Tribunal judiciaire, 07 novembre 2025. 24/06889

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie exécutoire délivrée le : à Me COURTOIS Copie certifiée conforme délivrée le : à Me BASTIDE ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 24/06889 N° Portalis 352J-W-B7I-C44LH N° MINUTE : Assignation du : 24 mai 2024 JUGEMENT rendu le 7 novembre 2025 DEMANDEURS Monsieur [S] [R] Madame [W] [G] [Adresse 2] [Localité 4] représentés par Maître Clément BASTIDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Messieurs [K] & Cie [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Maître Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0129 Décision du 7 novembre 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 24/06889 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44LH COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente Madame Océane CHEUNG, juge assistées de Madame Justine EDIN, greffière DÉBATS A l’audience du 26 septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Brigitte BOURDON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 7 novembre 2025. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE M. [S] [R] et Mme [W] [G] (ci-après " consorts [R] et [G] ") sont propriétaires des lots 23, 24, 61, 62 au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. L'assemblée générale du 20 avril 2023 a adopté la résolution n°16 autorisant le conseil syndical à mandater un géomètre-expert afin qu'il réalise un projet de mise à jour de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, laquelle est définitive. Lors de l'assemblée générale du 2 avril 2024, ont été adoptées les résolutions 31 à 45.1, portant sur des cessions de parties communes, avec créations de lots et modification de l'état descriptif de division, au profit de divers copropriétaires, comme suit : lot n°65 (résolutions 31 à 33.1) ; lot n°66 (résolutions n°34 à 36.1) ; lot n°67 (résolutions n°37 à 39.1) ; lot n°68 (résolutions n°40 à 42.1) et du lot n°69 (résolutions n°43 à 45.1). C'est dans ces conditions que les consorts [R] et [G] ont fait délivrer une assignation, par exploit de commissaire de justice du 24 mai 2024, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], aux fins d'annulation des résolutions n°31 à 45.1 de l'assemblée générale du 2 avril 2024, outre une demande indemnitaire et des demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. * Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, les consorts [R] et [G] demandent au tribunal, au visa des articles 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de : " Annuler les résolution n°31 à 45.1 de l'assemblée générale du 2 avril 2024 en raison de : - L'absence d'état descriptif de division établi par un géomètre-expert; - L'irrégularité du vote ; - Le défaut de convocation de M. [R]. Dispenser M. [S] [R] et Mme [W] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ; Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à M. [S] [R] et Mme [W] [G] une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à M. [S] [R] et Mme [W] [G] une somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me Clément Bastide, avocat aux offres de droit, par application de l'article 699 du code de procédure civile.". Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], demande au tribunal, de : " Débouter M. [R] et Mme [G] de l'ensemble de leurs demandes; Condamner in solidum M. [R] et Mme [G] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société Messieurs [K] & Cie, la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum M. [R] et Mme [G] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie Courtois, avocat au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile. ". * Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 26 septembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la demande d'annulation des résolutions n°31 à 45.1 de l'assemblée générale du 2 avril 2024 Les demandeurs sollicitent l'annulation des résolutions litigieuses, au motif que l'état descriptif de division a été réalisé par M. [M], se qualifiant d'expert-géomètre DPLG (diplôme délivré par le gouvernement), diplôme non existant, et non de géomètre-expert puisqu'il a été radié de l'ordre des géomètres-experts en 2003, alors que cet acte relève de leur seul monopole, conformément aux articles 1er, 2, et 7 de la loi du 7 mai 1946 ; qu'en outre préalablement à la conclusion de tout contrat de prestation de services, le géomètre expert est tenu de porter à la connaissance du client la raison sociale et l'adresse de son entreprise d'assurance, les références et la période de validité du contrat, l'étendue et le montant des garanties, en application des décrets n°96-478, 31 mai 1996, art. 49-1, créé par le décret n°2009-696, 15 juin 2009, article 18. Ils ajoutent qu'en application des articles 11 I, 13, lorsque l'assemblée est appelée à se prononcer sur l'établissement ou la modification du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division ou de l'état de répartition des charges, elle doit notifier aux copropriétaires un projet de ces actes, et qu'en sus, il tire des conclusions juridiques erronées dans son audit en ce qu'il qualifie " d'invendable en l'état " ou de " souplex " les lots des demandeurs, ce qui pourrait entrainer une perte de chance de vendre leur bien au prix du marché. En défense, le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n° 31 a été votée après que l'assemblée générale ait pris connaissance des plans et projets joints à la convocation et approuvé le projet de modification de l'état descriptif de division établi par M. [M], géomètre retraité, en janvier 2024 ; qu'il en est de même des résolutions n° 34, 37, 40 et 43 ; que la résolution n°16 a été adoptée lors de l'assemblée générale du 20 avril 2023 ; que M. [M], à la retraite au moment de sa mission, est titulaire d'un diplôme d'ingénieur géomètre et d'un diplôme de géomètre expert foncier, versés aux débats, lequel a établi les différents projets d'état descriptif de division sur la base desquels les résolutions précitées ont été votées ; qu'au surplus, les demandeurs qualifient eux-mêmes de " souplex " une partie de leur appartement lorsqu'ils ont souhaité le vendre et que cela ressort également de leur acte d'acquisition. Sur ce, Sur la validité de l'information fournie portant sur le projet d'état descriptif de division joint à la convocation à l'assemblée générale Selon l'article 11 du décret du 17 mars 1967, " sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I. - Pour la validité de la décision : (…) 6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;(…) " Décision du 7 novembre 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 24/06889 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44LH - Sur l'information jointe à la convocation portant sur le projet de modificatif de l'état descriptif de division Il n'est pas contesté que les projets d'actes modificatifs de l'état descriptif de division établis par M. [M] ont été annexés à la convocation. - Sur la qualité de géomètre-expert de M. [M] Selon les articles 1 et 2 de la loi n°46-942 du 7 mai 1946 instituant l'ordre des géomètre-experts, visant à garantir le libre exercice de la profession de géomètre-expert, seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser des études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers. Relève ainsi d'un géomètre-expert la réalisation des plans annexés aux actes de copropriété qui délimite les droits fonciers des copropriétaires. Cette disposition vise à protéger le monopole des géomètres-experts. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que M. [M] est géomètre-expert diplômé d'Etat, en produisant copie de ses diplômes (pièces 2 et 3), et qu'il peut à ce titre réaliser les actes relevant du monopole de sa profession, tel que le modificatif d'un état descriptif de division d'une copropriété et des plans. Peu importe qu'il soit aujourd'hui géomètre-expert honoraire, ce qui ne retire rien à sa compétence professionnelle, ni ne porte atteinte au monopole de la profession. La convocation est ainsi régulière en ce qu'elle a permis aux copropriétaires de prendre connaissance avant l'assemblée des projets de résolutions sur lesquels ils ont été amenés à délibérer en étant régulièrement informés. Sur la régularité de la convocation de l'indivision [R] - [G] Les demandeurs souhaitent voir annuler les résolutions litigieuses, sur le fondement des articles 7 et 9 du décret du 17 mars 1967, et de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que M. [R] n'a pas été convoqué à l'assemblée générale en cause, même lorsqu'il s'agit d'indivisaires, et de ce fait, M. [R] s'estime défaillant et dès lors fondé à contester lesdites résolutions. En réponse, le syndicat des copropriétaires rappelle que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, les termes de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété (p.43), et expose que les convocations à l'assemblée générale des copropriétaires du 2 avril 2024 ont été adressées à l'adresse du [Adresse 2] à [Localité 4] qui est le domicile de l'ancien propriétaire vendeur des lots 23, 24, 61 et 62 dépendant dudit immeuble à savoir Mme [E], tel qu'il en résulte de l'acquisition des lots en date du 21 janvier 2022 par les demandeurs, en conformité avec le règlement de copropriété, ces derniers n'ont pas désigné de délégué ; qu'ils ont été régulièrement convoqués à cette adresse ainsi qu'il en est justifié par les accusés de réception versés aux débats, qu'il s'agisse de l'assemblée générale du 20 avril 2023 ou du 2 avril 2024 ; que Mme [G] était présente à ces deux assemblées et qu'aucun recours n'a été formé contre l'assemblée de 2023, et qu'il incombe aux indivisaires de désigner un mandataire commun et à défaut il est fait application des dispositions du règlement de copropriété précité, ce qui a été fait par le syndic. Décision du 7 novembre 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 24/06889 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44LH Sur ce, Selon l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d'indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun. En application des articles 9, 64 à 64-2 du décret du 17 mars 1967, la convocation aux assemblées générales s'opère par lettre recommandée avec accusé de réception, par voie électronique ou par remise contre récépissé ou émargement. En l'espèce, il ressort de l'acte de vente en date du 21 janvier 2022 que les coindivisaires ont, contrairement aux dires des parties sur ce point, et conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, expressément nommé parmi eux comme mandataire commun M. [S] [R] (dans la partie relative au rappel des textes en matière d'indivision, clause intitulée " Nomination d'un mandataire commun "). Il est ainsi prévu dans cette clause que toutes les convocations aux assemblées seront régulièrement faites pour le compte de l'indivision au seul mandataire commun choisi. Le syndicat justifie que la convocation a été adressée par le syndic à l' " indivision [R] [G] " c/o [S] [R], [Adresse 2] à [Localité 4]. Il apparait ainsi que la convocation de M. [R] à l'assemblée générale du 2 avril 2024 a régulièrement été adressée au mandataire commun désigné par l'indivision. Il apparaît au surplus que Mme [G] a assisté à cette assemblée ainsi qu'en atteste le procès-verbal de ladite assemblée. Dans ces conditions, la convocation ayant été adressée au mandataire commun désigné par les coindivisaires, les demandeurs ne peuvent se prévaloir d'aucune irrégularité affectant la convocation à l'assemblée générale du 2 avril 2024. Sur la régularité du vote Les consorts [R] et [G] demandent l'annulation des résolutions querellées, sur le fondement des articles 3, 4, 6-2, et 26 de la loi du 10 juillet 1965, car l'ensemble des résolutions contestées ont été votées en clé " charges communes générales " alors qu'elles auraient dû être votées en " charges bâtiment ", c'est-à-dire uniquement par les propriétaires des bâtiments concernés. En réponse, le syndicat des copropriétaires, indique que selon le règlement de copropriété (p. 34, 35 et 36), toutes les charges du chapitre 3 incluent en particulier, ce qui constitue l'ossature, le gros œuvre du plancher, les charpentes, les couvertures, les murs et cloisons séparant les parties communes, des parties privatives ; qu'ainsi tous les travaux de structure sont supportés par la copropriété entière et pas seulement par les copropriétaires concernés, ce qui justifie le vote concernant l'achat de parties communes et leur prix, par l'ensemble de la copropriété et non seulement par les copropriétaires de tel ou tel bâtiment. Sur ce, En application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux et notamment le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun et tout élément incorporé dans les parties communes. Selon l'article 4, elles sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement, selon le cas elles sont générales ou spéciales. Selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d. En l'espèce, le règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] stipule que : - les parties communes comprennent notamment les locaux des services communs à l'ensemble de la copropriété, ce qui constitue l'ossature, le gros œuvre du plancher, les charpentes, les couvertures, les murs et cloisons séparant les parties communes, des parties privatives (chapitre 3, article 7) ; - " Les charges communes à l'ensemble ou des groupes de copropriétaires sont énumérées et réparties conformément au tableau ci-dessous établi en deux colonnes. Colonne n° 1 : - Toutes les charges qui sont communes à l'ensemble des copropriétaires sans exception, c'est-à-dire au chapitre 3ème - Les dépenses afférentes au sol, aux clôtures, au hall d'entrée commun, à ses portes, à sa décoration, à son éclairage, à son chauffage, aux locaux des services communs, à l'ensemble de la copropriété (transformateurs, compteurs, etc.…) ou compteurs généraux d'eau, de gaz, d'électricité et aux branchements et canalisations générales d'eau, de gaz, d'électricité, égouts dans leur partie comprise entre les canalisations du service public et les départs des canalisations propres à chaque lot. - Les water-closets et installations sanitaires communs, - Les greniers, faux-greniers, enceintes et couloirs de caves. - Les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat, notamment les honoraires du syndic, les primes d'assurance, les impôts communs. Ces charges sont réparties au prorata des millièmes généraux du chapitre 1, article 10 Colonne n° 2 : Toues les charges relatives aux frais de ravalement, d'entretien et de réparation des escaliers et de l'éclairage. " Il résulte de ces dispositions que les WC communs objet des délibérations contestées sont des parties communes générales relevant des charges communes à l'ensemble des copropriétaires. Dès lors, les délibérations portant sur leur cession et sur les modifications subséquentes de l'état descriptif de division relèvent d'une décision des membres de l'ensemble du syndicat des copropriétaires, selon la clé de charges générales (ensemble des tantièmes). Décision du 7 novembre 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 24/06889 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44LH Ces résolutions ont été adoptées suivant cette clé de répartition lors de l'assemblée générale du 4 avril 2024 et ont donc été régulièrement adoptées. En conséquence, il convient de débouter les consorts [R]-[G] de leur demande d'annulation des résolutions n°31 à 45.1 de l'assemblée générale du 2 avril 2024. 2. Sur la demande indemnitaire Les consorts [R] et [G] demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires, de dommages et intérêts à hauteur de 2 000 euros, en ce qu'ils estiment subir, du fait de la présente procédure, de nombreux tracas et désagréments et contraints de faire l'avance de nombreux frais. Le syndicat des copropriétaires expose que les demandeurs ne rapportent aucunement la preuve d'un prétendu préjudice, et que cela fait double emploi avec la demande qu'ils forment au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur ce, Vu l'article 1240 du code civil, Les consorts [R] et [G] ne démontrent l'existence d'aucun préjudice en lien avec le présent contentieux, ni d'une quelconque violation de la loi du 10 juillet 1965 par le syndicat des copropriétaires. Il est au surplus rappelé que les demandes d'indemnisation relatives aux frais de justice exposés constituent des frais irrépétibles. En conséquence, il convient de débouter les consorts [R]-[G] de leur demande de dommages et intérêts. 3. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. Les consorts [R]-[G], partie perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. Décision du 7 novembre 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 24/06889 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44LH Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Tenus aux dépens, les consorts [R]-[G] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre. Sur les frais communs de procédure L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que " le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ". Au regard de l'issue du litige, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, DÉBOUTE M. [S] [R] et Mme [W] [G] de l'ensemble de leurs demandes, CONDAMNE M. [S] [R] et Mme [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [S] [R] et Mme [W] [G] aux dépens, dont distraction au profit de Me Valérie Courtois pour ceux des dépens qu'elle auraient exposés sans avoir reçu préalablement provision, DIT n'y avoir lieu à faire application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes, Fait et jugé à Paris le 7 novembre 2025. La greffière La présidente