Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 23/00985 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YONZ
Minute : 24/00120
S.A. VILOGIA
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118
C/
Madame [J] [N]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BELMONT Laure
Copie délivrée à :
Mme [N] [J]
Le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du CINQ MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE
par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,
assistée de Madame Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2024
tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
S.A. VILOGIA, demeurant [Adresse 5], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité et y domicilié
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDERESSE :
Madame [J] [N], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet le 25/09/2015, la S.A d’HLM VILOGIA a consenti à M. [Z] [N] et à Mme [J] [N] un bail portant sur un logement à usage d’habitation sis, 3, cours de la République, porte 0548, au 5ème étage, sur la commune de [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 606,11 €, outre les provisions pour charges.
Une somme correspondant au montant du loyer hors charges a été versée entre les mains de la société bailleresse à titre de dépôt de garantie.
L’engagement de M. [Z] [N] a pris fin le 19/10/2022, après divorce et congé donné à la société bailleresse.
Par exploit de commissaire de justice du 09/11/2023, la S.A d’HLM VILOGIA a fait assigner Mme [J] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force publique et l’assistance d’un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera réglé selon les modalités des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel :
. de la somme de 5 327,45 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 10/10/2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
. des termes (loyers/indemnités d’occupation) dus à compter du 10/10/2023 et jusqu’à la décision à intervenir,
. d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 300 € au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
A l’audience du 23/01/2024, la présidente a signalé qu’elle n’a pas reçu le bilan social et financier du service de prévention des expulsions locatives.
La S.A d’HLM VILOGIA, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 2 671,25 €, terme du mois de décembre 2023 inclus, a informé le tribunal qu’un plan d’apurement a été conclu entre les parties et qu’il est respecté et a ajouté être favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan sera respecté.
Pour le surplus, elle a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance.
Mme [J] [N], citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu ni personne pour elle.
La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 05/03/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».
Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie au moins deux mois avant l’assignation, la société bailleresse justifiant lui avoir notifié la situation d’impayé des locataires par courrier recommandé distribué le 15/06/2023.
Conformément à ce même article, § III, modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 10/11/2023 prouvant que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.
La demande est donc recevable.
Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient, en l’article 6 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
Un commandement de payer la somme en principal de 18 466,29 € a été signifié à la locataire le 16/06/2023, somme incluant des surloyers, et il est établi, au vu des éléments fournis, que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16/08/2023 à minuit.
En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office les éléments constitutifs de la dette locative.
L’actualisation de la créance étant favorable à la défenderesse, il convient de l’accueillir même si, par son absence, celle-ci n’a pu en débattre.
A l’audience, la société bailleresse actualise le montant de sa créance à hauteur de 2 671,25 €, arrêtée au 18/01/2024, terme du mois de décembre 2023 inclus, correspondant au solde mentionné au décompte déduction faite du surloyer appliqué et duquel a été, à juste titre, déduit la somme de 385,76 € correspondant à des frais de procédure qui ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative puisque relevant des dépens au titre desquels ils sont d’ailleurs également réclamés. Cette somme inclut également des « frais » à hauteur de 8,98 € qui ne sont nullement justifiés et qui sont pour le moins sérieusement contestables.
Il en résulte que la créance locative s’élève à la somme non sérieusement contestable de 2 662,27 €, terme du mois de décembre 2023 inclus.
En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, le bailleur social présente un plan d’apurement conclu avec la locataire aux termes duquel celle-ci remboursera le solde locatif par 281 mensualités dont 280 de 20,00 € en plus du loyer et des charges, par dérogation aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
A défaut d’information sur la situation personnelle et financière de la défenderesse, mais sachant en revanche au regard de l’historique du compte que celle-ci se trouve dans une situation suffisamment précaire pour justifier une réduction du montant du loyer et la perception de l’allocation pour le logement, la proposition formulée semble compatible avec sa capacité financière et il est dans son intérêt de lui permettre d’apurer la dette de façon processive.
Il convient en conséquence d’établir un plan d’apurement dans les conditions proposées par les parties et selon les modalités qui seront précisées au dispositif.
Pendant cette période, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité, l’expulsion des défendeurs sera autorisée et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Succombant principalement à l’instance, Mme [J] [N] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer mais, au regard de la situation respective des parties, le bailleur étant un bailleur institutionnel, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre des frais irrépétibles.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, mise à la disposition des parties par les soins du greffe de la juridiction,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail prenant effet à compter du 25/09/2015 ont été réunies le 16/08/2023 à minuit ;
Condamnons Mme [J] [N] à payer à la S.A d’HLM VILOGIA la somme provisionnelle de 2 662,27 euros (deux mille six cent soixante-deux euros et vingt-sept centimes) arrêtée au 18/01/2024, à valoir sur les loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Déboutons la S.A d’HLM VILOGIA du surplus de sa demande en paiement ;
Constatons l’accord des parties sur la mise en place d’un échéancier ;
Suspendons les effets de ladite clause,
Autorisons Mme [J] [N] à se libérer de la dette par 134 mensualités dont 133 d’un montant minimum de 20 euros (vingt euros) payables au plus tard le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant majoré des charges, la première mensualité étant due au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 134ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;
Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;
Ordonnons, en ce cas, à Mme [J] [N] de quitter les lieux sis, 3, cours de la République, porte 0548, au 5ème étage, sur la commune de [Localité 8] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;
Condamnons, en ce cas, Mme [J] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;
Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Déboutons la S.A d’HLM VILOGIA de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamnons Mme [J] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans autre frais préalable à la présente décision ;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;
Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.
Ainsi jugé le 05/03/2024.
Et ont signé,
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
