Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 6]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/01385
N° Portalis DBZS-W-B7I-YAG5
N° de Minute : L 24/00352
JUGEMENT
DU : 03 Juin 2024
S.C.I. DE L'AERODROME DE LABUISSIERE
C/
[K] [W]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 03 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.C.I. DE L'AERODROME DE LABUISSIERE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [K] [W], demeurant [Adresse 2]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Mars 2024
Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 03 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 1385/24 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 19 mars 2008 avec effet au 1er avril 2008, la société civile immobilière de l’AERODROME DE LABUISSIERE a donné à bail à Madame [K] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8], résidence « [7] », appartement n°21, entrée A, moyennant un loyer mensuel de 550 euros auquel s’ajoute une provision sur charges mensuelle de 70 euros.
Par acte de commissaire de justice signifié le 20 septembre 2023, la SCI de l’AERODROME DE LABUISSIERE, a fait délivrer à Madame [W] un commandement de payer les loyers et les charges visant une clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 1 144,45 euros.
Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la SCI de l’AERODROME DE LABUISSIERE a fait assigner Madame [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, à qui elle demande de :
A titre principal :
Constater la résiliation du bail d’habitation par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux ;
Dire que Madame [W] est depuis le 2 novembre 2023 occupante sans droit ni titre du logement susvisé et en conséquence ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois du commandement à intervenir, et ce, au besoin avec le concours de la force publique ;
Condamner Madame [W] à lui payer la somme de 2 817,32 euros correspondant au montant des loyers et charges échus à la date du 10 décembre 2023, échéance du mois de décembre incluse ;
A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation du bail en raison des manquements graves et répétés de Madame [W] à l’exécution de ses obligations locatives à la date du jugement ;
Juger que Madame [W] se trouve, à compter du prononcé de la résiliation du bail, occupant sans droit ni titre du logement susvisé, et en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois du commandement à intervenir, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ;
Condamner Madame [W] à lui payer les loyers et charges échus à la date du jugement soit la somme de 751,29 euros à laquelle s’ajouteront les loyers et charges échus entre la date du décompte et la date du jugement à intervenir ;
En tout état de cause :
Dire que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désignera et, qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;
Condamner Madame [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 751,29 euros à compter de la constatation de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux ;
Condamner Madame [W] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Madame [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Rappeler que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique, le 18 janvier 2024.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2024 lors de laquelle la SCI de l’AERODROME DE LABUISSIERE, représentée par son avocat, s’en est rapportée à ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2 317,75 euros. Elle a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement car elle estime que Madame [W] a repris certains paiements mais pas le dernier paiement précédant l’audience.
Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude de l’huissier, Madame [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibérée au 3 juin 2024.
A la demande du juge, la SCI de l’AERODROME DE LABUISSIERE a fourni en cours de délibéré la notification du commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX).
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [W] à l’audience ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige.
Aux termes de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera qualifié de réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel.
I. Sur le montant de l’arriéré locatif
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
En l'espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties, ainsi que du décompte produit par le bailleur et arrêté au 21 mars 2024, que Madame [W] est débitrice envers la SCI de l’AERODROME DE LABUISSIERE de la somme totale de 2 317,75 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il convient par conséquent de condamner Madame [W] à payer à la SCI de l’AEODROME DE LABUISSIERE la somme de 2 317,75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
- Sur les délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil prévoit que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
Madame [W] s’est acquittée du versement du loyer pour le mois de mars 2024 et a en outre versé la somme de 1 450 euros en remboursement de la dette locative, réduisant significativement le montant de cette dernière. Au vu du montant de la dette locative, de la situation de la locataire, de la reprise des paiements, des délais de paiement lui seront accordés.
Madame [W] sera ainsi autorisée à s'acquitter de sa dette par mensualités successives d'un montant de 150 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.
II. Sur l’action en résiliation du bail
- Sur la recevabilité de la demande
Conformément à l’article 24, paragraphe II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX par voie électronique le 21 septembre 2023.
Conformément à l’article 24, paragraphe III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture du Nord par voie électronique le 18 janvier 2024.
La demande est donc recevable.
- Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24 disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de location produit par la SCI de l’AERODROME DE LABUISSIERE ne contient pas de clause résolutoire. Le commandement de payer signifiée le 20 septembre 2023 vise une clause résolutoire qui ne figure cependant pas parmi les pièces produites par la SCI de l’AERODROME DE LABUISSIERE, et ne peut donc fonder sa demande.
La société fait valoir que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans la version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, et qu’il n’est donc pas nécessaire de se référer à la clause résolutoire contenue dans le bail.
Néanmoins, pour les baux en cours lors de l’entrée en vigueur du texte, la version issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique qu’à compter du renouvellement du bail. En l’espèce, le contrat de location a été conclu le 19 mars 2008 avec prise d’effet au 1er avril 2008, pour une durée de 3 ans renouvelable. Par conséquent, le dernier renouvellement est intervenu le 1er avril 2023, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.
La SCI de l’AERODROME DE LABUISSIERE ne peut donc se prévaloir des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fonder sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, et ne démontre pas l’existence d’une telle clause dans le contrat de bail conclu avec Madame [W]. La SCI de l’AERODROME DE LABUISSIERE sera en conséquence déboutée de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.
- Sur le prononcé de la résiliation
Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
En application de ce texte, le juge apprécie souverainement si, au jour de l’audience, le manquement reproché revêt un caractère suffisant de gravité pour justifier de prononcer la résiliation du bail.
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, le décompte produit par la SCI de l’AERODROME DE LABUISSIERE et arrêté au 22 mars 2024 indique que la dette de loyers et charges de Madame [W] s’élève à la somme de 2 317,75 euros.
Le contrat de bail stipule que le montant initial du loyer est de 550 euros auquel s’ajoute une provision sur charges de 70 euros et que le montant du loyer est révisable annuellement le 1er avril. Le contrat précise également que les termes sont payables mensuellement le 5 de chaque mois.
Il apparaît, au vu du décompte produit que Madame [W] a effectué un virement d’un montant de 800 euros le 18 septembre 2023 et un virement du montant du loyer le 4 mars 2024 ainsi qu’un virement de 1450 euros le 22 mars 2024. Il en ressort qu’elle n’a pas réglé de loyers entre le mois de septembre 2023 et le mois de mars 2024. Il en résulte que ce manquement aux clauses du contrat est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail à ses torts.
Le bail du 19 mars 2008 conclu entre la SCI de L’AERODROME DE LABUISSIERE et Madame [W] sera donc résolu à compter de l’assignation le 16 janvier 2024 et l’expulsion de Madame [W] et de tous occupants de son chef des lieux objets du bail sera donc ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.
Néanmoins, pendant la durée des délais de paiement accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus. Si l’intégralité de la dette est apurée dans le délai prévu, la résolution du bail sera réputée ne pas avoir été prononcée et le relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
III. Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Madame [W], condamnée aux dépens sera également condamnée à payer à la SCI de l’AERODROME de LABUISSIERE la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les jugements de première instance sont assortis de l’exécutoire provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :
DECLARE recevable l’action de la société civile immobilière de l’AERODROME DE LABUISSIERE ;
CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à la société civile immobilière de l’AERODROME DE LABUISSIERE la somme de 2 317,75 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus jusqu’au 21 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
AUTORISE Madame [K] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités, les 15 premières d’un montant de 150,00 euros chacune et la dernière correspondant au solde de la dette?;
DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision?;
PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la société civile immobilière de l’AERODROME DE LABUISSIERE et Madame [K] [W] et relatif à l’appartement à usage d'habitation, situé un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8], résidence « [7] », appartement n°21, entrée A, à compter du 16 janvier 2024, date de l’assignation ;
ORDONNE la suspension des effets de la résolution du contrat de bail pendant le cours des délais de paiement accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résolution du bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;
En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
- DIT que la résolution du contrat de bail retrouve son plein effet à cette date ;
- CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à la société civile immobilière de l’AERODROME DE LABUISSIERE le solde de la dette locative?;
- AUTORISE la société civile immobilière de l’AERODROME DE LABUISSIERE, à défaut pour Madame [K] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est?;
- FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [K] [W] à la société civile immobilière de l’AERODROME DE LABUISSIERE au montant de 751,29 euros, égale au montant actuel du loyer et des charges ; et CONDAMNE Madame [K] [W] à verser à la société civile immobilière de l’AERODROME DE LABUISSIERE ladite indemnité à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux?;
- DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois?;
- RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure?;
- RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire?;
RAPPELLE à Madame [K] [W] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à la société civile immobilière de l’AERODROME DE LABUISSIERE la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [K] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille, par mise à disposition au greffe, le 3 juin 2024.
La Greffière La Juge
