Cour d'appel, 08 février 2023. 21/13247

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 08 FEVRIER 2023 N° 2023/ 062 N° RG 21/13247 N° Portalis DBVB-V-B7F-BICZU S.C.I. POINT DE CHUTE C/ [T], [Z], [H] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Josianne CHAILLOL Me Fabienne JARDIN-MARETTI Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de SALON DE PROVENCE en date du 25 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20-000055. APPELANTE S.C.I. POINT DE CHUTE représentée par ses dirigeants sociaux domiciliés en cette qualité au siège sis [Adresse 3] représentée par Me Josianne CHAILLOL, membre de la SCP CF SUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Pascale FABRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Arthur CAMILLE, membre de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMEE Madame [T], [Z], [H] [I] née le 20 Décembre 1972 à [Localité 2] (06), demeurant [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/012418 du 19/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Fabienne JARDIN-MARETTI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant acte sous seing privé du 14 août 2018, la SCI POINT DE CHUTE a consenti un bail d'habitation à Mme [I] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis à [Adresse 5] contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 850 euros outre les provisions sur charges de 57 euros. Dans le même acte, M. [G] [D] se portait garant caution solidaire. La SCI POINT DE CHUTE invoquant la défaillance de la locataire dans son obligation d'entretien du logement et les troubles au voisinage qui en résulte, a fait délivrer à Mme [I] une mise en demeure de remédier aux désordres, par courrier recommandé signé le 21 janvier 2020. Par acte d'huissier du 21 février 2020, la SCI POINT DE CHUTE a fait assigner Mme [I] à comparaître le 15 mai 2020 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SALON-DE-PROVENCE en résiliation du bail. Par jugement rendu le 25 juin 2021, le Tribunal a : REQUALIFIE le contrat de bail du 14 août 2018 conclu entre la SCI POINT DE CHUTE d'une part et Mme [I] d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitatio11 sis [Adresse 5] en bail non meublé ; CONSTATE que les demandes en résiliation du bail et en expulsion formées par la SCI POINT DE CHUTE sont sans objet et les REJETE ; CONDAMNE la SCI LE POINT DE CHUTE à payer à Mme [I] la somme de 7500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; REJETE le surplus des demandes formées par Mme [I] ; CONDAMNE Mme [I] à payer à la SCI LE POINT DE CHUTE la somme de 5 000 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; CONDAMNE Mme [I] à payer à la SCI LE POINT DE CHUTE la somme de 2493,86 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'août 2021 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ORDONNE la compensation à due concurrence des créances réciproques entre la SCI POINT DE CHUTE et Mme [I] ; CONDAMNE la SCI POINT DE CHUTE à payer à Mme [I] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI POINT DE CHUTE aux dépens de l'instance ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire; Par déclaration au greffe en date du 14 septembre 2021, la SCI POINT DE CHUTE a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite: JUGER recevable et bien fondée l'appel formé devant la juridiction de céans par la SCI POINT DE CHUTE INFIRMER le Jugement entrepris du 25/06/2021 en ce qu'il a : REQUALIFIE le contrat de bail du 14 août 2018 conclu entre le SCI POINT DE CHUTE d 'une part et Mme [I] d 'autre part et portant sur un immeuble à usage d 'habitation sis [Adresse 5] en bail non meublé. CONSTATE que les demandes en résiliation du bail et en expulsion formées par la SCI POINT DE CHUTE sont sans objet et les REJETE ; CONDAMNE la SCI LE POINT DE CHUTE à payer à Mme [I] la somme de 7500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Mme [I] à payer à la SCI LE POINT DE CHUTE la somme de 5000 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE la SCI LE POINT DE CHUTE à payer à Mme [I] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile , CONDAMNE la SCI LE POINT DE CHUTE aux dépens de l'instance Statuant à nouveau : PRONONCER la résolution du bail liant la SCI POINT DE CHUTE à Mme [I] aux torts exclusifs de cette dernière en raison de : - ses manquements graves et continus à ses obligations de conservation et d'entretien des lieux loués - ses manquements à son obligation de faire un usage raisonnable des lieux loués - ses défauts de paiement de loyer à compter de février 2020 FIXER, en conséquence, la date de résiliation du bail au 1er février 2020 JUGER qu'à compter du 1er février Mme [I] était redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au précédent loyers et charges mensuelles, à savoir, 907 € CONDAMNER Mme [I] au paiement d'une somme de 17.270 €TTC à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices découlant de ses manquements à ses obligations de conservation et d'entretien des lieux loués. En tout état de cause : CONSTATER le jeu de la compensation entre les éventuelles créances réciproques CONDAMNER Mme [I] au paiement de la somme 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. A l'appui de son recours, elle fait valoir : -qu'elle a engagé cette procédure suite aux nuisances occasionnées par la locataire (forte odeur de saleté et d'urine de chat, infestation de blattes, infestation de moustiques due à l'absence d'entretien de la piscine hors sol et du pédiluve) et constatées dans son rapport du 1er octobre 2019 par l'inspecteur de la salubrité du service communal d'hygiène et de santé de la ville, -que la locataire s'est en outre abstenue de payer les loyers et charges à compter du mois de février 2020, -que cette dernière a quitté spontanément les lieux fin juillet 2020, avec remise des clés par le garant le 5 août 2020, -que la locataire outre son manquement à son obligation de conserver et d'entretenir la chose louée manque à son obligation de faire un usage raisonnable de cette dernière en raison du bruit important qui nuit au voisinage, -que la gravité et le caractère répété des manquements justifie la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire, d'autant qu'elle ne paie plus ni loyers ni charges depuis février 2020, -qu'il n'y a pas rupture unilatérale du bail puisque le garant agissant comme mandataire ou gestionnaire d'affaire a le 5 août 2020 remis les clés du logement, -que le terme du contrat survenu n'empêche pas la résolution judiciaire, -qu'elle ne se prévaut d'aucun congé donné et sollicite la résolution judiciaire du bail pour manquements graves et répétés de la locataire à ses obligations, -qu'elle doit des réparations locatives de 17 270€ sans que puisse être appliqué le moindre coefficient de vétusté en raison du caractère volontaire des dégradations faites, outre les loyers et charges impayés. Mme [I] conclut : RECEVOIR l'appel incident formé par Mme [I], CONFIRMER LA DECISION RENDUE EN CE QU'ELLE A : CONSTATER que les demandes en résiliation du bail et expulsion formées par la SCI POINT DE CHUTE sont sans objet et les rejette, REQUALIFIE le bail litigieux en bail de locaux vides de trois ans, CONDAMNER LA SCI LE POINT DE CHUTE à payer des dommages et intérêts à Mme [I], ORDONNER la compensation à due concurrence des créances réciproques entre la SCI POINT DE CHUTE et Mme [I], s'il y a lieu, CONDAMNER LA SCI LE POINT DE CHUTE au paiement de la somme de 1200 Euros au titre de l'article 700 du CPC, CONDAMNER LA SCI LE POINT DE CHUTE au paiement des entiers dépens de l'instance, INFIRMER LA DECISION RENDUE EN CE QU'ELLE A : REJETE la demande d'indemnisation de Mme [I] au titre du non-respect du délai de préavis, et en ce qu'elle a rejeté le surplus de ses demandes, STATUANT à nouveau fixer le préjudice de Mme [I] à hauteur de 10 000€ pour la violation des dispositions de la loi du 06 juillet 1989, et du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, pour le non-respect des préavis et pour le trouble de jouissance qui en a résulté. STATUANT à nouveau fixer le préjudice de Mme [I] à hauteur de 10 000€ du chef de la violation de son domicile, des voies de fait subies, des conditions dans lesquelles elle a dû déménager et de l'augmentation de ses charges locatives. CONDAMNER LA SCI LE POINT DE CHUTE au paiement de la somme de 10 000€ pour la violation des dispositions de la loi du 06 juillet 1989, et du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, pour le non-respect des préavis et pour le trouble de jouissance qui en a résulté, CONDAMNER LA SCI LE POINT DE CHUTE au paiement de la somme de 10 000€ du chef de la violation de son domicile, des voies de fait subies, des conditions dans lesquelles elle a dû déménager et de l'augmentation de ses charges locatives. DEBOUTER LA SCI POINT DE CHUTE de ses demandes de résolution du bail anticipée à compter du 1er février 2020, et de sa demande d'indemnité d'occupation à compter du 1er février 2020, DEBOUTER LA SCI POINT DE CHUTE de ses demandes et condamnation à la somme de 17 270 € TTC à titre de dommages et intérêts, DEBOUTER LA SCI POINT DE CHUTE de sa demande de confirmation de la condamnation de Mme [I] au paiement de la somme de 2 493,86 € TTC au titre des loyers et charges échus, CONDAMNER LA SCI LE POINT DE CHUTE au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du CPC, CONDAMNER LA SCI LE POINT DE CHUTE au paiement des entiers dépens de l'instance en cause d'appel. Elle soutient : -que depuis le début de la location les desseins du bailleur étaient de vendre le bien et de lui faire quitter les lieux, -que le délai de préavis n'a pas été respecté par ce dernier, -que le bailleur n'établit pas qu'elle serait responsable des désordres constatés, -que la remise des clés par le garant et l'état des lieux de sortie non contradictoire ont été orchestrés en violation de ses droits, -qu'elle n'a pas donné mandat au garant qui ne peut être considéré comme un gestionnaire d'affaire, -que le bail a été rompu illégalement et unilatéralement par le bailleur en violation de ses droits, qu'elle n'a pu avoir accès au logement pour y faire le ménage, -que pour que le bail soit résolu encore faut-il qu'il soit en cours d'exécution ce qui n'est plus le cas, -que le bien n'était pas exempt de désordres comme il résulte de l'état des lieux d'entrée, -que le garant a réglé au bailleur l'intégralité des sommes dues, -que le bail doit être requalifié en bail non meublé -que le bailleur n'a pas respecté le préavis de 6 mois, -qu'il en résulte son droit à dédommagement tant pour non respect du préavis que pour trouble de jouissance, -que faute d'état des lieux de sortie contradictoire et en raison de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée d'accéder au logement pour procéder au nettoyage et autre remise en état, il ne peut lui être imputée aucune réparation locative, -que cette violation de domicile et ses conséquences justifient une indemnisation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la qualification du bail Considérant qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée comme de sortie que le logement contenant les meubles suivants: -un sommier et un matelas, -une table et quatre chaises, -un meuble dans la salle de bain, -une cuisinière, ne présente pas, conformément au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, les caractéristiques d'un logement meublé, à défaut notamment de linge de maison, de réfrigérateur, de vaisselle, d'ustensiles de cuisine, c'est à juste titre que le premier juge a requalifié le bail, objet des présentes, du 14 août 2018, en bail non meublé. Sur la résiliation du bail L'article 1729 du code civil dispose que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. L'article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté au l'a été imparfaitement peut notamment provoquer la résolution du contrat Selon l'article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie, dans ce cas la résolution est qualifiée de résiliation. Il est incontestable qu'il résulte du rapport de visite de l'inspecteur de la salubrité de la ville de [Localité 4] en date du 1er octobre 2019 dans le logement litigieux: -de fortes odeurs nauséabondes de saleté et d'urine de chat dans le jardinet et au rez de chaussée du logement de Mme [I], -une infestation de l'ensemble des pièces du logement par des blattes, -un bassin et un pédiluve installés par Mme [I] ne respectant pas la réglementation en termes de sécurité et dont l'eau n'est pas traitée laissant apparaître en surface des insectes type moustiques, -d'insectes partageant litière et nourriture des chats. L'inspecteur précise que les nuisances sont de toute évidence liées aux carences d'entretien du logement par Mme [I], à laquelle il est proposé une aide dans la gestion de l'hygiène et de la salubrité de son logement. Il convient, en effet, de constater qu'aucun des désordres relevés par l'inspecteur n'était mentionné dans l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 14 août 2018. Pour autant, il ne saurait être fait droit à la demande en résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire. En effet, alors même que Mme [I] établit qu'elle n'avait plus de contact avec M.[D], caution solidaire au bail, depuis un mois suivant mail du 30 juillet 2020 et, selon échanges de mails avec un notaire, qu'elle n'a pu récupérer l'intégralité de ses affaires, faute de clés, il ne peut être retenu que la remise des clés faite par M.[D] à la bailleresse le 5 août 2020 et la résiliation du bail, qui en découle, seraient intervenus à l'initiative de la locataire par l'intermédiaire de la caution. C'est valablement que le premier juge a retenu qu'aucun élément ne démontre l'existence d'un mandat, même apparent, bien au contraire comme développé ci-dessus, ni d'une subrogation. Par ailleurs, les conditions de la gestion d'affaire ne sont pas réunies notamment une intervention altruiste du gérant, M.[D] ayant intérêt à mettre un terme à ce bail pour lequel les loyers sont impayés depuis le 1er février 2020 en sa qualité de caution solidaire. Ainsi, en acceptant de résilier le bail par le seul intermédiaire de la caution et malgré l'opposition de la locataire, la bailleresse a commis une résiliation unilatérale fautive. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'au jour de l'audience la locataire avait de fait quitté les lieux, que la bailleresse ne lui réclame plus de loyer depuis le mois d'août 2020, date à laquelle elle a récupéré les clés et repris possession du bien et a considéré comme sans objet la demande d'expulsion et les demandes qui en résultent. Sur la demande de dommages et intérêts sollicitée par Mme [I] Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La locataire sollicite 10 000€ de dommages et intérêts du chef de la violation de son domicile, des voies de fait subies, des conditions dans lesquelles elle a dû déménager et de l'augmentation de ses charges locatives. Or cette dernière ne peut valablement se prévaloir de la faute de la bailleresse au regard de son propre comportement fautif développé ci-dessus. Quant à la demande indemnitaire de 10 000€ de Mme [I] au titre du non respect du délai légal de préavis, c'est valablement que le premier juge a retenu que bien qu'elle soit matériellement fondée, le préavis de 6 mois n'ayant pas été respecté, elle ne saurait prospérer, puisque le bail a perduré, la bailleresse ne se prévalant d'aucun congé et que la locataire n'établit pas le préjudice subi de ce fait. Le jugement entrepris est infirmé en ce qu'il lui a accordé des dommages et intérêts du premier chef et confirmé en ce qu'il a débouté la locataire du second chef. Sur la demande d'indemnisation au titre des réparations locatives Selon l'article 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 que si l'état des lieux ne peut être établi amiablement, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les réparations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie établis contradictoirement. En l'espèce, il résulte du procès verbal d'état des lieux de sortie établi par huissier de justice en date du 1er septembre 2020 que la locataire n'était pas présente, sans qu'il y soit mentionné, par ailleurs, les formalités effectuées pour sa convocation. Cet état des lieux, établi non contradictoirement, près d'un mois après la remise des clés par la caution, n'ayant pas permis à la locataire de procéder au nettoyage et aux réparations, qui s'imposaient, ne peut être de nature à permettre à la bailleresse d'obtenir le dédommagement des réparations locatives qu'elle allègue. Le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné Mme [I] à des réparations locatives. Sur les loyers et charges impayés L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La SCI POINT DE CHUTE demande la somme de 2 493,86€: -arriéré locatif 6 393,86€ -dépôt de garantie -900€ -versements effectués par M.[D] -3 000€. Mme [I] conteste ce décompte en avançant que la dette locative a été réglée par M.[D], qui, dans un mail du 2 décembre 2020, fait état d'avoir payé la somme de 2680€ depuis juillet 2020. Or cette somme est incluse dans les 3 000€ que la SCI POINT DE CHUTE déclare avoir perçu selon décompte arrêté au 4 mars 2021. Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné Mme [I] à payer à la SCI POINT DE CHUTE la somme de 2 493,86€ en deniers et quittances au titre des loyers et charges arrêtés au mois d'août 2020 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 25 juin 2021 par le Tribunal de proximité de SALON DE PROVENCE SAUF en ce qu'il a : -condamné la SCI POINT DE CHUTE à payer à Mme [I] la somme de 7 500€ à titre de dommages et intérêts, -condamné Mme [I] à payer à la SCI POINT DE CHUTE la somme de 5 000€ au titre des réparations locatives, Statuant à nouveau, DEBOUTE la SCI POINT DE CHUTE de l'intégralité de ses demandes indemnitaires, DEBOUTE Mme [I] de l'intégralité de ses demandes indemnitaires, Y ajoutant, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT