispositif la bailleresse ne réclame que cette somme de 1 052,67 euros. Le jugement sera donc infirmé sur ce point et M. [F] sera condamné au règlement de cette somme, sans qu'il soit besoin de le condamner en plus au règlement du loyer contractuel jusqu'à la résiliation du bail tel que sollicité par la bailleresse, cette condamnation étant incluse dans la condamnation au titre de l'arriéré locatif. * Sur le montant de l'indemnité d'occupation La société d'HLM Les Résidences dans le cadre de son appel incident reproche au premier juge d'avoir évalué l'indemnité d'occupation à la seule valeur fixe de 254,59 euros, alors même qu'il convient de la majorer, celle-ci ayant une fonction comminatoire, et d'y intégrer la revalorisation annuelle et la possible régularisation des charges. M. [F] n'a pas répondu sur ce point. Sur ce, L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer le préjudice subi par le propriétaire, issu du maintien fautif de l'occupant dans les lieux. En l'espèce, le premier juge n'a pas pris en compte la majoration de 50% sollicitée par la bailleresse à juste titre, aucune clause au bail ne prévoyant une telle majoration. Il y a néanmoins lieu d'infirmer le jugement sur son montant, pour prendre en compte l'intégralité du préjudice de la bailleresse du fait de l'occupation sans titre, et de prévoir que l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail est fixée au montant du loyer tel qu'il aurait été dû s'il s'était poursuivi, augmentée des charges légalement exigibles. Sur les demandes accessoires Succombant, M. [F] est condamné aux dépens d'appel, les dispositions prises sur les dépens de première instance étant confirmées. La somme qui doit être mise à la charge de M. [F] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par la société bailleresse peut être équitablement fixée à 400 euros. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 254,59 euros et rejeté la demande de paiement du loyer courant, Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant Condamne M. [U] [F] à verser à la société d'HLM Les Résidences la somme de 1 052,67 euros, terme d'avril 2022 inclus, au titre de l'arriéré locatif et indemnités d'occupation, Condamne M. [U] [F] à verser à la société d'HLM Les Résidences une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail au montant du loyer tel qu'il aurait été dû s'il s'était poursuivi, augmentée des charges légalement exigibles, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne M. [U] [F] à verser la société d'HLM Les Résidences la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [U] [F] aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions concernant l'aide juridictionnelle et à celles de l'article 699 du code de procédure civile par Me Dourlen, avocat en ayant fait la demande. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,