Cour d'appel, 27 janvier 2023. 19/02981

ARRÊT N° OC R.G : N° RG 19/02981 - N° Portalis DBWB-V-B7D-FJF2 [R] C/ [W] [M] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 27 JANVIER 2023 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-PIERRE en date du 13 SEPTEMBRE 2019 suivant déclaration d'appel en date du 12 NOVEMBRE 2019 RG n° 18/01490 APPELANT : Monsieur [L] [N] [C] [R] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Tania LAZZAROTTO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉ : Monsieur [D] [W] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Stéphane BIGOT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION PARTIE INTERVENANTE : Madame [F] [M] divorcée [W] représentant : Me Stéphane BIGOT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 27 Janvier 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Octobre 2022 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 16 décembre 2022. Le délibéré a été prorogé au 27 Janvier 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre Conseiller : Monsieur Yann CATTIN, Président de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Janvier 2023. * * * LA COUR : EXPOSÉ DU LITIGE 1. Par acte sous seing privé des 2 mai et 16 juin 2014, [D] [W] et [F] [M] ont consenti à [L] [N] [R] un compromis de vente sur une maison d'habitation située [Adresse 5], moyennant le prix de 520 000 € payable par l'acquéreur sur ses fonds personnels sans nécessité de recourir à un prêt bancaire. 2- A cette date, [L] [N] [R] avait déjà entrepris des travaux sur l'immeuble objet de la vente, selon marché du 24 avril 2014 passé avec l'entreprise SM CONSTRUCTIONS pour un montant de 32 998, 96 € consistant, pour l'essentiel, en des travaux de démolition de la toiture existante, de charpente, de couverture et de création d'une nouvelle ouverture. 3- [L] [N] [R] s'est retiré de la vente à la fin du mois de juin 2014 laissant la maison avec des travaux inachevés. 4- Par ordonnance du 8 avril 2015 le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Pierre a désigné un expert aux fins de décrire les travaux réalisés et les travaux de remise en état de la maison. 5- L'expert a remis son rapport le 13 août 2015. 6- Par acte d'huissier du 4 mai 2018, [D] [W] a fait citer [L] [N] [R] devant le tribunal de grande instance de Saint-Pierre aux fins de le voir condamner à prendre en charge les travaux de remise en état de la maison et à lui verser des indemnités pour préjudice moral et frais irrépétibles. 7- Par des conclusions modificatives du 19 mars 2019, [D] [W] a formé une demande additionnelle demandant la condamnation de [L] [N] [R] à lui verser la somme de 52 000 € au titre de la clause pénale. 8- Par jugement du 13 septembre 2019, le tribunal a : - Condamné [L] [N] [C] [R] à payer à [D] [W] la somme de 25.320,80 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi ; - Condamné [L] [N] [C] [R] à payer à [D] [W] la somme de 52.000 € à titre de clause pénale ; - Condamné [L] [N] [C] [R] à payer à [D] [W] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile; - Ordonné l'exécution provisoire, nonobstant et sans caution, du jugement a intervenir ; - Rejeté toute autre demande ; - Condamné [L] [N] [C] [R] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire (2.205,32 €) et les dépens de l'instance de référés mais non le coût du constat d'huissier du 16 octobre 2014. 9- Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion enregistrée le 2 décembre 2019, [L] [N] [R] a interjeté appel de ce jugement. 10- Par ordonnance sur incident du 9 mars 2021, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions au fond et incidentes de [D] [W] au motif que le délai de l'article 909 du code de procédure civile avait été dépassé. 11- Par conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2021, [F] [M], divorcée [W], a fait savoir qu'elle entendait intervenir volontairement en cause d'appel en sa qualité de propriétaire indivis de l'immeuble litigieux. 12- [L] [N] [R] a contesté la recevabilité de l'intervention volontaire de [F] [M]. 13- Par nouvelle ordonnance d'incident en date du 7 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a déclaré l'incident irrecevable comme ressortant de la compétence de la cour. 14- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 24 janvier 2022, [L] [N] [R] demande à la cour : - d'infirmer le jugement du 13 septembre 2019 et statuant à nouveau : - de débouter [D] [W] de toutes ses demandes formulées à l'encontre de [L] [N] [R] ; - de constater que [F] [M] en sa qualité de co indivisaire de [D] [W] et signataire du compromis n'est pas un tiers au sens de l'article 554 du code de procédure civile ; - de la déclarer en conséquence irrecevable en son intervention volontaire ; Subsidiairement, de : - débouter [F] [M] de l'ensemble de ses demandes en paiement formées contre [L] [N] [R] ; - condamner solidairement [F] [M] et [D] [W] à payer la somme de 4.000 € à [L] [N] [R] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'en tous les dépens, comprenant les frais d'expertise. 15- Pour l'essentiel, l'appelant fait valoir : - que l'indivisaire qui intervient en cause d'appel dans l'instance engagée par son co indivisaire n'a pas la qualité de tiers de sorte que son intervention n'est pas recevable ; - qu'en l'absence de mise en demeure préalable du débiteur, ni [D] [W] ni [F] [M] ne peuvent se prévaloir de la clause pénale stipulée au compromis ; - que la condition suspensive portant sur la confirmation des limites apparentes de la parcelle n'a pas été levée dans les délais du compromis de sorte ; - qu'il est apparu que les constructions édifiées n'étaient pas conformes aux prescriptions du permis de construire qui avait été accordé ; - qu'ainsi les vendeurs qui sont responsables de l'échec de la vente ne peuvent se prévaloir de la clause pénale ; - que c'est [D] [W] qui a donné à l'entreprise l'ordre de démarrer les travaux ; - qu'il lui appartenait en sa qualité de propriétaire gardien du chantier de protéger l'ouvrage contre les intempéries ; - qu'il ne peut être tenu pour responsable des conséquences dommageables de la carence fautive du maître de l'ouvrage et de son entreprise ; 16- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 26 janvier 2022, [F] [M] demande à la cour de : - DIRE ET JUGER recevable et bien fondée son intervention volontaire ; Sur ce, - CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris, A tout le moins, - CONDAMNER Monsieur [R] à payer à Madame [M] la somme de 25 320.80 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi ; - CONDAMNER Monsieur [R] à payer à madame [M] la somme de 52 000€ au titre de la clause pénale ; - CONDAMNER monsieur [R] à payer à Madame [M] la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER le même aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise (2205.32€) et les dépens de l'instance de référé. 17- [F] [M] fait valoir pour l'essentiel : - que [D] [W] a saisi le juge de première instance uniquement en son nom personnel en sorte qu'elle n'était pas représentée par lui ; - que la vente n'a pas abouti de la seule volonté de [L] [N] [R] ; - que le délai d'obtention d'un bornage contradictoire n'était pas expiré lorsque [L] [N] [R] s'est désisté ; - qu'un procès-verbal de bornage a été réalisé en date du 24 juillet 2014, ie dans le délai de deux mois prévu au compromis ; - que [L] [N] [R] a défini lui- même les travaux, qu'il a sollicité de l'entreprise un devis, a signé le marché et a payé le premier acompte, qu'il avait le pouvoir de direction et de contrôle c'est-à-dire la garde des ouvrages; - que [L] [N] [R] a donné instruction à l'entreprise d'arrêter les travaux qui avaient été entrepris sans prendre la moindre précaution alors que la maison n'était plus hors d'eau et hors d'air ; 18- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 27 janvier 2022. 19- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 14 octobre 2022. MOTIFS Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de [F] [M] : 20- Aux termes des dispositions de l'article 554 du code de procédure civile peuvent intervenir en cause d'appel dés lors qu'elles y ont intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui ont figuré en autre qualité. 21- Le co indivisaire qui intervient en cause d'appel dans une instance engagée par un autre co indivisaire en reprenant les mêmes demandes que celui-ci, sur le même immeuble, n'a pas la qualité de tiers au sens des dispositions de l'article 554 du code de procédure civile. 22- L'intervention volontaire de [F] [M] en cause d'appel n'est donc pas recevable. Sur les demandes de [L] [N] [R] : 23- Il résulte des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile que, si en appel l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit au prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. 24- [L] [N] [R] demande à la cour d'infirmer le jugement du 13 septembre 2019 et de débouter [D] [W] de toutes ses demandes. 25- Le jugement du 13 septembre 2019 accorde à [D] [W] des dommages et intérêts, le bénéfice de la clause pénale du compromis de vente conclu entre les parties et une indemnité au titre des frais irrépétibles. En ce qui concerne les dommages et intérêts : 26- Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, en sa rédaction applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 27- L'article 1241 du code civil précise que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. 28- Il est établi, en l'espèce, que par marché de travaux du 24 avril 2014, [L] [N] [R] a fait entreprendre des travaux, en qualité de maître de l'ouvrage, sur la maison de [D] [W] et de [F] [M] qu'il envisageait d'acheter. 29- Une première situation de travaux a été émise le 30/ 04/ 2014 par l'entreprise que [L] [N] [R] a payée. 30- Il ressort des pièces de la procédure que les travaux ont été interrompus par l'entreprise à suite d'un courriel que [L] [N] [R] lui a adressé le 24/06/ 2014, l'informant que la vente n'avait pu se faire et lui "conseillant" d'arrêter les travaux. 31- A cette date, la couverture de la maison avait fait l'objet de découpes partielles et des pannes de charpente avaient été modifiées ou déposées. 32- Il est établi par les constatations de l'expert judiciaire que les ouvrages se sont ainsi retrouvés exposés aux intempéries ce qui a provoqué des dommages sur les parties intérieures du bâtiment, en plafond et faux plafond. 33- En donnant instruction à son entreprise d'engager des travaux importants sans attendre la réalisation de la vente puis de les interrompre sans veiller à protéger les ouvrages contre les intempéries, [L] [N] [R] a commis une faute qui engage sa responsabilité. 34- L'expert a précisément décrit la consistance des travaux de remise en état nécessaires et il en a évalué le coût. 35- Ses préconisations ne sont pas contestées. 36- La présomption de responsabilité du gardien prévue par l'article 1242 du code civil vise les dommages causés par la chose que l'on a sous sa garde et non le dommage causé à la chose elle-même. 37- Le moyen que [L] [N] [R] croit pouvoir trouver dans le fait que l'immeuble n'était pas sous sa garde sera par conséquent écarté. 38- Il n'est justifié d'aucun comportement fautif de [D] [W] et de [F] [M] en lien de cause à effet avec le dommage dont ils ont obtenu réparation. 39- [L] [N] [R] n'est donc pas fondé à se prévaloir d'une cause d'exonération de sa responsabilité. 40- Enfin, la faute de l'entreprise, à la supposer établie, peut conduire à un éventuel partage de responsabilité mais celui-ci n'est pas opposable au créancier de l'obligation de réparation. 41- Au total, il apparaît que [L] [N] [R] n'est pas fondé à obtenir de la cour qu'elle infirme la décision du premier juge le condamnant à verser des dommages et intérêts. En ce qui concerne le bénéfice de la clause pénale : 42- Aux termes des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil en sa rédaction applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 43- Il est constant, en l'espèce, que par acte du 2 mai 2014, [L] [N] [R] et [D] [W] ont signé un compromis pour la vente de la maison dont ce dernier est propriétaire, à [Localité 6], en indivision avec [F] [M], son ex épouse. 44- Pour sa part, [F] [M] a signé le compromis le 16 juin 2014. 45- L'examen de la convention conclue entre les parties révèle que la réitération de la vente se trouvait soumise à plusieurs conditions suspensives devant être réalisées pour la première, le bornage du fonds, dans un délai de deux mois et pour les autres, avant le 15 janvier 2015 au plus tard. 46- Une clause pénale était également stipulée sous la rédaction suivante : Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 52000 € à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil indépendamment de tous dommages et intérêts. Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. 47- Il est établi que par lettre en date du 4 juillet 2014, [L] [N] [R] a fait savoir au notaire qu'il n'entendait pas donner suite à la vente, évoquant des difficultés et deux voyages n'ayant servi à rien. 48- Il n'est pas fondé à invoquer l'une ou l'autre des conditions suspensives stipulées au contrat dans la mesure où le délai laissé au vendeur pour leur réalisation n'était pas encore expiré lorsqu'il a fait connaître son retrait et rien ne permettant alors de tenir leur réalisation comme impossible. 49- [L] [N] [R] ne rapporte pas la preuve de ce que la vente se trouvait soumise à la condition d'une conformité des constructions existantes à un permis de construire. 50- La circonstance que des agrandissements et transformations aient pu être réalisés sur les constructions initialement autorisées, en dehors de tout permis de construire, à la supposer établie, ne peut donc pas davantage être utilement invoquée. 51- En se retirant de la vente, [L] [N] [R] ne permettait plus l'exécution du contrat. 52- La situation ainsi créée de son chef relève du deuxième alinéa de la clause pénale prévue au contrat. 53- [L] [N] [R] n'est donc pas fondé à soutenir qu'il aurait dû être mis en demeure ainsi que le prévoit le 1er alinéa de la clause pénale pour le cas où, malgré la réalisation des conditions suspensives, l'une ou l'autre des parties fait obstacle à la vente par son inertie. 54- Là encore, il apparaît que [L] [N] [R] n'est pas fondé à obtenir de la cour qu'elle infirme la décision du premier juge le condamnant au titre de la clause pénale. En ce qui concerne les frais irrépétibles 55- C'est à juste titre que le premier juge a mis à la charge de [L] [N] [R], la partie perdante, les dépens ainsi qu'une indemnité pour frais irrépétibles. 56- [L] [N] [R] n'est pas d'avantage fondé à obtenir une infirmation sur ce point de la décision de première instance. Sur les dépens et les frais irrépétibles en cause d'appel : 57- [L] [N] [R] qui perd le procès, supportera la charge des dépens de l'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Dit que l'intervention volontaire de [F] [M] en cause d'appel n'est pas recevable ; Déboute [L] [N][R] de ses demandes aux fins de voir infirmer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre le 13 septembre 2019 ; Confirme en toutes ses dispositions le jugement critiqué ; Condamne [L] [N] [R] aux entiers dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Yann CATTIN, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT