Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/00880

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 9] N° RG 23/00880 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMWA Minute : S.A. BATIGERE EN ILE DE FRANCE Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159 C/ Monsieur [T] [S] Exécutoire, copie, pièces délivrés à : Maître Christian PAUTONNIER Copie délivrée à : Monsieur [T] [S] le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Février 2024 Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier, Après débats à l'audience publique du 16 janvier 2024 tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier DEMANDEUR : BATIGERE EN ILE DE FRANCE, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est [Adresse 5], [Localité 6] agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège social, représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, DÉFENDEUR : Monsieur [T] [S] [Adresse 4] [Adresse 10] [Localité 7] comparant, DÉBATS : Audience publique du 16 Janvier 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Février 2024, par Madame Nadine SPIRY, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par un contrat du 5 octobre 2021, la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE a donné à bail à Monsieur [T] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 411, 06 € et 170, 38 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE a ensuite fait assigner Monsieur [T] [S] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A l’audience du 16 janvier 2024, la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE - représentée par son conseil - reprend les terme de son assignation pour demander : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - d'ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [S] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ; - d'ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; - et de condamner ce dernier au paiement * de la somme actualisée de 3. 693, 04 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, * d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux, - outre une somme de 250 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; - rappeler l'exécution provisoire. La SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE s'en rapporte à la sagesse du tribunal s'agissant de l'octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire. La SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE précise que le dernier règlement a été effectué le 9 décembre 2023 pour un montant de 600 €. Monsieur [T] [S] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l'octroi de délais de paiement. Il propose de verser 100 € par mois en règlement de l'arriéré, en plus du loyer courant. Il souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire. Monsieur [T] [S] indique qu'il travaille et perçoit un revenu de 1. 400 euros. Il a 2 enfants pour lesquels il verse une contribution à l'entretien et à l'éducation à hauteur de 100 € par mois et explique que l'impayé est lié à un décès familial. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION En l'espèce, Monsieur [T] [S], comparaît, de sorte que l'ordonnance est contradictoire. I. SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 8 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bail conclu le 5 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juin 2023, pour la somme en principal de 2. 090, 66 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 août 2023. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : La SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [S] reste devoir, au titre de l'arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2. 399, 25 € à la date du 10 janvier 2024. Monsieur [T] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 9 août 2023, Monsieur [T] [S] reste redevable du paiement des loyers jusqu'à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2. 399, 25 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayées (décompte arrêté au 10 janvier 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2. 090, 66 € à compter du commandement de payer (8 juin 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.   Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [T] [S] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière. En outre, il a repris le paiement intégral du loyer et des charges. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [T] [S] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera : - que la clause de résiliation reprenne son plein effet ; - que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 9 août 2023 ; - que Monsieur [T] [S] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ; - que faute pour Monsieur [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE soit autorisé, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [T] [S] ; - qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [T] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE, Monsieur [T] [S] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence, DECLARONS recevable la demande de la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2021 entre la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE et Monsieur [T] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 7] sont réunies à la date du 9 août 2023 ; CONDAMNONS Monsieur [T] [S] à verser à la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE à titre provisionnel la somme de 2. 399, 25 € (décompte arrêté au 10 janvier 2024, incluant une dernière quittance de décembre 2023), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023 sur la somme de 2. 090, 66 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; AUTORISONS Monsieur [T] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE soit autorisé, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [T] [S] ; * que Monsieur [T] [S] soit condamné à verser à la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Monsieur [T] [S] à verser à la SA BATIGERE EN ILE DE FRANCE une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [T] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 26 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier. Le greffier, La juge des référés,