Cour d'appel, 13 mars 2024. 22/14312

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 13 MARS 2024 N° 2024/ 142 N° RG 22/14312 N° Portalis DBVB-V-B7G-BKHP4 [K] [F] épouse [W] C/ [B] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Hugo BONACA Me AudeVAISSIERE Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 28 Septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/05539. APPELANTE Madame [K] [F] épouse [W] née le 17 Octobre 1984 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008897 du 18/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME Monsieur [B] [S] né le 15 Avril 1975 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu à compter du 1er mars 2016, Monsieur [B] [S] a donné à bail d'habitation à Madame [K] [F] épouse [W] un appartement meublé de type 2 au deuxième étage d'un immeuble collectif sis [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel de 690 euros et une provision pour charges de 10 euros. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 17 novembre 2020, la locataire a mis le bailleur en demeure d'effectuer des travaux de réparation, invoquant un manquement à son obligation de délivrance d'un logement décent. D'autres mises en demeure analogues ont suivi les 2 décembre 2020, 8 janvier 2021 et 9 février 2021. De son côté, le bailleur a fait signifier le 2 février 2021 à la locataire un commandement de payer un arriéré de loyer et de charges s'élevant à la somme de 16.955,11 euros, visant la clause résolutoire stipulée au contrat. Le 27 avril 2021, il a requis un huissier de justice à l'effet de constater la remise à la locataire d'un logement rénové, après que celle-ci ait été temporairement relogée avec sa famille durant une période de 28 jours correspondant aux travaux. Par acte du 2 juillet 2021, Madame [W] a saisi le juge des référés d'une action tendant à contester le commandement de payer et obtenir une expertise des désordres persistants, dont elle a été déboutée par ordonnance rendue le 7 avril 2022. Parallèlement Monsieur [S] a saisi le 28 septembre 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant cette fois au fond, pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, entendre prononcer l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, et obtenir paiement de la dette locative ainsi que d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. En défense, Madame [W] a soutenu que le loyer s'élevait en réalité à 500 euros par mois et qu'elle n'était redevable d'aucun arriéré compte tenu de l'allocation de logement versée par la CAF ; subsidiairement, elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement ; reconventionnellement, elle a réclamé paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, ainsi que la condamnation du bailleur à effectuer divers travaux de réparation. Dans son jugement rendu le 28 septembre 2022, le tribunal a considéré que le montant du loyer mensuel s'élevait bien à 690 euros, que la locataire ne s'était jamais acquittée depuis la date de prise d'effet du bail de la part demeurant à sa charge en sus de l'allocation de logement, et qu'elle ne pouvait se prévaloir de l'exception d'inexécution des obligations du bailleur. En conséquence le premier juge a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 2 avril 2022 (en réalité le 2 avril 2021), - ordonné l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, - condamné Madame [W] à payer la somme de 24.672,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 31 mai 2022, outre une indemnité de 690 euros par mois pour la période postérieure jusqu'à la libération effective des lieux, - débouté l'intéressée de ses demandes reconventionnelles, - et condamné celle-ci aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Cette décision a été signifiée le 6 octobre 2022 à la défenderesse, qui en a relevé appel le 27 octobre suivant. Un commandement de quitter les lieux lui avait été délivré entre-temps le 17 octobre. Le 2 août 2023, Monsieur [S] a requis un commissaire de justice à l'effet de dresser procès-verbal de la reprise des lieux, après que les clés aient été déposées par Madame [W] dans la boîte aux lettres de l'immeuble. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 25 mars 2023, Madame [K] [F] épouse [W] ne conteste plus le montant du loyer, mais soutient que la créance du bailleur doit être diminuée de 10.117,49 euros compte tenu : - de la prescription de l'action en paiement des loyers échus antérieurement au 28 septembre 2018, en vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, - de l'absence de toute régularisation des charges, - et de la déduction du loyer correspondant à la période de relogement en application de l'article 1724 du code civil. Elle considère d'autre part que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, et que les travaux réalisés au printemps 2021 n'ont pas permis de remédier à la totalité des désordres. Elle se prévaut à cet égard d'une mise en demeure adressée le 22 octobre 2021 par le service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 3], ainsi que d'un rapport de visite technique de l'immeuble en date du 28 juillet 2022. Elle ajoute que ces manquements sont directement à l'origine de la dégradation de son état de santé, tant du point de vue physique que psychique. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau : - de débouter le bailleur de l'ensemble de ses prétentions, - de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative, - de condamner Monsieur [S] à lui payer la somme de 7.560 euros, à parfaire, en réparation du préjudice de jouissance subi jusqu'au mois de décembre 2022, et celle de 6.000 euros au titre de son préjudice moral, - de le condamner également sous astreinte à réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement décent, - et de condamner enfin l'intimé aux dépens de la procédure d'appel. Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 13 octobre 2023, Monsieur [B] [S] poursuit principalement la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, en insistant sur la mauvaise foi manifestée par la locataire dans le cadre de l'exécution du bail. Il considère que les moyens nouveaux invoqués par l'appelante pour conclure à la réduction de la dette locative ne sont pas recevables, et précise avoir pris à sa charge les frais de relogement durant le cours des travaux de rénovation. Subsidiairement, il demande que le montant de la dette locative soit liquidé a minima à la somme de 10.117,49 euros au 30 septembre 2022. En tout état de cause, il réclame en sus paiement d'une somme de 6.900 euros au titre des indemnités d'occupation échues entre le 1er octobre 2022 et le 31 juillet 2023. Il conclut d'autre part au rejet des demandes en dommages-intérêts formulées par Madame [W], faisant valoir que l'intéressée a fait obstacle dans un premier temps à l'exécution des réparations, et que les travaux réalisés au printemps 2021 ont mis un terme définitif aux désordres dans les parties privatives, ceux affectant les parties communes de l'immeuble n'étant pas de sa responsabilité. S'agissant des autres demandes de l'appelante, il considère qu'elles s'avèrent désormais sans objet du fait de la restitution des lieux loués. Il réclame enfin accessoirement paiement de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens comprenant le coût du procès-verbal de reprise. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 janvier 2024. DISCUSSION Sur l'application de la clause résolutoire : Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge peut néanmoins accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette. En ce cas les effets de la clause sont suspendus durant le cours de ces délais, sans que cela n'affecte l'exécution du contrat. Si le locataire se libère selon les modalités fixées, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, force est de constater que Madame [F] épouse [W] n'a procédé à aucun paiement en suite du commandement qui lui a été signifié le 2 février 2021, ni au titre de l'arriéré, ni au titre du loyer courant. Elle n'a pas non plus justifié auprès du premier juge être en situation de régler sa dette, et ne le fait pas davantage devant la cour. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a donné son plein effet à la clause résolutoire, sauf à rectifier l'erreur matérielle affectant le dispositif en ce sens que le bail a pris fin le 2 avril 2021, et non pas le 2 avril 2022. Sur le montant de la dette locative : L'appelante ne conteste plus devant la cour le montant du loyer stipulé au bail, ni l'exactitude du décompte récapitulant les versements effectués par la CAF, mais soutient en revanche que la créance du bailleur doit être réduite pour tenir compte d'une part de la prescription, d'autre part de l'absence de régularisation des charges locatives, et enfin de la période de privation de jouissance du logement. Contrairement à ce que soutient l'intimé, ces nouveaux moyens de défense sont parfaitement recevables en application de l'article 563 du code de procédure civile, et il convient de les examiner successivement. - Sur la prescription : En vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant de l'exercer. S'agissant des créances à exécution successive, tels que les loyers, le point de départ du délai pour agir se situe pour chacun des termes échus à compter de sa date d'exigibilité. En l'espèce, faute pour le bailleur de justifier d'un acte interruptif de prescription intervenu avant l'assignation en justice, il convient de déclarer prescrite l'action en recouvrement des termes de loyer échus antérieurement au 28 septembre 2018, représentant la somme totale de 6.096 euros. - Sur l'absence de régularisation des charges : Suivant l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle, après que le bailleur ait communiqué au preneur un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. En l'espèce, le décompte de créance produit par M. [S] fait état d'une créance totale de charges de 3.001,49 euros, mais aucune pièce justificative n'est produite à l'appui d'une régularisation des provisions appelées, de sorte que ce chef de demande doit être rejeté en totalité. - Sur l'application de l'article 1724 du code civil : En vertu de ce texte, si durant le bail la chose louée a besoin de réparations urgentes et que celles-ci durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion du temps durant lequel le locataire a été privé de sa jouissance. Au cas présent, il est constant que Madame [W] et sa famille ont dû être relogées temporairement entre le 12 mars et le 9 avril 2021 en raison des travaux entrepris par le bailleur. En outre, il n'est pas établi que les frais de relogement aient été pris en charge par ce dernier, et la locataire produit au contraire une facture de la société APPART'CITY établie à son nom. Il convient en conséquence de réduire la créance du bailleur à concurrence de 644 euros. Sur l'indemnité d'occupation : Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a condamné la locataire sortante au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant de l'ancien loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la restitution effective des lieux, laquelle est intervenue le 2 août 2023. Sur le montant de la créance définitive du bailleur : Sur la base du décompte arrêté le 31 mai 2022 retenu par le premier juge (pièce n° 8 du dossier de l'intimé), corrigé et complété conformément aux motifs qui précèdent, Monsieur [S] doit être en définitive reconnu créancier d'une somme de 24.591 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus entre les mois de septembre 2018 et juillet 2023. Faute pour l'appelante de justifier de ses facultés contributives, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement. Sur les demandes reconventionnelles de la locataire sortante : La demande tendant à la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de remise en état du logement s'avère désormais sans objet du fait de la reprise des lieux. Les demandes tendant à la réparation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral restent en revanche recevables, mais il doit être relevé cependant : - que les désordres allégués durant le cours de la location ne sont pas documentés, - que les certificats médicaux produits aux débats n'établissent pas l'existence d'un lien direct entre l'état des lieux et les problèmes de santé de Madame [W], - que la première mise en demeure a été adressée au bailleur le 17 novembre 2020 et qu'il y a déféré en réalisant des travaux ayant fait l'objet d'un constat d'achèvement le 27 avril 2021, - et qu'enfin l'intervention du service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 3] est postérieure à la résiliation du bail. En conséquence, il convient de rejeter les demandes en dommages-intérêts. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a donné son plein effet à la clause résolutoire du bail et ordonné l'expulsion de la locataire, sauf à préciser que cette résiliation a pris effet le 2 avril 2021 et non pas le 2 avril 2022, Le confirme également en ce qu'il a condamné la locataire sortante au paiement d'une indemnité d'occupation de 690 euros par mois jusqu'à la restitution effective des lieux, L'infirme quant au montant de la dette locative, Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, condamne Madame [K] [F] épouse [W] à payer à Monsieur [B] [S] la somme de 24.591 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus entre les mois de septembre 2018 et juillet 2023, Rejette la demande d'octroi de délais de paiement, Confirme le jugement en ce qu'il a débouté Madame [W] de ses demandes reconventionnelles, Le confirme également quant aux dépens et frais irrépétibles, Y ajoutant, condamne Madame [W] aux dépens d'appel, en ce compris le coût du procès-verbal de reprise dressé le 2 août 2023, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle dont elle est bénéficiaire, La condamne enfin à verser à la partie intimée une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT