Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 23/02800

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 3] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 23/02800 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOUC Minute : 24/575 Monsieur [S] [F] [T] Représentant : Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1922 C/ Monsieur [D] [L] [J] Madame [C] [B] [N] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [S] [F] [T], demeurant Chez Mme [T] sa fille [Adresse 2] représenté par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [D] [L] [J], demeurant [Adresse 7] [Localité 4] non comparant, ni représenté Madame [C] [B] [N], demeurant [Adresse 7] [Localité 4] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 29 octobre 2014, Madame [U] [T] et Monsieur [S] [T] ont consenti à Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] un bail d'habitation relatif à un logement sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel d'un montant initial de 760 euros, augmenté des provisions sur charges de 110 euros. Par acte d'huissier du 27 avril 2023, Monsieur [S] [T] a fait signifier à Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] un congé pour reprise du logement à effet au 28 octobre 2023. Par exploit d'huissier en date du 10 novembre 2023, Monsieur [S] [T] a fait assigner Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir : Valider le congé pour vente délivré le 27 avril 2023 à effet au 28 octobre 2023,Ordonner l'expulsion de Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J], ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,Ordonner la séquestration du mobilier aux frais et risques et périls des locataires,Condamner Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer courant, jusqu’à libération des lieux,Condamner Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 14 novembre 2023. L'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 22 avril 2024. A cette audience, Monsieur [S] [T] sollicite le bénéfice de son exploit introductif d'instance. Il soutient que Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] se maintiennent dans les lieux, malgré un congé pour reprise, conforme à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dont il demande la validation. Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J], régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2024. * * * MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales Sur la demande de constat de la résiliation du bail : Aux termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, et doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le texte prévoit qu'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, à compter du 1er janvier 2018, dont le contenu est fixé par arrêté du 13 décembre 2017. En l'espèce, il est constant Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] ont pris à bail auprès de Monsieur [S] [T] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 7], selon acte sous seing privé en date du 29 octobre 2014. Par acte d'huissier délivré le 27 avril 2023, Monsieur [S] [T] a fait signifier à Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] un congé pour vente avec effet au 28 octobre 2023, avec mention de la décision de reprise du logement, et précision du bailleur comme bénéficiaire de la reprise. Le congé précise « afin d’y habiter suite à la vente de sa résidence principale ». La notice d'information prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017 qui doit être jointe aux congés délivrés à compter du 1er janvier 2018 a été annexée à l'acte d’huissier du 27 avril 2023. Le congé a été notifié le 27 avril 2023, soit en respectant le délai de préavis de six mois. L'acte mentionne le motif de la reprise et le nom du bénéficiaire de la reprise. Ainsi le congé a été délivré dans les formes et délais requis et il est justifié par le bailleur d'un motif réel de reprise pour habiter personnellement. En conséquence, le congé sera validé, avec effet au 28 octobre 2023 à minuit. Le bail se trouve donc résilié par l'effet du congé et le locataire est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 29 octobre 2023. Sur la demande d'expulsion : Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation des lieux loués. En l'espèce, les locataires n'ont pas restitué le logement le 29 octobre 2023 et sont donc après cette date occupants sans droit ni titre. Il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] : Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 octobre 2023. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date. Le bailleur demande la fixation de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner in solidum Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] au paiement de cette indemnité, à compter du 29 octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus. Sur les demandes accessoires Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J], succombant à la présente instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, à l'exclusion du coût du congé signifié le 27 avril 2023 demeurant à la charge du bailleur. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge Monsieur [S] [T] la totalité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. En conséquence, Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONSTATE la validité du congé délivré par Monsieur [S] [T] à Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] par acte d'huissier en date du 27 avril 2023 à effet au 28 octobre 2023 ; CONSTATE la résiliation du bail conclu le 29 octobre 2014, entre Monsieur [S] [T] d'une part, et Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J], d'autre part, concernant le logement à usage d'habitation sis [Adresse 7] à compter du 29 octobre 2023 ; DIT que Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] sont occupantq sans droit ni titre des lieux initialement loués sis [Adresse 7] depuis le 29 octobre 2023 ; AUTORISE Monsieur [S] [T], faute de départ volontaire de Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J], à faire procéder à leur expulsion des lieux loués, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, à l'expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] à une somme égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et, au besoin, CONDAMNE in solidum Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] à verser à Monsieur [S] [T] ladite indemnité d’occupation à compter du 29 octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus ; CONDAMNE in solidum Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] à payer à Monsieur [S] [T] à Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame [C] [B] [N] et Monsieur [D] [L] [J] aux entiers dépens de l'instance, qui ne comprendront pas le coût du congé signifié le 27 avril 2023 lequel demeure à la charge de Monsieur [S] [T] ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision Ainsi jugé les jour, mois et an susdits, et ont signé : LE GREFFIERLE PRESIDENT