Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/03080

Du 13 février 2024 5AC SCI/SMH PPP Contentieux général N° RG 23/03080 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHWL [H] [S] épouse [D] C/ [M] [X] - Expéditions délivrées à [M] [X] - FE délivrée à Me Olivier LALANDE Le 13/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité JUGEMENT EN DATE DU 13 FEVRIER 2024 JUGE : Madame Coraline BORIE GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN DEMANDERESSE : Madame [H] [S] épouse [D] née le 28 Octobre 1957 à [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Olivier LALANDE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEUR : Monsieur [M] [X] né le 22 Décembre 1970 à [Localité 5] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] Comparant DÉBATS : Audience publique en date du 19 décembre 2023. PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Contradictoire, premier ressort 1 EXPOSÉ DU LITIGE : Selon un acte sous seing privé avec effet au 4 juillet 2011, la succession [S], aux droits de laquelle est intervenue Mme [H] [S] épouse [D] a consenti un bail d’habitation à M. [M] [X] portant sur un logement situé[Adresse 1]1- [Localité 2] moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 265 euros. Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé pour vendre avec un délai de préavis de six mois minimum, ayant expiré le 3 juillet 2023. Le 31 aout 2023, le bailleur a fait établir un procès-verbal de constat d’occupation des lieux par le locataire. Par acte de commissaire de justice de justice du 11 septembre 2023, Mme [H] [S] épouse [D] a fait assigner M. [M] [X], devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - valider le congé pour vente signifié le 22 décembre 2022 et condamner en conséquence M. [M] [X] à quitter les lieux sans délai avec tous les occupants de son chef et de dire qu’à défaut d’exécution volontaire de la décision à intervenir, ordonner son expulsion de corps et de bien ainsi que celle de tout occupant avec si besoin le concours d’un serrurier et de la force publique - condamner M. [M] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du 03/07/2023 et jusqu’à entière libération des lieux - condamner M. [M] [X] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et ses suites notamment le cout du procès-verbal d’occupation. L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2023 à laquelle le défendeur a indiqué contester la validité du congé et vouloir établir le caractère insalubre du logement. Un renvoi a été ordonné afin de lui permettre de solliciter un avocat et préparer sa défense. A l’audience du 19 décembre 2023, Mme [H] [S] épouse [D], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales et a sollicité, à titre subsidiaire, la résiliation du contrat de bail pour défaut de règlement des loyers actualisant la dette locative à la somme de 4.516,71 euros. M. [M] [X], comparant en personne, a indiqué ne pas avoir saisi d’avocat, a précisé attendre un passage des services municipaux pour faire constater l’insalubrité du logement, a ajouté vouloir quitter le logement ayant effectué des démarches auprès des bailleurs sociaux, et a contesté le congé délivré, sans plus d’explication. Il n’a produit aucun document permettant de corroborer ses déclarations. L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé et la demande subséquente relative à l’expulsion L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Selon l’article 15 II de cette même loi, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (…). A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.  Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.  Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.  Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.  Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.  En l’espèce, le congé délivré à M. [M] [X] à étude par acte de commissaire de justice de justice du 28 décembre 2022, est bien antérieur de plus de six mois à l’expiration du contrat de location signé par les parties le 4 juillet 2011 et dont le dernier renouvellement est arrivé à échéance le 4 juillet 2023. Ce congé est motivé par la vente des lieux loués au prix de 145.000 euros. Les cinq alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ont été reproduits. En dépit de la contestation au demeurant non étayée du locataire, il est constant que le congé délivré est régulier en la forme et au fond et que, depuis le 3 juillet 2023, M. [M] [X] est déchu de tout droit d’occupation des lieux loués. A défaut de libération volontaire des lieux par M. [M] [X], Mme [H] [S] épouse [D] sera autorisée à faire procéder à son expulsion selon les modalités mentionnées au dispositif de la présente décision. Sur l’indemnité d’occupation Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et charges aux termes convenus. Par ailleurs, le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail a pris fin, et donc de les occuper sans droit ni titre, constitue une faute causant inévitablement un préjudice aux bailleurs, puisqu’elle les prive de la jouissance du bien dont ils sont propriétaires, et justifie que soit mise à la charge de l’occupant une indemnité destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer et des charges. M. [M] [X] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du 1er janvier 2024 (étant précisé que la dette locative a été actualisée à l’audience échéance de décembre 2023 incluse et que le bailleur a indiqué ne pas former de demande en paiement à ce titre) jusqu’à la libération effective des lieux tel qu’il sera précisé au dispositif. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. Le tribunal ayant fait droit à la demande principale formée au titre du congé pour vente, la demande subsidiaire de résiliation du contrat de bail pour défaut de règlement des loyers devient sans objet. Par ailleurs, et étant rappelé qu’il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, la demande reconventionnelle, que semble avoir formé le défendeur tendant à faire constater l’insalubrité du logement, qui n’est corroborée par aucun élément probant et ce alors même qu’un délai lui avait été accordé aux fins de préparer sa défense et consulter un conseil, sera rejetée. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En conséquence, ceux-ci seront mis à la charge de M. [M] [X]. M. [M] [X] sera également condamné à régler à Mme [H] [S] épouse [D] la somme de 300 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par Mme [H] [S] épouse [D] à M. [M] [X] avec effet au 3 juillet 2023 portant sur le bien sis [Adresse 1] - [Localité 2]; CONSTATE depuis le 4 juillet 2023 l'occupation sans droit ni titre par M. [M] [X] du logement situé [Adresse 1] - [Localité 2]; CONDAMNE M. [M] [X] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] - [Localité 2] dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ; ORDONNE si besoin était, faute de départ volontaire des lieux passé ce délai, l'expulsion de M. [M] [X] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE à compter du 1er janvier 2024 une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ; CONDAMNE en tant que de besoin M. [M] [X] à payer cette indemnité d'occupation à jusqu’à la libération effective des lieux constaté par la remise des clefs du logement ; CONDAMNE M. [M] [X] à régler à Mme [H] [S] épouse [D] la somme de 300 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE les autres demandes formées par Mme [H] [S] épouse [D] REJETTE les autres demandes formées par M. [M] [X] CONDAMNE M. [M] [X] aux entiers dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, Et le jugement a été signé par le greffier et le juge à BORDEAUX, le 13 février 2024 ; LE GREFFIERLE JUGE DU CONTENTIEUX DE LA PROTECTION