Cour d'appel, 08 septembre 2022. 21/07002

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 08 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/ 350 Rôle N° RG 21/07002 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHNWF [B] [L] [R] [J] C/ [U] [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nathalie RAYE Me Létizia COGONI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'ANTIBES en date du 01 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1121000065. APPELANTS Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Nathalie RAYE, avocat au barreau de GRASSE Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Nathalie RAYE, avocat au barreau de GRASSE INTIMEE Madame [U] [C], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Létizia COGONI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Julie CHARDONNET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte du 12 décembre 2019, Monsieur [L] et Madame [J] ont vendu à Mme [C] épouse [M] un bien immobilier situé [Adresse 1], au prix de 210.000 euros, sous diverses conditions suspensives, notamment l'obtention d'un prêt bancaire par la bénéficiaire. Il était prévu une indemnité d'immobilisation de 5000 euros séquestrée entre les mains du notaire le 16 janvier 2020. Cet acte prévoyait en outre une clause pénale de 21.000 euros. Par acte d'huissier du 21 janvier 2021, Madame [C], qui indiquait n'avoir pas obtenu de prêt, a fait assigner Monsieur [L] et Madame [J] aux fins principalement de les voir condamner solidairement à lui restituer sous astreinte la somme de 5000 euros. Par jugement contradictoire du premier avril 2021, le tribunal de proximité d'Antibes a : - dit que Madame [C] démontrait avoir satisfait à son obligation de recherche d'un prêt dans les conditions prévues au compromis de vente, - constaté que la condition suspensive d'obtention de prêt n'avait pas été réalisée, - condamné solidairement Monsieur [L] et Madame [J] à ordonner la libération de la somme de 5000 euros séquestrée entre les mains de Maître [H], notaire, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours après la signification de la décision, - dit que la résistance abusive de Monsieur [L] et Madame [J] à ordonner la restitution du dépôt de garantie a créé un préjudice au détriment de Madame [C], - condamné solidairement Monsieur [L] et Madame [J] à verser à Madame [C] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts, - condamné solidairement Monsieur [L] et Madame [J] à verser à Madame [C] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - rejeté les autres demandes des parties, - condamné in solidum Monsieur [L] et Madame [J] aux dépens, - dit que l'exécution provisoire est de droit. Le premier juge a estimé que l'acquéreur s'était vu refuser des prêts conformes aux stipulations contractuelles. Il a relevé qu'il n'appartenait pas à l'acquéreur, qui se voit refuser un prêt, de démontrer quels éléments il a produit aux banques sollicitées. Il a précisé que son dossier avait été déposé par le biais d'un courtier professionnel, ce qui tendait à démontrer que le dossier présenté était complet. Il a ajouté que les refus ne font pas état d'un dossier incomplet. Il a jugé que les vendeurs ne démontraient pas la mauvaise foi de l'acquéreur et relevé que Madame [C], pour augmenter ses chances d'obtenir un prêt, avait associé sa fille. Il a dès lors ordonner la restitution au bénéfice de cette dernière de la somme séquestrée entre les mains du notaire. Il a condamné Madame [J] et Monsieur [L] à des dommages et intérêts. Il leur a reproché d'avoir abusivement refusé de restituer à Madame [C] l'indemnité d'immobilisation. Le 07 mai 2021, Monsieur [L] et Madame [J] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision. Madame [C] a constitué avocat et formé un appel incident. Par conclusions notifiées le 22 juillet 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Monsieur [L] et Madame [J] demandent à la cour de statuer en ce sens : - RÉFORMER la décision entreprise, - DEBOUTER Mme [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Reconventionnellement : - CONDAMNER Mme [C] à restituer la somme de 5.000 € relative à la libération du dépôt de garantie réglée par M. [L] et Mme [J], ce sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu'au déblocage effectif des fonds au profit de M. [L] et Mme [J], - CONDAMNER Mme [C] à payer à M. [L] et Mme [J] une somme de 21.000 euros au titre de la clause pénale, En tout état de cause : - DÉBOUTER Mme [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER Mme [C] à payer à M. [L] et Mme [J] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNER Mme [C] aux entiers dépens de l'instance" Ils soutiennent que Madame [C] n'a pas respecté ses engagements contractuels, à savoir solliciter un prêt d'un montant maximum de 202.000 euros, d'une durée maximale de 25 ans, avec un taux nominal d'intérêt de 1,8 %. Ils reprochent à Madame [C] d'avoir alourdi ses charges lors de sa demande de prêt, en souscrivant un bail d'habitation, alors qu'elle était logée gratuitement et de n'avoir pas transmis les ressources de sa fille, Madame [Z]. Précisant que les recherches de prêt produites au débat n'étaient pas conformes aux stipulations contractuelles, ils sollicitent non seulement la restitution de la somme de 5000 euros sous astreinte mais également la somme de 21.000 euros au titre de la clause pénale. Ils indiquent que Madame [C] a été négligente et que leur bien a été immobilisé pendant six mois. Ils contestent avoir commis la moindre faute et font valoir que Madame [C] ne justifie d'aucun préjudice. Par conclusions notifiées le 13 juillet 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [C] épouse [M] demande à la cour de statuer en ce sens : "Juger que Madame [M] est recevable et fondée en l'ensemble de ses demandes et en son appel incident, Y faisant droit, Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a dit que Madame [M] a démontré avoir satisfait à son obligation de solliciter un prêt dans les conditions fixées au compromis de vente signé avec les appelants, Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné les appelants de manière solidairement à ordonner la libération du dépôt de garantie d'un montant de 5000 € séquestré en l'Etude de Maître [H], Notaire en charge de la vente sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification, Confirmer le principe de la condamnation solidaire des appelants au titre des préjudices subis de part la rétention abusive, Infirmer le jugement de première instance sur le quantum des sommes allouées, Et jugeant à nouveau, Condamner solidairement les appelants à la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, Débouter les appelants de leur demandes, fins et conclusions, Y ajoutant, Condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [J], à payer à Madame [M] la somme de 5.000 € (cinq mille Euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [J] aux entiers dépens". Elle affirme avoir essuyé plusieurs refus de prêt, sollicités conformément au compromis de vente. Elle expose avoir même tenté d'obtenir un prêt en incluant sa fille, pour que les revenus pris en compte soient plus élevés. Elle estime qu'en conséquence, la condition suspensive d'obtention de prêt ne s'est pas réalisée. Elle soutient qu'elle était donc dans son bon droit pour solliciter la restitution de la somme de 5000 euros qu'elle avait versée. Elle relève que la résistance abusive de Monsieur [L] et Madame [J] à lui restituer ces fonds lui a créé un préjudice dont elle demande réparation. Elle ajoute avoir été victime de harcèlement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 02 juin 2022. MOTIVATION L'article 1103 du code civile énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. A titre préliminaire, il convient d'indiquer que le document signé entre Madame [C] épouse [M] et Madame [X] [Z], le 13 mars 2020, ne peut avoir d'effet sur la vente sous condition suspensive puisque cet acte mentionne que Madame [M] 'déclare se substituer partiellement dans le bénéfice du compromis signé avec Monsieur [L] et Madame [J] le 12 décembre 2019 concernant les biens sis à [Localité 4] (....) Madame [Z] (....) Ici présente et qui accepte expressément', puisque le contrat initial, selon l'extrait de la page 20 reproduit par les appelants (non contesté par l'intimée), mentionne que la substitution ne peut avoir lieu qu'à titre gratuit, en totalité et en pleine propriété. Ainsi, la substitution partielle ne pouvait être effectuée. La condition suspensive d'obtention de prêt faisait état d'un prêt d'un montant maximum de 202.000 euros, d'une durée maximale de remboursement de 25 ans, à un taux nominal d'intérêt maximum de 1,8% hors assurances. La vente sous condition suspensive du 12 décembre 2019 mentionnait que l'acquéreur s'obligeait à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et à en justifier au vendeur dans le délai d'un mois à compter de la signature de la l'acte. Il appartient à Madame [C] de démontrer qu'elle a formé des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles. La condition suspensive est réputée accomplie si cette dernière ne démontre pas avoir sollicité un prêt conforme à ces stipulations. La vente sous condition suspensive prévoyait que 'l'acquéreur s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et à en justifier au vendeur dans un délai d'un mois à compter des présentes(...). A défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti, le vendeur aura la faculté de demander à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt. Dans le cas où l'acquéreur n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l'accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes. L'acquéreur devra informer sans délai le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive(...). La réception de l'offre [de prêt] devra intervenir au plus tard dans un délai de 60 jours à compter de la régularisation des présentes (...). Si le prêt n'était pas obtenu et que l'acquéreur entendait se prévaloir de la condition suspensive, il devrait, dans le délai prévu, en avertir le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, le cas échéant électronique' (...). A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être formulée par lettre recommandée avec avis de réception(...). Passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur n'ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité. Le vendeur retrouvera son entière liberté mais l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé qu'après justification d'avoir accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur'. Cette dernière démontre (pièce 6) avoir mandaté la société CAFPI le 19 février 2020 aux fins d'obtenir un prêt pour acquérir le bien. Le refus opposé au mandataire de Madame [C], la SA CAFPI, le 13 mars 2020, par la société Banque Populaire Méditerranée est inopérant puisque la demande ne correspond pas aux stipulations contractuelles, le montant sollicité étant de 217.000 euros, au lieu de 202.000 euros, à un taux de 1,87%. Le refus du 16 mai 2020 émanant du CIC Lyonnaise de Banque évoque une demande de prêt du 13 mars 2020 de 202.000 euros, sur une durée de 300 euros mais sans mention du taux d'intérêt. Ce document n'est pas suffisant à démontrer que Madame [C] a sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles, en l'absence de mention du taux d'intérêt. La SA CAFPI, mandaté par Madame [C], explique avoir été missionné le 19 février 2020 pour trouver un prêt destiné à financer l'acquisition d'un bien immobilier à [Localité 4]; cet organisme mentionne avoir effectué plusieurs simulations de financement et avoir estimé pouvoir présenter le dossier de Madame [C] auprès de la Caisse d'Epargne, aux fins d'obtenir un prêt de 202.000 euros, sur 300 mois, à un taux d'intérêt de 1, 45%. Cette demande a fait l'objet d'un refus le 10 février 2020. Aucune fiche synthétique établie par la SA CAFPI n'est produite au débat et ne permet ne connaître les informations sur les ressources de Mme [C]. Il appartenait à Madame [C] ou à son mandataire, face à ce refus de la Caisse d'Epargne, de réitérer une demande avec un taux d'intérêt plus élevé, puisque les stipulations contractuelles évoquaient un taux nominal maximum de 1,8% hors assurances, alors que le taux sollicité ne s'élevait qu'à 1,45%. Rien ne permet d'affirmer, en l'absence des raisons pour lesquelles le prêt a été refusé au taux 1,45% que la banque n'aurait pas accepté de prendre 'le risque' de prêter la somme sollicitée à Madame [C], à un taux d'intérêt plus élevé. Le mandataire de Madame [C], la SA CAFPI, indique avoir fait une deuxième demande de prêt auprès de la CFCAL sans préciser les conditions de la demande, qui a été jugée irrecevable, sans autre précision. Il est d'ailleurs versé au débat par Madame [C] (sa pièce 20) un document émanant du courtier qui indique avoir fait une demande de prêt au nom de Madame [M] ( [C]) d'un montant de 214.688,92 euros sur une durée de 300 mois pour financer l'acquisition d'un appartement, somme qui ne correspond pas aux stipulations contractuelles, sans par ailleurs que le taux soit évoqué. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que Madame [C] ne démontre pas avoir déposé une demande de prêt conforme au contrat. Dès lors, elle ne peut se prévaloir de la condition suspensive. Elle ne peut non plus, conformément aux stipulations contractuelles, recouvrer son dépôt de garantie de 5000 euros puisqu'elle ne justifie pas avoir accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt. Ainsi, le dépôt de garantie restera acquis aux vendeurs. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Madame [C] sera condamnée à restituer à Monsieur [L] et Madame [J] la somme de 5000 euros, sans prévoir d'astreinte. Sur la clause pénale La clause pénale visée au contrat prévoit qu''au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte notarié de vente et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à titre de clause pénale une somme représentant 10% du prix de vente, soit 21.000 euros (...') . Les vendeurs n'ont jamais mis en demeure Madame [C] de régulariser l'acte notarié. Si Madame [C] ne démontre pas, conformément aux exigences contractuelles, avoir justifié au vendeur des démarches qu'elle effectuait pour obtenir le prêt, dans le délai d'un mois à compter de la signature de la vente sous condition suspensive du 12 décembre 2019, les vendeurs ne lui ont jamais envoyé la moindre lettre recommandée après le 12 janvier 2020. Si Madame [C], dans le délai de deux mois (soit le 12 février 2020), n'a pas indiqué aux vendeurs, par lettre recommandée avec accusé de réception, se prévaloir de la condition suspensive en raison du refus du prêt, les vendeurs ne l'ont pas mise en demeure de leur justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Ils n'ont pas usé de cette faculté contractuelle qui leur permettait, passé le délai huit jours, sans que Madame [C] n'ait apporté de justificatif, de considérer que la condition était censée défaillie et de retrouver donc toute liberté. Compte tenu de ces éléments, il n'y a pas lieu de condamner Madame [C] à leur verser la clause pénale prévue contractuellement. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [C] Cette dernière ne pouvant prétendre à récupérer le montant du dépôt de garantie, elle ne peut solliciter des dommages et intérêts liés à la résistance des vendeurs à lui restituer cette somme. Elle sera déboutée de cette demande. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Madame [C] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [L] et Madame [J] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés pour faire valoir leurs droits. Madame [C] sera condamnée à leur verser la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [L] et Madame [J] aux dépens et en ce qu'il les a condamnés solidairement à verser à Madame [C] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [L] et Madame [J] au versement de la somme de 21.000 euros au titre de la clause pénale, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, DIT que Madame [U] [C] épouse [M] ne justifie pas avoir recherché un prêt conforme aux stipulations contractuelles, CONDAMNE Madame [C] épouse [M] à restituer à Monsieur [B] [L] et Madame [R] [J] le dépôt de garantie de 5000 euros, REJETTE la demande d'astreinte formée par Monsieur [L] et Madame [J], CONDAMNE Madame [C] épouse [M] à verser à Monsieur [L] et Madame [J] la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [C] épouse [M] aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,