Tribunal judiciaire, 15 décembre 2025. 23/08567

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me ZEITOUN (P0207) C.C.C. délivrée le : à Me VINCENT (C1854) ■ 18° chambre 3ème section N° RG 23/08567 N° Portalis 352J-W-B7H-C2AHY N° MINUTE : 1 Assignation du : 26 Juin 2023 JUGEMENT rendu le 15 Décembre 2025 DEMANDERESSE S.C. SCI ZAGROS (RCS de Paris 487 493 207) [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Véronique VINCENT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1854 DÉFENDERESSE S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE COURTAGE D’ANTIQUITÉS “SOCA” (RCS de [Localité 6] 495 367 195) [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Renaud ZEITOUN de la S.C.P. CABINET BAULAC & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0207 Décision du 15 Décembre 2025 18° chambre 3ème section N° RG 23/08567 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2AHY COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Cassandre AHSSAINI, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS À l’audience du 03 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025 puis prorogé le 15 Décembre 2025. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort _________________ FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous signature privée du 23 avril 2009, Mme [W] [E], aux droits de laquelle vient la S.C. SCI Zagros, a donné à bail commercial renouvelé à M. [M] [V], aux droits duquel vient la S. A R. L. Société de courtage d'antiquités (ci-après : la S.A.R.L. SOCA), des locaux (deux boutiques) situés [Adresse 4] et [Adresse 1] à Paris 15ème. Le bail a été consenti pour neuf ans à effet du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2017, à destination exclusive du commerce « d'antiquités et de curiosités d'occasion, à l'exception de tous objets de bric à brac, de chiffonnier, marchand de ferraille et tous objets susceptibles de rappeler un des commerces interdits, tant en devanture qu'en magasin, ainsi qu'objets de décoration d'appartement et d'art moderne ». Le loyer initial a été fixé à la somme annuelle en principal de 6 651,56 euros, payable à terme trimestriel échu. Par acte d'huissier du 10 juin 2021, la S.C. SCI Zagros a fait signifier à la S.A.R.L. SOCA un congé pour le 31 décembre 2021, avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2022, moyennant un nouveau loyer annuel de 14 000 euros en principal. Par courrier du 6 août 2021, la S.A.R.L. SOCA a accepté le principe du renouvellement et refusé le loyer proposé. Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2023, la S.C. SCI Zagros a assigné la S.A.R.L. SOCA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir la résiliation du bail commercial. À l'issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 20 janvier 2025. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie en juge rapporteur du 3 septembre 2025, mise en délibéré au 17 novembre suivant et prorogée au 15 décembre 2025. PRÉTENTIONS ET MOYENS Par dernières conclusions notifiées le 5 novembre 2024, la S.C. SCI Zagros demande au tribunal de : « - CONSTATER la résiliation du bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 4] et [Adresse 2] portant sur le lot 131 à compter de la date de la décision à intervenir, - ORDONNER qu'à défaut par la SOCIÉTÉ DE COURTAGE D'ANTIQUITÉ d'avoir volontairement libéré les lieux un mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux qui lui sera délivré, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef des lieux loués, sous astreinte de 100 € par jour de retard, - ORDONNER que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités définies par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, - ORDONNER, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera précédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles 65 et 66 de la loi 91-650 du 9 juillet 1991 et 203 à 206 du décret du 31 juillet 1992, - CONDAMNER la SOCIÉTÉ DE COURTAGE D'ANTIQUITÉ à verser à SCI ZAGROS, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant du loyer et charges normalement exigibles, soit la somme de 2.216,22 €, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif, - ORDONNER que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 1er du mois suivant et aux prorata temporis jusqu'à la libération effective des lieux, - CONDAMNER la SOCIÉTÉ DE COURTAGE D'ANTIQUITÉ à payer à la SCI ZAGROS la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC, - LA CONDAMNER aux dépens dont distraction au profit de Maître Véronique VINCENT, Avocat aux offres de droit. » Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2025, la S.A.R.L. SOCA demande au tribunal : - de débouter la S.C. SCI Zagros de l'ensemble de ses demandes, - de condamner la S.C. SCI Zagros à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, - de condamner la S.C. SCI Zagros aux dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation. MOTIVATION Sur la demande de résiliation du bail La S.C. SCI Zagros sollicite au visa des articles 1741, 1224 et 1229 du code civil la résiliation du bail à compter du jugement intervenir, au moyen tiré d'une absence d'exploitation des locaux. Elle affirme en substance que depuis la fin de l'année 2019 les locaux loués sont laissés à l'abandon. Décision du 15 Décembre 2025 18° chambre 3ème section N° RG 23/08567 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2AHY La S.A.R.L. SOCA s'oppose à la résiliation sollicitée par le biais de plusieurs moyens. Au visa de l'article 1719 du code civil, elle soulève une exception d'inexécution, arguant que les manœuvres de la bailleresse lui causent un trouble de jouissance. Elle affirme par ailleurs que la S.C. SCI Zagros a renoncé à solliciter la résiliation du bail en formulant une offre de renouvellement de celui-ci puis en signifiant un mémoire en vue de fixer le loyer du bail renouvelé. À titre subsidiaire, elle conteste le défaut d'exploitation allégué et critique la validité ainsi que la valeur probante des éléments produits en demande. En droit, il résulte des articles 1224, 1228 et 1229 du code civil que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Par ailleurs, en vertu de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. En application enfin de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Plus généralement, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, aux termes de la clause A), 2) de l'article du bail relatif aux charges et conditions, la S.A.R.L. SOCA s'est engagée à « garnir et tenir constamment garnis les lieux loués de meubles, objets mobiliers, matériels et marchandises en quantité et de valeur suffisante pour répondre en tout temps du paiement des loyers et accessoires et de l'exécution des clauses et conditions du bail. De les tenir constamment ouverts et achalandés, sans pouvoir cesser sous aucun prétexte, même momentanément, de les employer à la destination ci-dessus mentionnée ». La S.C. SCI Zagros reproche donc à la S.A.R.L. SOCA d'avoir cessé, en violation de la clause susvisée, d'exploiter et de garnir les locaux donnés à bail depuis la fin de l'année 2019, les « [laissant] totalement à l'abandon, vides de tout mobilier et marchandises et demeura[nt] fermés en permanence » (page 4 de ses conclusions). Il doit en premier lieu être souligné que la seule réaction de la bailleresse face à cet ancien défaut d'exploitation allégué a été la notification le 24 octobre 2022 d'une mise en demeure de reprendre l'exploitation du local. Ce courrier recommandé a néanmoins été adressé à M. [V], radié du RCS depuis le 7 août 2009, dont il est justifié qu'il avait cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. SOCA à la date du 17 avril 2009. La publication légale de cette cession est intervenue le 7 août 2009, soit antérieurement à l'acquisition des locaux par la S.C. SCI Zagros. Décision du 15 Décembre 2025 18° chambre 3ème section N° RG 23/08567 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2AHY Les arguments développés sur ce point par la S.C. SCI Zagros sont inopérants, la parfaite connaissance par la bailleresse de l'identité de sa preneuse n'étant pas contestable au vu des pièces – et notamment du congé avec offre de renouvellement qu'elle a signifié le 10 juin 2021 à la S.A.R.L. SOCA, soit antérieurement au courrier de mise en demeure. Il est donc établi qu'aucune mise en demeure de mettre un terme au manquement contractuel allégué au soutien de la demande de résiliation n'a été notifiée à la preneuse avant l'introduction de la présente instance, l'assignation datant de quatre ans après le début allégué du défaut d'exploitation reproché. Sur un second point soulevé par la défenderesse, il ne peut en revanche être considéré qu'en signifiant le congé avec offre de renouvellement susvisé, puis, le 19 décembre 2023, un mémoire préalable en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé, la S.C. SCI Zagros aurait renoncé à poursuivre la résiliation du bail. Le congé a en effet été délivré antérieurement à l'assignation ayant introduit la présente instance. Quant au mémoire préalable, il ne démontre pas à lui seul la volonté non équivoque de la bailleresse de poursuivre l'exécution du contrat en abandonnant les griefs développés dans le cadre de la présente procédure. La S.C. SCI Zagros expose d'ailleurs valablement qu'elle a souhaité par cette notification interrompre le délai de prescription biennal. S'agissant ensuite de l'exception d'inexécution opposée par la S.A.R.L. SOCA au moyen tiré d'un défaut de jouissance paisible des locaux, force est de constater que celui-ci est insuffisamment caractérisé. La confusion injustifiée entretenue par la S.C. SCI Zagros sur l'identité du locataire des locaux est certes démontrée mais elle a été limitée et la S.A.R.L. SOCA ne démontre pas le trouble de jouissance qui en aurait résulté, ni que celui-ci aurait préexisté à un défaut d'exploitation, que par ailleurs elle conteste. Ce moyen, insuffisamment étayé, sera rejeté. Sur le fond du manquement reproché, la S.C. SCI Zagros, sur qui repose la charge de la preuve, produit deux constats d'huissier. Il en résulte que le lundi 12 décembre 2022, la boutique donnée à bail était garnie de meubles et de tableaux. L'argumentation développée par la S.C. SCI Zagros quant à la propriété de ces mobiliers est inopérante au vu de l'obligation de garniture qui pèse sur la S.A.R.L. SOCA, en l'espèce exécutée. Si la boutique était fermée à 15h30, l'affichage supérieur apposé sur la devanture indiquait le numéro de téléphone à joindre en cas d'absence du vendeur. De plus, l'affichage inférieur expliquait que l'entrée de la boutique se situe en réalité au niveau de la deuxième porte sur la gauche, la S.A.R.L. SOCA exploitant trois lots commerciaux distincts, séparés par une boutique tierce. Or, le commissaire de justice n'a pas effectué de constat au niveau du reste de la boutique qui aurait permis le cas échéant de constater la présence ou l'absence d'un vendeur dans un des autres lots exploités. Quant aux constats réalisés les 4 janvier et 5 avril 2023, force est de constater qu'ils ont été effectués un mercredi alors même que le Village Suisse [Localité 6], dénomination de l'espace commercial où se situent les locaux en cause, n'est ouvert que du jeudi au lundi inclus. Comme les horaires indiqués sur la devanture de la boutique le rappellent, le mercredi n'est pas un jour d'ouverture en dehors de la prise de rendez-vous. Il importe ici de souligner que le gérant de la S.C. SCI Zagros, M. [H] [J], est par ailleurs gérant de la société Ysmailoff, qui exploite un fonds de commerce voisin au sein du même Village Suisse Paris et ne peut donc ignorer ces différents éléments organisationnels. La S.C. SCI Zagros verse enfin au soutien de sa demande quatre attestations. Deux d'entre elles doivent être écartées, leur valeur probante étant fortement sujette à caution au vu du lien contractuel existant entre les attestants et la demanderesse. Ainsi, Mme [Y] [F] s'est vu octroyer un « contrat de location simple » par la S.C. SCI Zagros pour une durée d'un an entre octobre 2023 et 2024. De même, la S.C. SCI Zagros a consenti un bail précaire d'une durée d'un an à la Compagnie d'expertise en antiquités et objets d'arts dirigée par l'attestant M. [G]. En plus de ces deux attestations, Mme [P] expose, dans une attestation du mois de décembre 2022, être une habituée du Village Suisse et constater que la boutique exploitée par la S.A.R.L. SOCA est abandonnée et fermée. Sont jointes à son attestation des photographies anciennes outre des photographies non datées (des dates ayant été ajoutées manuellement sans possibilité de vérifier leur exactitude). Quant à M. [T], il indique que la boutique était fermée et sale depuis fin 2019 mais qu'elle « semble avoir repris vie depuis quelques semaines », son attestation datant du mois de novembre 2022. Les mêmes photographies sont annexées à son attestation. Finalement, les seuls éléments probants produits par la S.C. SCI Zagros sont constitués du corps des deux dernières attestations évoquées. Or, au vu de leur ancienneté – fin 2022 – et de la mention d'une reprise d'activité à la fin de cette même année, ces attestations ne rapportent pas la preuve des faits allégués par la bailleresse, soit d'une cessation ancienne et définitive d'exploitation des locaux par la locataire. Dès lors que la S.C. SCI Zagros ne prouve ni l'absence actuelle d'exploitation, ni l'absence durable de garniture des locaux, il ne revient pas à la S.A.R.L. SOCA de rapporter la preuve contraire aux allégations en communiquant les éléments comptables sollicités par la propriétaire. En définitive, la S.C. SCI Zagros ne démontrant pas l'existence des manquements contractuels allégués, sa demande de résiliation du bail commercial est infondée et elle en sera déboutée. Ses demandes subséquentes sera par suite rejetées. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire En application de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C. SCI Zagros, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens. En vertu de l'article 700 du même code, la S.C. SCI Zagros, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.R.L. SOCA une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l'équité commande de fixer à 5 000 euros. Les prétentions de la S.C. SCI Zagros formées sur ces mêmes fondements seront rejetées. Il sera enfin rappelé que selon l'article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire, étant souligné qu'aucune partie ne forme de demande contraire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DÉBOUTE la S.C. SCI ZAGROS de l'intégralité de ses demandes, CONDAMNE la S.C. SCI ZAGROS au paiement des dépens, CONDAMNE la S.C. SCI ZAGROS à payer à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE COURTAGE D'ANTIQUITÉS la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à [Localité 6] le 15 Décembre 2025 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA