Tribunal judiciaire, 17 mai 2024. 23/03559

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGEMENT N° 24/ PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND Référés Cabinet 3 JUGEMENT DU : 17 Mai 2024 Président :Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés Greffier :Madame SOULIER, Greffière Débats en audience publique le : 05 Avril 2024 GROSSE : Le 17 Mai 2024 à Maître Dorothée SOULAS à Maître Bernard BOUQUET EXPÉDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/03559 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3VR5 PARTIES : DEMANDERESSE LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son representant légal Représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE S.A.R.L. GIMPRO Dont le siège social est sis [Adresse 1]) prise en la personne de son représentant légal Représentée par Maître Bernard BOUQUET de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE EXPOSÉ DU LITIGE : Par assignation du 28 juillet 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LES RÉSIDENCES DE LA CLAIRIERE » BAT B, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, a fait citer la SARL GIMPRO, en demandant au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de condamnation de la SARL GIMPRO au paiement des sommes suivantes : -2787,18 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 avril 2023 sur la somme de 1379,36 € et pour le surplus à compter de l’assignation en justice du 28 juillet 2023, au titre des charges et frais impayés comptes arrêtés au 19 juin 2023 et des charges non échues mais cependant exigibles arrêtées à l’appel provisionnel pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2024 -2500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - 1015 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de sommation du 24 octobre 2000. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 avril 2024. À cette date, le Syndicat des copropriétaires dénommé « LES RÉSIDENCES DE LA CLAIRIERE » BAT B, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, par l’intermédiaire de son conseil, actualise ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions en réplique n°4 auxquelles il convient de se reporter, conclut au rejet de l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SARL GIMPRO et sollicite la condamnation de la SARL GIMPRO au paiement des sommes suivantes : -1989,26 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 avril 2023 sur la somme de 1379,36 € et pour le surplus à compter du 5 avril 2024, au titre des charges et frais impayés arrêtés au 21 février 2024 et des charges non échues mais cependant exigibles arrêtées au dernier appel provisionnel du 1er juillet au 30 septembre 2024, -2500 € à titre de dommages-intérêts, -1087 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de sommation du 24 octobre 2022 pour la somme de 181,06 €. La SARL GIMPRO, représentée par son conseil, maintient ses conclusions en réponse n°3 auxquelles il sera renvoyé et conclut au rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires requérant au motif qu’elle était à jour de l’intégralité du montant des sommes réclamées à la date de la mise en demeure du 5 avril 2023 dans le délai de 30 jours à compter de celle-ci et à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. SUR QUOI Sur la demande en paiement Attendu que le Syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ; Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du Syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du Syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ; Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires dénommé « LES RÉSIDENCES DE LA CLAIRIERE » BAT B, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, fait valoir que la SARL GIMPRO, propriétaire du lot 4 au sein de l’immeuble en copropriété Bat B, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 19 juin 2023 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité; Qu’il produit des pièces à l’appui de ses prétentions et notamment : le titre de propriété, un décompte faisant ressortir le montant des provisions pour charges pour la période du 1er avril 2022 à l’appel de fonds du 1er avril au 30 juin 2023 les provisions exigibles restant à appeler jusqu’au 30 septembre 2024 ainsi que le détail des frais, des lettres de relance du 24 avril, 21 juillet et 18 août 2022, une sommation de payer la somme de 1583,32 € en date du 24 octobre 2022, les procès-verbaux des assemblées générales de 29 mars 2022 et 21 mars 2023, la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 1379,36 € en date du 5 avril 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet et son accusé de réception signé et la facture de note de frais et honoraires d’avocat ; Que la SARL GIMPRO oppose aux prétentions du syndicat des copropriétaires requérant l’absence de régularité et de sincérité des décomptes produits d’autant que la mise en demeure du 5 avril 2023, faisant courir le délai de 30 jours au terme duquel, faute de régularisation les provisions de l’exercice budgétaire seraient exigibles, ne comporte aucun décompte détaillé, renvoie un mail du 31 janvier 2023 et concerne des provisions qui ont été réglées ; Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ; Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ; Qu’elle est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure claire et précise des provisions dues au titre de l’article 14-1 et fonds travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles ; Attendu qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que la SARL GIMPRO est propriétaire de trois lots, un dans le bâtiment B et deux dans le bâtiment D, que le syndicat des copropriétaires procédait à un appel global des charges pour l’ensemble de ces deux bâtiments et qu’à compter du troisième trimestre 2022, il a procédé à des appels de fonds distincts ; Qu’en l’occurrence, la mise en demeure du 5 avril 2023 est rédigée comme suit : « En notre qualité de syndic de la copropriété [Adresse 3] dont vous êtes copropriétaires, nous vous rappelons que vous restez redevable de la somme de 1379,36 € au titre des charges courantes et travaux. Nous vous communiquons notre mail du 31 janvier 2023 pour mémoire. Nous vous rappelons qu’en vertu de l’article 19 -2 de la loi du 10 juillet 1965 : À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 et 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » Attendu que le syndicat des copropriétaires ne joint à sa mise en demeure aucun décompte de la somme de 1379,36 € réclamée et il résulte de l’examen du mail produit du 31 janvier 2023 visé par le syndicat des copropriétaires et produit aux débats par la SARL GIMPRO que le solde des sommes réclamées pour le bâtiment B est de 1036,83 € ; Que l’examen de l’extrait de compte arrêté au 1er janvier 2024 au titre des charges échues (pièce 24) fait mention d’un solde débiteur de 937,26 € au titre de l’appel de fonds du 1er avril au 30 juin 2023 ; Qu’il existe manifestement des discordances dans les sommes réclamées ; Qu’il ressort surtout de cet extrait de compte la preuve que la SARL GIMPRO s’est acquittée du règlement de l’intégralité des provisions appelées ; Qu’en effet, le 23 janvier 2023, la SARL GIMPRO a effectué un virement de 238,74 € correspondant aux provisions de l’appel de fonds du 1er janvier 2023 à hauteur de cette somme et s’est acquittée le 19 avril 2023 du règlement de la somme de 454,62 € correspondant aux provisions de la période du 1er avril au 30 juin 2023, soit avant l’expiration du délai de 30 jours de la mise en demeure délivrée le 5 avril 2024 ; Que bien plus, il convient de constater que la SARL GIMPRO était à jour du règlement des provisions de l’exercice 2023 en cours à la date de délivrance de la mise en demeure 5 avril 2023, en l’état de la tolérance de 20 jours pour s’acquitter du paiement des appels provisionnels reconnue par le syndicat des copropriétaires, de sorte que la mise en demeure du 5 avril 2023 délivrée au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas justifiée ; Qu’en tout état de cause, il est établi qu’à la date du 5 mai 2023, la SARL GIMPRO était à jour du règlement des provisions de l’exercice 2023 en cours ; Qu’en conséquence, le Syndicat des copropriétaires dénommé « LES RÉSIDENCES DE LA CLAIRIERE » BAT B, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL ne justifie pas du bien-fondé de son action dans le cadre de la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et sera débouté de l’intégralité de ses demandes de condamnation tant en principal que de dommages-intérêts ; Sur les demandes accessoires Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL GIMPRO les frais qu’elle a dû engager à l’occasion de la présente instance ; Qu’en conséquence le Syndicat des copropriétaires dénommé « LES RÉSIDENCES DE LA CLAIRIERE » BAT B, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, sera condamné à lui verser la somme de 1200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires dénommé « LES RÉSIDENCES DE LA CLAIRIERE » BAT B, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires dénommé « LES RÉSIDENCES DE LA CLAIRIERE » BAT B, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, à verser à la SARL GIMPRO la somme de 1200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires dénommé « LES RÉSIDENCES DE LA CLAIRIERE » BAT B, pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, aux dépens de l’instance. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT