Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 23/00542

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/00542 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZMN N° MINUTE : 8 Assignation du : 09 Janvier 2023 Jugement en fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 14 Mars 2024 DEMANDERESSE S.A. CITADINES [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0008 DEFENDERESSE S.A.R.L. VILA LUCA [Adresse 2] [Localité 5] défaillant COMPOSITION DU TRIBUNAL Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 16 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par deux actes sous seing privé du 1er octobre 2008, la SNC PV Prog a donné à bail commercial à usage de résidence de tourisme à la SA Citadines, deux appartements n°121 et 308 dépendant de la résidence dénommée “[Localité 7] [6]”, située [Adresse 3] à [Localité 8], lots 1025 et 1062,moyennant le versement d’un loyer annuel de 12.142,62 euros HT HC pour le lot 1025 et de 11.675,79 euros HT HC pour le lot 1062. Les baux ont été consentis pour une durée de neuf ans à compter du 31 décembre 2009 pour expirer le 30 septembre 2018 et se sont tacitement prolongés à compter du 1er octobre 2018 Par actes d’huissier délivrés le 10 avril 2019, la SA Citadines a demandé à la SARL Vila Luca qu’elle indique venir aux droits de la SNC PV Prog, le renouvellement des baux à compter du 1er juillet 2019 moyennant un loyer annuel de 10.783 euros HT HC pour le lot 1025 et de 10.369 euros HT HC pour le lot 1062. Il n’a pas été répondu à ces demandes de renouvellement. Par un mémoire en demande notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juin 2021, la SA Citadines a sollicité la fixation du prix du loyer des baux renouvelés à la somme annuelle de 10.251,76 euros HT HC pour le lot 1025 et de 9.850,74 euros HT HC pour le lot 1062. Puis par acte de commissaire de justice signifié le 23 janvier 2023, la SA Citadines a assigné la SARL Vila Luca devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, demandant à celui-ci de : - fixer à compter du 1er juillet 2019, le montant du loyer des baux renouvelés : * pour le lot 1025, pour une durée de neuf ans à la somme de 10.251,46 euros par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, * pour le lot 1062, pour une durée de neuf ans à la somme de 9.850,74 euros par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, - dire que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, - ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de 1'article 1343-2 du code civil, A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une mesure d’expertise judiciaire serait ordonnée : - désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er juillet 2019, En tout état de cause, réserver les dépens. Au soutien de ses demandes, la SA Citadines fait exposer en substance : - qu’elle a mandaté M. [K] [R] en qualité d’expert afin d’évaluer la valeur locative des lots de la résidence de tourisme, lequel, dans son rapport en date du 18 juin 2019, a évalué la valeur locative de la résidence à la somme globale de 1.563.000 euros, - que M. [R] a précisé qu’il convenait d’appliquer sur cette valeur divers abattements au titre de : * la répercussion de l’assurance de l’immeuble sur le locataire :-1,5 % * la durée ferme de neuf années : 1 mois par année d’engagement soit - 130.250 euros * le risque juridique lié à la multiciplité des baux : - 5 % - que M. [R] a également précisé qu’il convenait d’appliquer des majorations au titre de : * la faculté de cession du droit au bail : + 7 % * la faculté de sous-location : + 5 % La SARL Vila Luca, assignée conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 septembre 2023. Par jugement rendu le 9 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux, a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 janvier 2023 et a invité la SA Citadines à justifier de la qualité de bailleresse de la société Vila Luca concernant les deux baux portant sur les lots 1025 et 1062, dépendant de la résidence dénommée “[Localité 7] [6]”, située [Adresse 3] à [Localité 8]. Par mémoire notifié le 15 janvier 2024, la SA Citadines a maintenu ses demandes et a précisé qu’elle justifiait de la qualité de bailleur de la société défenderesse, en versant aux débats un procès-verbal de saisie attribution à exécution successive, l’informant que les sommes dues à la société Vila Luca au titre des loyers des deux baux devaient être versées à l’Etude CBO Grand [Localité 7] Justice à due concurrence de la somme globale de 454.906,98 euros due par la société au fonds commun de titrisation FCT Credinvest au titre d’un prêt. A l’issue de l’audience du 16 janvier 2023, le jugement a été mis en délibéré au 14 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière, et bien fondée. Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, la société locataire a sollicité le renouvellement des baux en cause auprès de la société Vila Luca à compter du 1er juillet 2019. Seule la SNC PV Prog est mentionnée comme bailleresse aux termes des contrats de bail versés aux débats. Pour prouver la qualité de bailleresse de la société Vila Luca qui selon la société Citadines viendrait aux droits de la SNC PV Prog, la preneuse verse aux débats : - un procès-verbal de saisie attribution à exécution successive signifié par acte d’huissier du 9 juin 2022 à la société Citadines lui indiquant qu’elle est tenue de verser entre les mains du fonds commun de titrisation FCT Credinvest, créancier de la société Vila Luca, les sommes dues par cette dernière, l’acte précisant in fine “Pour votre part, si vous cessez d’être obligé à l’égard de ce bailleur, vous devez m’en aviser par lettre recommandée avec accusé de réception.” - la signification d’un certificat de non-contestation relatif à cette saisie, du 13 septembre 2022. Or, s’il est fait mention dans l’acte de saisie-attribution de la qualité de locataire de la société Citadines à l’égard de la société Vila Luca, cette pièce est insuffisante pour déterminer avec certitude à quel(s) contrat(s) de bail il est fait référence. A défaut de production d’autres pièces, comme une fiche hypothécaire, la société Citadines ne justifie pas que la société Vila Luca vient aux droits de la SNC PV Prog concernant les actes sous seing privé du 1er octobre 2008, portant sur les deux appartements n°121 et 308 dépendant de la résidence dénommée “[Localité 7] [6]”, située [Adresse 3] à [Localité 8], lots 1025 et 1062. Dès lors, les demandes de la société Citadines seront rejetées. La demanderesse qui succombe supportera la charge des dépens. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, Rejette les demande de la SA Citadines, Condamne la SA Citadines aux dépens. Fait et jugé à Paris le 14 mars 2024. La GreffièreLa Présidente M. PLURIELS. GUILLARME