Tribunal judiciaire, 19 mars 2024. 23/03759

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 9] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/03759 N° Portalis DB3S-W-B7H-YTDJ Minute : 397/24 Société FONCIERE RU 01/2012 Représentant : Me Sophie MATEOS-PARDOS, Avocat au barreau de MELUN, C/ Monsieur [O] [V] Madame [B] [Y] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me MATEOS-PARDOS Copie délivrée à : M. [V] MME [Y] Le 22 Avril 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2024 ; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 15.01.2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : Société FONCIERE RU 01/2012, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par la Société QUADRAL PROPERTY, ayant son siège social au [Adresse 5] Représentée par Maître Sophie MATEOS-PARDOS, Avocat au Barreau de Melun D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 4] Comparant en personne Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 4] Non comparante D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 19 août 2021, la société civile immobilière Foncière RU 01/2012 a donné à bail à M. [O] [V] et Mme [B] [Y] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 1 350 euros et 110 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 1 350 euros. Des loyers étant demeurés impayés, le 18 juillet 2023, la société civile immobilière Foncière RU 01/2012 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail. Elle a ensuite fait assigner M. [O] [V] et Mme [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 17 octobre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. L'affaire a été appelée à l'audience du 15 janvier 2024. A cette date, la société civile immobilière Foncière RU 01/2012, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande : -à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ; -l'expulsion de M. [O] [V] et Mme [B] [Y] ; -le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; -et la condamnation solidaire de M. [O] [V] et Mme [B] [Y] : -au paiement de la somme actualisée de 9 072,72 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l'assignation, -au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, -au paiement d'une somme de 793 euros au titre des frais irrépétibles -et aux dépens, comprenant le coût du commandement et de la dénonciation à la CCAPEX. Elle expose, sur le fondement des articles 7, 22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle précise qu'elle reçu paiement des sommes de 1 400 et 2 000 euros au mois de décembre 2023. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement. Citée à l'étude du commissaire de justice, Mme [Y] ne comparaît pas. M. [V] comparaît. Elle reconnaît la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 400 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il explique que sa femme ne travaille plus suite à son accouchement, qu'il doit bientôt percevoir des primes et qu'il cumule deux emplois. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I - Sur la résiliation L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ". Le bail conclu le 19 août 2021 contient une clause résolutoire (article II-4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2023, pour la somme en principal de 2 997,18 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 septembre 2023. II - Sur les demandes de condamnation en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [O] [V] et Mme [B] [Y] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (174,16 €), la somme de 8 898,56 euros à la date du 12 janvier 2024, échéance du mois de de décembre 2023 incluse. M. [O] [V] et Mme [B] [Y] n'apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. Le bail conclu le 19 août 2021 contient une clause de solidarité en son article III. M. [O] [V] et Mme [B] [Y] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 8 898,56 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 997,18 euros à compter du commandement de payer du 18 juillet 2023 et sur la somme de 4 208,88? euros (7 206,06 € - 2 997,18 €) à compter de l'assignation du 17 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. III - Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". Compte tenu de ces éléments, du règlement du dernier loyer et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [O] [V] et Mme [B] [Y] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier. En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er janvier 2024 jusqu'à leur départ définitif des lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. IV - Sur les mesures de fin de jugement M. [O] [V] et Mme [B] [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière Foncière RU 01/2012 les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2021 entre la société civile immobilière Foncière RU 01/2012 et M. [O] [V] et Mme [B] [Y] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 18 septembre 2023 ; CONDAMNE solidairement M. [O] [V] et Mme [B] [Y] à payer à la société civile immobilière Foncière RU 01/2012 la somme de 8 898,56 euros (décompte arrêté au 12 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023 sur la somme de 2 997,18 euros, à compter du 17 octobre 2023 sur la somme de 4 208,88? et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE M. [O] [V] et Mme [B] [Y] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 400 euros chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [O] [V] et Mme [B] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société civile immobilière Foncière RU 01/2012 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; *que M. [O] [V] et Mme [B] [Y] soient condamnés in solidum à verser à la société civile immobilière Foncière RU 01/2012 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [O] [V] et Mme [B] [Y] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 19 mars 2024. LE GREFFIER LE JUGE