Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/00004

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Expropriations N° RG 23/00004 N° Portalis 352J-W-B7H-C2F24 MINUTE N° JUGEMENT rendu le 15 FEVRIER 2024 DEMANDERESSE SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS (SOREQA) Siège social [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Maître Stéphane DESFORGES SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131 DÉFENDERESSE S.C.I. LGR prise en la personne de son gérant M. [N] [G] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Maître Arié ALIMI SELARLU Arié Alimi Avocat, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1899 LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE PARIS, exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement, représenté par [D] [M] Copie(s) exécutoire(s) et certifiée(s) conforme(s) à Copie simple à : Délivrées le : Décision du 15 février 2024 22ème Chambre - Chambre des expropriations N° RG 23/00004 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2F24 OPÉRATION :Opération de l’immeuble [Adresse 2] Lot n°27 - [Localité 4] * * * * * Clément DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ; Après débats à l’audience publique du 23 janvier 2024 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 15 février 2024 ; * * * * * OBJET DE LA DEMANDE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par mémoire de l’autorité expropriante visé par le greffe le 22 juin 2023 et signifié à l’expropriée le 15 mai 2023, la Société de Requalification des Quartiers Anciens ayant pour avocat la société Le Sourd Desforges, a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due à la société civile immobilière LGR au titre de l’expropriation du lot n°27 du bien immobilier situé [Adresse 2] à la somme totale de 80 000,00 € en valeur libre ou de 64 000,00 € en valeur occupée. Par ordonnance du 1er août 2023, le transport a été fixé le mercredi 20 septembre 2023. Un procès verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants : « ENVIRONNEMENT: proximité des lignes de métro 2, 5 et 7bis avec les stations Jaurès et Bolivar-Lignes des bus 26, 48. Rue commerçante. DESCRIPTION: Immeuble d’habitation de 6 étages, avec caves (non visitées)à usage d’habitation et commercial (au RDC). Le lot n° 27 se situe au 3e étage, couloir de gauche puis à droite. M. [Y] indique que le logement est squatté. Une dame nous ouvre la porte, et indique qu’elle ne parle pas le français. Par conséquent le juge de l’expropriation est dans l’impossibilité d’effectuer la visite des lieux. M. [Y]: lot acheté il y a environ 6 ans; on perd de l’argent. Pas d’observations des parties présentes. » Décision du 15 février 2024 22ème Chambre - Chambre des expropriations N° RG 23/00004 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2F24 Par mémoire en réponse de l’autorité expropriante visé par le greffe le 23 janvier 2024, la Société de Requalification des Quartiers Anciens maintient ses prétentions initiales et répond aux moyens adverses en indiquant que l’évaluation de l’expropriée ne repose pas sur des termes de comparaison mais des estimations d’agences immobilières dépourvues de valeur probante, qu’aucun préjudice pour perte de loyers n’est caractérisé dans la mesure où le transport a permis de constater l’occupation irrégulière des locaux et que le bien étant mis en vente préalablement à la présente procédure, aucune indemnité de remploi n’est acquise. Par conclusions du 04 septembre 2023 visées par le greffe le 11 septembre 2023, le Commissaire du gouvernement propose une indemnité principale de 95 200,00 € en valeur libre et de 76 160,00 € en valeur occupée. Il se fonde sur une assiette de 5 600,00 €/m² pour une surface de 17 m² en utilisant les termes de comparaison issus du même ensemble immobilier pour un marché oscillant de 4 514,00 €/m² à 5 962,00 €/m² avec une moyenne à 5 514,00 €/m² et une médiane à 5 685,00 €/m². Par mémoire de l’exproprié visé par le greffe le 23 janvier 2024, la société civile immobilière LGR ayant pour avocat Maître Alimi sollicite du juge de l’expropriation qu’il condamne l’expropriante à lui payer 130 000,00 € au titre de l’indemnité principale ; 19 800,00 € au titre de l’indemnité accessoire ;7 200,00 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens. L’expropriée indique que le bien était en vente, qu’elle produit une intention d’aliéner au prix de 140 000,00 € ainsi que deux estimations par des agences immobilières de 130 000,00 € et que le bien fut acquis pour générer des revenus locatifs justifiant une indemnité correspondant à trois ans de loyers. Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 janvier 2024 conformément aux écritures susvisées. MOTIFS L’article1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent Décision du 15 février 2024 22ème Chambre - Chambre des expropriations N° RG 23/00004 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2F24 nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes. L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution. L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. I / Sur la date de référence L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat. L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une Décision du 15 février 2024 22ème Chambre - Chambre des expropriations N° RG 23/00004 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2F24 zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l’espèce, le PLU de [Localité 7] a été approuvé le 27 août 2016. En conséquence, la date de référence est fixée au 27 août 2016. II/ Sur l’indemnité principale L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents. L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en euros. Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques. En l’espèce, il convient d’établir fictivement un premier terme de comparaison d’une valeur de 135 000,00 € (7 941,17 €/m²) résultant, de manière corrélée, des estimations des deux agences immobilières de 130 000,00 € et de la déclaration d’intention d’aliéner établie par maître [U] [S], notaire, le 09 janvier 2023 mentionnant une vente au profit de Monsieur [W] [P] au prix de 140 000,00 €. Par ailleurs, il convient d’intégrer les termes de comparaison soumis par le Commissaire du gouvernement, lesquels se situent dans le même immeuble au cours de l’année 2022 : • référence 2022P35230, lot n° 16, 5 685 €/m² • référence 2022P20060, lot n° 14, 5 843 €/m² • référence 2022P19509, lot n° 47, 5 568 €/m² • référence 2022P12481, lot n°30, 5 962 €/m² • référence 2022P10944lots n°44 et 55, 3 953 €/m² • référence 2022P10825 lots n°30 et 314 514 €/m² La moyenne arrondie à l’unité des termes ainsi retenus par le Commissaire du gouvernement est de 5 514 €. Décision du 15 février 2024 22ème Chambre - Chambre des expropriations N° RG 23/00004 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2F24 Afin de tenir compte de la perte de chance de vendre au prix de 135 000 € résultant de l’intention d’aliéner, il convient de réaliser une moyenne proratisée 1/4 – 3/4 avec la valeur moyenne résultant des termes de comparaison de l’immeuble. (7 941,17 + 5 514 + 5 514 + 5 514)/4 = 6 120,7925 L’assiette retenue est donc de 6 120,79 €. 6 120,79 x 17 = 104 053,43 L’indemnité principale est fixée à 104 053 € en valeur libre, l’occupation irrégulière n’étant pas du fait de l’expropriée. Aucune prétention n’est formée au titre de l’indemnité de remploi. III/ L’indemnité pour perte de revenus locatifs L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, la société LGR ne peut pas se prévaloir d’une perte de revenus locatifs alors que son intention de céder le bien est caractérisé et que ses locaux étaient inoccupés, le dernier bail produit étant daté du 25 octobre 2019 pour une période de 12 mois, aucune preuve de contrat ou de revenus locatifs plus récent n’étant produite. La société LGR ainsi déboutée de la prétention formée à ce titre. IV / Sur les autres demandes a) Les dépens Il convient de condamner la SOREQA, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. b) Les frais irrépétibles L’équité commande de condamner la SOREQA, à l’initiative de la procédure d’expropriation et condamnée aux dépens, à payer 5 000,00 € à la Sci LGR en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction, Décision du 15 février 2024 22ème Chambre - Chambre des expropriations N° RG 23/00004 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2F24 FIXE à la somme de cent quatre mille cinquante-trois euros (104 053 €) en valeur libre l’indemnité principale à revenir à la société LGR au titre de l’expropriation du lot n°27 du bien immobilier situé [Adresse 2] ; DÉBOUTE la société LGR du surplus de ses prétentions indemnitaires ; CONDAMNE la Société de Requalification des Quartiers Anciens aux dépens ; CONDAMNE la Société de Requalification des Quartiers Anciens à payer cinq mille euros (5 000,00 €) à la société LGR en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Ainsi jugée et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris le 15 février 2024. LA GREFFIÈRE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION Fabienne CLODINE-FLORENT Clément DELSOL