Texte intégral
N° RG 25/00600 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DJQ2
Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 03 Février 2026
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD
DEMANDEUR(S) :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, sise [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substitué par Maître PEDINOTTI
DÉFENDEUR(S) :
Madame [X] [W], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparants ni représentés
DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 06 Janvier 2026
JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 03 Février 2026
copie exécutoire délivrée à Me GAUTHIER
copie conforme délivrée à DDETSPP
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 8 juillet 2023 à effet du 7 septembre suivant, Monsieur [I] [U] a donné à bail à Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] un local meublé à usage d'habitation principale situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 50 euros incluse, de 770 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme.
Par acte sous seing privé du 7 août 2023, Monsieur [I] [U] a souscrit auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE.
Le loyer des mois d’octobre, novembre et décembre 2024, janvier et février 2025 n’ayant pas été réglé, Monsieur [I] [U] a fait jouer l’engagement de caution et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé la somme de 3 550 euros à ce titre due par Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W].
Le 5 juin 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W], après l’infructuosité d’une démarche amiable engagée le 4 février précédent, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location, une somme principale de 3 550 euros, outre 157,80 euros de frais.
Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] n’ont pas réglé leur dette dans le délai dont ils disposaient à cet effet.
Le paiement du loyer des mois de mai, juin, juillet et août 2025 ayant été émaillé d’incidents, Monsieur [I] [U] a de nouveau fait jouer l’engagement de caution et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé une somme complémentaire de 1 786 euros.
Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiant la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :
dire et juger son action recevable et bien fondée,
constater l’acquisition de la clause résolutoire,
À TITRE SUBSIDIAIRE
prononcer la résolution du contrat de location aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W],
EN CONSÉQUENCE
ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] et de tout occupant de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,
EN TOUTE HYPOTHÈSE
condamner solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] à lui payer une somme de 5 166 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur celle de 3 550 euros et de l’assignation pour le surplus,
fixer l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
condamner solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] au paiement desdites indemnités d’occupation jusqu'à l’entière libération des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
condamner solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,
condamner solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES explique s’être substituée à Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W], défaillants dans le règlement du loyer et charges depuis l’échéance du mois d’octobre 2024, en versant à leur bailleur, Monsieur [I] [U], une somme totale de 5 166 euros, déplore que les démarches amiables qu’elle a entreprises auprès de Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] pour obtenir le remboursement de cette somme, dont une proposition de mise en place d’un échéancier formulée par correspondance du 4 février 2025 à laquelle ils n’ont toutefois donné aucune suite, soient restées infructueuses, et assure avoir qualité pour engager à leur encontre une action en résiliation du bail.
L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 6 janvier 2026.
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par Maître Alessandra PEDINOTTI substituant la SELARL LEVY ROCHE SARDA, a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la créance, arrêtée au 30 novembre 2025, qu’elle détient sur Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] s’élève, compte tenu de nouveaux incidents de paiement et du paiement, en cours de procédure, d’une somme de 170 euros, à 5 837 euros.
Bien qu’ayant été régulièrement assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] n’ont pas comparu ni personne pour eux.
Le délibéré a été fixé au 3 février 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité
Sur le droit d’agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES
En application de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation consenti par Monsieur [I] [U] à Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] à compter du 7 septembre 2023 ;
Elle produit à cet égard le contrat de cautionnement VISALE n° A10294642401 que Monsieur [I] [U] a souscrit auprès d’elle le 7 août 2023 et qui la subroge dans tous ses droits et actions à l’encontre des locataires défaillants, Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] ;
L’article 8.2 de ce contrat prévoit expressément que la caution s’engage notamment, dès la déclaration de l’impayé, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés, à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion et à en informer le bailleur, et que celui-ci a la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution ;
Par ailleurs, l’extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de PARIS daté du 14 juillet 2019 prouve que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne compte qu’un seul actionnaire ;
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte ainsi la preuve que Monsieur [I] [U] lui a donné pouvoir d’agir en justice à l’encontre de Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] pour obtenir le paiement de leur dette.
Sur le respect du formalisme légal
En application du paragraphe II de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée aux organismes payeurs des aides au logement et qui s'effectue par voie électronique ;
Aux termes du paragraphe III du même article 24 l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, cette notification pouvant s’effectuer par voie électronique ;
Conformément à l’article 25-3 de la même loi, les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 à l’exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire ;
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 16 juin 2025 dont elle produit l'accusé de réception, le commandement de payer délivré le 5 juin précédent à Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] ;
Par ailleurs, l'assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 8 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l'accusé de réception versé aux débats par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES l'atteste ;
La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.
Sur le fond
Selon l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;
Sur la résiliation du bail
En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du tribunal, à titre principal, qu’il constate la résiliation du contrat de bail d’habitation que Monsieur [I] [U] a consenti à partir du 7 septembre 2023 à Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] ;
Conformément au premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 précédemment cité de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie, qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux ;
Le contrat de location conclu entre Monsieur [I] [U] d’une part, Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] d’autre part, recèle à l’article 8 de ses conditions générales, intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation immédiate et de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W], le 5 juin 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 3 550 euros ; ceux-ci n’en ont pas pour autant régularisé leur situation dans le délai légal de six semaines dont ils disposaient à cet effet et n’avaient pas non plus répondu à sa proposition épistolaire du 4 février 2025 de prendre contact avec elle pour convenir d’un plan d’apurement de leur dette locative, qu’ils ont au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 5 166 euros le jour de l’assignation ;
Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W], qui les occupent sans droit ni titre depuis le 18 juillet 2025, de libérer les lieux, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef dans un délai de huit jours suivant la signification de cette décision sous peine d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique.
Sur la dette locative
En application de l’article 1346 du Code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ;
Aux termes de l’article 1346-1 du même code, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur, cette subrogation devant être expresse et consentie en même temps que le paiement, la concomitance de la subrogation et du paiement pouvant être prouvée par tous moyens ;
En vertu de l’article 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;
Conformément aux articles 1728-2° du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES fonde sa demande sur trois quittances subrogatives dans les droits de Monsieur [I] [U], numérotées 3, 6 et 7 et respectivement datées des 24 mars, 27 août et 2 décembre 2025, ainsi que sur un état détaillé de sa créance daté du 29 décembre 2025 ;
Il s’évince de la première que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur [I] [U], en raison de la défaillance de Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W], une somme de 3 720 euros agrégeant les impayés de loyer des mois d’octobre 2024 soit 640 euros, novembre 2024, décembre 2024, février et mars 2025 soit 3 080 euros (770 x 4), de la deuxième qu’elle lui a réglé une somme de 1 616 euros au titre des montants impayés des mois de mai 2025 soit 6 euros, juin 2025 soit 179 euros, juillet 2025 soit 661 euros et août 2025 soit 770 euros, et de la troisième qu’elle lui a versé une somme de 671 euros au titre de l’impayé du mois de novembre 2025 ;
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ainsi réglé au bailleur une somme totale de 6 007 euros (3 720 + 1 616 + 671) ;
Ces trois quittances démontrent en outre, en leurs articles 4 en ce qui conccerne la première et 5 pour les deux autres, intitulés ACCEPTATION, SUBROGATION ET MANDAT, la concomitance des paiements effectués par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [I] [U] et de la transmission par celui-ci de ses droits et actions contre Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] pour les mêmes montants ;
Enfin, l’état détaillé de la créance de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES prouve que Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] ont réglé en cours de procédure, le 1er avril 2025 précisément, une somme de 170 euros ;
La somme de 5 837 euros (6 007 - 170) réclamée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi parfaitement justifiée ;
Le silence observé par Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des Landes pour faire le point de leur situation, et leur absence à l’audience tendent à démontrer qu’ils n’ont en réalité aucun argument sérieux à faire valoir ;
Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES brigue la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] ;
Conformément à l’article 1310 du Code civil la solidarité, légale ou conventionnelle, ne se présume pas ;
Le contrat de location comprend, à l’article 7 de ses conditions générales intitulé CLAUSE DE SOLIDARITÉ-INDIVISIBILITÉ, une disposition en vertu de laquelle les locataires, en cas de pluralité, sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur de l’exécution de toutes les obligations qui en résultent ;
Par application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s'ils n'ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d'un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;
Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] seront donc solidairement condamnés à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre de leur dette locative arrêtée au 30 novembre 2025, une somme de 5 837 euros qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025 sur celle de 3 550 euros, du 7 octobre 2025 sur celle de 5 166 euros et de cette décision pour le surplus.
Sur l'indemnité d'occupation mensuelle
Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit à compter du 18 juillet 2025 ; Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] sont depuis redevables envers leur bailleur et jusqu’à la date de leur libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ; leur dette locative, cependant, a été arrêtée au 30 novembre 2025 ;
Ils seront donc solidairement condamnés à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, à partir du 1er décembre 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux une indemnité d’occupation mensuelle, justifiée par des quittances subrogatives, d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] ;
Il serait dès lors tout à fait inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES les frais, non compris dans les dépens, qu'elle a été contrainte d'engager pour ester en justice ;
Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] seront par conséquent solidairement condamnés à lui payer une somme de 800 euros.
Sur les dépens
Conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;
Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W], qui succombent, seront donc solidairement condamnés aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 5 juin 2025.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;
Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;
Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,
Déclare la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail.
Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location et la résiliation corrélative, de plein droit, du bail liant les parties.
Enjoint à Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision.
À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W], tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec le concours de la force publique.
Condamne solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre de leur dette locative arrêtée au 30 novembre 2025, une somme de CINQ MILLE HUIT CENT TRENTE-SEPT EUROS (5 837 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025 sur celle de 3 550 euros, du 7 octobre 2025 sur celle de 5 166 euros et de cette décision pour le surplus.
Condamne solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle, justifiée par des quittances subrogatives, d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.
Condamne solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [X] [W] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 5 juin 2025.
Rappelle que l'exécution provisoire de ce jugement est de droit.
Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.
LE GREFFIER LE JUGE
