Cour d'appel, 09 mars 2023. 22/00373

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/00373 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IKQZ MPF - NR TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 7] 16 décembre 2021 RG:19/00514 [Adresse 9] [Y] [M] C/ [W] Grosse délivrée le 09/03/2023 à Me Pierre yves RACAUD à Me Roch-vincent CARAIL COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 09 MARS 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 7] en date du 16 Décembre 2021, N°19/00514 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, Mme Séverine LEGER, Conseillère, GREFFIER : Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 17 Janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Mars 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : Madame [N] [D] née le 08 Août 1961 à [Localité 12] [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Pierre yves RACAUD de la SELARL PORCARA, RACAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES Monsieur [M] [B] né le 04 Novembre 1957 à [Localité 7] ([Localité 4]) [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Pierre yves RACAUD de la SELARL PORCARA, RACAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES INTIMÉ : Monsieur [S], [L] [W] né le 23 Mars 1957 à [Adresse 8] ([Adresse 10]) [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Roch-vincent CARAIL de l'AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 09 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 3 novembre 2016, Mme [D] épouse [B] et M. [M] [B], propriétaires d'un bien immobilier sis [Adresse 3], ont conclu un compromis de vente avec M. [S] [W], acquéreur. L'immeuble était grevé de plusieurs inscriptions au profit de divers créanciers pour un montant total de 178 305,66 euros. Les époux [B] ne se sont pas présentés lors de réitération de l'acte prévue le 2 février 2017. Par acte du 20 février 2017, M. [W] adressé aux époux [B] une sommation d'avoir à comparaître le jeudi 23 février 2017 à l'étude de Maître [C] afin de réitérer par acte authentique la vente du bien litigieux. Les époux [B] ayant refusé de signer l'acte authentique, par acte du 6 septembre 2018, M. [S] [W] les a assignés devant le tribunal de grande instance d'Alès en réparation de son préjudice. Par jugement contradictoire du 16 décembre 2021 le tribunal judiciaire d'Alès a : - condamné Mme [D] épouse [B] et M. [M] [B] à payer à M. [S] [W] la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente du 3 novembre 2016 ; - débouté les parties de leurs plus amples demandes ; - condamné Mme [D] épouse [B] et M. [M] [B] aux dépens de l'instance ; - Mme [D] épouse [B] et M. [M] [B] à payer à M. [S] [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Le tribunal a estimé que le compromis de vente signé par les parties n'était affecté d'aucune erreur ou caducité et considéré que les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale étaient réunies. Par déclaration du 31 janvier 2022, les époux [B] ont interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 10 octobre 2022, la procédure à été clôturée le 3 janvier 2022 et l'affaire fixée à l'audience du 17 janvier 2023. EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS : Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2022, les [X]-[M] , appelants, demandent à la cour de : - infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, A titre principal, - prononcer la nullité du compromis de vente pour vice du consentement, - débouter M. [W] de sa demande d'application de la clause de stipulation de pénalité pour la somme de 35 000 euros, A titre subsidiaire, - prononcer la caducité du compromis de vente pour défaut de cause, - débouter M. [W] de sa demande d'application de la clause de stipulation de pénalité pour la somme de 35 000 euros, A titre infiniment subsidiaire, - juger que la clause de stipulation de pénalité ne peut recevoir application, - débouter M. [W] de sa demande a ce titre, A titre infiniment plus subsidiaire, - réduire à de plus juste proportions les dommages-intérêts résultant de l'application de ladite clause, En tout état de cause, - condamner M. [W] à payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les appelants estiment qu'ils rapportent la preuve d'une erreur déterminante pour leur consentement car portant sur un élément essentiel du contrat, à savoir les droits revenants au vendeur. Ils font valoir qu'à tout le moins, la cour devra prononcer la caducité du compromis de vente pour disparition de la cause conformément aux dispositions de l'article 1186 et 1169 du code civil puisque la contrepartie du contrat entendue comme sa cause a été anéantie par l'intervention du Crédit Agricole, leur créancier. Ce dernier, en faisant inscrire une hypothèque judiciaire provisoire entraînant une attribution du reliquat du prix de vente, a privé le contrat de sa cause. Ils estiment que si le contrat est considéré comme valable, il conviendra néanmoins de constater que la clause pénale ne peut être appliquée puisque les conditions suspensives du contrat n'ont pas été levées. De surcroît, si la clause venait à être appliquée ils sont fondés à obtenir sa réduction en raison de son caractère excessif, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2022, M. [W], intimé à titre principal et appelant à titre incident, demande à la cour de : - débouter les époux [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation sous astreinte de 300 euros par jour de retard jusqu'à parfait paiement, Statuant à nouveau sur ce seul chef, - condamner solidairement les époux [B] à lui payer la somme de 35 000 euros, tels que prévus au sein du compromis, sous astreinte de 300 euros par jour retard, - condamner solidairement les époux [B] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, - condamner solidairement les époux [B] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel. M. [W] considère que l'erreur alléguée par les appelants n'est pas une cause de nullité du compromis puisqu'elle ne porte ni sur les caractéristiques de la chose, ni sur son utilité et n'a pas été déterminante de leur consentement. Il rappelle que les appelants sont agents immobiliers et connaissaient leur situation d'endettement à l'égard du Crédit Agricole. L'intervention, postérieurement à la vente, des créanciers des époux [B] est sans incidence sur le contrat, conformément aux dispositions de l'article 1199 du code civil. L'ensemble des conditions suspensives étaient remplies, la clause de stipulation de pénalité doit en conséquence trouver application et il n'y a pas lieu de réduire son montant dont les appelants ne démontrent pas le caractère excessif. MOTIFS: Sur la nullité : [N] [D] et [M] [B] expliquent qu'ils occupent le bien immobilier situé à [Adresse 11] depuis vingt ans et que pour accélérer sa vente, ils ont accepté de le céder au prix de 340 000 euros alors qu'il avait été évalué à la somme de 520 000 euros, leur objectif étant de disposer des fonds nécessaires pour acheter un nouveau bien où ils résideraient. Ayant appris par le notaire le 22 février 2017, soit la veille de la date fixée pour la réitération de la vente, le montant du reliquat du prix leur revenant après désintéressement des créanciers inscrits, ils ont réalisé que le Crédit Agricole qui bénéficiait d'une hypothèque judiciaire provisoire obtiendrait l'attribution du reliquat du prix. Ils expliquent qu'ils ont alors décidé de refuser de signer l'acte authentique, estimant avoir été induits en erreur par leur conseil lequel leur avait indiqué que le montant des hypothèques judiciaires provisoires ne pouvaient pas être prélevées sur le prix de vente. Les premiers juges ont estimé que les vendeurs ne rapportaient pas la preuve que leur consentement avait été vicié par un erreur déterminante sur un élément essentiel du contrat car ils ne démontrent pas qu'ils ignoraient la créance du Crédit Agricole et que la disposition, après désintéressement de leurs créanciers, d'un reliquat du prix destiné à être affecté à un autre achat immobilier était la cause déterminante de leur engagement. Les appelants maintiennent que leur objectif était de désintéresser leurs créanciers et de retirer de la vente de leur bien immobilier un profit subsistant pour se reloger et qu'ils ont donc commis une erreur sur un élément essentiel du contrat, à savoir le montant des droits des vendeurs. L'intimé réplique que l'erreur sur un motif du contrat extérieur à l'objet de celui-ci n'est pas une cause de nullité de la convention quand bien même ce motif aurait été déterminant. Selon les appelants, l'erreur doit porter sur un élément essentiel du contrat qui était entré dans le champ contractuel et dont l'autre partie avait connaissance. Il ajoute que l'erreur alléguée est inexcusable, les appelants, professionnels de l'immobilier, ayant eu connaissance avant la signature du compromis de vente du décompte des sommes dues à leurs créanciers établi par le notaire. [S] [W] relève enfin que si les vendeurs avaient vendu leur bien au prix du marché, ils auraient alors obtenu un reliquat de prix leur permettant d'acheter un nouveau bien immobilier après apurement de l'intégralité de leur passif. Seul un motif déterminant inséré dans le champ contractuel par une disposition expresse peut aboutir à une annulation du contrat pour vice du consentement. Le compromis de vente signé par les parties le 3 novembre 2016 ne mentionne pas que l'obtention d'un reliquat de prix permettant de réaliser un nouvel achat immobilier après désintéressement des créanciers inscrits était une condition déterminante de leur engagement. L'absence de satisfaction du motif susvisé ne peut entraîner l'annulation du contrat pour vice du consentement faute d'une stipulation expresse qui aurait fait entrer ce motif dans le champ contractuel en l'érigeant en condition de ce contrat. Le tribunal à juste titre a écarté la demande d'annulation du contrat et sera confirmé de ce chef. Sur la caducité : Aux termes de l'article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l'un des éléments essentiels du contrat disparaît. Les vendeurs font valoir que l'objectif de la vente était d'obtenir, après apurement des dettes, un reliquat de prix leur permettant d'acquérir un nouveau bien immobilier pour se reloger et estiment que le contrat s'est trouvé dépourvu de cause dès lors que le Crédit Agricole est intervenu pour prendre une hypothèque judiciaire provisoire, les privant ainsi de tout reliquat du prix de vente. Le tribunal a écarté la caducité du compromis de vente au motif que les motivations intérieures des contractants ne se confond pas avec la cause objective du contrat consistant dans le paiement du prix en contrepartie de la vente de leur bien immobilier. L'intimé souligne que l'intervention du Crédit Agricole, tiers au contrat, postérieurement à la signature du compromis de vente, est sans incidence sur le contrat et qu'il est inexact de considérer que la contrepartie de leur engagement de vendre a disparu, cette contrepartie étant le paiement du prix de 340 000 euros par l'acquéreur. La caducité est l'état d'un acte régulièrement formé mais qui, postérieurement à sa création, perd, en raison de la survenance d'un événement extérieur, un « élément essentiel » à sa validité ou « nécessaire à sa perfection. La disparition de la cause de l'engagement d'une partie entraîne la caducité du contrat. Mais la cause de l'engagement d'une partie ne se confond pas nécessairement avec l'objectif qu'elle poursuit. Les mobiles d'un engagement, définis comme les raisons subjectives qui restent personnelles à chacun des contractants et varient en fonction des individus, n'entrent pas dans la cause sauf s'ils ont intégré le champ contractuel et que les parties se sont accordées à en faire une condition de leur contrat. L'objectif poursuivi par les vendeurs ' l'obtention d'un reliquat de prix après règlement des créanciers inscrits ' n'est pas entré dans le champ contractuel, aucune mention du compromis de vente n'établissant que les volontés des parties se sont rencontrées pour définir cet objectif comme la cause de l'engagement des vendeurs. Le jugement qui a écarté la caducité du contrat sera donc confirmé. Sur la clause pénale : La clause pénale est rédigée en ces termes: «  au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique..., elle devra verser à l'autre partie la somme de 35 000 euros ». Le compromis de vente stipule la condition suspensive suivante : « l'état hypothécaire ne révèle ni pacte de préférence ni saisies ni inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix et pour lesquelles il n'aurait pas été obtenu de mainlevée ». Le tribunal a relevé que les conditions suspensives prévues par les parties avaient été levées que l'état hypothécaire laissait apparaître un solde positif en faveur des vendeurs et que l'accord des créanciers inscrits pour la mainlevée de leurs garanties hypothécaires avait été donné. Les appelants font valoir que l'état hypothécaire est erroné et que la demande de renseignements datée du 18 juillet 2018 démontre que le montant total des créances des créanciers inscrits s'élève à la somme de 378 910,90 euros et que le prix de vente étant de 340 000 euros, ils auraient été redevables après la vente aux créanciers de la somme de 38 910,90 euros. Ils en déduisent que cette condition suspensive n'a pas été levée et que la pénalité de 35 000 euros n'est pas due. Les intimés rappellent que le notaire a constaté dans le procès-verbal de difficultés que toutes les conditions suspensives avaient été levées. Le notaire après avoir reçu l'état hypothécaire a établi un décompte laissant apparaître, après règlement des créanciers inscrits et des frais de radiation des hypothèques, un solde positif de 23 446,21 euros. La condition suspensive a donc été levée et la vente était parfaite. La distorsion alléguée entre le montant des créances résultant du décompte du notaire à partir de l'état hypothécaire et celui résultant de la demande de renseignements obtenue par les vendeurs plus d'un an après est sans incidence sur la régularité de la vente de sorte que la clause pénale est applicable. Le jugement sera aussi confirmé de ce chef. Les appelants ne démontrant pas le caractère excessif de la clause pénale, le tribunal à bon droit les a déboutés de leur demande de réduction. Sur l'article 700 du code de procédure civile : L'équité justifie de condamner [N] [D] et [M] [B] à payer à [S] [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de condamnation sous astreinte sera rejetée, aucune circonstance particulière justifiant de la prononcer. PAR CES MOTIFS, LA COUR,, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne [N] [D] et [M] [B] à payer à [S] [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Les condamne aux dépens. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,