Cour d'appel, 14 juin 2022. 20/00852

1ère Chambre ARRÊT N°228/2022 N° RG 20/00852 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QOQ5 SARL OUEST FINANCIÈRE C/ Me [G] [L] SARL STELLA MARIS Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 14 JUIN 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats, et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 14 Mars 2022 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Juin 2022 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré annoncé au 17 mai 2022 comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : La société OUEST FINANCIÈRE, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Michel PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES INTIMÉES : Maître [G] [L] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LES CHATAIGNIERS dont le siège social est Centre commercial de la Poste [Localité 11], nommée à cette fonction selon jugement du Tribunal de Grande Instance de LORIENT du 11 janvier 2018, demeurant [Adresse 10] [Adresse 10] Représenté par Me Alain LE MAGUER de la SELARL LE MAGUER-RINCAZAUX, avocat au barreau de LORIENT La société STELLA MARIS anciennement dénommée PIERRE PROMOTION DEVELOPPEMENT, SARL à associé unique, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Nadia CHEKKAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 12 septembre 2017, la SCI Les Châtaigniers s'est engagée à vendre à la société Stella Maris anciennement dénommée Pierre Promotion Développement une parcelle située à [Localité 11], sur laquelle est édifié un bâtiment commercial à démolir, le tout cadastré section CD n°s [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 5] pour une contenance totale de 30 a 32ca. Il était stipulé un prix de 300 000 €. L'acte contient une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de démolir et d'un permis de construire. La société Stella Maris anciennement dénommée Pierre Promotion Développement a obtenu une autorisation de démolir et de construire par arrêté du maire de la commune de [Localité 11] le 29 juin 2018. Par courrier du 22 janvier 2019, la société Ouest Financière a fait savoir à la société Stella Maris anciennement dénommée Pierre Promotion Développement qu'elle revendiquait des droits concurrents sur les parcelles cadastrées commune de [Localité 11] section CD n°s [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 5] en vertu d'un acte de vente conditionnel signé le 1er octobre 2010 entre elle-même et la SCI Les Châtaigniers. La SCI Les Châtaigniers a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire ouverte par le tribunal de grande instance de Lorient le 11 janvier 2018. Me Armelle Charroux a été désignée en qualité de liquidateur. Par exploits d'huissier des 4 et 5 avril 2019, la société Stella Maris anciennement dénommée Pierre Promotion Développement a fait assigner selon la procédure à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Vannes, Me [G] [L] liquidateur judiciaire de la SCI Les Châtaigniers et la SARL Ouest Financière aux fins de faire constater la caducité du compromis signé le 1er octobre 2010 entre la SCI Les Châtaigniers et la société Ouest Financière et faire juger l'existence d'une vente parfaite à son profit. Par jugement du 3 juillet 2019, le tribunal judiciaire de Lorient a : -Jugé caduc le compromis signé le 1er octobre 2010 entre la SCI Les Châtaigniers et la SARL Ouest Financière ; -Jugé parfaite la vente, objet du compromis du 12 septembre 2017, conclue entre la SCI Les Châtaigniers et la société Pierre Promotion Développement devenue la société Stella Maris sur une parcelle située à [Localité 11] cadastrée section CD n°s [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 5] pour une contenance de 30 a 32 ca, moyennant un prix de 300 000 € ; -Jugé que Me [L], ès-qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SCI Les Châtaigniers, est tenue de réitérer la vente desdites parcelles avec la société Stella Maris ; -Débouté la SARL Ouest Financière de ses demandes ; -Condamné la société Ouest Financière à payer à la société Stella Maris la somme de 3 000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens ; -Condamné la société Ouest Financière aux dépens ; -Ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration du 03 février 2020, la SARL Ouest Financière a relevé appel de tous les chefs de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 28 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé de ses moyens et prétentions, la SARL Ouest Financière demande à la cour de : Vu la promesse conditionnelle de vente du 1er Octobre 2010, Vu l'article 2233 du Code Civil, -Infirmer en sa totalité le jugement entrepris ; -Constater que, dans l'acte de vente conditionnelle du 1er octobre 2010, ne figure aucune clause sanctionnant une quelconque absence de respect de dates ; En conséquence, -Dire et juger qu'aucune caducité ne saurait être constatée voire mise en place ; -Constater bien au contraire que chacune des deux parties ne considérait aucunement les dates mentionnées dans l'acte comme devant entraîner une quelconqueconséquence ; -Constater également que la SARL Ouest Financière a clairement précisé qu'elle considérait qu'il n'y avait plus de condition suspensive d'obtention du permis de construire ou d'obtention du permis de démolir ; En conséquence, -Décerner acte à la société concluante de ce qu'elle est d'accord pour acquérir le bien objet de la promesse de vente suivant les clauses et conditions mentionnées dans cet acte ; -Constater que de son côté, à aucun moment, la SCI Les Châtaigniers, n'a souhaité pour sa part que l'acte ne soit pas passé ; -Débouter la SARL Stella Maris de toutes ses demandes, fins et conclusions. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 28 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé de ses moyens et prétentions, la SARL Stella Maris anciennement dénommée Pierre Promotion développement demande à la cour de : Vu l'article 1589 du Code Civil ; Vu l'article 1176 du Code Civil ; Vu l'article 2224 du Code Civil ; -Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 3 juillet 2019, en ce qu'il a : *jugé caduc le compromis signé le 1er octobre 2010 entre la SCI Les Châtaigniers et la SARL Ouest Financière, * jugé parfaite la vente, objet du compromis du 12 septembre 2017, conclue entre la SCI Les Châtaigniers et la société Pierre Promotion Développement devenue Stella Maris sur une parcelle située à [Localité 11] cadastrée section CD n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 5] pour une contenance de 30 a 32 ca pour un prix de 300.000 €, *jugé que Me [L], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Les Châtaigniers est tenue de réitérer la vente desdites parcelles avec la société Stella Maris, *débouté la société Ouest Financière de ses demandes, y compris indemnitaires, *condamné la société Ouest Financière à payer à la société Stella Maris anciennement dénommée Pierre Promotion Développement une indemnité de 3.000€ au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens. *condamné la société Ouest Financière aux entiers dépens. Y additant : -Débouter la société Ouest Financière de ses entières demandes, fins et conclusions y compris indemnitaires, -Condamner la société Ouest Financière à payer à la Société Stella Maris anciennement dénommée Pierre Promotion Développement une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 03 juillet 2020, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé de ses moyens et prétentions, Me [G] [L], es qualité de liquidateur de la SCI Les Châtaigniers demande à la cour de : -Donner acte à Me [G] [L], es qualité de liquidateur de la SCI Les Châtaigniers qu'elle s'en rapporte à justice sur la demande de la société Pierre Promotion Développement et sur l'appel interjeté par la SARL Ouest Financière ; -Condamner la partie succombante à payer à Me [L], es qualité de liquidateur de la SCI Les Châtaigniers, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens. MOTIFS DE L'ARRÊT A titre liminaire, la SARL Ouest Financière conteste la qualité et l'intérêt à agir de la SARL Stella Maris pour demander la caducité d'un acte auquel elle n'est pas partie. Cependant, la SARL Stella Maris, qui demande à la cour de juger que la vente du 12 septembre 2017 est parfaite à son profit, a bien intérêt à voir préalablement constater la caducité de l'acte du 1er octobre 2010. En tout état de cause, la SARL Ouest Financière ne demande pas que l'action de la SARL Stella Maris soit déclarée irrecevable au dispositif de ses conclusions. 1°/ Sur la caducité de l'acte de vente conditionnelle du 1er octobre 2010 a. En droit L'article 1176 du Code civil, dans sa rédaction applicable au contrat (antérieurement à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016) dispose que : « Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas». Il est constant que la défaillance d'une ou plusieurs conditions suspensives à la date fixée pour leur réalisation, entraîne la caducité de la promesse même si l'acte ne le prévoit pas expressément. Le seul moyen de faire échec à cette règle est que les parties prolongent la validité de leur promesse, expressément ou tacitement ( 3ème Civ 16 juin 2015 n°14-16.103). De même, la cour de cassation considère que lorsque la condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de l'une des parties, seule cette partie peut se prévaloir de la caducité attachée à la défaillance de la condition ou à l'inverse, renoncer au bénéfice de cette condition. Elle peut invoquer cette défaillance ou la renonciation jusqu'au délai contractuel de réalisation de la condition. Il est admis qu'elle le peut également jusqu'à la date fixée pour la réitération de la promesse. En revanche, après la date fixée pour la réitération de la promesse, y compris lorsque cette échéance constitue, selon les termes de l'acte, le point de départ de l'exécution forcée du contrat, les conditions suspensives ne peuvent plus être valablement réalisées ( 3ème civ, 9 mars 2017, n°15-26.182, 3ème civ 4 février 2021 n°20-15.913 ) et la partie au profit de laquelle les conditions avaient été stipulées ne peut plus valablement y renoncer ( 3ème civ 19 octobre 2011, n°10-16.921). b. En fait L'acte du 1er octobre 2010 portant vente conditionnelle, comporte un paragraphe « CONDITIONS SUSPENSIVES » aux termes duquel il est indiqué en page 12 que : « La présente convention est conclue sous la condition suspensive de : a) l'obtention par l'acquéreur dans un délai de 8 mois à compter des présentes d'un permis de démolir les constructions actuellement édifiées sur le bien vendu et d'un permis de construire autorisant la réalisation d'un immeuble composé d'un volume rez-de-chaussée complet pour de l'activité commerciale, d'un niveau de logements privés et d'un ensemble cédé à un bailleur social (...) b) de l'absence de tout recours et de toute procédure en retrait ou en annulation dans les délais de recours définis par le code de l'urbanisme. L'acquéreur s'engage à déposer la demande de permis de démolir et de permis de construire au plus tard dans un délai de 5 mois à compter de ce jour et à l'afficher sur le site dans les 10 jours francs de sa délivrance. (...) Il est, en outre, précisé que la période indiquée de 5 mois pourra être prorogée d'un mois maximum, si nécessaire, eu égard à la contrainte de disponibilité des élus. Tout dépassement par l'acquéreur de l'un ou l'autre de ces délais étant considéré, si le vendeur le souhaite, comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la présente condition suspensive. Le vendeur ne pourra exercer cette faculté que huit jours après une mise en demeure demeurée infructueuse. Si la délivrance du permis de construire n'était pas intervenue à la date ci-dessus ou si ce permis était refusé, faisait l'objet d'un sursis à statuer, ou n'était pas délivré de façon conforme à la demande, la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée (') La présente condition étant stipulée au bénéfice exclusif de l'acquéreur, ce dernier pourra y renoncer si bon lui semble ». Par ailleurs, au paragraphe « SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE », il est précisé en page 16 de l'acte que la vente devait être réitérée devant Me [S] [V], selon les modalités suivantes : « Délais envisageables : A titre d'information,sans que les dates ci-après ne soient contractuelles (en effet, les délais d'instruction du permis de construire et les éventuels recours ne sont pas maîtrisables), il pourrait être envisagé les délais suivants : - signature d'un compromis pour le 1er octobre 2010, - dépôt de demande de permis de construire pour le 1er mars 2011, - obtention du permis de construire pour le 1er juin 2011, - délais de recours des tiers et administratif le 1er octobre 2011, - paiement : un mois après la levée des conditions suspensives 1er novembre 2011. Cet acte interviendra au plus tard le 1er novembre 2011. Cette date n 'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. Si dans les 15 jours de cette mise en demeure, la situation n'est pas régularisée, il sera fait application des règles suivantes (sauf accord préalable d'une prolongation par les deux parties ou d'un recours entraînant une prolongation des délais)  ». Enfin, en page 17, l'acte prévoit une « CLAUSE PENALE » aux termes de laquelle : « Bien que les conditions suspensives soient réalisées et que l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer les présentes par acte authentique.....celle ci en raison de sa défaillance sera redevable d'une indemnité d'ores et déjà fixée à 5 % du montant du prix de vente soit 15 000 € ». En l'espèce, le permis de démolir et le permis de construire devaient être obtenus par la SARL Stella Maris sous un délai de 8 mois à compter de la signature de l'acte, étant précisé que la demande devait être déposée pour le 1er mars 2011. A l'instar du tribunal, la cour ne peut que constater que la SARL Stella Maris n'a pas déposé de demande de permis de démolir et de permis de construire avant l'échéance du 1er mars 2011, de sorte qu'elle n'a pu obtenir les permis requis avant l'échéance du 1er juin 2011. Ces évènements n'étaient pas davantage advenus à la date fixée pour la réitération de la vente, soit au 1er novembre 2011. La SARL Stella Maris tente vainement d'entretenir la confusion entre le régime applicable à la condition suspensive et celui applicable au terme stipulé pour la réitération de la vente. En effet, invoquant la jurisprudence de la cour de cassation, la SARL Ouest Financière soutient à tort que la caducité ne peut être prononcée puisque les parties n'ont pas prévu cette sanction dans leur contrat. Or les arrêts qu'elle cite ( Cass Com 27 juin 2018 n°17-16.529 et Cass Civ 3ème 30 novembre 2017, n°16-25.107) ne font que rappeler qu'il n'est pas possible de sanctionner le non respect de la date stipulée pour la régularisation de l'acte de vente par la caducité si les parties n'ont pas expressément prévu cette sanction. Cependant en l'espèce, la caducité ne procède pas du non respect de l'échéance prévue pour la signature de l'acte authentique mais de la non réalisation dans les délais clairement stipulés au contrat, de la condition suspensive liée à l'obtention des permis de construire et démolir. Le contrat prévoit bien que « si la délivrance du permis de construire n'était pas intervenue à la date ci-dessus (') la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée. Dans cette hypothèse, les parties n'avaient nul besoin de prévoir la sanction de caducité, laquelle résulte de l'application de l'article 1176 du code civil précité. Par ailleurs, aucun élément ne permet de considérer que la SCI les Châtaigniers aurait accepté de reporter le délai de réalisation des conditions suspensives ou que les parties auraient entendu expressément ou tacitement proroger la validité de leur convention au delà du terme fixé au 1er novembre 2011. A cet égard, la SARL Ouest Financière soutient que les deux parties ne considéraient aucunement les dates mentionnées dans l'acte comme devant entraîner une quelconque conséquence, aucune d'entre elles n'ayant d'ailleurs demandé la caducité du contrat ou remis en cause sa validité. Si d'après les correspondances produites, la nouvelle gérante de la SARL Ouest Financière a effectivement clairement indiqué son intention d'acquérir l'immeuble, même après le terme prévu pour la réitération de la vente (le 1er novembre 2011), tel n'est pas le cas de la société venderesse. En effet, il ne ressort pas des correspondances produites et notamment du courrier du 27 mai 2013 (pièce n°7) que le vendeur aurait renoncé aux délais stipulés pour la réalisation de la condition suspensive, ni qu'il aurait accepté une prorogation de ces délais. Ce courrier fait surtout état du désaccord survenu entre les parties sur la prise en charge des travaux de désamiantage lesquels se sont révélés bien plus importants et coûteux (100 000 euros) que ce qui avait été évalué lors de la promesse, ce dont il est résulté une situation de blocage empêchant la réitération de la vente. En outre il ne peut être tiré aucune conséquence juridique du projet de courrier daté du 15 décembre 2016 ( pièce n° 35), aux termes duquel le notaire chargé de la vente ( Me [V]), indiquant être mandaté par la SCI Les Châtaigniers, mettait en demeure la SARL Ouest Financière de passer l'acte. Ce projet de courrier n'est pas signé et la SARL Ouest Financière admet elle-même que ce courrier n'a jamais été expédié. Il ne peut donc faire la preuve de la volonté de la SCI Les Châtaigniers de poursuivre la vente. La SARL Ouest Financière ne produit par ailleurs aucune autre pièce tendant à démontrer que d'un commun accord, les parties avaient entendu proroger ( sans terme précis ') leur promesse. Au contraire, les courriers successifs adressés depuis 2013 au gérant de la SCI Les Châtaigniers n'ont manifestement reçu aucune réponse de la part de ce dernier. Il est observé qu'au 2 novembre 2017, la gérante de la SARL Ouest Financière réaffirmait sa volonté d'acquérir, alors même que le bien venait d'être vendu à la SARL Stella Maris, aux termes d'un compromis daté du 12 septembre 2017, ce dont il se déduit que le vendeur s'estimait libéré vis à vis de la SARL Ouest Financière. Enfin, pour faire échec à la caducité de l'acte du 1er octobre 2010, la SARL Ouest Financière soutient qu'elle a valablement renoncé au bénéfice de la condition suspensive, laquelle était stipulée dans son intérêt exclusif. Or, la SARL Ouest Financière n'a jamais renoncé au bénéfice de la condition suspensive dans le délai contractuel de réalisation de celle-ci ( soit jusqu'au 1er juin 2011) ni même avant la date prévue pour la réitération de l'acte authentique ( 1er novembre 2011). A cet égard, le tribunal a justement retenu que le courrier daté du 10 avril 2013 ( pièce n°3 de la SARL Ouest Financière) ne pouvait valoir renonciation. Ce courrier ne contient aucune renonciation au bénéfice de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, puisque tout au contraire, il y est indiqué que « le permis de construire étant devenu définitif, la condition suspensive concernant ce point est donc levée », ce dont il se déduit que la SARL Ouest Financière entendait encore, à cette date, lever ladite condition. En tout état de cause, ce courrier est tardif puisqu'en 2013, l'avant-contrat était déjà caduc. De même, le permis de construire délivré le 30 mai 2012 a été obtenu alors que la validité de l'avant contrat était expirée. Ce permis n'a de toute façon plus aucune existence légale, ayant fait l'objet d'un certificat de caducité le 15 juin 2017. La SARL Ouest Financière ne peut davantage se prévaloir du second permis de construire délivré le 10 août 2018, alors que la vente au profit de la SARL Pierre Promotion développement était déjà intervenue. C'est à bon droit que le tribunal a constaté la caducité de l'acte signé le 1er octobre 2010 entre la SCI Les Châtaigniers et la SARL Ouest Financière, faute de réalisation de la condition suspensive. En revanche, la SARL Stella Maris justifie que la condition suspensive stipulée dans le compromis du 12 septembre 2017, conclu entre la SCI Les Châtaigniers et la société Pierre Promotion développement, a bien été réalisée dans les délais contractuels. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré parfaite la vente conclue le 12 septembre 2017 entre la SCI Les Châtaigniers et la société Pierre Promotion Développement devenue Stella Maris, portant sur une parcelle située à [Localité 11], cadastrée section CD n°s [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 5] pour une contenance de 30 a 32 ca, au prix de 300 000 € et en ce qu'il a dit que le liquidateur de la SCI Les Châtaigniers sera tenu de réitérer la vente. 2°/ Sur les dommages-et-intérêts pour procédure abusive sollicités par la SARL Ouest Financière Au regard de la solution apportée au litige, l'action de la SARL Stella Maris ne peut être qualifiée d'abusive. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts et la SARL Ouest Financière ne pourra qu'être déboutée de sa demande indemnitaire complémentaire. 3°/ Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées. Succombant de nouveau en appel, la SARL Ouest Financière sera condamnée aux dépens d'appel et déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est pas inéquitable de la condamner à payer à la SARL Stella Maris la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 03 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Lorient ; Y ajoutant : Déboute la SARL Ouest Financière de sa demande de dommages et intérêts complémentaires ; Déboute la SARL Ouest Financière de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL Ouest Financière à payer à la SARL Stella Maris la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SARL Ouest Financière aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE